Droits d’enregistrement 2024 : tout savoir sur ces taxes liées aux transactions immobilières

Droits d’enregistrement 2024 : tout savoir sur ces taxes liées aux transactions immobilières

Les droits d’enregistrement sont des taxes perçues par l’administration fiscale lors de la mutation à titre onéreux ou gratuit de biens immobiliers ou de droits réels immobiliers. Ils sont calculés en fonction de la valeur du bien ou du droit transmis, des taux applicables selon la nature de l’opération, et des exonérations ou régimes spéciaux éventuels. Ils sont dus par l’acquéreur ou le bénéficiaire de la mutation, sauf convention contraire. Ils s’accompagnent souvent de frais annexes, tels que les frais de notaire, les frais d’hypothèque ou les frais de publicité foncière. Nous vous expliquons tout dans cet article.

Quels sont les biens soumis aux droits d’enregistrement ?

Les droits d’enregistrement s’appliquent aux biens immobiliers et aux droits réels immobiliers situés en France, qu’ils soient de source française ou étrangère. Il existe toutefois des cas d’exonération totale ou partielle, en raison de la nature ou de l’affectation des biens.

Les ventes d’immeubles

Les ventes d’immeubles sont soumises aux droits d’enregistrement, sauf si elles sont obligatoirement imposables à la TVA ou si elles bénéficient d’une exonération spécifique. Les ventes d’immeubles comprennent notamment les ventes de :

  • Les immeubles bâtis, qu’ils soient affectés à l’habitation, à l’activité professionnelle, à l’agriculture, au commerce, à l’industrie, etc.
  • Les immeubles non bâtis, tels que les terrains, les étangs, les carrières, les mines, etc.
  • Les droits réels immobiliers, tels que l’usufruit, le droit d’usage, le droit d’habitation, le droit de superficie, l’emphytéose, etc.

Cas général

Le taux des droits d’enregistrement pour les ventes d’immeubles est de 5,80 %, sauf dans les départements d’Alsace-Moselle, où il est de 5,09 %, et dans les départements d’outre-mer, où il est de 5,09 % ou de 6,41 % selon les cas. Le taux s’applique sur la valeur du bien ou du droit transmis, qui correspond généralement au prix de vente stipulé dans l’acte, augmenté des charges éventuelles.

Ventes bénéficiant d’un régime spécial

Certaines ventes d’immeubles bénéficient d’un régime spécial, qui permet de réduire le montant des droits d’enregistrement. Il s’agit notamment des ventes :

  • Les ventes d’immeubles neufs, qui sont soumises à un taux réduit de 0,715 %, à condition que l’immeuble soit achevé depuis moins de cinq ans et qu’il n’ait jamais été occupé ou utilisé.
  • Les ventes d’immeubles à rénover, qui sont soumises à un taux réduit de 0,715 %, à condition que l’immeuble soit achevé depuis plus de cinq ans, qu’il nécessite des travaux importants de rénovation, et que le vendeur s’engage à réaliser ces travaux dans un délai de quatre ans.
  • Les ventes d’immeubles sociaux, qui sont soumises à un taux réduit de 0,715 %, à condition que l’immeuble soit destiné à être affecté à l’habitation sociale, et que le vendeur soit un organisme d’habitations à loyer modéré (HLM), un organisme de logement social (OLS) ou un organisme agréé pour la maîtrise d’ouvrage d’insertion (MOI).
  • Les ventes d’immeubles ruraux, qui sont soumises à un taux réduit de 0,715 %, à condition que l’immeuble soit affecté à la production agricole, et que le vendeur soit un exploitant agricole, un groupement foncier agricole (GFA) ou un groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC).

Opérations obligatoirement imposables à la TVA

Certaines opérations sont obligatoirement imposables à la TVA, et sont donc exonérées de droits d’enregistrement. Il s’agit notamment des opérations :

  • Les ventes d’immeubles neufs, qui sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %, à condition que l’immeuble soit achevé depuis moins de cinq ans et qu’il n’ait jamais été occupé ou utilisé.
  • Les ventes d’immeubles par un assujetti à la TVA, qui sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %, à condition que le vendeur soit un assujetti à la TVA agissant dans le cadre de son activité économique, et que l’immeuble soit affecté à son activité ou à celle de son acquéreur.
  • Les ventes d’immeubles avec renonciation à l’exonération de TVA, qui sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %, à condition que le vendeur et l’acquéreur soient des assujettis à la TVA agissant dans le cadre de leur activité économique, et qu’ils renoncent expressément à l’exonération de TVA prévue pour les ventes d’immeubles anciens.

Ventes exonérées

Certaines acquisitions d’immeubles sont exonérées de droits d’enregistrement, sans être soumises à la TVA. Il s’agit notamment des acquisitions :

  • Les acquisitions d’immeubles par l’État, les collectivités territoriales, les établissements publics, les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), les organismes de logement social (OLS), les organismes agréés pour la maîtrise d’ouvrage d’insertion (MOI), etc., qui sont exonérées de droits d’enregistrement, à condition que l’immeuble soit affecté à un service public ou d’utilité générale, ou à la réalisation d’opérations d’intérêt social ou d’utilité publique.
  • Les acquisitions d’immeubles par les associations reconnues d’utilité publique, les fondations reconnues d’utilité publique, les congrégations religieuses, les associations cultuelles, etc., qui sont exonérées de droits d’enregistrement, à condition que l’immeuble soit affecté à leur objet social ou cultuel, et qu’ils ne soient pas destinés à être revendus dans un délai de cinq ans.
  • Les acquisitions d’immeubles par les personnes bénéficiaires du droit au logement opposable (DALO), qui sont exonérées de droits d’enregistrement, à condition que l’immeuble soit affecté à leur résidence principale, et qu’ils ne disposent pas d’un patrimoine immobilier supérieur à un certain seuil.

Les sociétés civiles immobilières (SCI)

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des sociétés dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier. Elles sont soumises aux droits d’enregistrement lors de leur constitution, de leur modification ou de leur dissolution. Elles sont également soumises aux droits d’enregistrement lors de la cession de leurs parts sociales, sauf si elles sont obligatoirement imposables à la TVA ou si elles bénéficient d’une exonération spécifique.

Constitution, modification ou dissolution d’une SCI

La constitution, la modification ou la dissolution d’une SCI sont soumises aux droits d’enregistrement, au taux de 0,715 %, sur le montant du capital social ou de l’augmentation de capital. Les apports en nature à une SCI sont soumis aux droits d’enregistrement, au taux applicable aux ventes d’immeubles, sur la valeur des biens ou droits apportés.

Cession de parts sociales d’une SCI

La cession de parts sociales d’une SCI est soumise aux droits d’enregistrement, au taux de 5,80 %, sur le prix de cession ou la valeur vénale des parts, si la cession porte sur plus de 50 % du capital social. Si la cession porte sur moins de 50 % du capital social, le taux est de 0,715 %. La cession de parts sociales d’une SCI est exonérée de droits d’enregistrement, si la SCI est obligatoirement imposable à la TVA ou si elle bénéficie d’une exonération spécifique.

Les échanges

Les échanges sont des opérations par lesquelles deux personnes se transfèrent réciproquement la propriété de biens ou de droits. Les échanges sont soumis aux droits d’enregistrement, au taux applicable aux ventes d’immeubles, sur la valeur du bien ou du droit le plus élevé. Les échanges sont exonérés de droits d’enregistrement, si les biens ou les droits échangés sont de même nature et de même valeur.

Les frais d’inscription d’hypothèque

Les frais d’inscription d’hypothèque sont des frais annexes aux droits d’enregistrement, qui sont dus lors de la constitution ou de la prorogation d’une hypothèque sur un immeuble. Les frais d’inscription d’hypothèque sont calculés en fonction du montant du capital garanti par l’hypothèque, selon un barème dégressif. Les frais d’inscription d’hypothèque comprennent la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du conservateur des hypothèques.

Les autres ventes

Les autres ventes sont les ventes de biens ou de droits autres que les immeubles ou les droits réels immobiliers. Elles sont soumises aux droits d’enregistrement, selon des taux et des régimes spécifiques. Elles comprennent notamment les ventes de :

  • Les cessions de fonds de commerce, qui sont soumises aux droits d’enregistrement, au taux de 3 % sur la fraction du prix comprise entre 23 000 € et 200 000 €, et au taux de 5 % sur la fraction du prix supérieure à 200 000 €. Les cessions de fonds de commerce sont exonérées de droits d’enregistrement, si le prix de cession est inférieur à 23 000 €, ou si le cédant est un micro-entrepreneur.
  • Les cessions de brevets, qui sont soumises aux droits d’enregistrement, au taux de 0 % sur la fraction du prix inférieure à 38 120 €, et au taux de 3 % sur la fraction du prix supérieure à 38 120 €. Les cessions de brevets sont exonérées de droits d’enregistrement, si le cédant est une personne physique ou une petite ou moyenne entreprise (PME), et si le brevet a été déposé depuis moins de dix ans.
  • Les cessions de droit au bail commercial ou industriel, qui sont soumises aux droits d’enregistrement, au taux de 3 % sur la fraction du prix comprise entre 23 000 € et 200 000 €, et au taux de 5 % sur la fraction du prix supérieure à 200 000 €. Les cessions de droit au bail commercial ou industriel sont exonérées de droits d’enregistrement, si le prix de cession est inférieur à 23 000 €, ou si le cédant est un micro-entrepreneur.
  • Les cessions d’offices publics et ministériels, qui sont soumises aux droits d’enregistrement, au taux de 5 % sur le prix de cession. Les cessions d’offices publics et ministériels sont exonérées de droits d’enregistrement, si le cédant est un fonctionnaire ou un agent public, et si la cession est motivée par son départ à la retraite ou son changement de fonction.
  • Les cessions de droits sociaux, qui sont soumises aux droits d’enregistrement, selon des taux et des régimes spécifiques selon la nature des droits cédés. Les cessions de droits sociaux comprennent notamment les cessions de parts sociales de sociétés civiles, de sociétés en nom collectif (SNC), de sociétés en commandite simple (SCS), de sociétés à responsabilité limitée (SARL), etc., qui sont soumises au taux de 3 % sur le prix de cession, après un abattement de 23 000 € divisé par le nombre total de parts sociales. Les cessions d’actions de sociétés anonymes (SA), de sociétés par actions simplifiées (SAS), de sociétés en commandite par actions (SCA), etc., qui sont soumises au taux de 0,1 % sur le prix de cession, sans abattement.

Cas des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et des fonds de placement immobilier (FPI)

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et les fonds de placement immobilier (FPI) sont des véhicules d’investissement qui ont pour objet la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les cessions de parts ou d’actions d’OPCI ou de FPI sont soumises aux droits d’enregistrement, au taux de 5 % sur le prix de cession, après un abattement de 23 000 € divisé par le nombre total de parts ou d’actions. Les cessions de parts ou d’actions d’OPCI ou de FPI sont exonérées de droits d’enregistrement, si les parts ou les actions sont cotées sur un marché réglementé ou organisé, ou si les parts ou les actions sont détenues par des personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés.

Les apports en société

Les apports en société sont des opérations par lesquelles une personne transfère la propriété de biens ou de droits à une société, en contrepartie de parts ou d’actions de cette société. Les apports en société sont soumis aux droits d’enregistrement, selon des taux et des régimes spécifiques selon la nature des biens ou des droits apportés, la forme de la société bénéficiaire, et le mode de rémunération de l’apporteur.

Les apports purs et simples

Les apports purs et simples sont des apports qui ne donnent lieu à aucune soulte ou plus-value en faveur de l’apporteur. Les apports purs et simples sont soumis aux droits d’enregistrement, au taux de 0,715 %, sur le montant du capital social ou de l’augmentation de capital. Les apports en nature à une société sont soumis aux droits d’enregistrement, au taux applicable aux ventes d’immeubles, sur la valeur des biens ou droits apportés.

Les apports en société d’une entreprise individuelle

Les apports en société d’une entreprise individuelle sont des apports qui consistent à transférer la totalité ou une partie des éléments d’actif et de passif d’une entreprise individuelle à une société. Les apports en société d’une entreprise individuelle sont soumis aux droits d’enregistrement, au taux de 3 %, sur la valeur nette des éléments apportés, après un abattement de 23 000 €. Les apports en société d’une entreprise individuelle sont exonérés de droits d’enregistrement, si l’apporteur conserve la majorité des parts ou des actions de la société bénéficiaire pendant trois ans, et si la société bénéficiaire exerce la même activité que l’entreprise individuelle.

Les apports à titre onéreux

Les apports à titre onéreux sont des apports qui donnent lieu à une soulte ou à une plus-value en faveur de l’apporteur. Les apports à titre onéreux sont soumis aux droits d’enregistrement, au taux applicable aux ventes d’immeubles, sur la valeur des biens ou droits apportés, augmentée de la soulte ou de la plus-value.

Les apports mixtes

Les apports mixtes sont des apports qui comportent à la fois des éléments d’actif et de passif. Les apports mixtes sont soumis aux droits d’enregistrement, au taux applicable aux ventes d’immeubles, sur la valeur des biens ou droits apportés, diminuée du passif pris en charge par la société bénéficiaire.

Les droits exigibles durant la vie d’une société

Les droits d’enregistrement sont également exigibles lors de certains événements survenant durant la vie d’une société, tels que la dissolution, la liquidation, la fusion, la scission, l’apport partiel d’actif, la transformation, etc. Les droits d’enregistrement sont calculés en fonction de la nature de l’événement, de la valeur des biens ou droits transmis, et des exonérations ou régimes spéciaux éventuels.

La licitation

La licitation est une opération par laquelle les indivisaires d’un bien ou d’un droit mettent fin à l’indivision, en se partageant le bien ou le droit, ou en le vendant à un tiers. La licitation est soumise aux droits d’enregistrement, au taux applicable aux ventes d’immeubles, sur la valeur du bien ou du droit licité. La licitation est exonérée de droits d’enregistrement, si le partage porte sur des biens ou des droits provenant d’une succession ou d’une donation, et si les indivisaires sont des héritiers ou des donataires.

Les changements de régime matrimonial

Les changements de régime matrimonial sont des opérations par lesquelles les époux modifient les règles applicables à leurs biens, en adoptant un nouveau régime matrimonial ou en aménageant le régime existant. Les changements de régime matrimonial sont soumis aux droits d’enregistrement, au taux de 2,5 %, sur la valeur des biens ou droits transférés d’un époux à l’autre. Les changements de régime matrimonial sont exonérés de droits d’enregistrement, si le nouveau régime matrimonial est la séparation de biens, ou si le changement de régime matrimonial ne donne lieu à aucun transfert de biens ou de droits entre les époux.

Les prestations compensatoires

Les prestations compensatoires sont des sommes d’argent versées par un époux à l’autre, lors d’un divorce ou d’une séparation de corps, pour compenser la disparité que la rupture du mariage crée dans les conditions de vie respectives. Les prestations compensatoires sont soumises aux droits d’enregistrement, au taux de 1,10 %, sur le montant de la prestation. Les prestations compensatoires sont exonérées de droits d’enregistrement, si la prestation est versée sous forme de rente viagère, ou si la prestation est versée dans les douze mois suivant le jugement de divorce ou de séparation de corps.

Le démembrement à titre onéreux

Le démembrement à titre onéreux est une opération par laquelle le propriétaire d’un bien ou d’un droit en cède l’usufruit ou la nue-propriété à un tiers, moyennant un prix. Le démembrement à titre onéreux est soumis aux droits d’enregistrement, au taux applicable aux ventes d’immeubles, sur la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété cédée.

Le démembrement au profit d’un héritier

Le démembrement au profit d’un héritier est une opération par laquelle le propriétaire d’un bien ou d’un droit en cède l’usufruit à l’un de ses héritiers, en contrepartie d’une soulte ou d’un avantage. Le démembrement au profit d’un héritier est soumis aux droits d’enregistrement, au taux de 5 %, sur la valeur de l’usufruit cédé, augmentée de la soulte ou de l’avantage. Le démembrement au profit d’un héritier est exonéré de droits d’enregistrement, si l’usufruit est cédé à un héritier réservataire, et si la soulte ou l’avantage ne dépasse pas la quotité disponible.

Le démembrement entre tiers

Le démembrement entre tiers est une opération par laquelle le propriétaire d’un bien ou d’un droit en cède l’usufruit ou la nue-propriété à un tiers, qui n’est pas son héritier. Le démembrement entre tiers est soumis aux droits d’enregistrement, au taux applicable aux ventes d’immeubles, sur la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété cédée.

La valeur de l’immeuble occupé par l’usufruitier

La valeur de l’immeuble occupé par l’usufruitier est la valeur du bien ou du droit dont l’usufruitier jouit, sans en être propriétaire. La valeur de l’immeuble occupé par l’usufruitier est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon un barème fixé par la loi. La valeur de l’immeuble occupé par l’usufruitier est prise en compte pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), de la taxe foncière, et des droits de succession ou de donation.