Qu’est-ce qu’un bail commercial de longue durée ? Il s’agit d’un contrat de location qui déroge au statut des baux commerciaux, qui confère au locataire le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement. Le bail commercial de longue durée se distingue du bail commercial classique de neuf ans, qui est le régime de droit commun en matière de location de local commercial.
Dans cet article, nous allons examiner les caractéristiques du bail commercial de longue durée, les droits et obligations des parties au bail commercial de longue durée, ainsi que les avantages et les inconvénients du bail commercial de longue durée. Nous verrons que le bail commercial de longue durée est une formule de location qui présente des spécificités juridiques, ainsi que des atouts et des risques pour les bailleurs et les locataires.
Les caractéristiques du bail commercial de longue durée
Le bail commercial de longue durée est un contrat de location qui permet de louer un local pour l’exploitation d’un fonds de commerce pour une durée supérieure à neuf ans, sous certaines conditions. Il s’agit d’une formule dérogatoire au statut des baux commerciaux, qui confère au locataire le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement. Le bail commercial de longue durée se distingue du bail commercial classique de neuf ans, qui est le régime de droit commun en matière de location de local commercial.
La définition du bail commercial de longue durée
Le bail commercial de longue durée est d’une durée minimale de dix-huit ans, et peut aller jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut être conclu que par une personne morale, comme une société civile immobilière ou une société d’économie mixte . Il s’agit d’une dérogation au principe selon lequel la durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans, renouvelable par tacite reconduction.
Le bailleur et le locataire doivent exprimer leur volonté commune de déroger au statut des baux commerciaux, et le mentionner de façon expresse dans le contrat . Le bailleur doit justifier d’un intérêt particulier pour recourir à cette formule, comme la réalisation d’un projet d’aménagement, de construction ou de rénovation du local . Le locataire doit accepter de renoncer au droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement.
Le bail commercial de longue durée peut également relever de régimes spécifiques, selon la nature du local et les droits conférés au locataire :
- le bail emphytéotique, qui est un contrat de location d’un immeuble pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, qui confère au locataire un droit réel sur le bien, et qui implique des obligations fiscales particulières . Le locataire peut jouir du bien, le modifier, le céder, ou le donner en garantie, mais il doit payer un loyer annuel, appelé canon, et assurer l’entretien et la conservation du bien ;
- le bail à construction, qui est un contrat de location d’un terrain pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, qui oblige le locataire à construire un immeuble sur le terrain, et qui lui transfère la propriété des constructions . Le locataire peut exploiter l’immeuble, le céder, ou le donner en garantie, mais il doit payer un loyer annuel, appelé redevance, et respecter les règles de l’urbanisme et de la copropriété .
Les modalités du bail commercial de longue durée
Le bail commercial de longue durée doit respecter un contrat type défini par décret, qui comporte certaines mentions obligatoires, comme le montant du loyer, les charges, le dépôt de garantie, les modalités de paiement, les conditions de résiliation, etc . Le bail commercial de longue durée doit également être accompagné d’un dossier de diagnostic technique, qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, ou encore l’état des risques naturels, miniers et technologiques .
Le bailleur et le locataire ont des obligations réciproques, qui sont les mêmes que celles applicables au bail commercial classique de neuf ans. Le bailleur doit délivrer un local conforme aux normes de sécurité, de salubrité et de performance énergétique, assurer la jouissance paisible du local au locataire, effectuer les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire, etc. Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus, user paisiblement du local, souscrire une assurance contre les risques locatifs, etc.
Le bailleur et le locataire ont également des droits spécifiques, qui découlent de la durée exceptionnelle du bail. Le bailleur peut reprendre le local à l’échéance du bail, sous réserve d’en informer le locataire six mois avant par lettre recommandée avec accusé de réception . Le locataire peut quitter le local à tout moment, en respectant un préavis de six mois, qu’il doit notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception .
Les droits et obligations du bail commercial de longue durée
Le bailleur et le locataire ont des droits et des obligations réciproques, qui découlent du contrat de bail commercial de longue durée. Ces droits et obligations sont en partie similaires à ceux applicables au bail commercial classique de neuf ans, mais présentent aussi des spécificités liées à la durée exceptionnelle du bail.
Les droits et obligations du bailleur
Le bailleur a les droits suivants :
- le bailleur peut fixer librement le montant du loyer, sans être soumis au plafonnement des loyers commerciaux, qui ne s’applique qu’aux baux de moins de dix-huit ans ;
- le bailleur peut demander un dépôt de garantie, qui ne peut excéder six mois de loyer hors charges, et qui doit être restitué au locataire dans un délai de deux mois après la restitution des clés ;
- le bailleur peut reprendre le local à l’échéance du bail, sous réserve d’en informer le locataire six mois avant par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- le bailleur peut résilier le bail pour motif légitime et sérieux, comme le non-paiement du loyer, le non-respect du contrat, ou la cessation d’activité du locataire, en respectant un préavis de six mois et en saisissant le juge des référés .
Le bailleur a les obligations suivantes :
- le bailleur doit délivrer un local conforme aux normes de sécurité, de salubrité et de performance énergétique, et qui correspond à la destination convenue avec le locataire ;
- le bailleur doit assurer la jouissance paisible du local au locataire, et ne pas troubler son exploitation commerciale par des actes ou des omissions ;
- le bailleur doit effectuer les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire, et qui sont nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du local ;
- le bailleur doit informer le locataire de son intention de reprendre le local au moins six mois avant l’échéance du bail, en précisant le motif qui justifie la durée exceptionnelle du bail .
Les droits et obligations du locataire
Le locataire a les droits suivants :
- le locataire peut bénéficier d’une protection contre les augmentations de loyer abusives, qui sont encadrées par l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires, selon le cas ;
- le locataire peut bénéficier d’une protection contre les congés frauduleux, qui sont ceux qui visent à contourner le statut des baux commerciaux, et qui peuvent être annulés par le juge ;
- le locataire peut bénéficier d’une protection contre les expulsions sans titre, qui sont interdites sauf autorisation du juge ou accord du locataire ;
- le locataire peut bénéficier d’un droit réel sur le bien, qui lui confère des prérogatives similaires à celles d’un propriétaire, comme le droit de jouir du local, le droit de le modifier, le droit de le céder, ou le droit de le donner en garantie .
Le locataire a les obligations suivantes :
- le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus, et fournir au bailleur une caution solidaire ou une garantie bancaire, le cas échéant ;
- le locataire doit user paisiblement du local, et respecter la destination convenue avec le bailleur, sans changer l’activité commerciale exercée sans son accord ;
- le locataire doit souscrire une assurance contre les risques locatifs, et en justifier auprès du bailleur à la signature du bail et à chaque échéance annuelle ;
- le locataire doit informer le bailleur de son départ au moins six mois avant, en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception .
Les avantages et les inconvénients du bail commercial de longue durée
Le bail commercial de longue durée est une formule de location qui présente des avantages et des inconvénients pour les bailleurs et les locataires. Ces avantages et inconvénients sont liés à la durée exceptionnelle du bail, qui peut être adaptée à certains projets immobiliers, mais qui comporte aussi des risques juridiques et financiers.
Les avantages du bail commercial de longue durée
Le bail commercial de longue durée offre des bénéfices pour le bailleur, qui peut :
- adapter la durée du bail à ses projets immobiliers, en fonction de la nature, de l’ampleur, ou de la rentabilité de ses opérations d’aménagement, de construction ou de rénovation du local ;
- reprendre le local sans verser d’indemnité d’éviction au locataire, qui n’a pas le droit au renouvellement du bail, ni à une indemnité en cas de non-renouvellement ;
- bénéficier d’une sécurité juridique et financière, en concluant un contrat de bail qui ne peut être modifié ou résilié qu’avec l’accord des deux parties, ou pour un motif légitime et sérieux, et en percevant un loyer régulier et stable .
Le bail commercial de longue durée offre des atouts pour le locataire, qui peut :
- louer un local pour une durée adaptée à son activité, en fonction de la pérennité, de la rentabilité, ou de l’évolution de son fonds de commerce ;
- bénéficier d’un droit réel sur le bien, qui lui confère des prérogatives similaires à celles d’un propriétaire, comme le droit de jouir du local, le droit de le modifier, le droit de le céder, ou le droit de le donner en garantie ;
- bénéficier d’une stabilité et d’une visibilité, en s’installant dans un local qui ne peut être repris par le bailleur qu’à l’échéance du bail, et en bénéficiant d’un loyer qui ne peut être augmenté qu’en fonction d’un indice officiel .
Les inconvénients du bail commercial de longue durée
Le bail commercial de longue durée présente des limites pour le bailleur, qui doit :
- renoncer à augmenter le loyer en cours de bail, sauf si le bail prévoit une clause de révision, qui doit être fondée sur un indice officiel, comme l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires ;
- renoncer à bénéficier du statut des baux commerciaux, qui lui confère des droits et des garanties, comme le droit au renouvellement du bail, le droit de céder le bail, ou le droit de donner le bail en garantie ;
- respecter les règles de la copropriété, qui peuvent limiter ou interdire la location de longue durée, en fonction du règlement de copropriété ou des décisions de l’assemblée générale ;
- respecter les règles de la fiscalité, qui peuvent varier selon le régime d’imposition choisi, le montant des revenus locatifs, ou la nature du local .
Le bail commercial de longue durée présente des risques pour le locataire, qui doit :
- faire face à l’absence de garantie de renouvellement du bail, qui le prive du droit de rester dans le local à l’issue du bail, ou de percevoir une indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur ;
- faire face à la concurrence et à l’évolution du marché, qui peuvent rendre son activité moins rentable, moins adaptée, ou moins attractive, et qui peuvent l’obliger à changer de local ;
- faire face aux contraintes administratives, qui peuvent exiger des autorisations, des déclarations, ou des formalités, pour exercer son activité dans le local ;
- faire face aux pratiques abusives, qui peuvent être le fait du bailleur, qui peut invoquer un motif fallacieux pour justifier la durée exceptionnelle du bail, ou augmenter le loyer de façon excessive, ou du locataire précédent, qui peut avoir dégradé le local, ou avoir laissé des dettes .