Bail commercial 3 – 6 – 9

Le bail commercial 3 6 9 est régi par la loi du 30 septembre 1953, modifiée par la loi Pinel du 18 juin 2014, qui a introduit des réformes visant à renforcer les droits du locataire et à encadrer les pratiques du bailleur. Quelles sont les caractéristiques du bail commercial 3 6 9 ? Comment le conclure, l’exécuter et le mettre fin ? Quels sont les droits et les obligations des parties ? Ce sont les questions auxquelles nous allons tenter de répondre dans cet article, en suivant le plan suivant :

Le bail commercial 3 6 9 : définition et caractéristiques

Le bail commercial 3 6 9 est un type de contrat de location qui concerne les locaux affectés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il se distingue des autres types de baux par sa durée, ses modalités de résiliation, et son régime juridique.

La définition du bail commercial 3 6 9

Le bail commercial 3 6 9 est un contrat de location d’un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, par une personne immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM). Le bail commercial 3 6 9 est conclu pour une durée minimale de 9 ans, qui peut être prolongée par tacite reconduction, ou par un nouveau contrat. Le bail commercial 3 6 9 peut être résilié par le locataire tous les 3 ans, à l’expiration de chaque période triennale, en respectant un préavis de 6 mois. Le bailleur ne peut pas résilier le bail commercial 3 6 9, sauf en cas de faute grave du locataire, ou de non-paiement du loyer.

Les caractéristiques du bail commercial 3 6 9

Le bail commercial 3 6 9 offre un statut protecteur au locataire, qui bénéficie de plusieurs droits et garanties, notamment :

• Le droit au renouvellement du bail, qui permet au locataire de demander la poursuite du contrat à l’issue des 9 ans, sauf si le bailleur lui verse une indemnité d’éviction, qui compense le préjudice causé par la perte du fonds de commerce.
• Le plafonnement du loyer, qui limite la variation du montant du loyer lors du renouvellement du bail, en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), sauf si le bailleur justifie d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, qui entraîne par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.
• La liberté d’exploiter son fonds de commerce, qui permet au locataire de céder son bail ou de sous-louer son local, sous réserve de l’accord du bailleur, ou de modifier son activité, sans avoir à demander l’autorisation du bailleur, à condition que la nouvelle activité soit compatible avec la destination du bail, la réglementation, et les stipulations contractuelles.

La conclusion du bail commercial 3 6 9 : les conditions et le contenu

Le bail commercial 3 6 9 est un contrat qui doit être conclu en respectant certaines conditions, et qui doit comporter certaines mentions. Il peut aussi être complété par des clauses facultatives, et par des annexes.

Les conditions de conclusion du bail commercial 3 6 9

Les conditions de conclusion du bail commercial 3 6 9 sont relatives à l’affectation du local, à l’immatriculation du locataire, au respect des règles d’urbanisme et de copropriété, et à l’obtention des autorisations administratives.

• L’affectation du local à un usage commercial, industriel ou artisanal est la condition essentielle du bail commercial 3 6 9. Le local doit être destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, qui correspond à la destination du bail, et qui est conforme à la réglementation en vigueur. Le bailleur et le locataire doivent vérifier que le local est adapté à l’activité envisagée, et qu’il respecte les normes de sécurité, de salubrité, et d’accessibilité.
• L’immatriculation du locataire au RCS ou au RM est une condition nécessaire du bail commercial 3 6 9. Le locataire doit être une personne physique ou morale, qui exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale, et qui est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM). Le locataire doit fournir au bailleur un extrait de son immatriculation, ou une attestation de sa demande d’immatriculation, lors de la signature du bail. Le locataire doit aussi informer le bailleur de toute modification de sa situation, comme un changement de nom, de forme juridique, ou d’activité.
• Le respect des règles d’urbanisme et de copropriété est une condition importante du bail commercial 3 6 9. Le bailleur et le locataire doivent s’assurer que le local est conforme au plan local d’urbanisme (PLU), au règlement de copropriété, et aux servitudes éventuelles. Le bailleur et le locataire doivent aussi respecter les obligations liées au statut de copropriétaire, comme le paiement des charges, la participation aux assemblées générales, ou le respect du règlement intérieur.
• L’obtention des autorisations administratives est une condition parfois requise du bail commercial 3 6 9. Le bailleur et le locataire doivent obtenir les autorisations nécessaires à l’exercice de l’activité, comme la déclaration préalable, le permis de construire, l’autorisation d’exploitation commerciale, ou la licence d’ouverture. Le bailleur et le locataire doivent aussi respecter les obligations liées à ces autorisations, comme le respect des normes, le contrôle des installations, ou le paiement des taxes.

Le contenu du bail commercial 3 6 9

Le contenu du bail commercial 3 6 9 comprend les mentions obligatoires, les clauses facultatives, et les annexes.

• Les mentions obligatoires sont les éléments essentiels du bail commercial 3 6 9, qui doivent être indiqués dans le contrat, sous peine de nullité. Les mentions obligatoires sont les suivantes : l’identité des parties, la description du local, la durée du bail, le montant du loyer, les modalités de révision du loyer, la répartition des charges, la clause résolutoire, la date d’effet du bail, et la signature des parties.
• Les clauses facultatives sont les éléments optionnels du bail commercial 3 6 9, qui peuvent être ajoutés dans le contrat, selon la volonté des parties. Les clauses facultatives sont par exemple : le dépôt de garantie, la sous-location, la cession du bail, la destination du bail, l’indexation du loyer, la clause d’arbitrage, etc. Les clauses facultatives doivent être conformes à la loi, et ne pas porter atteinte aux droits du locataire.
• Les annexes sont les documents complémentaires du bail commercial 3 6 9, qui doivent être joints au contrat, et qui en font partie intégrante. Les annexes sont notamment : l’état des lieux, le diagnostic technique, le métrage du local, l’inventaire du matériel, etc. Les annexes doivent être datées et signées par les parties, et doivent être conservées par le bailleur et le locataire.

L’exécution du bail commercial 3 6 9 : les droits et les obligations des parties

Le bail commercial 3 6 9 est un contrat de location d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal, qui offre au locataire une certaine stabilité et au bailleur une certaine rentabilité. Ce bail est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, qui fixent les droits et les obligations des parties.

Les droits et les obligations du bailleur

Le bailleur est la personne qui loue le local au locataire. Il a les droits et les obligations suivants :

• Percevoir le loyer et les charges : le bailleur a le droit de recevoir le montant du loyer et des charges convenus dans le contrat de bail. Le loyer est librement fixé par les parties, mais il peut être révisé tous les trois ans en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Les charges sont les dépenses liées à l’entretien, à la réparation ou au fonctionnement du local, qui sont à la charge du bailleur ou du locataire selon les termes du bail.
• Délivrer le local en bon état : le bailleur a l’obligation de remettre au locataire un local en bon état d’usage et de réparation, conforme à la destination du bail. Il doit également fournir au locataire un état des lieux à l’entrée et à la sortie du local, ainsi qu’un diagnostic technique qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostic termites, etc.
• Garantir la jouissance paisible du locataire : le bailleur a l’obligation de faire en sorte que le locataire puisse jouir paisiblement du local, sans être troublé par le bailleur lui-même ou par des tiers. Il doit notamment respecter le droit au bail du locataire, c’est-à-dire ne pas résilier le bail sans motif légitime, ne pas modifier les conditions du bail sans l’accord du locataire, ne pas entraver l’activité du locataire, etc.
• Respecter le droit au renouvellement du bail : le bailleur a l’obligation de respecter le droit au renouvellement du bail du locataire, qui lui permet de continuer à occuper le local aux mêmes conditions à l’expiration du bail. Le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail que pour un motif grave et légitime, tel que le non-paiement du loyer, le non-respect du bail, la nécessité de réaliser des travaux importants, etc. Dans ce cas, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction, qui correspond au préjudice subi par le locataire du fait de la perte du bail.

Les droits et les obligations du locataire

Le locataire est la personne qui occupe le local en vertu du bail commercial 3 6 9. Il a les droits et les obligations suivants :

• Payer le loyer et les charges : le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges au bailleur, selon les modalités prévues dans le contrat de bail. Le non-paiement du loyer et des charges peut entraîner la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, sauf si le locataire bénéficie d’un délai de grâce accordé par le juge ou d’un plan d’apurement de la dette.
• Entretenir le local : le locataire a l’obligation d’entretenir le local et d’effectuer les réparations locatives, c’est-à-dire les réparations qui sont nécessaires pour maintenir le local en bon état. Il doit également restituer le local en bon état à la fin du bail, sauf si les dégradations sont dues à la vétusté ou à la force majeure.
• Respecter la destination du bail : le locataire a l’obligation d’utiliser le local conformément à la destination du bail, c’est-à-dire l’activité commerciale, industrielle ou artisanale pour laquelle il a loué le local. Il ne peut pas changer la destination du bail sans l’accord du bailleur, sauf si le changement d’activité est autorisé par la loi ou par le bail.
• Demander l’autorisation du bailleur pour les travaux, les cessions ou les sous-locations : le locataire a l’obligation de demander l’autorisation du bailleur pour effectuer des travaux dans le local, céder le bail à un tiers ou sous-louer le local. Le bailleur ne peut pas refuser son autorisation sans motif légitime, sauf si le bail prévoit le contraire. Le locataire doit également respecter les conditions imposées par le bailleur pour ces opérations.

La fin du bail commercial 3 6 9 : les modalités et les conséquences

Le bail commercial 3 6 9 peut prendre fin de différentes manières, selon la volonté ou la situation des parties. La fin du bail commercial 3 6 9 entraîne des conséquences juridiques et financières pour le bailleur et le locataire.

Les modalités de fin du bail commercial 3 6 9

Le bail commercial 3 6 9 peut se terminer par :

• La résiliation amiable : il s’agit d’un accord entre le bailleur et le locataire pour mettre fin au bail avant son terme. La résiliation amiable doit être constatée par écrit et signée par les parties. Elle peut être motivée par des raisons diverses, telles que la vente du local, le changement d’activité, la cessation d’activité, etc.
• La résiliation judiciaire : il s’agit d’une décision du juge qui prononce la fin du bail à la demande de l’une des parties, pour un motif grave et légitime. La résiliation judiciaire peut être demandée par le bailleur en cas de non-paiement du loyer, de non-respect du bail, de trouble de jouissance, etc. Elle peut être demandée par le locataire en cas de manquement du bailleur à ses obligations, de perte du droit au bail, de force majeure, etc.
• Le congé : il s’agit d’une notification écrite par laquelle le bailleur ou le locataire manifeste son intention de ne pas renouveler le bail à son échéance. Le congé doit être donné au moins six mois avant la fin du bail, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé doit indiquer le motif du non-renouvellement du bail, ainsi que les conditions de départ du locataire.
• Le refus de renouvellement : il s’agit d’une réponse négative du bailleur à la demande de renouvellement du bail formulée par le locataire. Le refus de renouvellement doit être motivé par un motif grave et légitime, tel que le non-paiement du loyer, le non-respect du bail, la nécessité de réaliser des travaux importants, etc. Le refus de renouvellement doit être notifié au locataire au moins six mois avant la fin du bail, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le refus de renouvellement doit également mentionner le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire, sauf si le bailleur invoque un motif exonératoire, tel que la faute grave du locataire, l’existence d’une offre de reprise, etc.
• L’expiration du bail : il s’agit de la fin naturelle du bail, qui intervient à la date prévue dans le contrat de bail. L’expiration du bail ne nécessite pas de formalité particulière, sauf si le locataire souhaite bénéficier du droit au renouvellement du bail. Dans ce cas, il doit en faire la demande au bailleur au moins six mois avant la fin du bail, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur doit alors répondre au locataire dans les trois mois, en acceptant ou en refusant le renouvellement du bail.

Les conséquences de la fin du bail commercial 3 6 9

La fin du bail commercial 3 6 9 implique les conséquences suivantes pour le bailleur et le locataire :

• La restitution du local : le locataire doit restituer le local au bailleur dans le même état qu’il l’a reçu, sauf si les dégradations sont dues à la vétusté ou à la force majeure. Le locataire doit également remettre au bailleur les clés du local, ainsi qu’un état des lieux de sortie. Le bailleur doit vérifier l’état du local et éventuellement réclamer au locataire le paiement des réparations nécessaires.
• Le paiement des arriérés de loyer : le locataire doit payer au bailleur les loyers et les charges dus jusqu’à la date de fin du bail. Le bailleur peut retenir le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux, pour couvrir les éventuels impayés. Le bailleur peut également engager une action en recouvrement des loyers impayés devant le tribunal compétent, dans un délai de cinq ans à compter de la fin du bail.
• Le versement d’une indemnité d’éviction : le bailleur doit verser au locataire une indemnité d’éviction, si le bailleur refuse le renouvellement du bail pour un motif grave et légitime. L’indemnité d’éviction correspond au préjudice subi par le locataire du fait de la perte du bail. Elle comprend notamment la valeur du fonds de commerce, le coût du déménagement, les frais de réinstallation, etc. L’indemnité d’éviction est fixée à l’amiable entre les parties ou, à défaut, par le juge.
• La libération du cautionnement : le bailleur doit libérer le cautionnement, si le bailleur a exigé du locataire une caution solidaire pour garantir le paiement du loyer et des charges. Le cautionnement est libéré lorsque le locataire a rempli toutes ses obligations, notamment le paiement du loyer et des charges, la restitution du local, etc. Le bailleur doit alors restituer à la caution la somme qu’elle a versée, ou lui délivrer une quittance de libération.