12 points à savoir sur le permis de construire en 2021

Le permis de construire ne concerne pas seulement les constructions de bâtiments neufs. Il s’impose aussi par principe aux constructions existantes. Certains travaux échappent néanmoins à cette obligation. Il existe trois formes de permis : le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir. Un dossier doit être déposé. Une fois obtenu il doit faire l’objet d’une publicité sur le terrain et en mairie. Contester l’autorisation ou le refus de permis est possible par un recours gracieux, un recours hiérarchique ou un recours devant le Tribunal Administratif.

1/ Quand faut-il demander un permis de construire ?

Toute construction nouvelle doit faire l’objet au préalable d’un permis de construire. Que la construction se fasse avec ou sans fondation, quelle que soit le matériau utilisé (pierre, bois, verre, torchis…) et quelle que soit la destination de la construction.

Est ainsi concernée la construction d’une maison individuelle, d’un immeuble, d’un hangar de stockage ou d’un bâtiment industriel.

Il n’existe pas de liste des cons­tructions soumises au permis de construire mais énumère, de façon exhaustive, cel­les qui en sont dispensées. En cas de dispense, les constructions peuvent être soumises à la déclaration préalable, voire à aucune formalité.

Pour savoir si un projet de construction ou d’aménagement nécessite ou non un per­mis de construire, il faut donc se reporter à la liste des travaux qui en sont dispensés. En principe le permis de construire est nécessaire pour toutes nouvelles construc­tions même sans fondations (sauf dérogations).

Vous devez déposer un permis de construire pour :

• créer une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou une surface comprise entre 20 et 40 m2 si la réglementation vous autorise à ne pas recourir à un architecte) ;
• changer la destination de locaux tout en modifiant la façade ou les structures porteuses ;
• réaliser des travaux sur une construction inscrite à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

ATTENTION : Les travaux de reconstruction, même à l’identique, doivent également être précédés d’un permis de construire.

Lorsqu’un bâtiment se trouve dans un secteur sauvegardé, les travaux qui ont pour effet de modifier la structure du bâtiment ou la répartition des volumes ou les tra­vaux de tout ordre portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont également soumis au permis de construire. Les autres travaux intérieurs sont soumis à déclaration préalable.

2/ Quand faut-il faire appel à un architecte ?

La demande de permis de construire doit être accompagnée d’un projet architectural établi par un architecte.

Dans certains cas pourtant, l’intervention d’un architecte n’est pas obligatoire.

Le recours à un architecte n’est pas obligatoire pour les travaux soumis au permis de construire qui portent exclusivement sur l’aménagement et l’équipement des espaces intérieurs des constructions et des vitrines commerciales ou qui sont limités à des reprises n’entraînant pas de modifications visibles de l’extérieur.

Ne sont pas soumis à l’obligation d’un architecte, les personnes qui construisent ou modifient pour elles-mêmes :

• une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 150 m2 (article R 431-2 Code de l’urbanisme) ;
• des serres de production à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 800 m2 ;

3/ Comment constituer mon dossier de permis de construire ?

Le dossier de permis de construire doit préciser :

• l’identité du demandeur ;
• l’identité de l’architecte (s’il est nécessaire) ;
• la localisation du terrain ;
• la superficie du terrain ;
• la nature des travaux ;
• la destination des constructions ;
• la surface de plancher des constructions prévues.

Il doit comporter les pièces suivantes :

• le formulaire Cerfa “demande de permis de construire” téléchargeable sur le site www.equipement.gouv.fr;
• les documents mentionnés dans la fiche “permis de construire”, c’est-à-dire :

• un plan de situation du terrain à l’intérieur de la commune ;
• un plan de masse des constructions à édifier ou modifier en 3 dimensions ;
• le plan des façades et des toitures ;
• deux photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et dans le paysage lointain ;
• l’état initial du terrain et de ses abords ;
• les moyens permettant d’assurer l’insertion du projet dans son environnement ;
• un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ;
• un document permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction au milieu des constructions avoisinantes et du paysage ;
• le projet architectural en cas d’intervention d’un architecte.

Aucun autre document ne peut être réclamé.

• la déclaration pour redevance en cas de création de surface du bureau et de commerces.

Il est conseillé de joindre :

• l’attestation de RT2012pour toute création de surface de plancher,
• la demande d’Autorisation de rejet des Eaux pluviales au réseau d’assainissement (AREP)

Des projets particuliers peuvent conduire à ajouter des documents complémentaires :

• en cas de démolition, des pièces complémentaires sont demandées. La liste en est donnée par le document Cerfa “Bordereau des dépôt des pièces jointes lorsque le projet comporte des démolitions“.
• pour modifier un permis de construire initial, utiliser leformulaire spécifique Cerfa téléchargeable sur le site du service public,
• pour transférer les droits d’une autorisation d’urbanisme, utiliser leformulaire spécifique Cerfa téléchargeable sur le site du service public.

4/ Le dépôt du dossier du permis de construire

C’est en principe le propriétaire du terrain ou de la construction, ou son man­dataire, qui demande le permis. La demande doit être présentée à la mairie de la commune où sont prévus les travaux.

La demande est établie en 4 exemplaires mini­mum, avec tous les documents relatifs au projet de construction.

Des exemplaires supplémentaires peuvent être demandés dans certains cas particuliers (construction dans un parc national, nécessité d’intervention d’un architecte des bâtiments de France…).

Parmi ces documents doivent figurer notamment le plan de situation du terrain, le plan de masse des constructions, les plans de façades et des documents photogra­phiques ou graphiques permettant de situer la construction dans le paysage proche ou lointain (il existe des dossiers types en mairie).

La demande est adressée par lettre recommandée avec avis de réception au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie.

À la réception du dossier, il est délivré à l’intéressé un récépissé lui indiquant le numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle le permis tacite est considéré comme acquis.

Mais cette date n’est pas définitive. Les services de la mairie peuvent encore la modifier (en indiquant les raisons de cette modification) ou réclamer un renseigne­ment ou une pièce supplémentaire si le dossier est incomplet.

Si tel est le cas, la mairie adresse alors au demandeur une lettre recommandée avec AR lui réclamant les pièces manquantes. Cette demande peut aussi être faite par courrier électronique si l’intéressé a accepté ce mode de transmission.

La demande de la mairie doit intervenir dans le délai d’1 mois du dépôt.

Le demandeur a alors 3 mois pour les envoyer. À défaut, sa demande de permis est rejetée (rejet tacite).

Si la mairie n’a pas adressé une demande de pièces complémentaires dans le délai d’1 mois, le dossier est considéré comme complet et le délai d’instruction est ouvert.

5/ La procédure d’attribution du permis de construire

Le permis de construire est accordé après l’instruction du dossier.

L’instruction des dossiers et la prise de décisions peuvent être suivies par le maire, le président de l’établissement public de coopération intercommunale, ainsi que par des agents communaux qui ont reçu une délégation de signature.

Cette délégation est possible depuis la loi de simplification du droit n° 2007-1787 du 20 décembre 2007. La loi valide aussi, a posteriori, les décisions prises par ces agents entre le 1^er octobre 2007 et le 20 décembre 2007.

Lorsque le dossier est complet (avec ou sans demande de pièces manquantes), le délai d’instruction est normalement de :

• 2 mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison indivi­duelle,
• 3 mois pour les autres demandes de permis de construire.

Ces délais sont des minima. Le délai d’instruction peut être allongé notamment lorsque les travaux envisagés se situent dans un parc national, concernent un monu­ment historique ou se situent dans le champ de visibilité d’un immeuble classé. Après l’instruction, le permis de construire peut être accordé de façon expresse ou tacite.

Le permis de construire exprès prend la forme d’un arrêté municipal ou préfectoral d’acceptation de la demande. La décision est notifiée directement au déclarant, par lettre recommandée avec avis de réception. Le permis est accordé de façon expresse si des prescriptions spécifiques sont prévues (servitudes ou règles locales d’urba­nisme notamment).

Le permis tacite est accordé si, à l’issue du délai d’instruction, le demandeur n’a reçu aucun courrier.

Dans cette hypothèse et avant d’entamer les travaux, le déclarant a toutefois intérêt à demander à sa mairie une attestation certifiant qu’aucune décision négative n’est intervenue.

6/ Peut-on transférer un permis de construire ?

Le permis de construire est attaché au projet immobilier et non à la personne qui en est titulaire. En conséquence, le transfert du permis de construire par son titulaire à un tiers est possible (bien que non expressément prévu par le Code de l’urbanisme, mais admis par la jurisprudence) sous certaines conditions. Il faut :

• Un permis de construire en cours de validité,
• un accord écrit entre l’ancien et le nouveau titulaire,
• une acceptation expresse de l’administration compétente,
• le transfert de la responsabilité de la construction.

7/ Existe-t-il des cas de retrait du permis de construire ?

Le permis de construire peut être retiré dans un certain nombre de cas très limité.

Il ne peut y avoir de retrait du permis de construire que si le permis est lui-même illégal, à savoir s’il a été pris par une autorité incompétente, s’il ne respecte pas le plan local d’urbanisme ou certaines règles de celui-ci.

Le permis de construire ne peut être retiré que dans les 3 mois qui suivent la date à laquelle il a été pris.

Une fois ce délai expiré, seul le bénéficiaire peut demander le retrait par une demande expresse.

Il est néanmoins conseillé de ne pas engager de travaux tant que ce délai de 3 mois n’est pas écoulé.

8/ Formalités de publicité du permis de construire

Le permis de construire doit faire l’objet d’une double publicité consistant à afficher :

• un avis sur son terrain, visible de l’extérieur au moyen d’un panneau rectangulaire, indiquant notamment l’identité du déclarant et la nature des travaux. Le contenu et les formes de l’affichage (notamment la taille du panneau) sont défi­nis par arrêté ministériel. Cette formalité est obligatoire (son inobservation est punie d’une amende). Elle fait courir le délai de recours des tiers pour contester le permis. Ainsi, dès l’affichage, tout intéressé (en général les voisins) peut consulter à la mairie les pièces relatives à la construction et en prendre copie. Les tiers peuvent en effet avoir intérêt à contes­ter la validité du permis qui a été accordé (par exemple, s’ils constatent un empié­tement sur leur terrain…). Cet avis doit rester en place pendant toute la durée des travaux.
• Un extrait du permis à la mairie pendant 2 mois (délai de recours contentieux). Ce délai débute dans les 8 jours de la délivrance expresse ou tacite du permis.

9/ Quels sont les recours en matière de permis de construire ?

La décision d’accord ou de refus de permis de construire peut faire l’objet d’un recours de la part du déclarant, ou de tiers s’ils sont concernés (voisins…).

Les recours en cas de refus de délivrance du permis de construire

En cas de refus de délivrance du permis de construire, vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de la notification de l’arrêté du refus pour déposer un recours et le contester.

Trois options sont possibles :

• faire un recours gracieux au maire (en présence d’un PLU) ou au préfet (en l’absence de PLU) pour demander à l’Administra­tion de revenir sur sa décision
• faire un recours hiérarchique adressé au préfet si c’est le maire qui a pris la décision, ou au ministre, si c’est le préfet qui a refusé le permis de construire.
• Faire un recours contentieux (recours pour excès de pouvoir) et saisir le tribunal administratif pour demander l’annulation de ce refus.

Le recours administratif (gracieux ou hiérarchique) interrompt le délai de recours contentieux.

En cas de non-réponse dans le délai de 2 mois, la décision est réputée être négative.

ATTENTION : Ces deux suspensions du recours ne sont pas cumulables. Si vous effectuez un recours gracieux puis un recours hiérarchique par exemple, le délai de recours ne sera interrompu que pendant le temps du recours gracieux.

Vous pouvez introduire un recours contentieux contre la décision de refus d’origine ou contre la deuxième décision négative de l’administration.

Les recours des tiers contre le permis de construire

En cas d’autorisation de délivrance du permis de construire, les tiers (en général, les voisins), s’ils y ont intérêt, disposent pour la contester d’un délai de 2 mois à compter du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le ter­rain..

Trois options sont possibles :

• Faire un recours gracieux auprès du maire de la commune concernée,
• Faire un recours hiérarchique auprès du préfet, par lettre recommandée avec AR ;
• Faire un recours contentieux devant le tribunal administratif, pour contester la validité du permis de construire. En attendant cette décision, ils peuvent également obtenir le blocage des travaux en sai­sissant par voie de référé en urgence le tribunal administratif afin d’otenir une décision de sursis à exécution des travaux.

Dans les trois cas, le recours doit être notifié au titulaire du permis de construire par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier dans les 15 jours du dépôt du recours. A défaut de faire cette notification ou en cas de dépassement du délai de 15 jours, le recours sont déclarés irrecevables.

À noter : le recours pour excès de pouvoir contre le permis de construire ne néces­site pas l’intervention d’un avocat.

L’assistance d’un avocat pour contester l’autorisation ou le refus d’un permis de construire est très utile en ce domaine compte tenu de la complexité de la matière et du fait que les recours doivent être motivés de la façon la plus précise possible.

10/ Quand peut-on lancer les travaux ?

Le bénéficiaire du permis de construire doit entreprendre ses travaux dans un délai de 3 ans à compter de la notification du permis ou de la date du permis tacite (décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016). Il faut un réel « commencement des travaux ».

Le permis de construire peut être prorogé deux fois pour une durée d’1 an sur demande à la mairie.

Dans ce cas de figure, il doit adresser sa demande en 2 exemplaires par courrier recommandé ou dépôt en main propre à la mairie.

En l’absence de réponse négative, la prolongation est supposée acceptée.

ATTENTION : si les travaux sont commencés mais interrompus pendant plus d’1 an, le permis est périmé. Les tribunaux considèrent d’ailleurs pour le commencement des travaux à faire avant 2 ans, qu’il faut un réel début de chantier (début des fondations notamment).

En cas de recours contre le permis de construire délivré ou si le tribunal administratif prononce un sursis à exécution des travaux, la durée de validité du permis est suspendue.

Cette prolongation est applicable aussi aux permis de démolir, permis d’aménager ou aux décisions de non-opposition à une déclaration de travaux.

En tout état de cause, le bénéficiaire de l’autorisation de permis de construire doit, lors de l’ouverture de chantier, notifier au maire de la commune une déclaration d’ouverture de chantier sur un imprimé spécial établi en trois exemplaires.

11/ Déroulement des travaux couverts par le permis de construire

Les travaux couverts par le permis de construire se déroulent en 3 étapes :

• La déclaration d’ouverture de chantier (DOC) qui ouvre le début des travaux
• La déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAT)
• Le contrôle par l’Administration de la conformité des travaux au permis délivré

Déclaration d’ouverture de chantier (DOC)

A l’ouverture du chantier, le titulaire du permis de construire adresse au maire de la commune une déclaration d’ouverture de chantier en 3 exemplaires.

Ces démarches peuvent néanmoins être entamées à l’initiative du professionnel du bâtiment ou maître d’ouvrage (architecte, promoteur etc.), mais le document doit être signé de la main du propriétaire.

Elle se matérialise par l’affichage du permis de construire à l’entrée du chantier.

L’organisation et la préparation d’un chantier peut être réalisée à tout moment, mais la réalisation effective des travaux ne peut pas se faire sans la déclaration d’ouverture de chantier.

Elle st parfois utilisée aussi pour débloquer le crédit contracté pour réaliser les travaux.

La déclaration d’ouverture de chantier est surtout importante pour la mise en œuvre et la validité de l’assurance dommages ouvrage (assurance DO), ainsi que de la garantie décennale. (la souscription à une assurance DO avant le démarrage des travaux est obligatoire).

Afin de valider cette étape, l’assureur aura besoin de la DOC et des attestations d’assurance des divers sous-traitants. Il vérifiera également la date à laquelle la déclaration a été effectuée.

ATTENTION : seuls les travaux ayant fait l’objet d’une DROC peuvent être couverts, durant la période de validité imposée

Des contrôles sont possibles pendant toute la période des travaux et les agents de l’Administration peuvent réclamer certains documents techniques.

ATTENTION : on ne peut s’opposer à ce droit de visite et de contrôle sous peine de sanction pénale.

Déclaration d’achèvement et de conformité de travaux (DAT)

A la fin des travaux, le propriétaire doit envoyer une déclaration annonçant l’achèvement des travaux et la conformité au permis de construire.

Cette déclaration d’achèvement et de conformité est obligatoire.

Signée par le propriétaire ou l’architecte, elle est transmise au maire de la commune par courrier recommandé avec accusé de réception, dépôt en main propre ou courrier électronique.

Conformité des travaux

A réception de cette déclaration, la mairie a 3 mois (5 mois dans les secteurs protégés) pour éventuellement contester la conformité des travaux réalisés.

Une fois le délai expiré, le titulaire du permis peut demander une attestation de conformité écrite.

Ces contrôles sont relativement rares. Quand ils sont réalisés, ils se matérialisent en règle générale par un simple contrôle sur place.

En cas de non-conformité, la mairie met en demeure le propriétaire par courrier recommandé ou mail de déposer un dossier modification ou de réaliser des travaux de mise en conformité.

12/ Quelles sont les sanctions en cas de réalisation de travaux en l’absence de permis

Si vous avez réalisé des travaux sans permis de construire ou si ces travaux ne sont pas conformes au permis été délivré, vous risquez une amende forfaitaire ou proportionnelle aux mètres car­rés de construction réalisé en infraction.

Pour toute construction non déclarée, l’amende va de 1.200 € à 6.000 € par m² construit (article L 480-4 Code de l’urbanisme).

S’agissant d’un délit, le délai de prescription est de 6 as à compter de la fin des travaux.

Après ce délai, la mairie peut cautionner la responsabilité civile du propriétaire de l’édifice, dans une limite de dix ans à partir de l’achèvement des travaux. Le tribunal en charge de l’affaire est alors en mesure d’imposer la démolition ou la mise en conformité de la construction proprement dite.

En cas de récidive, une peine de prison de 6 mois peut également être encourue. En outre, la démolition des travaux effectués sans permis peut être ordonnée.

ATTENTION : vous pouvez être condamné pénalement pour la construction illégale réalisée par votre locataire car vous êtes tenu de faire respecter à votre locataire les règles d’urbanisme.

De nouvelles sanctions sont possibles en cas de non-respect des décisions du tribunal judiciaire (arrêt des travaux, démolition ou mise aux normes – article L. 480-7 du Code de l’urbanisme) :

Si vous continuez de construire sans autorisation alors que le tribunal a prononcé une interruption du chantier, vous êtes passible de :

• une amende de 75 000 € ;
• un emprisonnement de 3 mois.

Si un ordre de démolition a été prononcé et que vous ne respectez pas le délai imparti, vous risquez :

• des pénalités par jour de retard (entre 7,5 et 75 € par jour ;
• si la démolition n’a pas été effectuée dans le délai accordé: la municipalité peut faire exécuter les travaux à vos frais.