Acheter un logement existant : les conseils pour réussir son projet immobilier

L’achat d’un logement existant, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, dans le parc privé ou social, est un projet important qui nécessite de bien se préparer. Il faut en effet prendre en compte de nombreux aspects pratiques, juridiques, financiers et fiscaux, qui peuvent varier selon le type et l’état du bien, le mode de financement, la situation personnelle de l’acquéreur, etc.

Dans cet article, nous allons vous donner des conseils pour acheter un logement existant en toute sérénité, en vous présentant les étapes clés du processus d’achat, les documents à vérifier, les prêts immobiliers à souscrire, les taxes et impôts à payer, etc.

Les questions pratiques

Avant de se lancer dans l’achat d’un logement existant, il faut se poser les bonnes questions pratiques :

Quel type de logement rechercher ?

Le choix du type de logement dépend de vos besoins, de vos envies et de votre mode de vie. Voici quelques éléments à prendre en compte :

• Un appartement ou une maison ? Un appartement offre généralement plus de commodités, de sécurité et de proximité avec les services, mais il implique aussi des charges de copropriété et une moindre indépendance. Une maison offre plus d’espace, de confort et de liberté, mais elle nécessite aussi plus d’entretien et de frais annexes.
• Un studio ou un T4 ? La surface et le nombre de pièces du logement doivent être adaptés à votre situation familiale, à votre budget et à votre projet. Un studio peut convenir à un étudiant ou à un célibataire, mais il peut être difficile à revendre ou à louer. Un T4 peut accueillir une famille ou des colocataires, mais il peut être plus cher à acheter et à chauffer.
• Un bien ancien ou rénové ? Un bien ancien a souvent plus de charme, de cachet et de potentiel, mais il peut aussi présenter des défauts, des vices cachés ou des normes obsolètes. Un bien rénové est plus moderne, plus confortable et plus conforme aux réglementations, mais il peut aussi être plus cher ou moins personnalisable.
• Un bien situé en centre-ville ou en périphérie ? La localisation du logement a un impact sur sa valeur, sa rentabilité et sa qualité de vie. Un bien situé en centre-ville est plus accessible, plus dynamique et plus attractif, mais il est aussi plus bruyant, plus pollué et plus cher. Un bien situé en périphérie est plus calme, plus vert et plus abordable, mais il est aussi moins desservi, moins animé et moins prisé.

Quel budget prévoir ?

Le budget pour acheter un logement existant dépend du prix du marché dans la zone géographique visée, mais aussi des frais annexes à prendre en compte :

• Le prix du marché : il varie selon l’offre et la demande, la localisation, la surface, le type et l’état du logement. Il faut se renseigner sur les prix pratiqués dans le secteur qui vous intéresse, en consultant les annonces immobilières, les sites internet spécialisés ou les notaires.
• Les frais de notaire : ils correspondent aux taxes et aux émoluments que perçoit le notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat d’un logement ancien.
• Les frais d’agence : ils correspondent à la commission que perçoit l’agent immobilier qui vous accompagne dans votre recherche et votre achat. Ils sont généralement compris entre 3 et 10 % du prix d’achat du logement.
• Les frais de déménagement : ils correspondent aux dépenses liées au transport de vos meubles et de vos affaires personnelles vers votre nouveau logement. Ils dépendent du volume à déménager, de la distance à parcourir et du mode de déménagement choisi (professionnel ou personnel). Ils peuvent varier entre 500 et 5 000 euros.

Comment trouver le logement idéal ?

Pour trouver le logement idéal, il faut définir ses critères de choix, utiliser les outils et les interlocuteurs adaptés, et visiter plusieurs biens avant de se décider :

• Les critères de choix : ils doivent être précisés en fonction de vos besoins, de vos envies et de votre budget. Il faut distinguer les critères indispensables (surface, nombre de pièces, localisation, etc.) des critères souhaitables (orientation, luminosité, isolation, chauffage, etc.). Il faut également être prêt à faire des compromis si le logement parfait n’existe pas.
• Les outils et les interlocuteurs : ils doivent être utilisés pour faciliter votre recherche et votre achat. Vous pouvez consulter les annonces immobilières sur internet ou dans la presse spécialisée, contacter les agences immobilières ou les notaires de la zone qui vous intéresse, ou encore recourir à un chasseur immobilier qui se chargera de trouver le logement qui correspond à vos critères.
• Les visites : elles doivent être nombreuses, variées et organisées. Vous devez visiter plusieurs biens, de préférence à des heures et des jours différents, pour vous faire une idée plus précise du logement et de son environnement. Vous devez également être attentif à l’état du logement, aux diagnostics techniques, au règlement de copropriété, etc. Vous pouvez vous munir d’une grille d’évaluation pour comparer les biens visités et noter vos impressions.

Les questions juridiques

L’achat d’un logement existant implique la signature de plusieurs contrats, qui engagent les droits et les obligations des parties. Il faut donc être vigilant sur les documents à vérifier et les modalités à respecter.

Les documents à vérifier avant de signer une promesse ou un compromis de vente

Avant de signer une promesse ou un compromis de vente, il faut s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire du logement, qu’il n’y a pas de servitudes ou d’hypothèques qui pourraient gêner la vente, et que le logement est conforme aux normes de sécurité et de performance énergétique.

Pour cela, il faut demander au vendeur ou au notaire les documents suivants :

• Le titre de propriété : il s’agit d’un acte authentique qui prouve que le vendeur est bien le propriétaire du logement. Il doit être accompagné d’un état hypothécaire, qui indique s’il y a des charges ou des garanties qui pèsent sur le logement.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il s’agit d’un document qui renseigne sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et daté de moins de 10 ans.
• Le diagnostic technique : il s’agit d’un ensemble de documents qui portent sur l’état du logement et ses risques potentiels. Il comprend notamment le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), le diagnostic amiante, le diagnostic termites, l’état des installations électriques et de gaz, l’état des risques et pollutions (ERP), etc. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et daté de moins de 6 mois.
• Le règlement de copropriété : il s’agit d’un document qui fixe les règles de fonctionnement et de répartition des charges de la copropriété. Il doit être accompagné du carnet d’entretien de l’immeuble, des procès-verbaux des dernières assemblées générales, du montant des charges courantes et des travaux votés ou à venir, etc.

La différence entre la promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente (ou compromis) et l’acte authentique de vente

La promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente (ou compromis) et l’acte authentique de vente sont trois types de contrats qui formalisent l’achat d’un logement existant. Ils présentent des différences en termes d’engagement, de contenu et de forme.

• La promesse unilatérale de vente : il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son logement à un acheteur déterminé, à un prix et à des conditions fixés à l’avance, pendant une durée limitée (généralement 2 à 3 mois). L’acheteur verse une indemnité d’immobilisation au vendeur, qui représente environ 10 % du prix du logement. L’acheteur peut lever la promesse pendant ce délai, c’est-à-dire accepter définitivement la vente, ou y renoncer sans pénalité. Le vendeur ne peut pas se rétracter ni vendre à un autre acheteur pendant ce délai.
• La promesse synallagmatique de vente (ou compromis) : il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à vendre et à acheter le logement, à un prix et à des conditions fixés à l’avance. L’acheteur verse un dépôt de garantie au vendeur, qui représente environ 10 % du prix du logement. Le vendeur et l’acheteur ne peuvent pas se rétracter sans pénalité, sauf si des conditions suspensives sont prévues dans le contrat (obtention d’un prêt immobilier, absence de servitude, etc.). Le compromis vaut vente, mais il doit être confirmé par un acte authentique de vente.
• L’acte authentique de vente : il s’agit d’un contrat qui constate définitivement la vente du logement. Il est rédigé et signé par le notaire, en présence du vendeur et de l’acheteur, ou de leurs mandataires. Le notaire vérifie la conformité des documents, la capacité des parties, le paiement du prix et des frais, et procède à la publicité foncière. L’acte authentique de vente transfère la propriété du logement

Le délai de rétractation pour l’acheteur et le vendeur

Le délai de rétractation est le délai dont dispose l’acheteur ou le vendeur pour se désengager de la vente sans pénalité, après la signature de la promesse ou du compromis de vente.

• Pour l’acheteur : il dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la promesse ou le compromis de vente. S’il se rétracte dans ce délai, il récupère son dépôt de garantie ou son indemnité d’immobilisation. S’il se rétracte après ce délai, il perd son dépôt de garantie ou son indemnité d’immobilisation, sauf si la vente est annulée pour une autre raison (non-réalisation d’une condition suspensive, vice caché, etc.).
• Pour le vendeur : il ne dispose pas d’un délai de rétractation, sauf si la promesse ou le compromis de vente le prévoit expressément. S’il se rétracte sans motif légitime, il peut être condamné à verser des dommages-intérêts à l’acheteur, voire à exécuter la vente en justice.

Les questions financières

Pour financer l’achat d’un logement existant, il faut souvent recourir à un prêt immobilier. Il existe différents types de prêts immobiliers, qui présentent des avantages et des inconvénients selon votre situation. Il faut également comparer les offres de prêt immobilier, en tenant compte de plusieurs critères. Enfin, il faut être attentif aux modalités de remboursement du prêt immobilier, qui peuvent avoir un impact sur votre budget.

Les différents types de prêts immobiliers

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, qui peuvent être cumulés ou non selon les cas :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : il s’agit d’un prêt sans intérêt, accordé sous conditions de ressources, pour financer l’achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien avec travaux. Il peut couvrir jusqu’à 40 % du coût de l’opération, dans la limite d’un plafond qui varie selon la zone géographique et la composition du foyer.
• Le prêt conventionné (PC) : il s’agit d’un prêt accordé sans condition de ressources, par un établissement bancaire ayant passé une convention avec l’État. Il peut financer jusqu’à 100 % de l’achat ou de la construction d’un logement neuf ou ancien, ou des travaux dans le logement occupé. Son taux est plafonné selon la durée du prêt.
• Le prêt à l’accession sociale (PAS) : il s’agit d’un prêt accordé sous conditions de ressources, par un établissement bancaire ayant passé une convention avec l’État. Il peut financer jusqu’à 100 % de l’achat ou de la construction d’un logement neuf ou ancien, ou des travaux dans le logement occupé. Son taux est plafonné selon la durée du prêt. Il ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL).
• Le prêt épargne logement (PEL) : il s’agit d’un prêt accordé aux titulaires d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL), après une phase d’épargne préalable. Il peut financer jusqu’à 92 000 euros de l’achat ou de la construction d’un logement neuf ou ancien, ou des travaux dans le logement occupé. Son taux est fixé à l’avance lors de la souscription du plan ou du compte.

La comparaison des offres de prêt immobilier

Pour comparer les offres de prêt immobilier, il faut tenir compte de plusieurs critères, qui déterminent le coût et les conditions du crédit :

• Le taux nominal : il s’agit du taux d’intérêt appliqué au capital emprunté. Il peut être fixe ou variable. Un taux fixe garantit une mensualité constante pendant toute la durée du prêt. Un taux variable suit les fluctuations du marché, ce qui peut entraîner une hausse ou une baisse des mensualités.
• Le taux annuel effectif global (TAEG) : il s’agit du taux qui englobe tous les frais liés au crédit : intérêts, frais de dossier, frais d’assurance, frais de garantie, etc. Il permet de connaître le coût total du crédit et de comparer les offres sur une même base.
• Le coût total du crédit : il s’agit du montant total des intérêts et des frais que vous devrez payer en plus du capital emprunté. Il dépend du montant, de la durée et du taux du prêt.
• La durée du remboursement : il s’agit du nombre d’années pendant lesquelles vous devrez rembourser le prêt. Plus la durée est longue, plus le coût total du crédit est élevé, mais plus les mensualités sont faibles.
• Les frais annexes : il s’agit des frais qui peuvent être facturés par la banque en plus des intérêts et des frais inclus dans le TAEG. Ils comprennent par exemple les frais de dossier, les frais de courtage, les frais de transfert, etc.

Les modalités de remboursement du prêt immobilier

Le remboursement du prêt immobilier peut être modulé selon vos besoins et vos capacités financières :

• Le choix du taux fixe ou variable : il s’agit de choisir entre un taux d’intérêt fixe ou variable. Un taux fixe offre plus de sécurité et de stabilité, mais il est souvent plus élevé qu’un taux variable. Un taux variable offre plus de souplesse et de possibilités d’économies, mais il comporte aussi plus de risques et d’incertitudes.
• La possibilité de modulation ou de remboursement anticipé : il s’agit de modifier le montant ou la durée des mensualités, en fonction de l’évolution de vos revenus ou de votre situation personnelle. Vous pouvez ainsi augmenter ou diminuer vos mensualités, ou rembourser tout ou partie du capital restant dû avant le terme du prêt. Ces opérations peuvent être soumises à des conditions et à des frais.
• Les garanties exigées par la banque : il s’agit des garanties que vous devez fournir à la banque pour sécuriser le prêt en cas de défaillance de votre part. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers, d’une caution ou d’une assurance emprunteur.

Les questions fiscales

L’achat d’un logement existant entraîne le paiement de taxes et d’impôts, mais aussi la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux, selon le type et l’état du logement, le mode de financement, la situation personnelle de l’acquéreur, etc.

Les taxes et les impôts liés à l’achat d’un logement existant

Lors de l’achat d’un logement existant, vous devez payer les droits de mutation (ou frais de notaire), qui sont calculés sur le prix du logement et qui comprennent les taxes perçues par l’État et les collectivités territoriales, ainsi que les émoluments du notaire. Le taux des droits de mutation varie selon les départements, mais il est généralement compris entre 5 et 6 %.

Vous devez également payer la taxe foncière, qui est due par le propriétaire du logement au 1er janvier de chaque année. Le montant de la taxe foncière dépend de la valeur locative cadastrale du logement, qui est multipliée par les taux fixés par les collectivités territoriales. La taxe foncière peut être exonérée ou réduite dans certains cas (logement neuf, logement économe en énergie, etc.).

Vous pouvez également être redevable de la taxe d’habitation, qui est due par l’occupant du logement au 1er janvier de chaque année. Le montant de la taxe d’habitation dépend également de la valeur locative cadastrale du logement, qui est multipliée par les taux fixés par les collectivités territoriales. La taxe d’habitation peut être exonérée ou réduite en fonction de vos revenus et de votre situation familiale.

Enfin, vous devez déclarer votre achat immobilier à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers si vous louez le logement, ou dans la catégorie des plus-values immobilières si vous revendez le logement. Vous pouvez bénéficier d’un abattement sur les revenus fonciers si vous optez pour le régime micro-foncier, ou d’un abattement sur les plus-values immobilières si vous vendez votre résidence principale ou après une certaine durée de détention.

Les avantages fiscaux dont peut bénéficier l’acquéreur d’un logement existant

Lors de l’achat d’un logement existant, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux, qui visent à favoriser l’accession à la propriété ou la rénovation énergétique des logements.

Vous pouvez ainsi bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), qui vous permet de déduire de votre impôt sur le revenu une partie des dépenses engagées pour réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans votre logement (isolation, chauffage, ventilation, etc.). Le montant du crédit d’impôt varie selon la nature des travaux et le type de logement.

Vous pouvez également bénéficier du dispositif Pinel ancien, qui vous permet de réduire votre impôt sur le revenu si vous achetez un logement ancien à rénover et que vous le louez pendant une durée minimale. Le montant de la réduction d’impôt dépend du prix du logement, de la durée de location et de la zone géographique.

Vous pouvez enfin bénéficier du dispositif Denormandie, qui est une variante du dispositif Pinel ancien, mais qui s’applique aux logements situés dans des centres-villes dégradés. Le montant de la réduction d’impôt est identique à celui du dispositif Pinel ancien.

La déclaration fiscale de l’achat d’un logement existant

Lorsque vous achetez un logement existant, vous devez déclarer cette opération aux impôts, en respectant certaines modalités :

• La date limite de déclaration : vous devez déclarer votre achat immobilier lors de votre déclaration annuelle des revenus, qui doit être effectuée en ligne ou sur papier, selon votre situation, entre avril et juin de chaque année.
• Les informations à fournir : vous devez indiquer le type et la localisation du logement, le prix et la date d’achat, le montant des frais de notaire, le montant et la durée du prêt immobilier, le montant des loyers perçus ou des plus-values réalisées, le montant des dépenses éligibles aux avantages fiscaux, etc.
• Les pièces justificatives à joindre : vous devez conserver les documents relatifs à votre achat immobilier, tels que l’acte authentique de vente, le contrat de prêt immobilier, les factures des travaux, les quittances de loyer, etc. Vous n’avez pas à les envoyer aux impôts, sauf en cas de demande expresse de leur part.