Qu’est-ce qu’un bail de courte durée ? Il s’agit d’un contrat de location qui ne peut excéder trois ans, et qui est soumis à des règles spécifiques selon qu’il s’agit d’un logement meublé ou non, d’une résidence principale ou secondaire, d’un bailleur professionnel ou non, etc. Le bail de courte durée se distingue du bail classique de trois ans, qui est le régime de droit commun en matière de location de logement à usage d’habitation.
Dans cet article, nous allons examiner le cadre juridique du bail de courte durée, les droits et obligations des parties au bail de courte durée, ainsi que les avantages et les inconvénients du bail de courte durée. Nous verrons que le bail de courte durée est une formule de location qui présente des caractéristiques spécifiques, ainsi que des atouts et des risques pour les bailleurs et les locataires.
I. Le cadre juridique du bail de courte durée
Le bail de courte durée est un contrat de location qui ne peut excéder trois ans, et qui est soumis à des règles spécifiques selon qu’il s’agit d’un local à usage commercial, destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce. Le bail de courte durée se distingue du bail commercial classique de neuf ans, qui est le régime de droit commun en matière de location de local commercial.
- Les sources du droit applicable au bail de courte durée
- Le bail de courte durée est régi par les textes législatifs et réglementaires suivants :
- la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui fixe les règles générales applicables aux baux d’habitation ;
- le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, qui définit le contenu et la forme du contrat de bail de courte durée ;
- la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), qui crée le bail mobilité, une nouvelle forme de bail de courte durée .
- Le bail de courte durée peut également relever de régimes dérogatoires, selon la nature du local et la situation du locataire :
- le bail commercial saisonnier, qui est un contrat de location d’un local à usage commercial pour une durée maximale de deux ans, renouvelable une fois, et qui ne confère pas au locataire le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction ;
- le bail rural de courte durée, qui est un contrat de location d’un bien rural pour une durée maximale de cinq ans, renouvelable une fois, et qui ne confère pas au locataire le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction .
- Les conditions de formation du bail de courte durée
- Le bail de courte durée doit respecter certaines conditions de fond, qui sont les suivantes :
- le bailleur doit être une personne physique ou une société civile immobilière familiale, c’est-à-dire composée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ;
- le bailleur doit justifier d’un motif professionnel ou familial qui l’empêche de s’engager sur une durée de trois ans, et le mentionner de façon précise dans le contrat de bail . Par exemple, le bailleur peut invoquer le fait qu’il envisage de vendre le local, de le reprendre pour y habiter, de partir à l’étranger, de changer de région, etc. Le locataire peut contester le motif invoqué par le bailleur devant le juge, qui appréciera sa validité au cas par cas ;
- le locataire doit occuper le local à titre de résidence principale, c’est-à-dire qu’il doit y résider au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure .
- Le bail de courte durée doit également respecter certaines conditions de forme, qui sont les suivantes :
- le bail doit être écrit, et respecter un contrat type défini par décret, qui comporte certaines mentions obligatoires, comme le montant du loyer, les charges, le dépôt de garantie, les modalités de paiement, les conditions de résiliation, etc ;
- le bail doit être accompagné d’un dossier de diagnostic technique, qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, ou encore l’état des risques naturels, miniers et technologiques .
II. Les droits et obligations des parties au bail de courte durée
Le bailleur et le locataire ont des droits et des obligations réciproques, qui découlent du contrat de bail de courte durée. Ces droits et obligations sont en partie similaires à ceux applicables au bail commercial classique de neuf ans, mais présentent aussi des spécificités liées à la durée exceptionnelle du bail.
- Les droits et obligations du bailleur
- Le bailleur a les droits suivants :
- le bailleur peut fixer librement le montant du loyer, sans être soumis au plafonnement des loyers commerciaux, qui ne s’applique qu’aux baux de plus de trois ans ;
- le bailleur peut demander un dépôt de garantie, qui ne peut excéder deux mois de loyer hors charges, et qui doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois après la restitution des clés ;
- le bailleur peut reprendre le local à l’expiration du bail, sous réserve d’en informer le locataire trois mois avant par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- le bailleur peut résilier le bail pour motif légitime et sérieux, comme le non-paiement du loyer, le non-respect du contrat, ou la cessation d’activité du locataire, en respectant un préavis de trois mois et en saisissant le juge des référés .
- Le bailleur a les obligations suivantes :
- le bailleur doit délivrer un local conforme aux normes de sécurité, de salubrité et de performance énergétique, et qui correspond à la destination convenue avec le locataire ;
- le bailleur doit assurer la jouissance paisible du local au locataire, et ne pas troubler son exploitation commerciale par des actes ou des omissions ;
- le bailleur doit effectuer les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire, et qui sont nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du local ;
- le bailleur doit informer le locataire de son intention de reprendre le local au moins deux mois avant l’échéance du bail, en précisant le motif qui justifie la durée exceptionnelle du bail .
- Les droits et obligations du locataire
- Le locataire a les droits suivants :
- le locataire peut bénéficier d’une protection contre les augmentations de loyer abusives, qui sont encadrées par l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires, selon le cas ;
- le locataire peut bénéficier d’une protection contre les congés frauduleux, qui sont ceux qui visent à contourner le statut des baux commerciaux, et qui peuvent être annulés par le juge ;
- le locataire peut bénéficier d’une protection contre les expulsions sans titre, qui sont interdites sauf autorisation du juge ou accord du locataire ;
- le locataire peut bénéficier d’aides au logement, comme l’allocation de logement sociale ou l’aide personnalisée au logement, sous certaines conditions de ressources et de loyer .
- Le locataire a les obligations suivantes :
- le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus, et fournir au bailleur une caution solidaire ou une garantie bancaire, le cas échéant ;
- le locataire doit user paisiblement du local, et respecter la destination convenue avec le bailleur, sans changer l’activité commerciale exercée sans son accord ;
- le locataire doit souscrire une assurance contre les risques locatifs, et en justifier auprès du bailleur à la signature du bail et à chaque échéance annuelle ;
- le locataire doit informer le bailleur de son départ au moins un mois avant, en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception .
III. Les avantages et les inconvénients du bail de courte durée
Le bail de courte durée est une formule de location qui présente des avantages et des inconvénients pour les bailleurs et les locataires. Ces avantages et inconvénients sont liés à la flexibilité et à la précarité de cette formule, qui peut être adaptée à certaines situations, mais qui comporte aussi des risques.
- Les avantages du bail de courte durée
- Le bail de courte durée offre des bénéfices pour le bailleur, qui peut :
- adapter la durée du bail à ses besoins personnels ou professionnels, en fonction de ses projets, de ses contraintes, ou de ses opportunités ;
- reprendre le local plus facilement qu’avec un bail commercial classique, sans avoir à verser une indemnité d’éviction au locataire, ni à respecter un délai de préavis de six mois ;
- profiter d’une forte demande et d’une rentabilité élevée, en louant son local à des locataires qui recherchent des locaux meublés et équipés, pour des activités saisonnières, éphémères, ou innovantes .
- Le bail de courte durée offre des atouts pour le locataire, qui peut :
- louer un local pour une durée adaptée à sa situation, en fonction de la nature, de la durée, ou de l’incertitude de son activité commerciale ;
- bénéficier d’un local meublé et équipé, qui lui évite d’investir dans du mobilier ou du matériel, et qui lui permet de démarrer son activité rapidement ;
- changer de local plus facilement, en respectant un préavis d’un mois, ce qui lui donne une plus grande liberté de choix et de mobilité .
- Les inconvénients du bail de courte durée
- Le bail de courte durée présente des limites pour le bailleur, qui doit :
- renoncer à augmenter le loyer en cours de bail, sauf si le bail prévoit une clause de révision, qui doit être fondée sur un indice officiel ;
- renoncer à bénéficier du statut des baux commerciaux, qui lui confère des droits et des garanties, comme le droit au renouvellement du bail, le droit de céder le bail, ou le droit de donner le bail en garantie ;
- respecter les règles de la loi du 6 juillet 1989, qui s’applique par défaut aux baux de courte durée, et qui impose des obligations au bailleur, comme la délivrance d’un logement décent, le respect d’un contrat type, ou la fourniture d’un dossier de diagnostic technique ;
- respecter les règles de la copropriété, qui peuvent limiter ou interdire la location de courte durée, en fonction du règlement de copropriété ou des décisions de l’assemblée générale ;
- respecter les règles de la fiscalité, qui peuvent varier selon le régime d’imposition choisi, le montant des revenus locatifs, ou la nature du local .
- Le bail de courte durée présente des risques pour le locataire, qui doit :
- faire face à l’absence de garantie de renouvellement du bail, qui le prive du droit de rester dans le local à l’issue du bail, ou de percevoir une indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur ;
- faire face à la concurrence et à la pénurie de locaux, qui peuvent rendre difficile la recherche d’un local adapté à son activité, à son budget, ou à sa localisation ;
- faire face aux contraintes administratives, qui peuvent exiger des autorisations, des déclarations, ou des formalités, pour exercer son activité dans le local ;
- faire face aux pratiques abusives, qui peuvent être le fait du bailleur, qui peut invoquer un motif fallacieux pour justifier la durée exceptionnelle du bail, ou augmenter le loyer de façon excessive, ou du locataire précédent, qui peut avoir dégradé le local, ou avoir laissé des dettes .