Lorsque vous louez un logement, vous devez obligatoirement établir un état des lieux avec votre bailleur. Il s’agit d’un document qui décrit l’état du logement et de ses équipements à votre entrée et à votre sortie. L’état des lieux est essentiel pour protéger vos droits et vos obligations, ainsi que ceux de votre bailleur. Il vous permet de vérifier que le logement est conforme à ce que vous avez loué, et de déterminer qui doit payer les éventuelles réparations en cas de dégradation. Dans cet article, nous allons vous expliquer tout ce que vous devez savoir sur l’état des lieux : sa définition, son contenu, sa réalisation, sa modification, sa comparaison et ses conséquences. Nous allons également vous donner des conseils pratiques pour éviter les litiges et les recours possibles en cas de désaccord.
L’état des lieux : un document obligatoire et protecteur
L’état des lieux est un document obligatoire qui doit être établi entre le bailleur et le locataire lors de la location d’un logement. Il sert à constater l’état du logement et de ses équipements à l’entrée et à la sortie du locataire. Il permet ainsi de vérifier que le logement est conforme à ce qui a été convenu dans le contrat de location, et de déterminer qui doit assumer les frais de remise en état en cas de dégradation.
L’état des lieux doit contenir des informations précises et complètes sur le logement et ses équipements. Il doit notamment comporter :
- La date de réalisation de l’état des lieux
- L’identité et l’adresse des parties ou de leurs mandataires
- La localisation du logement
- La description du logement pièce par pièce, avec l’état de conservation des sols, des murs, des plafonds, des ouvertures, des installations électriques, de chauffage, de plomberie, etc.
- La description des équipements fournis par le bailleur, tels que les meubles, les appareils électroménagers, les accessoires, etc.
- Le relevé des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité
- Le nombre de clés ou de badges remis au locataire
- L’évaluation de la performance énergétique du logement
- La signature des parties ou de leurs mandataires
L’état des lieux est régi par plusieurs textes de loi qui en fixent les modalités et les conséquences. Il s’agit principalement des articles 1730 et 1731 du code civil, de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret du 30 mars 2016. Ces textes prévoient notamment que :
- L’état des lieux doit être réalisé contradictoirement et amiablement par les parties ou leurs mandataires, c’est-à-dire en présence et avec l’accord des deux parties
- L’état des lieux doit être établi sur un support papier ou électronique, et remis en main propre ou par voie dématérialisée à chaque partie
- L’état des lieux doit être annexé au contrat de location et avoir la même valeur juridique que celui-ci
- L’état des lieux peut être modifié dans un délai de 10 jours après l’entrée dans le logement, si les parties constatent des éléments qui n’avaient pas été mentionnés initialement
- L’état des lieux sert de base pour comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire, et pour évaluer les éventuelles dégradations imputables au locataire
- L’état des lieux est gratuit pour le locataire, sauf s’il est réalisé par un huissier de justice à la demande de l’une des parties
L’état des lieux : un document à établir avec soin et rigueur
Pour que l’état des lieux soit valable et opposable, il est indispensable de le réaliser en présence des deux parties ou de leurs mandataires, et de le signer. En effet, cela garantit que les informations contenues dans l’état des lieux sont conformes à la réalité et acceptées par les parties. Si l’une des parties est absente ou refuse de signer, l’état des lieux peut être établi par un huissier de justice, à la demande de l’autre partie. Dans ce cas, l’état des lieux est payant et les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.
L’état des lieux peut être réalisé sur un support papier ou électronique, selon le choix des parties. Il doit être remis à chaque partie, soit en main propre, soit par voie dématérialisée (courriel, SMS, etc.). Il existe des modèles d’état des lieux disponibles sur internet, tels que celui proposé par le ministère de la cohésion des territoires. Il est également possible de recourir à des services en ligne qui facilitent la réalisation et la conservation de l’état des lieux, tels que WeProov ou HomePad.
Il est conseillé de vérifier l’état des lieux avec attention, de le compléter si besoin, et de le conserver précieusement. En effet, l’état des lieux est le document de référence qui permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire, et de régler les éventuels litiges. Il est donc important de s’assurer que l’état des lieux reflète fidèlement l’état du logement et de ses équipements, et de ne pas hésiter à ajouter des remarques ou des photos si nécessaire. Il est également recommandé de garder une copie de l’état des lieux pendant toute la durée du contrat de location, et même au-delà, en cas de contestation.
Il est possible de modifier l’état des lieux dans un délai de 10 jours après l’entrée dans le logement, si les parties constatent des éléments qui n’avaient pas été mentionnés initialement. Par exemple, si le locataire découvre une fuite d’eau ou un dysfonctionnement du chauffage, il peut demander au bailleur de faire un avenant à l’état des lieux pour signaler ces anomalies. Cet avenant doit être signé par les parties et annexé à l’état des lieux.
L’état des lieux : un document à comparer en cas de litige
L’état des lieux est un document essentiel pour déterminer les responsabilités de chaque partie en cas de dégradation du logement. En effet, il permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire, et de distinguer les dégradations imputables au locataire de celles dues à la vétusté. La vétusté désigne l’usure normale du logement due au temps ou à l’usage. Elle ne peut pas être reprochée au locataire, sauf si elle résulte d’un défaut d’entretien de sa part. La vétusté doit être prise en compte dans l’état des lieux pour évaluer les éventuelles dégradations.
La prise en compte de la vétusté peut faire l’objet d’une grille convenue entre les parties ou issue d’un accord collectif. Une grille de vétusté est un document qui indique la durée de vie théorique et le coefficient d’abattement annuel de certains éléments du logement, tels que la peinture, le papier peint, le parquet, la moquette, etc. Elle permet de calculer le montant des réparations à la charge du locataire en fonction de l’âge et de l’état des éléments dégradés. Il existe une grille de vétusté de référence, élaborée par les représentants des bailleurs et des locataires, qui peut être consultée sur le site du ministère de la cohésion des territoires.
L’état des lieux a des conséquences directes sur le dépôt de garantie, qui est une somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du contrat de location, et qui sert à garantir le paiement du loyer et des charges, ainsi que la remise en état du logement. Le dépôt de garantie peut être retenu en partie ou en totalité par le bailleur si le locataire a causé des dommages au logement qui ne sont pas dus à la vétusté. Le bailleur doit alors justifier les retenues qu’il effectue sur le dépôt de garantie, en fournissant des devis ou des factures de réparation. Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de deux mois si des différences sont constatées.
En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire sur l’état des lieux, il existe plusieurs recours possibles pour tenter de résoudre le litige. Il est conseillé de privilégier les solutions amiables, telles que la conciliation ou la médiation, qui consistent à faire appel à un tiers neutre et impartial pour faciliter le dialogue et la négociation entre les parties. Il est également possible de saisir la commission départementale de conciliation, qui est une instance composée de représentants des bailleurs et des locataires, et qui a pour mission de proposer des solutions aux litiges relatifs aux baux d’habitation. Si ces recours amiables échouent ou ne sont pas satisfaisants, il reste la possibilité de saisir le tribunal compétent, qui tranchera le litige en fonction des éléments fournis par les parties.