Investissement Robien classique

Le dispositif Robien classique est un dispositif fiscal créé en 2003, qui a pris fin en 2006. Il visait à encourager la construction et la location de logements neufs dans les zones où la demande est supérieure à l’offre, et à soutenir le secteur du bâtiment. Le dispositif Robien classique vous permettait de bénéficier d’un amortissement du prix de revient du logement, qui venait en déduction de vos revenus fonciers, et qui réduisait ainsi votre impôt sur le revenu. Le dispositif Robien classique était un dispositif avantageux, mais aussi complexe et contraignant. Il faut donc bien se renseigner avant de se lancer dans un tel investissement.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Robien classique ?

Pour bénéficier du dispositif Robien classique, il faut respecter des conditions liées au logement et à la location, qui sont définies par la loi et par des décrets.

Les conditions liées au logement

Le logement doit être neuf, réhabilité ou transformé, c’est-à-dire qu’il doit être acheté neuf ou avoir fait l’objet de travaux de rénovation importants, qui le rendent assimilables à du neuf, ou qu’il doit être issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation. Le logement doit être achevé dans les trente mois qui suivent la signature de l’acte authentique d’acquisition.

Le logement doit être situé dans une zone où la demande de logements est supérieure à l’offre, et où les loyers sont élevés. Il existe quatre zones éligibles au dispositif Robien classique : la zone A, qui comprend l’Île-de-France, la Côte d’Azur, le Genevois français, et certaines agglomérations de plus de 250 000 habitants ; la zone B1, qui comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les départements d’outre-mer, la Corse, et certaines communes où les loyers sont chers ; la zone B2, qui comprend les communes de plus de 50 000 habitants, et certaines communes où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; la zone C, qui comprend le reste du territoire. La liste des communes éligibles est fixée par un arrêté ministériel.

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique, qui dépend de la date de dépôt de la demande de permis de construire. Pour les logements dont le permis de construire a été déposé entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2005, le logement doit respecter la réglementation thermique 2000 (RT 2000), qui impose des exigences en matière d’isolation, de ventilation, de chauffage, d’éclairage, etc. Pour les logements dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2006, le logement doit respecter la réglementation thermique 2005 (RT 2005), qui impose des exigences plus strictes que la RT 2000.

Le logement doit respecter un prix de revient maximal, qui correspond au coût total de l’acquisition du logement, incluant le prix d’achat, les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de garantie, les frais de dossier, etc. Le prix de revient maximal est fixé à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable, dans la limite de 300 000 euros par logement.

Les conditions liées à la location

Le logement doit être loué à titre de résidence principale, c’est-à-dire que le locataire doit y habiter au moins huit mois par an. Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire sans meuble ni équipement.

Le logement doit être loué dans un délai de douze mois à compter de la date d’achèvement des travaux ou de la date d’acquisition du logement, selon la date la plus tardive.

Le logement doit être loué pour une durée minimale de neuf ans, sans possibilité de résiliation anticipée par le bailleur, sauf cas exceptionnels. Le logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant du bailleur, à condition que le locataire ne fasse pas partie du même foyer fiscal que le bailleur.

Le logement doit être loué en respectant des plafonds de loyer, qui dépendent de la zone où se situe le logement. Les plafonds de loyer sont fixés par un décret, et sont révisés chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers. Les plafonds de loyer sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. Les plafonds de loyer sont les suivants pour l’année 2021 :

• Zone A : 23,59 euros
• Zone B1 : 17,43 euros
• Zone B2 : 14,06 euros
• Zone C : 11,43 euros

Le logement doit être loué en respectant la qualité du locataire, qui dépend de la situation personnelle et professionnelle du locataire. Le locataire doit être une personne physique, qui dispose de revenus suffisants et stables pour payer le loyer et les charges. Le locataire doit également être solvable, c’est-à-dire qu’il ne doit pas avoir de dettes ou d’incidents de paiement. Le locataire doit fournir au bailleur des pièces justificatives, comme une pièce d’identité, un contrat de travail, des bulletins de salaire, un avis d’imposition, etc.

Les exemples de zones et de logements éligibles au dispositif Robien classique

Pour illustrer les conditions d’éligibilité au dispositif Robien classique, voici quelques exemples de zones et de logements éligibles au dispositif Robien classique :

• Un appartement de 50 m² situé à Paris, dans la zone A, acheté 200 000 euros, respectant la RT 2005, et loué 1 180 euros par mois à une personne seule dont le revenu fiscal de référence est de 35 000 euros.
• Une maison de 100 m² située à Marseille, dans la zone B1, achetée 300 000 euros, respectant la RT 2005, et louée 1 743 euros par mois à un couple avec deux enfants dont le revenu fiscal de référence est de 65 000 euros.
• Un studio de 25 m² situé à Lille, dans la zone B2, acheté 100 000 euros, respectant la RT 2000, et loué 351 euros par mois à une personne seule dont le revenu fiscal de référence est de 25 000 euros.

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Robien classique ?

Le dispositif Robien classique vous permet de bénéficier d’un amortissement du prix de revient du logement, qui vient en déduction de vos revenus fonciers, et qui réduit ainsi votre impôt sur le revenu. L’amortissement est calculé en fonction du taux, de la base, et de la durée de l’amortissement.

Le mécanisme de l’amortissement

L’amortissement est égal à un taux appliqué au prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros par logement et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Le taux de l’amortissement dépend de la durée de la location du logement. Le taux de l’amortissement est le suivant :

• Pour une location de neuf ans, le taux de l’amortissement est de 50 %, réparti sur neuf ans, à raison de 6 % par an pendant les sept premières années, puis de 4 % par an pendant les deux années suivantes.
• Pour une location de quinze ans, le taux de l’amortissement est de 65 %, réparti sur quinze ans, à raison de 6 % par an pendant les sept premières années, puis de 4 % par an pendant les deux années suivantes, puis de 2,5 % par an pendant les six années restantes.

L’amortissement est déductible des revenus fonciers du contribuable, dans la limite du montant des revenus fonciers. L’amortissement est reportable en cas de déficit foncier.

Les modalités de calcul et de déclaration de l’amortissement

L’amortissement se calcule en appliquant le taux correspondant au prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. Par exemple, si vous achetez un logement de 50 m² situé dans la zone A, pour un prix de 200 000 euros, en 2005, et que vous le louez pendant neuf ans, le prix de revient du logement est de 200 000 euros, et l’amortissement est de 100 000 euros (200 000 x 50 %). L’amortissement se répartit sur neuf ans, à raison de 12 000 euros par an pendant les sept premières années (200 000 x 6 %), puis de 8 000 euros par an pendant les deux années suivantes (200 000 x 4 %).

L’amortissement se déclare en remplissant le formulaire n°2044, qui est une déclaration spéciale des revenus fonciers. Il faut indiquer le montant de l’amortissement, le prix de revient du logement, la date d’achèvement des travaux ou d’acquisition du logement, la durée de la location, le montant du loyer, etc. Il faut également joindre les pièces justificatives, comme le contrat de réservation, l’acte authentique d’acquisition, le bail de location, etc.

Les exemples de simulations chiffrées de l’amortissement

Pour illustrer le calcul et la déclaration de l’amortissement, voici quelques exemples de simulations chiffrées de l’amortissement :

• Un appartement de 50 m² situé à Paris, dans la zone A, acheté 200 000 euros, respectant la RT 2005, et loué 1 180 euros par mois à une personne seule dont le revenu fiscal de référence est de 35 000 euros, en 2005, et loué pendant neuf ans.

• • Le prix de revient du logement est de 200 000 euros, et l’amortissement est de 100 000 euros (200 000 x 50 %).
  • L’amortissement se répartit sur neuf ans, à raison de 12 000 euros par an pendant les sept premières années, puis de 8 000 euros par an pendant les deux années suivantes.
  • Le montant des revenus fonciers du contribuable est de 14 160 euros par an (1 180 x 12), avant l’amortissement.
  • Le montant des revenus fonciers du contribuable est de 2 160 euros par an (14 160 – 12 000), après l’amortissement, pendant les sept premières années, puis de 6 160 euros par an (14 160 – 8 000), après l’amortissement, pendant les deux années suivantes.
  • Le montant de l’impôt sur le revenu du contribuable est de 3 000 euros par an, avant l’amortissement.
  • Le montant de l’impôt sur le revenu du contribuable est de 432 euros par an (2 160 x 20 %), après l’amortissement, pendant les sept premières années, puis de 1 232 euros par an (6 160 x 20 %), après l’amortissement, pendant les deux années suivantes.
  • Le contribuable doit déclarer le montant de l’amortissement, le prix de revient du logement, la date d’achèvement des travaux ou d’acquisition du logement, la durée de la location, le montant du loyer, etc. sur le formulaire n°2044, et joindre les pièces justificatives.

• Une maison de 100 m² située à Marseille, dans la zone B1, achetée 300 000 euros, respectant la RT 2005, et louée 1 743 euros par mois à un couple avec deux enfants dont le revenu fiscal de référence est de 65 000 euros, en 2005, et louée pendant quinze ans.

• • Le prix de revient du logement est de 300 000 euros, et l’amortissement est de 195 000 euros (300 000 x 65 %).
  • L’amortissement se répartit sur quinze ans, à raison de 18 000 euros par an pendant les sept premières années (300 000 x 6 %), puis de 12 000 euros par an pendant les deux années suivantes (300 000 x 4 %), puis de 7 500 euros par an pendant les six années restantes (300 000 x 2,5 %).
  • Le montant des revenus fonciers du contribuable est de 20 916 euros par an (1 743 x 12), avant l’amortissement.
  • Le montant des revenus fonciers du contribuable est de 2 916 euros par an (20 916 – 18 000), après l’amortissement, pendant les sept premières années, puis de 8 916 euros par an (20 916 – 12 000), après l’amortissement, pendant les deux années suivantes, puis de 13 416 euros par an (20 916 – 7 500), après l’amortissement, pendant les six années restantes.
  • Le montant de l’impôt sur le revenu du contribuable est de 10 000 euros par an, avant l’amortissement.
  • Le montant de l’impôt sur le revenu du contribuable est de 583 euros par an (2 916 x 20 %), après l’amortissement, pendant les sept premières années, puis de 1 783 euros par an (8 916 x 20 %), après l’amortissement, pendant les deux années suivantes, puis de 2 683 euros par an (13 416 x 20 %), après l’amortissement, pendant les six années restantes.
  • Le contribuable doit déclarer le montant de l’amortissement, le prix de revient du logement, la date d’achèvement des travaux ou d’acquisition du logement, la durée de la location, le montant du loyer, etc. sur le formulaire n°2044, et joindre les pièces justificatives.

Quels sont les risques et les inconvénients du dispositif Robien classique ?

Le dispositif Robien classique est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’un amortissement de leur bien sur une durée de 9 à 15 ans, ainsi que d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ce dispositif présente des avantages, mais aussi des risques et des inconvénients qu’il faut connaître avant de se lancer.

Les risques liés au marché immobilier sont les suivants :

• La vacance locative : il s’agit du risque de ne pas trouver de locataire pendant une période donnée, ce qui entraîne une perte de revenus et une impossibilité de déduire les charges du revenu foncier. Ce risque est plus élevé dans les zones où l’offre de logements est supérieure à la demande, ou où la qualité du bien est médiocre.
• La baisse des loyers : il s’agit du risque de devoir baisser le montant du loyer pour attirer ou conserver un locataire, ce qui réduit la rentabilité de l’investissement. Ce risque est plus élevé dans les zones où la concurrence est forte, ou où le pouvoir d’achat des locataires est faible.
• La revente difficile : il s’agit du risque de ne pas pouvoir revendre le bien à un prix satisfaisant, voire de subir une moins-value, à cause d’une baisse de la valeur du marché immobilier, ou d’une dégradation du bien. Ce risque est plus élevé dans les zones où la demande est faible, ou où le bien est soumis à des contraintes spécifiques (plafonds de loyers, de ressources des locataires, etc.).

Les risques liés à la fiscalité sont les suivants :

• La remise en cause de l’amortissement : il s’agit du risque de perdre le bénéfice de l’amortissement en cas de non-respect des conditions du dispositif, par exemple si le bien n’est pas loué pendant au moins 9 ans, ou si le loyer dépasse les plafonds fixés par la loi. Dans ce cas, l’investisseur devra rembourser à l’administration fiscale les sommes qu’il a économisées grâce à l’amortissement.
• L’imposition des revenus fonciers : il s’agit du risque de voir ses revenus fonciers imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ce qui peut réduire la rentabilité de l’investissement. Ce risque est plus élevé si l’investisseur a des revenus fonciers importants, ou s’il est dans une tranche marginale d’imposition élevée.

Les inconvénients liés aux contraintes du dispositif sont les suivants :

• La rigidité : il s’agit de l’inconvénient de ne pas pouvoir adapter son investissement à l’évolution de ses besoins ou de ses envies, par exemple si l’investisseur souhaite occuper le bien, le vendre, ou le louer à un membre de sa famille. En effet, le dispositif Robien classique impose de respecter des règles strictes pendant toute la durée de l’amortissement.
• La complexité : il s’agit de l’inconvénient de devoir gérer un investissement qui nécessite des connaissances juridiques, fiscales et comptables, ainsi qu’un suivi régulier. En effet, le dispositif Robien classique implique de remplir des déclarations spécifiques, de conserver des justificatifs, de respecter des plafonds, etc.