La location meublée : un mode de location souple et avantageux

Introduction

Qu’est-ce que la location meublée ?

La location meublée est un mode de location qui permet de louer un logement équipé de meubles, pour une durée variable selon l’usage du locataire. Elle présente des avantages et des inconvénients par rapport à la location vide, qui nécessite au locataire d’apporter son propre mobilier.

Le logement doit comporter au minimum certains meubles indispensables à une occupation normale par le locataire, tels qu’un lit, une table, des chaises, des rangements, des ustensiles de cuisine, etc. La liste de ces meubles est fixée par un décret du 31 juillet 2015. Le bailleur doit s’assurer que le logement meublé offre un confort et une sécurité suffisants au locataire, et qu’il respecte les normes de décence et de performance énergétique.

La location meublée peut être proposée à un locataire qui fait du logement sa résidence principale, sa résidence secondaire ou une location de vacances. Selon l’usage choisi, le contrat à signer est différent. Pour la location meublée à titre de résidence principale, le bailleur et le locataire doivent respecter un contrat de bail d’habitation meublé, qui est réglementé par la loi du 6 juillet 1989. Pour la location meublée à titre de résidence secondaire ou de location de vacances, le bailleur et le locataire peuvent établir un contrat de location libre, qui n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. Pour la location meublée à titre de location de tourisme, le bailleur et le locataire doivent respecter un contrat de location pour un meublé de tourisme, qui est soumis à une réglementation spécifique.

Quelles sont les règles applicables à la location meublée ?

Voici un exemple de rédaction sur les règles applicables à la location meublée :

La location meublée est soumise à des règles spécifiques, qui diffèrent selon que le logement est loué à titre de résidence principale ou non du locataire. Ces règles ont pour but de protéger les droits et les obligations des parties, et de prévenir les conflits éventuels.

Pour la location meublée à titre de résidence principale, le bailleur et le locataire doivent respecter un contrat de bail d’habitation meublé, qui est réglementé par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi fixe les conditions minimales du contrat, telles que :

• la durée du bail, qui doit être au minimum de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants), renouvelable par tacite reconduction, sauf si le bailleur ou le locataire donne congé ;
• le dépôt de garantie, qui ne peut pas excéder 2 mois de loyer hors charges, et qui doit être restitué dans un délai de 1 mois après la restitution des clés, déduction faite des éventuelles retenues pour impayés ou dégradations ;
• le préavis, qui est de 1 mois pour le locataire et de 3 mois pour le bailleur, sauf cas particuliers (mutation, perte d’emploi, etc.) ;
• le loyer, qui doit être fixé librement entre les parties, mais qui ne peut être révisé qu’une fois par an, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE ;
• les charges, qui doivent être réparties entre le bailleur et le locataire, selon un forfait ou une provision, et qui doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle ;
• l’état des lieux, qui doit être établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire, à l’entrée et à la sortie du logement, et qui doit être annexé au contrat ;
• l’inventaire du mobilier, qui doit être établi par le bailleur et remis au locataire, et qui doit comporter au minimum les meubles indispensables à une occupation normale par le locataire ;
• les diagnostics techniques, qui doivent être réalisés par le bailleur et remis au locataire, et qui portent sur la performance énergétique, le risque d’exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques, etc.

Pour la location meublée à titre de résidence secondaire ou de location de vacances, le bailleur et le locataire peuvent établir un contrat de location libre, qui n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ce contrat peut prévoir la durée, le loyer, le dépôt de garantie, le préavis, etc. que les parties conviennent librement. Le bailleur et le locataire doivent toutefois respecter les règles du droit commun, notamment en matière de bonne foi, de loyauté et de respect des clauses contractuelles.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location meublée ?

La location meublée présente des avantages et des inconvénients pour le bailleur et le locataire, qui doivent les comparer avec ceux de la location vide. La location vide est un mode de location qui nécessite au locataire d’apporter son propre mobilier, et qui est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Pour le bailleur, la location meublée offre une rentabilité plus élevée, une fiscalité plus favorable, une plus grande liberté contractuelle et une plus grande facilité de reprise du logement. Mais elle implique aussi des charges plus importantes, des risques de vacance et de dégradation plus élevés, et une réglementation plus complexe.

• La rentabilité plus élevée s’explique par le fait que le loyer meublé est en moyenne 10 % à 20 % plus cher que le loyer vide, selon les études de l’Observatoire des loyers Clameur . Le bailleur peut ainsi amortir plus rapidement son investissement, tout en bénéficiant d’un revenu locatif régulier.
• La fiscalité plus favorable résulte du fait que le bailleur peut opter pour le régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs, sans avoir à justifier de ses charges réelles . Il peut également bénéficier d’une déduction fiscale de 30 % à 70 % sur ses revenus fonciers, s’il loue son logement dans le cadre du dispositif bail mobilité .
• La plus grande liberté contractuelle découle du fait que le bailleur peut établir un contrat de location libre, qui n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, s’il loue son logement à titre de résidence secondaire ou de location de vacances . Il peut ainsi fixer librement la durée, le loyer, le dépôt de garantie, le préavis, etc. avec le locataire, sans avoir à respecter les conditions minimales imposées par la loi.
• La plus grande facilité de reprise du logement tient au fait que le bailleur peut récupérer son logement plus facilement, s’il loue son logement à titre de résidence principale, en respectant un préavis de 3 mois, et en invoquant un motif légitime et sérieux, tel que la vente, la reprise pour habiter ou un motif professionnel . Il peut également récupérer son logement sans motif, s’il loue son logement à titre de résidence secondaire ou de location de vacances, en respectant le délai convenu avec le locataire .
• Les charges plus importantes sont liées au fait que le bailleur doit assurer l’entretien et le renouvellement du mobilier, ainsi que le paiement de la taxe d’habitation, s’il loue son logement à titre de résidence principale . Il doit également réaliser des travaux d’amélioration ou de rénovation du logement, à hauteur de 20 % du prix d’acquisition du logement, s’il loue son logement dans le cadre du dispositif bail mobilité .
• Les risques de vacance et de dégradation sont plus élevés, car le bailleur doit faire face à une rotation plus fréquente des locataires, qui peuvent être moins soigneux avec le mobilier, et qui peuvent partir sans prévenir . Le bailleur doit donc veiller à bien sélectionner ses locataires, à souscrire une assurance adaptée, et à réaliser un état des lieux et un inventaire du mobilier à l’entrée et à la sortie du logement.
• La réglementation plus complexe est due au fait que le bailleur doit respecter des normes de décence et de performance énergétique, ainsi que des obligations déclaratives et fiscales, s’il loue son logement à titre de résidence principale ou de location de tourisme. Il doit également signer une convention avec l’Anah, s’il loue son logement dans le cadre du dispositif bail mobilité.

Pour le locataire, la location meublée offre une plus grande flexibilité, une installation plus rapide, une aide au logement possible et une garantie locative gratuite. Mais elle implique aussi un loyer plus élevé, un dépôt de garantie plus important, un préavis plus court et un confort plus aléatoire.

• La plus grande flexibilité résulte du fait que le locataire peut choisir la durée de son bail, selon ses besoins, sans avoir à s’engager sur une longue durée. Il peut ainsi louer un logement meublé pour une durée minimale de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants), renouvelable par tacite reconduction, s’il loue son logement à titre de résidence principale. Il peut également louer un logement meublé pour une durée allant de 1 à 10 mois, sans tacite reconduction ni renouvellement, s’il loue son logement dans le cadre du dispositif bail mobilité. Il peut enfin louer un logement meublé pour une durée librement convenue avec le bailleur, s’il loue son logement à titre de résidence secondaire ou de location de vacances.
• L’installation plus rapide s’explique par le fait que le locataire n’a pas à apporter son propre mobilier, ni à souscrire un abonnement pour l’électricité, le gaz, l’eau, le téléphone, etc., s’ils sont inclus dans le loyer. Il peut ainsi emménager dans son logement dès la signature du bail, sans avoir à effectuer de démarches supplémentaires.
• L’aide au logement possible découle du fait que le locataire peut bénéficier d’une aide au logement (APL), s’il loue son logement à titre de résidence principale, et que le logement respecte les conditions de décence et de performance énergétique. L’APL est une aide financière versée par la Caisse d’allocations familiales (CAF), qui permet de réduire le montant du loyer à payer par le locataire.
• La garantie locative gratuite résulte du fait que le locataire peut bénéficier d’une garantie locative gratuite (Visale), s’il loue son logement à titre de résidence principale, et qu’il remplit certaines conditions de ressources et de situation. La Visale est une garantie locative gratuite, qui couvre les impayés de loyer et les dégradations éventuelles, et qui est accordée par Action Logement, un organisme paritaire qui gère la participation des employeurs à l’effort de construction.
• Le loyer plus élevé est lié au fait que le loyer meublé est en moyenne 10 % à 20 % plus cher que le loyer vide, selon les études de l’Observatoire des loyers Clameur. Le locataire doit donc prévoir un budget plus important pour se loger, et vérifier que le loyer est conforme au loyer de marché.
• Le dépôt de garantie plus important est dû au fait que le bailleur peut demander au locataire de verser un dépôt de garantie de 2 mois de loyer hors charges, s’il loue son logement à titre de résidence principale. Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur, qui sert à garantir le paiement du loyer et des charges, ainsi que la remise en état du logement à la fin du bail. Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de 1 mois après la restitution des clés, déduction faite des éventuelles retenues pour impayés ou dégradations.
• Le préavis plus court tient au fait que le locataire doit respecter un préavis de 1 mois, s’il loue son logement à titre de résidence principale, et qu’il donne congé au bailleur. Le préavis est le délai qui s’écoule entre la notification du congé et la fin du bail. Le préavis est le délai qui s’écoule entre la notification du congé et la fin du bail. Le préavis peut être réduit à 15 jours, si le locataire bénéficie du dispositif bail mobilité. Le préavis peut être librement convenu avec le bailleur, s’il loue son logement à titre de résidence secondaire ou de location de vacances. Le locataire doit donc anticiper son départ, et informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier.
• Le confort plus aléatoire est lié au fait que le locataire n’a pas le choix du mobilier, ni la garantie de sa qualité et de son état. Le locataire doit se contenter du mobilier fourni par le bailleur, qui peut être vétuste, inconfortable ou insuffisant. Le locataire doit également veiller à ne pas endommager le mobilier, sous peine de devoir indemniser le bailleur à la fin du bail.