Le loyer est l’un des éléments essentiels du contrat de bail qui lie le propriétaire et le locataire d’un logement. Il est fixé librement lors de la conclusion du bail, mais il peut être révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Toutefois, le propriétaire peut également demander une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail, c’est-à-dire tous les trois ans pour une location nue, sous certaines conditions et modalités. Cette réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail peut être source de conflit entre les parties, qui doivent respecter les règles légales et conventionnelles applicables. Dans cet article, nous allons vous expliquer les conditions, les modalités et les recours possibles en matière de réévaluation du loyer au renouvellement du bail pour une location nue. Nous verrons d’abord les cas où le propriétaire peut proposer une augmentation du loyer , puis les règles applicables selon la localisation et le type du logement (II), et enfin les démarches du locataire et du propriétaire en cas de désaccord sur le nouveau loyer.
Les conditions de la réévaluation du loyer au renouvellement du bail
Le bail d’un logement nu se renouvelle tacitement à son échéance pour une durée identique, sauf si le propriétaire ou le locataire donne congé dans le respect du délai de préavis. Le loyer reste alors inchangé, sauf s’il est révisé annuellement selon l’IRL. Toutefois, le propriétaire peut, dans certains cas, proposer une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail, sous réserve de respecter les conditions et les modalités prévues par la loi.
Le premier cas où le propriétaire peut demander une réévaluation du loyer au renouvellement du bail est celui où le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché. Le propriétaire doit alors justifier son augmentation par la référence au loyer pratiqué pour des logements comparables, situés dans le même secteur géographique et présentant les mêmes caractéristiques. Le loyer de référence peut être établi par une étude de marché, par une consultation d’annonces immobilières ou par une attestation d’un professionnel de l’immobilier. Le propriétaire doit également tenir compte de l’évolution de l’IRL depuis la dernière fixation du loyer.
Le deuxième cas où le propriétaire peut solliciter une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail est celui où il a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement ou des parties communes. Les travaux d’amélioration sont ceux qui apportent un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au logement, tels que l’installation d’un ascenseur, d’un chauffage central, d’une isolation thermique ou phonique, etc. Les travaux de mise en conformité sont ceux qui visent à respecter les normes de décence, de sécurité ou de performance énergétique du logement, tels que la réfection de l’installation électrique, du système de ventilation, de l’étanchéité, etc. Le propriétaire doit alors justifier son augmentation par le coût des travaux réalisés, qui doit représenter au moins la moitié de la dernière année de loyer.
Le propriétaire qui souhaite augmenter le loyer au moment du renouvellement du bail doit notifier sa proposition au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, au moins six mois avant le terme du contrat. La notification doit mentionner le montant du loyer proposé, les motifs de l’augmentation et les modalités de réponse du locataire. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser la proposition du propriétaire, ou pour saisir la commission départementale de conciliation en cas de contestation. Si le locataire ne répond pas dans le délai, il est réputé avoir accepté le nouveau loyer.
Les modalités de la réévaluation du loyer au renouvellement du bail
La réévaluation du loyer au renouvellement du bail n’est pas librement fixée par le propriétaire, mais elle est encadrée par des règles qui varient selon la localisation du logement. En effet, le territoire français est divisé en trois zones : les zones tendues, les zones non tendues et les communes soumises à l’encadrement des loyers. Ces zones sont définies par des décrets qui tiennent compte du niveau de tension du marché locatif, c’est-à-dire du rapport entre l’offre et la demande de logements.
Dans les zones tendues, qui regroupent les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, l’augmentation du loyer au renouvellement du bail est plafonnée à la variation de l’IRL. Le propriétaire ne peut pas proposer un loyer supérieur au loyer en vigueur, majoré de la variation de l’IRL entre le dernier trimestre connu à la date de signature du contrat initial et le dernier trimestre connu à la date de renouvellement du bail. Ce plafonnement s’applique même si le loyer est manifestement sous-évalué ou si le propriétaire a réalisé des travaux. La liste des communes situées en zone tendue est disponible sur le site du ministère de la Cohésion des territoires.
Dans les zones non tendues, qui regroupent les communes où il n’existe pas de déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, le propriétaire peut fixer librement le nouveau loyer au renouvellement du bail, à condition qu’il ne dépasse pas le loyer de référence majoré. Le loyer de référence majoré est le loyer maximum que le propriétaire peut pratiquer pour un logement comparable, situé dans le même secteur géographique et présentant les mêmes caractéristiques. Il est déterminé par le préfet, après avis de la commission départementale de conciliation, en fonction des données du marché locatif. Le loyer de référence majoré est publié chaque année au Journal officiel et consultable sur le site de la Direction de l’information légale et administrative.
Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, qui regroupent les communes où les loyers sont anormalement élevés, le propriétaire doit respecter le loyer de référence majoré au renouvellement du bail. Le loyer de référence majoré est le même que celui défini pour les zones non tendues, mais il est fixé par le préfet, après avis d’un observatoire local des loyers agréé, en tenant compte du type de location, du nombre de pièces, de la période de construction et du quartier du logement. Le loyer de référence majoré est affiché dans le logement et consultable sur le site de la Direction de l’information légale et administrative. L’encadrement des loyers s’applique actuellement à Paris et à Lille, mais il pourrait être étendu à d’autres communes volontaires.
La réévaluation du loyer au renouvellement du bail peut également être soumise à des exceptions et des spécificités selon le type de logement. Ainsi, les logements classés F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits d’augmentation du loyer manifestement sous-évalué en métropole, sauf si le propriétaire réalise des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ou des parties communes. Les logements conventionnés, sociaux ou soumis à la loi de 1948 sont régis par des règles spécifiques qui dépendent du type de convention, du régime applicable ou du secteur de location. Les logements meublés, qui ne sont pas concernés par le sujet de cet article, bénéficient d’une possibilité de révision du loyer annuellement selon l’IRL, en plus de la réévaluation du loyer au renouvellement du bail tous les ans.
Les recours possibles en cas de désaccord sur la réévaluation du loyer au renouvellement du bail
La réévaluation du loyer au renouvellement du bail peut être contestée par le locataire ou le propriétaire, qui disposent de différents recours pour faire valoir leurs droits. Le locataire peut refuser l’augmentation proposée par le propriétaire, tandis que le propriétaire peut saisir le juge judiciaire en cas d’échec de la conciliation. Nous allons vous présenter les démarches du locataire et les voies de recours du propriétaire en cas de désaccord sur la réévaluation du loyer au renouvellement du bail.
Les démarches du locataire en cas de refus de l’augmentation proposée
Le locataire qui reçoit la notification du propriétaire lui proposant une augmentation du loyer au renouvellement du bail a trois options : accepter tacitement ou expressément le nouveau loyer, contester le nouveau loyer dans le délai de deux mois ou saisir la commission départementale de conciliation.
L’acceptation tacite ou expresse du nouveau loyer
si le locataire ne répond pas à la notification du propriétaire dans le délai de deux mois, il est réputé avoir accepté le nouveau loyer, qui s’applique à compter du renouvellement du bail. Le locataire peut également accepter expressément le nouveau loyer, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, dans le même délai de deux mois. Dans ce cas, le locataire renonce à tout recours ultérieur contre le nouveau loyer.
La contestation du nouveau loyer dans le délai de deux mois
si le locataire estime que le nouveau loyer proposé par le propriétaire est trop élevé, il peut le contester dans le délai de deux mois à compter de la réception de la notification. Le locataire doit alors adresser au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier, dans laquelle il expose les motifs de sa contestation et propose un loyer inférieur. Le locataire doit également joindre à sa lettre les éléments de comparaison qu’il invoque pour justifier son loyer, tels que des annonces immobilières, des attestations de professionnels ou des études de marché. Le locataire peut se référer au loyer de référence majoré applicable dans sa zone, s’il existe, pour apprécier le caractère sous-évalué ou non du loyer.
La saisine de la commission départementale de conciliation
si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le nouveau loyer dans le délai de deux mois, ils peuvent saisir la commission départementale de conciliation, qui est une instance paritaire composée de représentants des propriétaires et des locataires. La saisine de la commission est facultative, mais elle est recommandée pour tenter de trouver une solution amiable au litige. La commission doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, dans laquelle les parties exposent les motifs de leur désaccord et les éléments de preuve qu’elles détiennent. La commission dispose alors d’un délai de deux mois pour convoquer les parties et rendre un avis. L’avis de la commission n’est pas contraignant, mais il peut servir de base à une transaction entre les parties ou à une action en justice.
Les voies de recours du propriétaire en cas d’échec de la conciliation
Le propriétaire qui n’obtient pas l’acceptation du locataire ou l’avis favorable de la commission départementale de conciliation peut saisir le juge judiciaire pour faire trancher le litige. Le propriétaire peut également donner congé au locataire, sous certaines conditions, s’il ne souhaite pas renouveler le bail.
La saisine du juge judiciaire avant la fin du bail
le propriétaire qui souhaite maintenir sa proposition d’augmentation du loyer au renouvellement du bail peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, avant la fin du bail en cours. Le propriétaire doit alors assigner le locataire en justice, par acte d’huissier, en exposant les motifs de sa demande et en produisant les pièces justificatives. Le juge va alors apprécier le caractère sous-évalué ou non du loyer, en tenant compte des loyers pratiqués pour des logements comparables, de l’évolution de l’IRL, du coût des travaux réalisés et des règles applicables selon la zone du logement. Le juge va alors fixer le nouveau loyer, qui peut être supérieur, inférieur ou égal à celui proposé par le propriétaire. Le juge peut également ordonner le paiement de dommages-intérêts ou de pénalités en cas de mauvaise foi ou de manquement aux obligations contractuelles de l’une ou l’autre des parties. La décision du juge est susceptible d’appel dans un délai d’un mois à compter de sa notification.
Le respect du délai de préavis pour donner congé au locataire
le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le bail avec le locataire peut lui donner congé, à condition de respecter le délai de préavis et de motiver sa décision. Le délai de préavis est de six mois avant le terme du bail, sauf si le logement est situé en zone tendue, auquel cas il est réduit à trois mois. Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en mentionnant le motif du congé. Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour trois motifs : la reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, la vente du logement ou un motif légitime et sérieux, tel qu’un manquement du locataire à ses obligations.
L’application du nouveau loyer en cas de décision favorable
si le propriétaire obtient une décision de justice favorable à sa demande d’augmentation du loyer au renouvellement du bail, il peut appliquer le nouveau loyer fixé par le juge à compter du renouvellement du bail, sauf si le locataire a quitté le logement. Le propriétaire peut également réclamer au locataire le paiement des différences de loyer entre le loyer en vigueur et le loyer fixé par le juge, pour la période comprise entre le renouvellement du bail et la notification de la décision de justice, dans la limite de cinq ans. Le propriétaire peut également demander au locataire le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.