L’assemblée générale des copropriétaires : définition, fonctionnement et règles de vote

L’assemblée générale des copropriétaires est l’instance qui réunit les propriétaires d’un immeuble en copropriété pour prendre les décisions nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Elle doit avoir lieu au moins une fois par an et obéit à des règles précises de convocation, de déroulement et de vote. Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’assemblée générale des copropriétaires.

Qu’est-ce que l’assemblée générale des copropriétaires ?

L’assemblée générale des copropriétaires est le rassemblement de tous les copropriétaires ou de leurs représentants (mandataires) pour délibérer et voter sur les questions relatives à la copropriété. Elle constitue l’un des deux organes décisionnels du syndicat des copropriétaires, avec le conseil syndical.

L’assemblée générale des copropriétaires a pour rôle de :

• approuver les comptes du syndicat et le budget prévisionnel, qui sont établis par le syndic et présentés par le conseil syndical. Ces documents permettent de connaître la situation financière de la copropriété et de prévoir les dépenses et les recettes pour l’année à venir ;
• élire ou révoquer le syndic de copropriété et le conseil syndical, qui sont les deux organes chargés de gérer et de représenter la copropriété. Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, qui assure l’exécution des décisions prises en assemblée générale, l’administration et l’entretien de l’immeuble, et la tenue des comptes. Le conseil syndical est composé de copropriétaires bénévoles, qui assistent et contrôlent le syndic, et qui donnent leur avis sur les questions soumises à l’assemblée générale ;
• autoriser ou refuser les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, qui sont proposés par le syndic, le conseil syndical ou un copropriétaire. Ces travaux peuvent être nécessaires pour assurer la conservation, la sécurité ou l’accessibilité de l’immeuble, ou pour améliorer son confort, son esthétique ou sa performance énergétique ;
• modifier le règlement de copropriété ou la répartition des charges, qui sont les deux documents qui définissent les droits et les obligations des copropriétaires, ainsi que les modalités de fonctionnement et de gestion de la copropriété. Ces documents peuvent être modifiés pour s’adapter aux évolutions législatives, réglementaires ou techniques, ou pour corriger des erreurs ou des inégalités ;
• décider de la vente ou de l’acquisition de parties communes, qui sont les parties de l’immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires, telles que le hall, les escaliers, le toit, etc. Ces opérations peuvent être envisagées pour optimiser l’espace, le confort ou la valeur de l’immeuble, ou pour répondre à des besoins spécifiques ;
• fixer les modalités de gestion des services communs, qui sont les services qui bénéficient à tous les copropriétaires, tels que l’ascenseur, le chauffage, le gardien, etc. Ces modalités concernent le choix des prestataires, les contrats, les tarifs, les horaires, les conditions d’utilisation, etc. ;
• adopter ou modifier le carnet d’entretien de l’immeuble, qui est le document qui recense les informations techniques et administratives relatives à l’immeuble, ainsi que les travaux réalisés ou à prévoir. Ce document permet de connaître l’état de l’immeuble, de planifier les interventions nécessaires, et de faciliter la transmission des informations aux acquéreurs ou aux locataires ;
• souscrire ou résilier les contrats d’assurance du syndicat, qui sont les contrats qui couvrent les risques liés à l’immeuble, tels que l’incendie, le dégât des eaux, la responsabilité civile, etc. Ces contrats doivent garantir une protection suffisante et adaptée à la copropriété, en tenant compte de ses caractéristiques et de ses besoins ;
• engager ou mettre fin aux actions judiciaires du syndicat, qui sont les actions en justice qui visent à défendre les intérêts de la copropriété, ou à faire respecter ses droits. Ces actions peuvent être dirigées contre un copropriétaire, un tiers, ou le syndic lui-même, en cas de litige ou de non-respect du règlement de copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires est donc un moment clé de la vie de la copropriété, qui permet aux copropriétaires de s’exprimer, de participer aux décisions, et de veiller au bon fonctionnement et à la bonne gestion de l’immeuble.

Comment est convoquée l’assemblée générale des copropriétaires ?

L’assemblée générale des copropriétaires est le moment où les copropriétaires se réunissent pour prendre les décisions relatives à la copropriété. Elle doit avoir lieu au moins une fois par an, à une date fixée par le règlement de copropriété ou par le syndic de copropriété. Le syndic est le seul habilité à convoquer l’assemblée générale, soit de sa propre initiative, soit à la demande du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat.

La convocation à l’assemblée générale doit être envoyée à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique, au moins 21 jours avant la date de l’assemblée générale. Ce délai permet aux copropriétaires de prendre connaissance des questions à l’ordre du jour et de préparer leurs votes.

La convocation doit contenir les informations suivantes :

• la date, l’heure et le lieu de l’assemblée générale, qui doivent être choisis en fonction de la disponibilité et de la commodité des copropriétaires ;
• l’ordre du jour, c’est-à-dire la liste des questions qui seront soumises au vote des copropriétaires. Ces questions doivent être clairement formulées et préciser la majorité requise pour leur adoption ;
• les documents relatifs aux questions à l’ordre du jour, tels que les devis des travaux, les contrats de syndic, les rapports du conseil syndical, etc. Ces documents doivent être joints à la convocation ou mis à la disposition des copropriétaires au moins 15 jours avant la date de l’assemblée générale ;
• le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, qui dépend de la quote-part de chaque lot dans les parties communes. Ce nombre de voix détermine le poids du vote de chaque copropriétaire et la majorité nécessaire pour adopter les décisions ;
• le cas échéant, la possibilité de voter par correspondance ou par visioconférence, qui sont des modes de vote alternatifs au vote à main levée ou au vote par bulletin secret. Ces modes de vote doivent être prévus par le règlement de copropriété ou décidés par l’assemblée générale.

La convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est donc un document important, qui permet aux copropriétaires d’être informés des sujets qui les concernent et de participer aux décisions collectives.

Comment se déroule l’assemblée générale des copropriétaires ?

L’assemblée générale des copropriétaires est le moment où les copropriétaires se réunissent pour prendre les décisions relatives à la copropriété. Elle se déroule selon les étapes suivantes :

• La présence des participants : l’assemblée générale des copropriétaires se tient en présence du syndic de copropriété, du président du conseil syndical et des copropriétaires ou de leurs mandataires. Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, qui assure la gestion et l’administration de la copropriété. Le président du conseil syndical est le représentant des copropriétaires, qui assiste et contrôle le syndic. Les copropriétaires sont les propriétaires des lots de copropriété, qui disposent d’un droit de vote proportionnel à leur quote-part dans les parties communes. Les mandataires sont les personnes qui représentent les copropriétaires absents, à condition de leur avoir donné un pouvoir écrit. Le nombre de pouvoirs détenus par un même mandataire est limité à :
  • deux pouvoirs si le mandataire est copropriétaire ;
  • un pouvoir si le mandataire n’est pas copropriétaire.
• La désignation du bureau : l’assemblée générale des copropriétaires est présidée par le copropriétaire qui possède le plus grand nombre de voix, sauf si l’assemblée en désigne un autre. Le président de l’assemblée désigne un secrétaire, qui peut être le syndic, et deux scrutateurs, qui sont chargés de vérifier les votes. Le bureau de l’assemblée est responsable du bon déroulement de la réunion et de la rédaction du procès-verbal.
• Le suivi de l’ordre du jour : l’assemblée générale des copropriétaires suit l’ordre du jour établi par le syndic, qui doit contenir la liste des questions qui seront soumises au vote des copropriétaires. Ces questions doivent être clairement formulées et préciser la majorité requise pour leur adoption. Chaque question fait l’objet d’un débat, où les copropriétaires peuvent prendre la parole, poser des questions et faire des observations. Le président de l’assemblée veille au respect du temps de parole et à la bonne tenue des échanges.
• Le vote des résolutions : les votes peuvent se faire à main levée, par bulletin secret, par correspondance ou par visioconférence, selon les modalités prévues par le règlement de copropriété ou décidées par l’assemblée. Les votes sont comptabilisés en fonction du nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire ou mandataire. Les résolutions sont adoptées selon les règles de majorité prévues par la loi, qui varient en fonction de la nature et de l’importance des décisions.

L’assemblée générale des copropriétaires est donc un processus démocratique, qui permet aux copropriétaires de s’exprimer, de participer aux décisions et de veiller au bon fonctionnement et à la bonne gestion de la copropriété.

Quelles sont les règles de vote en assemblée générale des copropriétaires ?

L’assemblée générale des copropriétaires est le moment où les copropriétaires se réunissent pour prendre les décisions relatives à la copropriété. Ces décisions doivent respecter les règles de majorité prévues par la loi, qui varient en fonction de la nature et de l’importance des décisions.

Les règles de majorité sont les suivantes :

• la majorité simple ou majorité de l’article 24, qui correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Cette majorité s’applique aux décisions courantes, telles que l’approbation des comptes, le budget prévisionnel, les travaux d’entretien, etc. ;
• la majorité absolue ou majorité de l’article 25, qui correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Cette majorité s’applique aux décisions importantes, telles que la modification du règlement de copropriété, la vente ou l’achat de parties communes, la souscription d’un emprunt collectif, etc. ;
• la double majorité ou majorité de l’article 26, qui correspond à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. Cette majorité s’applique aux décisions très importantes, telles que la modification de la répartition des charges, la suppression du conseil syndical, la démolition ou la reconstruction de l’immeuble, etc. ;
• l’unanimité, qui correspond à l’accord de tous les copropriétaires. Cette majorité s’applique aux décisions exceptionnelles, telles que le changement de destination de l’immeuble, la division ou la réunion de lots, la suppression du statut de la copropriété, etc.

Si une décision n’obtient pas la majorité requise, elle peut être soumise à une nouvelle assemblée générale dans un délai de trois mois, avec une majorité plus favorable. Par exemple, une décision qui nécessite la majorité absolue peut être adoptée à la majorité simple en deuxième lecture, si elle n’a pas recueilli plus d’un tiers des voix en première lecture.

Les règles de majorité sont donc essentielles pour garantir la démocratie et l’équilibre des intérêts au sein de la copropriété. Elles permettent aux copropriétaires de s’exprimer, de participer aux décisions et de veiller au bon fonctionnement et à la bonne gestion de l’immeuble.

Comment est rédigé le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires ?

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires est le document qui retrace les délibérations et les votes de l’assemblée. Il est rédigé par le secrétaire de l’assemblée, sous la responsabilité du président. Il doit contenir les informations suivantes :

• la date, l’heure et le lieu de l’assemblée générale, qui doivent correspondre à ceux indiqués sur la convocation ;
• le nom du président, du secrétaire et des scrutateurs, qui sont les membres du bureau de l’assemblée, chargés de diriger la réunion, de rédiger le procès-verbal et de vérifier les votes ;
• la liste des copropriétaires présents, représentés ou absents, avec le nombre de voix dont ils disposent, qui permet de déterminer le quorum et la majorité ;
• le texte des questions à l’ordre du jour et les résultats des votes, avec le nombre de voix pour, contre et abstentions, qui permettent de connaître les décisions prises par l’assemblée ;
• les résolutions adoptées, avec la mention de la majorité requise et obtenue, qui sont les actes juridiques qui engagent le syndicat des copropriétaires ;
• les éventuelles contestations ou protestations des copropriétaires, qui doivent être consignées dans le procès-verbal, afin de préserver leurs droits en cas de litige ;
• la signature du président, du secrétaire et des scrutateurs, qui attestent de la validité et de la conformité du procès-verbal.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires doit être envoyé à chaque copropriétaire par le syndic, dans un délai de deux mois à compter de la date de l’assemblée, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique. Le procès-verbal doit également être inscrit sur le registre des délibérations du syndicat, tenu par le syndic.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires est donc un document essentiel, qui permet de garder une trace des décisions prises par l’assemblée, de les notifier aux copropriétaires et de les rendre opposables aux tiers.

Comment contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ?

Si vous êtes copropriétaire et que vous n’êtes pas d’accord avec une décision prise en assemblée générale, vous pouvez la contester dans certaines conditions. Voici les étapes à suivre pour exercer votre recours :

• Vérifiez que vous avez la qualité de copropriétaire défaillant ou opposant. Vous êtes défaillant si vous n’avez pas participé à l’assemblée générale, que ce soit en personne ou par mandataire. Vous êtes opposant si vous avez voté contre la décision contestée ou si vous vous êtes abstenu. Vous ne pouvez pas contester une décision si vous avez voté pour ou si vous n’êtes pas copropriétaire.
• Vérifiez que la décision est irrégulière. Vous pouvez invoquer des motifs de forme ou de fond. Par exemple, vous pouvez contester une décision qui n’a pas été adoptée à la bonne majorité, qui a porté sur une question qui ne figurait pas à l’ordre du jour, qui a été prise en violation du règlement de copropriété ou qui porte atteinte à vos droits ou à ceux du syndicat des copropriétaires.
• Saisissez le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Cette notification doit être faite par le syndic dans un délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Vous devez prendre un avocat pour introduire votre action en justice. Vous devez diriger votre recours contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Vous devez joindre à votre demande une copie de la convocation, du procès-verbal, de la décision contestée et du pouvoir que vous avez donné ou reçu le cas échéant.
• Attendez la décision du tribunal. Si le tribunal vous donne raison, il annulera la décision irrégulière et pourra vous accorder des dommages-intérêts si vous avez subi un préjudice. Si le tribunal vous donne tort, vous pourrez être condamné à payer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires pour recours abusif.

La contestation d’une décision prise en assemblée générale des copropriétaires est une procédure longue et coûteuse, qui peut avoir des conséquences importantes pour la copropriété. Il convient donc de l’utiliser avec prudence et discernement.