Le bail meublé

Le bail meublé est un contrat de location d’un logement comportant le mobilier et les équipements nécessaires à la vie courante du locataire. Il se distingue du bail nu, qui concerne les logements vides, par ses caractéristiques propres, notamment en matière de durée, de loyer, de dépôt de garantie, de résiliation, etc. Le bail meublé présente des avantages et des inconvénients tant pour le bailleur que pour le locataire. Pour le bailleur, il offre une plus grande liberté de fixation du loyer, une durée minimale plus courte, et une possibilité de récupérer plus facilement le logement en cas de besoin. Pour le locataire, il permet de bénéficier d’un logement prêt à vivre, d’un préavis réduit, et d’une fiscalité avantageuse. Toutefois, le bail meublé implique aussi des obligations et des risques pour les deux parties, comme le respect d’un niveau de confort minimal, le paiement d’un dépôt de garantie plus élevé, ou la difficulté de trouver un logement meublé adapté à ses besoins.

Dans cet article, nous allons étudier les différents aspects du bail meublé, en abordant les points suivants :

• La formation du contrat de location meublée : les conditions de validité, les modalités de conclusion, etc.
• Le contenu du bail meublé : les clauses obligatoires, les clauses facultatives, les clauses interdites, etc.
• Les documents à joindre au bail meublé : la notice d’information, l’état des lieux, l’inventaire et l’état détaillé du mobilier, l’attestation d’assurance, les documents de copropriété, etc.
• La durée du bail meublé : le principe, les exceptions, la résiliation, etc.

La formation du contrat de location meublée

Le contrat de location meublée est un contrat par lequel le bailleur met à la disposition du locataire un logement meublé, c’est-à-dire comportant le mobilier et les équipements nécessaires à la vie courante du locataire. Ce contrat est soumis aux règles générales du droit des obligations, mais aussi à des dispositions spécifiques prévues par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Ainsi, pour être valable, le contrat de location meublée doit respecter certaines conditions de fond et de forme, et être conclu selon certaines modalités.

Les conditions de validité du contrat de location meublée

Comme tout contrat, le contrat de location meublée doit remplir les conditions de validité prévues par le code civil, à savoir : l’existence de parties capables, le consentement libre et éclairé des parties, un objet certain et licite, et une cause licite et conforme à l’ordre public.

• Les parties au contrat : le bailleur et le locataire doivent être des personnes physiques ou morales capables de contracter, c’est-à-dire jouissant de leurs droits civils et de leur discernement. Le bailleur doit être le propriétaire du logement ou son mandataire, et le locataire doit être une personne qui occupe le logement à titre de résidence principale ou secondaire. Le bailleur et le locataire peuvent être plusieurs, auquel cas ils sont soumis au régime de l’indivision ou de la solidarité, selon les cas.
• Le consentement des parties : le bailleur et le locataire doivent exprimer leur volonté de contracter librement et sans erreur, dol, violence, ou lésion. Le consentement doit porter sur les éléments essentiels du contrat, tels que le logement, le loyer, la durée, etc. Le consentement doit être donné par écrit, sauf en cas de location meublée de courte durée (inférieure à trois mois), qui peut être conclue oralement.
• L’objet du contrat : l’objet du contrat de location meublée est la mise à disposition du locataire d’un logement meublé, c’est-à-dire comportant au moins les éléments de mobilier et d’équipement définis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Le logement doit être décent, c’est-à-dire répondre aux critères de confort, de sécurité, et de salubrité fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit être conforme à la description faite par le bailleur ou à la publicité, et ne pas présenter de vices cachés.
• La cause du contrat : la cause du contrat de location meublée est la contrepartie que les parties s’engagent à se fournir mutuellement. Pour le bailleur, la cause est la perception du loyer et des charges, et pour le locataire, la jouissance du logement meublé. La cause doit être licite et conforme à l’ordre public, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas être contraire à la loi, aux bonnes mœurs, ou à l’intérêt général.

Les modalités de conclusion du contrat de location meublée

Le contrat de location meublée peut être conclu directement entre le bailleur et le locataire, ou par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, tel qu’un agent immobilier, un notaire, ou un administrateur de biens. Le contrat peut être précédé d’une phase de réservation, qui permet au locataire de retenir le logement en versant un acompte au bailleur. La réservation n’est pas obligatoire, mais si elle a lieu, elle doit faire l’objet d’un document écrit, qui précise les conditions de la location, le montant de l’acompte, et les modalités d’annulation.

Le contrat de location meublée doit être établi par écrit, en deux exemplaires originaux, signés par le bailleur et le locataire, et comportant les mentions obligatoires prévues par la loi du 6 juillet 1989. Le contrat doit être accompagné de plusieurs documents, tels que la notice d’information, l’état des lieux, l’inventaire et l’état détaillé du mobilier, l’attestation d’assurance, les documents de copropriété, etc. Le bailleur doit remettre au locataire un exemplaire du contrat et des documents annexes, ainsi que les clés du logement, au plus tard le jour de l’entrée dans les lieux.

Le contenu du bail meublé

Le contrat de location meublée doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires, qui sont imposées par la loi du 6 juillet 1989 et qui visent à encadrer les rapports entre le bailleur et le locataire. Le contrat peut également contenir des clauses facultatives, qui sont laissées à la libre négociation des parties, à condition qu’elles ne soient pas contraires à la loi ou à l’ordre public. En revanche, le contrat ne doit pas comporter des clauses interdites, qui sont nulles et sans effet, car elles sont abusives, illicites, ou attentatoires aux droits du locataire.

Les clauses obligatoires du bail meublé

Le contrat de location meublée doit obligatoirement mentionner les éléments suivants :

• L’identité des parties : le nom, le prénom, l’adresse, et le numéro de téléphone du bailleur et du locataire, ainsi que le cas échéant, du mandataire du bailleur, du cautionnaire du locataire, ou du colocataire du locataire.
• La désignation du logement : la situation géographique, la superficie, le nombre de pièces, et les caractéristiques du logement, ainsi que la liste du mobilier et des équipements mis à la disposition du locataire.
• La durée du bail : la date de prise d’effet et la durée du bail, qui est en principe d’un an minimum, renouvelable par tacite reconduction, sauf si le locataire est un étudiant, auquel cas la durée est de neuf mois, non renouvelable. Le contrat peut également prévoir une durée inférieure ou supérieure à un an, à condition qu’elle soit justifiée par des motifs sérieux et légitimes.
• Le montant du loyer : le montant du loyer mensuel, hors charges, qui est librement fixé par le bailleur, mais qui est soumis à un plafonnement en cas de renouvellement du bail dans les zones tendues. Le contrat doit également préciser les modalités de paiement du loyer, la date d’exigibilité, et les pénalités en cas de retard.
• Les charges : le montant des charges récupérables, qui sont les dépenses engagées par le bailleur pour les services rendus liés à l’usage du logement, tels que l’eau, le chauffage, l’électricité, etc. Le contrat doit indiquer si les charges sont forfaitaires ou réelles, et dans ce cas, les modalités de leur régularisation annuelle.
• Les modalités de révision du loyer : le contrat doit prévoir la possibilité de réviser le loyer une fois par an, selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Le contrat doit indiquer la date de référence et la formule de calcul de la révision.
• Le dépôt de garantie : le contrat peut prévoir le versement par le locataire d’une somme d’argent destinée à garantir l’exécution de ses obligations locatives, notamment le paiement du loyer et des charges, et la remise en état du logement. Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges, et il doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou de deux mois dans le cas contraire.
• Le cautionnement : le contrat peut prévoir le recours à un tiers qui s’engage à payer le loyer et les charges à la place du locataire en cas de défaillance de celui-ci. Le cautionnement peut être simple ou solidaire, selon que le bailleur doit ou non poursuivre le locataire avant de se retourner contre le cautionnaire. Le contrat doit mentionner l’identité du cautionnaire, le montant et la durée de son engagement, et les modalités de sa résiliation.
• Les clauses relatives à l’assurance, aux travaux, à la colocation, à la sous-location, à la cession du bail, etc. : le contrat doit préciser les obligations du locataire en matière d’assurance contre les risques locatifs, les conditions dans lesquelles le bailleur ou le locataire peuvent réaliser des travaux dans le logement, les modalités de la colocation, de la sous-location, ou de la cession du bail, si elles sont autorisées par le bailleur.

Les clauses facultatives du bail meublé

Le contrat de location meublée peut contenir des clauses facultatives, qui sont laissées à la libre négociation des parties, à condition qu’elles ne soient pas contraires à la loi ou à l’ordre public. Par exemple, le contrat peut prévoir des clauses relatives aux animaux, à la jouissance paisible du logement, à la résiliation anticipée du bail, à la clause résolutoire, etc.

• Les clauses relatives aux animaux : le contrat peut interdire ou limiter la détention d’animaux par le locataire, à condition que cela ne porte pas atteinte à son droit au respect de sa vie privée et familiale, et que les animaux ne causent pas de troubles de voisinage ou de dégradations du logement.
• Les clauses relatives à la jouissance paisible du logement : le contrat peut imposer au locataire de respecter le règlement de copropriété, de ne pas troubler la tranquillité des autres occupants de l’immeuble, de ne pas exercer d’activité professionnelle ou commerciale dans le logement, etc.
• Les clauses relatives à la résiliation anticipée du bail : le contrat peut prévoir la possibilité pour le bailleur ou le locataire de mettre fin au bail avant son terme, sous réserve de respecter certaines conditions, telles qu’un motif légitime et sérieux, un préavis, une notification, etc.
• Les clauses relatives à la clause résolutoire : le contrat peut prévoir une clause qui entraîne la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations essentielles, telles que le paiement du loyer et des charges, l’assurance du logement, l’entretien du logement, etc. La clause résolutoire doit être mise en œuvre par le bailleur après avoir adressé au locataire un commandement de payer ou de faire, et après avoir respecté un délai de deux mois sans que le locataire ait remédié à son manquement.

Les clauses interdites du bail meublé

Le contrat de location meublée ne doit pas comporter des clauses interdites, qui sont nulles et sans effet, car elles sont abusives, illicites, ou attentatoires aux droits du locataire. Par exemple, le contrat ne doit pas prévoir des clauses qui portent atteinte à la vie privée du locataire, qui limitent son droit au maintien dans les lieux, qui lui imposent des charges ou des obligations excessives, etc.

• Les clauses qui portent atteinte à la vie privée du locataire : le contrat ne doit pas autoriser le bailleur à pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire, à installer des dispositifs de surveillance ou de contrôle, à exiger du locataire des informations personnelles ou confidentielles, etc.
• Les clauses qui limitent le droit au maintien dans les lieux du locataire : le contrat ne doit pas prévoir la possibilité pour le bailleur de résilier le bail sans motif, sans préavis, ou sans respecter les formes légales, de modifier unilatéralement les conditions du bail, de subordonner le renouvellement du bail à des conditions nouvelles ou plus onéreuses, etc.
• Les clauses qui imposent au locataire des charges ou des obligations excessives : le contrat ne doit pas prévoir le paiement par le locataire de frais ou de pénalités injustifiés ou disproportionnés, tels que des frais de dossier, de rédaction, de relance, de contentieux, etc., l’obligation pour le locataire de souscrire à des services ou des prestations supplémentaires, tels que des abonnements, des assurances, des travaux, etc., l’interdiction pour le locataire de bénéficier de certaines aides ou de certains droits, tels que l’aide personnalisée au logement (APL), le droit au préavis réduit, etc.

Les documents à joindre au bail meublé

Le contrat de location meublée doit être accompagné de plusieurs documents, qui ont pour but d’informer le locataire sur ses droits et ses obligations, de constater l’état du logement et du mobilier, de prouver l’assurance du locataire, et de lui communiquer les règles de la copropriété. Ces documents sont les suivants :

• La notice d’information : il s’agit d’un document qui rappelle les droits et les obligations du bailleur et du locataire, ainsi que les voies de recours et les délais applicables en cas de litige. La notice d’information doit être conforme au modèle fixé par l’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale. Elle doit notamment mentionner les conditions de résiliation du bail, les modalités de révision du loyer, les règles relatives au dépôt de garantie, au cautionnement, et à l’assurance, les cas de préavis réduit, les aides au logement, etc.
• L’état des lieux : il s’agit d’un document qui décrit l’état du logement et de ses équipements à l’entrée et à la sortie du locataire, et qui permet de comparer les deux situations et de déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire. L’état des lieux doit être établi contradictoirement et de bonne foi par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux, et annexé au contrat de location. Il doit être conforme au modèle fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. Il doit notamment mentionner la date, le nom des parties, l’adresse du logement, le relevé des compteurs, le nombre et la nature des clés, l’état des sols, des murs, des plafonds, des ouvertures, des sanitaires, des installations électriques, etc.
• L’inventaire et l’état détaillé du mobilier : il s’agit d’un document qui liste les meubles et les objets mis à la disposition du locataire par le bailleur, et qui précise leur état et leur valeur. L’inventaire et l’état détaillé du mobilier doit être établi contradictoirement et de bonne foi par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux, et annexé au contrat de location. Il doit être conforme à la liste minimale des éléments de mobilier et d’équipement définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 relatif au contrat type de location de logement à usage de résidence principale et à la liste minimale des éléments de mobilier d’un logement meublé. Il doit notamment mentionner la date, le nom des parties, l’adresse du logement, le nombre et la nature des meubles, leur état de fonctionnement, leur état d’usure, leur valeur à neuf, etc.
• L’attestation d’assurance : il s’agit d’un document qui prouve que le locataire a souscrit une assurance couvrant les risques locatifs, tels que l’incendie, le dégât des eaux, le vol, etc. L’attestation d’assurance doit être remise par le locataire au bailleur lors de la signature du contrat de location, et chaque année à la demande du bailleur. Elle doit mentionner le nom de l’assureur, le numéro du contrat, la date d’effet, la durée, les garanties souscrites, le montant des franchises, etc.
• Les documents de copropriété : il s’agit d’un document qui informe le locataire des règles de fonctionnement et de vie de la copropriété, notamment le règlement de copropriété et le carnet d’entretien de l’immeuble. Les documents de copropriété doivent être remis par le bailleur au locataire lors de la signature du contrat de location, ou dans un délai d’un mois après l’entrée dans les lieux. Ils doivent mentionner les droits et les obligations du locataire en tant que copropriétaire, les charges de copropriété, les travaux de copropriété, les modalités de vote en assemblée générale, etc.

La durée du bail meublé

Le contrat de location meublée est soumis à des règles spécifiques en matière de durée, qui visent à concilier la stabilité du locataire et la souplesse du bailleur. Le bail meublé est en principe conclu pour une durée minimale d’un an, renouvelable par tacite reconduction, sauf si le locataire est un étudiant, auquel cas la durée minimale est de neuf mois, non renouvelable. Toutefois, le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une durée inférieure ou supérieure à un an, à condition que celle-ci soit justifiée par des motifs sérieux et légitimes. Le bailleur et le locataire peuvent également mettre fin au bail meublé à tout moment, sous réserve de respecter un préavis et une notification.

Le principe : un bail meublé est conclu pour une durée minimale d’un an, renouvelable par tacite reconduction, sauf si le locataire est un étudiant, auquel cas la durée minimale est de neuf mois, non renouvelable.

Le bail meublé est conclu pour une durée minimale d’un an, qui court à compter de la date de prise d’effet du contrat. Cette durée minimale vise à garantir au locataire une certaine stabilité dans son logement. Le bail meublé se renouvelle automatiquement par tacite reconduction, c’est-à-dire sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire, pour la même durée, sauf si le bailleur ou le locataire manifeste sa volonté de ne pas renouveler le bail, dans les conditions prévues par la loi.

Toutefois, si le locataire est un étudiant, le bail meublé peut être conclu pour une durée minimale de neuf mois, qui correspond à l’année universitaire. Cette durée réduite vise à faciliter la mobilité des étudiants, qui peuvent changer de logement en fonction de leurs besoins. Le bail meublé de neuf mois n’est pas renouvelable, c’est-à-dire qu’il prend fin à son terme, sans qu’aucun préavis ne soit nécessaire. Le locataire doit justifier de sa qualité d’étudiant, en fournissant au bailleur une copie de sa carte d’étudiant ou de son certificat de scolarité.

Les exceptions : le bailleur et le locataire

peuvent convenir d’une durée inférieure ou supérieure à un an, à condition que celle-ci soit au moins égale à trois mois et qu’elle soit justifiée par des motifs sérieux et légitimes, tels qu’une mutation professionnelle, une formation temporaire, etc.

Le bailleur et le locataire peuvent déroger à la durée minimale d’un an ou de neuf mois, en convenant d’une durée inférieure ou supérieure, à condition que celle-ci soit au moins égale à trois mois et qu’elle soit justifiée par des motifs sérieux et légitimes. Cette possibilité vise à adapter la durée du bail aux situations particulières du bailleur ou du locataire, qui peuvent avoir besoin de louer un logement meublé pour une courte ou une longue période.

Les motifs sérieux et légitimes sont appréciés au cas par cas, en tenant compte des circonstances de fait et de droit. Il peut s’agir, par exemple, d’une mutation professionnelle, d’une formation temporaire, d’un stage, d’une mission, d’un divorce, d’un décès, etc. Le bailleur et le locataire doivent préciser les motifs qui justifient la durée dérogatoire dans le contrat de location, et les prouver par tout moyen, en cas de contestation.

La résiliation : le bailleur et le locataire peuvent mettre fin au bail meublé à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois pour le bailleur et d’un mois pour le locataire, et de notifier leur décision par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Le bailleur et le locataire peuvent résilier le bail meublé à tout moment, sans avoir à invoquer un motif particulier, sous réserve de respecter un délai de préavis et une forme de notification. Le préavis est le délai qui court entre la notification de la résiliation et la date effective de la fin du bail. La notification est l’acte par lequel le bailleur ou le locataire informe l’autre partie de sa volonté de mettre fin au bail.

Le préavis est de trois mois pour le bailleur, et d’un mois pour le locataire. Toutefois, le préavis peut être réduit à un mois pour le bailleur, si le logement se situe dans une zone tendue, ou si le bailleur invoque un motif légitime et sérieux, tel qu’une vente, une reprise, ou un motif professionnel ou familial. Le préavis peut également être réduit à un mois pour le locataire, si le logement se situe dans une zone tendue, ou si le locataire invoque un motif légitime et sérieux, tel qu’une perte d’emploi, une mutation, une obtention de logement social, un état de santé, etc.

La notification de la résiliation doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Elle doit mentionner la date de fin du bail, le motif de la résiliation, et les modalités de restitution du logement et du dépôt de garantie. La notification doit être adressée à l’autre partie, ou à son mandataire, ou à son domicile élu. Le préavis commence à courir à compter de la date de réception de la notification.

Tableau comparatif et récapitulatif du bail meublé ordinaire avec le bail nu, le bail mobilité et la location meublée saisonnière

Voici un tableau comparatif et récapitulatif entre le bail meublé ordinaire, le bail nu, le bail mobilité et la location meublée saisonnière, selon les critères suivants :