Le règlement de copropriété est un document essentiel qui régit les relations entre les copropriétaires d’un immeuble. Il détermine les droits et les obligations de chacun, ainsi que les règles de fonctionnement et de gestion de la copropriété. Il doit être respecté par tous les occupants de l’immeuble, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Le règlement de copropriété peut être modifié par l’assemblée générale des copropriétaires, selon des modalités variables en fonction de la nature et de l’importance des modifications. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le règlement de copropriété.
Quelle est la définition du règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document écrit qui définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires1. Il est établi lors de la mise en copropriété d’un immeuble, c’est-à-dire lorsque l’immeuble est divisé en lots appartenant à des propriétaires différents2. Il s’impose à tous les copropriétaires, aux occupants de l’immeuble et aux futurs acquéreurs.
Le règlement de copropriété a pour rôle de :
- déterminer la destination de l’immeuble, c’est-à-dire son usage (habitation, commerce, mixte, etc.) et ses conditions d’occupation ;
- diviser l’immeuble en parties privatives et parties communes, et fixer la quote-part de chaque lot dans les charges et les tantièmes de copropriété ;
- établir les modalités de répartition des charges de copropriété, en fonction des critères de consommation, d’utilité ou de superficie ;
- organiser le fonctionnement des organes de la copropriété, tels que le syndic, le conseil syndical et l’assemblée générale ;
- définir les règles de jouissance et d’usage des parties privatives et communes, en précisant les droits et les devoirs de chacun ;
- prévoir les sanctions en cas de non-respect du règlement de copropriété, telles que les pénalités financières ou les actions en justice.
Quelles sont les modalités de rédaction du règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est rédigé par un professionnel du droit, généralement un notaire, qui doit respecter les dispositions légales et réglementaires en vigueur1. Il doit être clair, précis et complet, afin d’éviter les ambiguïtés et les conflits. Il doit également être adapté à la spécificité de chaque immeuble, en tenant compte de ses caractéristiques techniques, architecturales et historiques.
Le règlement de copropriété doit être publié au service de la publicité foncière, afin de le rendre opposable aux tiers1. Il doit également être annexé à tout acte de vente ou de location d’un lot de copropriété, afin d’informer les acquéreurs ou les locataires de leurs droits et obligations1.
Comment modifier le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété peut être modifié par l’assemblée générale des copropriétaires, à condition de respecter les règles de majorité prévues par la loi1. Il existe quatre types de majorité, selon la nature et l’importance des modifications :
- la majorité simple ou majorité de l’article 24, qui correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Cette majorité s’applique aux modifications portant sur l’administration ou l’entretien de l’immeuble, telles que le changement de syndic, le budget prévisionnel, les travaux courants, etc. ;
- la majorité absolue ou majorité de l’article 25, qui correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Cette majorité s’applique aux modifications portant sur la destination de l’immeuble, les parties communes ou l’aspect extérieur, telles que la vente ou l’achat de parties communes, la modification du règlement de copropriété, les travaux d’amélioration, etc. ;
- la double majorité ou majorité de l’article 26, qui correspond à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. Cette majorité s’applique aux modifications portant sur la répartition des charges ou des tantièmes, telles que la modification de la quote-part de chaque lot, la suppression du conseil syndical, la démolition ou la reconstruction de l’immeuble, etc. ;
- l’unanimité, qui correspond à l’accord de tous les copropriétaires. Cette majorité s’applique aux modifications portant sur le changement de destination de l’immeuble, la division ou la réunion de lots, la suppression du statut de la copropriété, etc.
Si une modification n’obtient pas la majorité requise, elle peut être soumise à une nouvelle assemblée générale dans un délai de trois mois, avec une majorité plus favorable. Par exemple, une modification qui nécessite la majorité absolue peut être adoptée à la majorité simple en deuxième lecture, si elle n’a pas recueilli plus d’un tiers des voix en première lecture.
La modification du règlement de copropriété doit être publiée au service de la publicité foncière, afin de la rendre opposable aux tiers1. Elle doit également être notifiée à tous les copropriétaires, par le syndic, dans un délai de deux mois à compter de la date de l’assemblée générale1.
Quelles sont les conséquences du non-respect du règlement de copropriété ?
Le non-respect du règlement de copropriété peut entraîner des sanctions, tant à l’égard du copropriétaire fautif qu’à l’égard du syndic défaillant.
Le copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut être mis en demeure par le syndic, le conseil syndical ou un autre copropriétaire, de cesser son trouble ou de se conformer à ses obligations1. Il peut également être condamné à payer des dommages-intérêts, des pénalités financières ou des astreintes, en cas de recours devant le tribunal judiciaire1. Il peut même être contraint à vendre son lot, en cas de violation grave et répétée du règlement de copropriété1.
Le syndic qui ne veille pas au respect du règlement de copropriété peut être mis en cause par les copropriétaires, qui peuvent lui demander des comptes, lui adresser des réclamations ou lui retirer leur confiance. Il peut également être poursuivi en justice, en cas de faute ou de négligence, et être condamné à indemniser les copropriétaires lésés ou à réparer les préjudices causés à la copropriété1. Il peut même être révoqué, en cas de manquement grave à ses obligations1.
Comment consulter le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document public, qui peut être consulté par toute personne intéressée, qu’elle soit copropriétaire, locataire, acquéreur ou tiers1. Il existe plusieurs moyens de consulter le règlement de copropriété :
- en le demandant au syndic de copropriété, qui doit le tenir à la disposition des copropriétaires et des occupants de l’immeuble1 ;
- en le demandant au service de la publicité foncière, qui doit le délivrer à toute personne qui en fait la demande, moyennant le paiement d’un droit fixe de 15 €1 ;
- en le demandant au notaire, qui doit le remettre au vendeur et à l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente d’un lot de copropriété1 ;
- en le demandant au bailleur, qui doit le remettre au locataire lors de la signature du contrat de location d’un lot de copropriété1.