Lorsqu’on loue un logement nu, c’est-à-dire non meublé, on doit payer au bailleur, en plus du loyer, des charges locatives ou récupérables. Ces charges correspondent aux dépenses engagées par le bailleur pour le logement ou les parties communes, et qui sont imputables au locataire. Les charges locatives peuvent représenter une part importante du budget du locataire, et il est donc essentiel de bien les connaître et de les maîtriser. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce que sont les charges locatives, comment elles sont calculées et payées, et comment les vérifier et les contester si besoin. Nous verrons d’abord les charges locatives imputables au locataire (I), puis les modes de paiement des charges locatives (II), et enfin les règles de justification et de contestation des charges locatives (III).
Les charges locatives imputables au locataire
Le locataire doit payer au bailleur, en plus du loyer, des charges locatives ou récupérables, qui correspondent aux dépenses engagées par le bailleur pour le logement ou les parties communes, et qui sont imputables au locataire. Ces charges sont fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui établit une liste exhaustive des charges récupérables. Les charges qui ne figurent pas dans cette liste sont à la charge exclusive du bailleur, et ne peuvent pas être réclamées au locataire. Nous allons vous présenter les charges locatives imputables au locataire, selon la liste du décret du 26 août 1987, et les charges non récupérables qui restent à la charge du bailleur.
Les charges locatives imputables au locataire :
Le décret du 26 août 1987 distingue huit catégories de charges récupérables, qui sont les suivantes :
- Les dépenses relatives aux services liés au logement et à l’usage des parties communes, telles que l’ascenseur, le chauffage, l’eau, l’électricité, le gardiennage, le nettoyage, etc.
- Les dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les éléments d’équipement communs, telles que les chaudières, les compteurs, les antennes, les interphones, les portes, les fenêtres, etc.
- Les dépenses d’entretien courant et de menues réparations des parties communes, telles que les sols, les murs, les plafonds, les escaliers, les cours, les espaces verts, etc.
- Les dépenses d’élimination des rejets, telles que les frais de ramassage des ordures ménagères, de vidange des fosses septiques, de débouchage des canalisations, etc.
- Les dépenses de fourniture d’eau, telles que les frais d’abonnement, de consommation, de relevé des compteurs, de traitement de l’eau, etc.
- Les dépenses de chauffage et de production d’eau chaude collectifs, telles que les frais d’abonnement, de consommation, de relevé des compteurs, de contrôle et d’entretien des installations, etc.
- Les dépenses de chauffage et de production d’eau chaude individuels, telles que les frais de location, de contrôle et d’entretien des appareils, de fourniture de combustible, etc.
- Les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, telles que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la redevance d’assainissement, la redevance audiovisuelle, etc.
Les charges non récupérables qui restent à la charge du bailleur :
Le bailleur ne peut pas répercuter sur le locataire les charges qui ne figurent pas dans la liste du décret du 26 août 1987, ou qui ne correspondent pas à des services rendus ou à des dépenses engagées pour le logement ou les parties communes. Les charges non récupérables sont notamment les suivantes :
- Les dépenses de grosses réparations, telles que la réfection de la toiture, de la façade, de la charpente, des canalisations principales, etc.
- Les dépenses d’amélioration, telles que l’installation d’un ascenseur, d’un chauffage central, d’une isolation thermique ou phonique, etc.
- Les dépenses de gestion, telles que les frais de syndic, de gérance, de contentieux, de publicité, etc.
- Les dépenses de copropriété, telles que les charges du fonds de travaux, du fonds de prévoyance, du fonds de roulement, etc.
- Les impositions qui ne correspondent pas à des services dont le locataire profite directement, telles que la taxe foncière, la taxe sur les logements vacants, la contribution économique territoriale, etc.
Les modes de paiement des charges locatives
Le locataire peut payer les charges locatives selon deux modes possibles : les provisions avec régularisation annuelle ou le forfait. Ces deux modes présentent des avantages et des inconvénients, selon la situation du locataire et du bailleur. Le choix du mode de paiement doit être fait lors de la conclusion du bail, mais il peut être modifié ultérieurement, sous certaines conditions. Nous allons vous présenter ces deux modes de paiement des charges locatives, ainsi que les modalités de choix et de changement de mode de paiement.
Les provisions avec régularisation annuelle
il s’agit du mode de paiement le plus courant, qui consiste à verser au bailleur, chaque mois, une somme estimative des charges locatives, en plus du loyer. Cette somme est appelée provision, car elle n’est pas définitive, mais elle est ajustée chaque année en fonction des dépenses réelles du bailleur. Le bailleur doit donc procéder à une régularisation annuelle des charges, qui consiste à comparer le montant des provisions versées par le locataire et le montant des charges réellement payées par le bailleur. Si les provisions sont supérieures aux charges, le bailleur doit rembourser le trop-perçu au locataire. Si les provisions sont inférieures aux charges, le locataire doit payer le complément au bailleur. Le bailleur doit justifier le montant des charges par des factures, des relevés de compteurs ou des décomptes détaillés. Le bailleur doit également informer le locataire du mode de répartition des charges entre les différents occupants de l’immeuble, selon les critères de surface, de consommation ou de tantième. Les avantages de ce mode de paiement sont la transparence et l’équité, car le locataire ne paie que les charges qu’il a effectivement consommées. Les inconvénients sont l’incertitude et la complexité, car le locataire ne connaît pas à l’avance le montant exact des charges, et il doit vérifier les justificatifs fournis par le bailleur.
Le forfait
Le forfait est un mode de paiement alternatif, qui consiste à verser au bailleur, chaque mois, une somme fixe et définitive des charges locatives, en plus du loyer. Cette somme est appelée forfait, car elle n’est pas modifiable, ni à la hausse ni à la baisse, quel que soit le montant des charges réellement payées par le bailleur. Le bailleur n’a donc pas à procéder à une régularisation annuelle des charges, ni à justifier le montant des charges par des factures, des relevés de compteurs ou des décomptes détaillés. Le bailleur doit toutefois informer le locataire du mode de calcul du forfait, qui doit être basé sur le montant moyen des charges constaté ou prévisible. Le forfait ne peut pas être supérieur au montant des charges récupérables, sauf si le bailleur fournit des services supplémentaires au locataire, tels que le petit déjeuner, le ménage, la blanchisserie, etc. Les avantages de ce mode de paiement sont la simplicité et la prévisibilité, car le locataire connaît à l’avance le montant des charges, et il n’a pas à se soucier des justificatifs fournis par le bailleur. Les inconvénients sont le risque de surpaiement ou de sous-paiement, car le locataire paie le même montant de charges, qu’il consomme beaucoup ou peu.
Les modalités de choix et de changement de mode de paiement
Le choix du mode de paiement des charges locatives doit être fait lors de la signature du bail, et il doit être mentionné dans le contrat de location. Le locataire et le bailleur peuvent choisir librement le mode de paiement qui leur convient le mieux, en fonction de leurs besoins et de leurs préférences. Toutefois, le forfait n’est possible que pour les logements meublés, les logements de fonction, les logements-foyers ou les résidences-services. Le changement de mode de paiement des charges locatives peut être effectué ultérieurement, à condition que le locataire et le bailleur soient d’accord. Le changement de mode de paiement doit faire l’objet d’un avenant au bail, qui précise le nouveau mode choisi, le montant des charges et la date d’effet du changement. Le changement de mode de paiement ne peut pas entraîner une augmentation du loyer, sauf si le bailleur fournit des services supplémentaires au locataire.
Les règles de justification et de contestation des charges locatives
Le bailleur doit justifier le montant des charges locatives qu’il réclame au locataire, en lui fournissant une quittance de loyer et de charges, ainsi que les justificatifs des dépenses engagées. Le locataire peut contester le montant des charges locatives s’il estime qu’il est trop élevé, injustifié ou erroné. Le locataire dispose de plusieurs moyens de contestation, auprès du bailleur, de la commission départementale de conciliation ou du juge judiciaire. Nous allons vous présenter ces règles de justification et de contestation des charges locatives dans cette partie.
L’obligation du bailleur de fournir une quittance de loyer et de charges au locataire
le bailleur doit délivrer au locataire une quittance de loyer et de charges, qui atteste du paiement du loyer et des charges par le locataire. La quittance doit être délivrée gratuitement par le bailleur, sur demande du locataire. La quittance doit mentionner le montant du loyer, le montant des charges, la période et le lieu de paiement, ainsi que le nom et l’adresse du bailleur. La quittance doit également distinguer les charges payées au forfait et les charges payées en provision, en précisant le montant de la régularisation annuelle le cas échéant. La quittance doit être conservée par le locataire pendant trois ans, car elle peut servir de preuve en cas de litige avec le bailleur.
Les conditions et les délais de communication des justificatifs des charges au locataire
le bailleur doit communiquer au locataire les justificatifs des charges locatives, qui sont les documents qui permettent de vérifier le montant des dépenses engagées par le bailleur pour le logement ou les parties communes. Les justificatifs des charges locatives sont notamment les factures, les relevés de compteurs, les décomptes détaillés, les contrats de fourniture, etc. Le bailleur doit communiquer les justificatifs des charges locatives au locataire au moins une fois par an, lors de la régularisation annuelle des charges, ou à tout moment, sur simple demande du locataire. Le bailleur doit laisser au locataire un délai d’un mois pour consulter les justificatifs des charges locatives, à compter de l’envoi de la quittance ou de la demande du locataire. Le bailleur peut communiquer les justificatifs des charges locatives au locataire par courrier, par courriel ou par affichage dans les parties communes.
Les démarches du locataire en cas de contestation des charges locatives
le locataire qui conteste le montant des charges locatives qu’il doit payer au bailleur peut agir pour faire valoir ses droits ou obtenir une réduction des charges. Le locataire dispose de trois moyens de contestation, qui sont les suivants :
La réclamation auprès du bailleur
il s’agit d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte d’huissier, par laquelle le locataire exprime son désaccord avec le montant des charges locatives et demande au bailleur de le rectifier ou de le justifier. Le locataire doit mentionner les motifs de sa contestation, les éléments de preuve qu’il détient et les conséquences du non-respect des charges locatives. Le locataire doit adresser sa réclamation au bailleur dans un délai de trois ans à compter du paiement des charges locatives contestées. Le bailleur doit répondre au locataire dans un délai raisonnable, en lui fournissant les justificatifs des charges locatives ou en lui accordant une réduction des charges.
La saisine de la commission départementale de conciliation
La commission départementale de conciliation est une instance paritaire composée de représentants des bailleurs et des locataires, qui a pour mission de favoriser le règlement amiable des litiges entre les parties. La commission doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, dans laquelle le locataire expose les motifs de sa contestation et les éléments de preuve qu’il détient. La commission dispose alors d’un délai de deux mois pour convoquer les parties et rendre un avis. L’avis de la commission n’est pas contraignant, mais il peut servir de base à une transaction entre les parties ou à une action en justice.
La saisine du juge judiciaire
C’est le recours ultime du locataire en cas d’échec de la réclamation ou de la conciliation. Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, par voie d’assignation ou de requête, en exposant les motifs de sa contestation et en produisant les pièces justificatives. Le juge va alors apprécier le montant des charges locatives et prononcer les mesures appropriées, telles que la réduction des charges, le remboursement du trop-perçu, l’octroi de dommages-intérêts, etc. La décision du juge est susceptible d’appel dans un délai d’un mois à compter de sa notification.