Les impayés de loyer

Ce sont les questions auxquelles nous allons tenter de répondre dans cet article.

Les causes et les conséquences des impayés de loyer

Les impayés de loyer sont une situation dans laquelle le locataire ne s’acquitte pas du montant du loyer et des charges convenu dans le contrat de bail. Cette situation peut avoir des origines diverses, et entraîner des effets néfastes tant pour le bailleur que pour le locataire.

Les causes des impayés de loyer

Les causes des impayés de loyer peuvent être regroupées en trois catégories : les difficultés financières du locataire, les litiges avec le bailleur, et la mauvaise foi.

• Les difficultés financières du locataire sont la cause la plus fréquente des impayés de loyer. Elles peuvent être liées à une perte d’emploi, une baisse de revenus, une séparation, une maladie, ou tout autre événement imprévu qui affecte la capacité de paiement du locataire. Selon une étude de la Fondation Abbé Pierre, les impayés de loyer concernent principalement les ménages modestes, qui consacrent plus de 40% de leurs revenus au logement.
• Les litiges avec le bailleur sont une autre cause possible des impayés de loyer. Ils peuvent porter sur l’état du logement, les travaux, les charges, ou le dépôt de garantie. Le locataire peut alors être tenté de suspendre le paiement du loyer pour faire pression sur le bailleur, ou pour se faire indemniser d’un préjudice subi. Toutefois, cette pratique est illégale, et expose le locataire à des sanctions. Le locataire doit en effet payer le loyer même en cas de litige, et saisir le juge ou la commission départementale de conciliation pour faire valoir ses droits.
• La mauvaise foi est une cause plus rare, mais pas négligeable, des impayés de loyer. Il s’agit des cas où le locataire ne paie pas le loyer par volonté délibérée de nuire au bailleur, ou par négligence. Le locataire peut alors invoquer de faux motifs, comme des vices cachés, des troubles de jouissance, ou des erreurs de calcul. Il peut aussi dissimuler ses revenus, ou changer de domiciliation bancaire pour échapper aux poursuites. Ces comportements sont constitutifs de fraude, et peuvent être sanctionnés pénalement.

Les conséquences des impayés de loyer

Les conséquences des impayés de loyer sont graves, tant pour le bailleur que pour le locataire.

• Pour le bailleur, les impayés de loyer représentent un préjudice financier important, qui peut compromettre le remboursement de son crédit immobilier, ou l’entretien de son patrimoine. Le bailleur peut aussi subir un préjudice moral, lié au sentiment d’injustice, ou à la détérioration de la relation avec le locataire. Le bailleur doit alors engager des démarches pour recouvrer les impayés de loyer, qui peuvent être longues, coûteuses, et incertaines. Le bailleur peut aussi décider de résilier le bail et d’expulser le locataire, ce qui implique de respecter une procédure complexe et contraignante, soumise à des conditions de fond et de forme.
• Pour le locataire, les impayés de loyer sont une source de stress, de culpabilité, et d’isolement. Le locataire risque de se retrouver en situation de surendettement, ou de précarité énergétique. Le locataire s’expose aussi à des sanctions, comme des pénalités de retard, des frais de procédure, ou des saisies sur ses biens ou ses revenus. Le locataire peut aussi perdre son logement, en cas de résiliation du bail et d’expulsion. Il peut alors se retrouver sans solution de relogement, ou être contraint de recourir au logement social, qui est saturé et insuffisant.

Les moyens de prévention et de recouvrement des impayés de loyer

Les impayés de loyer sont une situation à éviter autant que possible, car ils peuvent avoir des conséquences désastreuses pour le bailleur et le locataire. Heureusement, il existe des moyens de prévenir et de recouvrer les impayés de loyer, qui permettent de sécuriser la relation locative et de limiter les risques.

Les moyens de prévention des impayés de loyer

Les moyens de prévention des impayés de loyer visent à s’assurer de la solvabilité du locataire, et à le protéger en cas de difficultés financières. Ils peuvent être de plusieurs types : la sélection du locataire, la garantie Visale, la caution solidaire, et l’assurance loyers impayés.

• La sélection du locataire est la première étape pour prévenir les impayés de loyer. Le bailleur peut demander au candidat locataire de fournir des pièces justificatives de son identité, de ses revenus, et de sa situation professionnelle. Le bailleur peut aussi vérifier la fiabilité du locataire en consultant son historique de paiement, ou en contactant son ancien bailleur. Le bailleur doit toutefois respecter le principe de non-discrimination, et ne pas demander des documents interdits par la loi, comme le relevé de compte bancaire, le dossier médical, ou l’extrait de casier judiciaire.
• La garantie Visale est un dispositif gratuit et universel, qui permet au locataire de bénéficier d’une caution accordée par Action Logement, un organisme paritaire. La garantie Visale couvre le paiement du loyer et des charges en cas d’impayés, jusqu’à 36 mensualités, dans la limite d’un plafond de 1 500 euros par mois. La garantie Visale s’adresse à tous les locataires, quels que soient leurs revenus, leur statut, ou leur âge, à condition qu’ils soient éligibles au logement social. Le bailleur doit accepter la garantie Visale, et renoncer à toute autre forme de caution.
• La caution solidaire est un engagement pris par une personne physique ou morale, qui s’engage à payer le loyer et les charges à la place du locataire en cas d’impayés. La caution solidaire peut être un proche du locataire, comme un parent ou un ami, ou un organisme, comme une association ou une banque. La caution solidaire doit être mentionnée dans le contrat de bail, et doit signer un acte de cautionnement, qui précise le montant et la durée de son engagement. La caution solidaire peut être cumulée avec la garantie Visale, mais pas avec l’assurance loyers impayés.
• L’assurance loyers impayés est un contrat souscrit par le bailleur auprès d’une compagnie d’assurance, qui garantit le paiement du loyer et des charges en cas d’impayés, ainsi que les frais de procédure et de contentieux. L’assurance loyers impayés peut couvrir jusqu’à 100% du loyer et des charges, sans limite de durée, et sans franchise. L’assurance loyers impayés impose toutefois des conditions de souscription, comme le respect d’un plafond de loyer, ou la vérification de la solvabilité du locataire. L’assurance loyers impayés ne peut pas être cumulée avec la caution solidaire, ni avec la garantie Visale.

Les moyens de recouvrement des impayés de loyer

Les moyens de recouvrement des impayés de loyer visent à obtenir le paiement du loyer et des charges dus par le locataire, et à sanctionner son manquement. Ils peuvent être de plusieurs types : la mise en demeure, le commandement de payer, la saisie conservatoire, et l’action en justice.

• La mise en demeure est une lettre envoyée par le bailleur au locataire, qui lui rappelle son obligation de payer le loyer et les charges, et qui lui accorde un délai pour régulariser sa situation. La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier. La mise en demeure n’a pas de valeur juridique, mais elle permet de prouver la volonté du bailleur de recouvrer les impayés, et de tenter une solution amiable avec le locataire.
• Le commandement de payer est un acte délivré par un huissier de justice, qui somme le locataire de payer le loyer et les charges dans un délai de deux mois. Le commandement de payer doit être notifié au locataire, à la caution solidaire, et à Action Logement si le locataire bénéficie de la garantie Visale. Le commandement de payer a une valeur juridique, et il permet de faire jouer la clause résolutoire du bail, qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d’impayés.
• La saisie conservatoire est une mesure qui permet au bailleur de bloquer les biens ou les comptes bancaires du locataire, afin de garantir le paiement des impayés. La saisie conservatoire doit être autorisée par un juge, et doit être signifiée au locataire et au tiers saisi par un huissier de justice. La saisie conservatoire n’entraîne pas le transfert de propriété des biens ou des fonds saisis, mais elle empêche le locataire de les aliéner ou de les utiliser.
• L’action en justice est le recours ultime du bailleur, qui consiste à saisir le tribunal compétent pour demander le paiement des impayés, la résiliation du bail, et l’expulsion du locataire. L’action en justice doit être engagée dans un délai de trois ans à compter du premier impayé, et doit être notifiée au locataire par un huissier de justice. L’action en justice peut aboutir à un jugement, qui condamne le locataire à payer les impayés, et qui prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le jugement peut aussi être exécuté par un huissier de justice, qui peut procéder à la saisie des biens ou des revenus du locataire, ou au commandement de quitter les lieux.

Les procédures d’expulsion du locataire en cas d’impayés de loyer

Les impayés de loyer sont une cause de rupture du contrat de bail, qui peut conduire à l’expulsion du locataire. L’expulsion est une mesure extrême, qui doit respecter une procédure strictement encadrée par la loi, et qui peut être contestée par le locataire. L’expulsion comporte deux étapes : la résiliation du bail pour impayés de loyer, et l’exécution de l’expulsion du locataire.

Les conditions et les modalités de la résiliation du bail pour impayés de loyer

La résiliation du bail pour impayés de loyer est la première étape de l’expulsion du locataire. Elle consiste à mettre fin au contrat de bail, et à libérer le logement. La résiliation du bail pour impayés de loyer peut être prononcée par la clause résolutoire, ou par le congé pour motif légitime et sérieux.

• La clause résolutoire est une disposition du contrat de bail, qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer et des charges. La clause résolutoire doit être mentionnée dans le contrat de bail, et doit être conforme aux dispositions légales. La clause résolutoire s’applique après l’expiration du délai de deux mois accordé au locataire par le commandement de payer. Le bailleur doit alors notifier au locataire la résiliation du bail par acte d’huissier, et lui demander de quitter les lieux.
• Le congé pour motif légitime et sérieux est une alternative à la clause résolutoire, qui permet au bailleur de résilier le bail en cas d’impayés de loyer, mais aussi en cas de troubles de voisinage, de dégradation du logement, ou de non-respect des obligations du locataire. Le congé pour motif légitime et sérieux doit être motivé, et doit être délivré au locataire par acte d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail. Le locataire peut contester le congé devant le juge, qui appréciera le caractère légitime et sérieux du motif invoqué par le bailleur.

Les conditions et les modalités de l’expulsion du locataire pour impayés de loyer

L’expulsion du locataire pour impayés de loyer est la deuxième étape de l’expulsion du locataire. Elle consiste à faire sortir le locataire du logement, et à le priver de la jouissance du bien. L’expulsion du locataire pour impayés de loyer nécessite une décision de justice, un commandement de quitter les lieux, et le concours de la force publique. Le locataire dispose de plusieurs voies de recours pour s’opposer à l’expulsion.

• La décision de justice est le préalable indispensable à l’expulsion du locataire pour impayés de loyer. Elle peut être un jugement rendu par le tribunal, qui condamne le locataire à payer les impayés, et qui prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Elle peut aussi être un arrêt rendu par la cour d’appel, qui confirme ou infirme le jugement de première instance. La décision de justice doit être notifiée au locataire par un huissier de justice, et doit être revêtue de la formule exécutoire, qui permet de procéder à l’expulsion.
• Le commandement de quitter les lieux est un acte délivré par un huissier de justice, qui ordonne au locataire de quitter le logement dans un délai de deux mois. Le commandement de quitter les lieux doit être notifié au locataire, à la caution solidaire, et à Action Logement si le locataire bénéficie de la garantie Visale. Le commandement de quitter les lieux doit aussi être affiché sur la porte du logement, et transmis au préfet. Le commandement de quitter les lieux peut être suspendu ou annulé par le juge, si le locataire invoque des motifs graves et légitimes, comme la maladie, le handicap, ou la situation familiale.
• Le concours de la force publique est la dernière étape de l’expulsion du locataire pour impayés de loyer. Il consiste à faire intervenir les forces de l’ordre, qui procèdent à l’ouverture de la porte du logement, à l’évacuation du locataire et de ses biens, et à la remise des clés au bailleur. Le concours de la force publique doit être demandé par le bailleur au préfet, qui peut l’accorder ou le refuser, en fonction de la situation du locataire et de la disponibilité des forces de l’ordre. Le concours de la force publique est soumis à des règles de forme et de délai, et doit respecter les droits et la dignité du locataire.