Nous allons étudier les différentes obligations du bailleur en location meublée, en abordant les points suivants :
- Les obligations du bailleur avant l’entrée du locataire : la rédaction du contrat de location, la perception du dépôt de garantie, la vérification de l’assurance, etc.
- Les obligations du bailleur pendant l’exécution du bail : la délivrance du logement et du mobilier, le respect du loyer et des charges, l’entretien du logement et du mobilier, etc.
- Les obligations du bailleur à la sortie du locataire : la réception de la notification de résiliation, la restitution du logement et du mobilier, la restitution du dépôt de garantie, etc.
Les obligations du bailleur avant l’entrée du locataire
Avant de louer son logement meublé, le bailleur doit remplir certaines obligations, qui visent à formaliser le contrat de location, à garantir le paiement du loyer et des charges, et à protéger le logement contre les risques locatifs. Ces obligations sont les suivantes :
La rédaction du contrat de location
Le bailleur doit rédiger un contrat de location conforme au modèle type prévu par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 31 juillet 2015. Le bail doit notamment mentionner l’identité des parties, la désignation du logement, la durée du bail, le montant du loyer, les charges, les modalités de révision du loyer, le dépôt de garantie, le cautionnement, etc. Le bailleur doit faire signer le contrat de location en deux exemplaires originaux par le locataire, et en conserver un.
La perception du dépôt de garantie
Le bailleur peut percevoir du locataire une somme d’argent limitée à deux mois de loyer hors charges, destinée à garantir l’exécution de ses obligations locatives, notamment le paiement du loyer et des charges, et la remise en état du logement. Le dépôt de garantie doit être perçu au plus tard le jour de la signature du contrat de location, et il doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou de deux mois dans le cas contraire.
La vérification de l’assurance
Le bailleur doit s’assurer que le locataire a souscrit une assurance couvrant les risques locatifs, tels que l’incendie, le dégât des eaux, le vol, etc. L’assurance doit couvrir le logement et le mobilier mis à la disposition du locataire, et elle doit être adaptée à la durée du bail. Le bailleur doit demander au locataire une attestation d’assurance lors de la signature du contrat de location, et chaque année à la demande du bailleur.
Les obligations du bailleur pendant l’exécution du bail
Pendant la durée du bail meublé, le bailleur doit remplir certaines obligations, qui visent à assurer la délivrance du logement et du mobilier, le respect du loyer et des charges, et l’entretien du logement et du mobilier. Ces obligations sont les suivantes :
La délivrance du logement et du mobilier
Le bailleur doit délivrer au locataire un logement et un mobilier en bon état d’usage et de réparation, et assurer la jouissance paisible des lieux. Le bailleur doit respecter les normes de décence, de sécurité, et de performance énergétique du logement, et fournir au locataire un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d’exposition au plomb, un état des risques naturels et technologiques, etc. Le bailleur doit également fournir au locataire un mobilier conforme à la liste minimale prévue par le décret du 31 juillet 2015, et qui permet au locataire de vivre normalement dans le logement. Le bailleur doit garantir au locataire le respect de son droit au respect de sa vie privée, de son domicile, et de ses biens, et ne pas pénétrer dans le logement sans son autorisation, sauf en cas d’urgence ou de force majeure.
Le respect du loyer et des charges
Le bailleur doit respecter le montant du loyer et des charges fixés par le contrat, et ne pas les augmenter de façon abusive ou sans respecter les règles légales. Le loyer est librement fixé par le bailleur, mais il est soumis à un plafonnement en cas de renouvellement du bail dans les zones tendues. Le loyer peut être révisé une fois par an, selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Les charges sont les dépenses engagées par le bailleur pour les services rendus liés à l’usage du logement, tels que l’eau, le chauffage, l’électricité, etc. Les charges peuvent être forfaitaires ou réelles, et dans ce cas, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.
L’entretien du logement et du mobilier
Le bailleur doit prendre en charge les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire, et qui sont nécessaires au maintien en état du logement et du mobilier. Le bailleur doit notamment assurer les grosses réparations, telles que la réfection de la toiture, du chauffage, de la plomberie, etc. Le bailleur doit également intervenir en cas de dégradations ou de dysfonctionnements qui affectent le logement ou le mobilier, et qui sont signalés par le locataire. Le bailleur doit respecter un délai raisonnable pour effectuer les réparations, et ne pas causer de gêne excessive au locataire.
Les obligations du bailleur à la sortie du locataire
À la fin du bail meublé, le bailleur doit remplir certaines obligations, qui visent à mettre un terme au contrat de location, à restituer le logement et le mobilier dans un bon état, et à restituer le dépôt de garantie. Ces obligations sont les suivantes :
La réception de la notification de résiliation
Le bailleur doit recevoir du locataire une notification de résiliation du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, et respecter le préavis d’un mois. Le préavis commence à courir à compter de la date de réception de la notification. Le bailleur doit libérer le logement à la fin du préavis, sauf si le locataire quitte le logement avant cette date. Le bailleur ne peut pas s’opposer à la résiliation du bail, sauf en cas de manquement du locataire à ses obligations.
La restitution du logement et du mobilier
Le bailleur doit restituer au locataire le logement et le mobilier dans l’état où il les a reçus, à l’exception de la vétusté normale, et participer à l’établissement de l’état des lieux de sortie. L’état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement et de bonne foi par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux, et annexé au contrat de location. Il doit être conforme au modèle fixé par le décret du 30 mars 2016, et il doit mentionner la date, le nom des parties, l’adresse du logement, le relevé des compteurs, le nombre et la nature des clés, l’état des sols, des murs, des plafonds, des ouvertures, des sanitaires, des installations électriques, etc. Il doit également mentionner la date, le nom des parties, l’adresse du logement, le nombre et la nature des meubles, leur état de fonctionnement, leur état d’usure, leur valeur à neuf, etc. Le bailleur doit récupérer les clés du logement, et prendre connaissance de la nouvelle adresse du locataire.
La restitution du dépôt de garantie
Le bailleur doit restituer au locataire le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou de deux mois dans le cas contraire, sous réserve des éventuelles retenues justifiées. Le bailleur doit restituer au locataire le dépôt de garantie, déduction faite des sommes dues par le locataire au titre du loyer, des charges, des réparations, etc. Le bailleur doit fournir au locataire les justificatifs des retenues effectuées, tels que des factures, des devis, des photos, etc. Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, ou le juge des contentieux de la protection.