L’investissement Besson ancien : un dispositif fiscal attractif pour les bailleurs

Introduction

Qu’est-ce que le dispositif Besson ancien ?

Le dispositif Besson ancien est un mécanisme d’incitation fiscale à l’investissement locatif, créé par la loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998 de finances pour 1999. Il visait à stimuler la rénovation et la mise en location de logements anciens ou neufs, acquis ou construits entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006, destinés à la location dans le secteur libre.

Le secteur libre concerne les logements dont le loyer n’est pas encadré par des plafonds réglementaires, et dont les locataires ne sont pas soumis à des conditions de ressources. Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer, dans la limite du loyer de marché, et le réviser annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Le dispositif Besson ancien permettait aux bailleurs de bénéficier d’une déduction de 26 % sur les revenus fonciers, ainsi que d’une imputation du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La déduction de 26 % s’appliquait sur les loyers perçus, après déduction des charges réelles et de l’amortissement, le cas échéant. L’imputation du déficit foncier permettait de compenser la faiblesse du loyer par rapport au coût de l’investissement. Ces avantages fiscaux permettaient de réduire l’impôt sur le revenu du bailleur, en diminuant ses revenus fonciers imposables.

Le dispositif Besson ancien nécessitait de respecter certaines conditions de loyer, de ressources des locataires, de durée de location et de conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Le bailleur devait signer une convention avec l’Anah, qui fixait les conditions de loyer et de ressources des locataires, ainsi que les engagements du bailleur en matière de travaux et de durée de location. La convention devait être signée avant la mise en location du logement, et devait être d’une durée minimale de 6 ans, renouvelable une fois pour 3 ans. Le bailleur devait également réaliser des travaux d’amélioration ou de rénovation du logement, à hauteur de 20 % du prix d’acquisition du logement, dans les 3 ans suivant la signature de la convention. Il pouvait bénéficier d’une subvention de l’Anah pour financer ces travaux, sous certaines conditions.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Besson ancien ?

Pour pouvoir profiter des avantages fiscaux du dispositif Besson ancien, le bailleur devait respecter certaines conditions relatives au logement, au locataire et à la location. Ces conditions étaient les suivantes :

• Le logement devait être situé en France, que ce soit en métropole ou dans les départements d’outre-mer (DOM). Il devait également répondre aux normes de décence et de performance énergétique, c’est-à-dire offrir un confort et une sécurité suffisants au locataire. Il devait notamment disposer d’une surface habitable minimale, d’une installation électrique et sanitaire conforme, d’une ventilation et d’un chauffage adaptés, etc.
• Le logement devait être loué nu, c’est-à-dire sans meuble, à titre de résidence principale du locataire. Le bailleur ne pouvait pas louer son logement à des fins professionnelles, saisonnières ou occasionnelles. Il devait s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de 6 ans, renouvelable une fois pour 3 ans.
• Le loyer devait être inférieur au loyer de marché, selon des plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement . Ces plafonds variaient selon que le logement se situait en zone A, B1, B2 ou C, qui correspondaient à des zones de tension locative plus ou moins forte. Le loyer devait être fixé dès la signature du bail, et ne pouvait être révisé qu’en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
• Le locataire ne devait pas être l’un des ascendants ou descendants du bailleur, ni de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin. Le locataire devait également respecter des conditions de ressources, qui ne devaient pas dépasser certains plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer . Ces plafonds étaient révisés chaque année en fonction de l’évolution du revenu fiscal de référence.
• Le bailleur devait opter pour le dispositif Besson ancien lors du dépôt de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle il demandait le bénéfice de l’avantage fiscal. Ce choix était irrévocable, et valait pour toute la durée de location du logement. Le bailleur devait joindre à sa déclaration de revenus une copie du bail, ainsi qu’une attestation sur l’honneur indiquant le montant du loyer, la date de prise d’effet du bail, la situation du logement et les caractéristiques du locataire.

En respectant ces conditions, le bailleur pouvait bénéficier du dispositif Besson ancien et réduire son impôt sur le revenu grâce à la déduction de 26 % sur les loyers et à l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Il devait toutefois veiller à ne pas modifier ces conditions en cours de location, sous peine de perdre le bénéfice du dispositif et de devoir rembourser les avantages fiscaux perçus.

Quels sont les avantages et les inconvénients du dispositif Besson ancien ?

Les avantages du dispositif Besson ancien

Les avantages du dispositif Besson ancien étaient principalement d’ordre fiscal. En effet, le dispositif Besson ancien permettait de réduire son impôt sur le revenu en diminuant ses revenus fonciers imposables, grâce à la déduction de 26 % sur les loyers. Cette déduction s’appliquait sur les loyers perçus, après déduction des charges réelles et de l’amortissement, le cas échéant. Ainsi, le bailleur pouvait amortir plus rapidement son investissement, tout en bénéficiant d’un revenu locatif régulier.

Les avantages du dispositif Besson ancien étaient également d’ordre financier. En effet, le dispositif Besson ancien permettait de compenser la faiblesse du loyer par rapport au coût de l’investissement, grâce à l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit foncier correspondait à la différence entre les charges réelles et les loyers perçus. Il pouvait être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, ou sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette imputation permettait de réduire davantage l’impôt sur le revenu du bailleur, en diminuant ses revenus globaux imposables.

Les inconvénients du dispositif Besson ancien

Les inconvénients du dispositif Besson ancien étaient principalement liés aux contraintes imposées au bailleur. En effet, le dispositif Besson ancien présentait les inconvénients suivants :

• la limitation du choix des locataires, qui devaient respecter des conditions de ressources. Le bailleur ne pouvait pas louer son logement à un membre de sa famille, ni à un locataire dont les revenus dépassaient certains plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer. Ces plafonds étaient révisés chaque année en fonction de l’évolution du revenu fiscal de référence ;
• la limitation du montant des loyers, qui devaient être inférieurs au loyer de marché. Le bailleur ne pouvait pas augmenter librement son loyer, ni profiter de la hausse du marché locatif. Il devait respecter des plafonds de loyer fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement. Ces plafonds étaient révisés chaque année en fonction de l’évolution de l’IRL ;
• la limitation de la durée de location, qui devait être au minimum de 6 ans, renouvelable une fois pour 3 ans. Le bailleur ne pouvait pas récupérer son logement avant la fin de cette période, sauf en cas de force majeure, de décès ou d’invalidité du bailleur ou de son conjoint. Il devait respecter un préavis de 6 mois avant le terme de la convention ;
• la limitation de la revente du logement, qui devait respecter certaines conditions pour ne pas perdre le bénéfice du dispositif. Le bailleur devait conserver son logement pendant au moins 6 ans, et le revendre à un prix inférieur au prix d’acquisition, sauf s’il le vendait à un organisme HLM, à un locataire en place ou à un acquéreur qui reprenait les engagements du dispositif.