Introduction
Qu’est-ce que le dispositif Borloo ancien ?
Le dispositif Borloo ancien est un mécanisme d’incitation fiscale à l’investissement locatif, créé par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Il vise à encourager les bailleurs à mettre sur le marché des logements anciens ou neufs, acquis ou construits entre le 1er octobre 2006 et le 31 janvier 2017, destinés à la location dans le secteur social ou très social.
Le secteur social concerne les logements dont le loyer est inférieur d’au moins 30 % au loyer de marché, et dont les locataires disposent de ressources modestes. Le secteur très social concerne les logements dont le loyer est inférieur d’au moins 40 % au loyer de marché, et dont les locataires disposent de ressources très modestes. Les plafonds de loyer et de ressources sont fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer.
Le dispositif Borloo ancien permet aux bailleurs de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers, de 30 % à 70 % selon le niveau de loyer pratiqué et la zone géographique du logement. Cette déduction vient s’ajouter à la déduction des charges réelles et à la déduction au titre de l’amortissement, le cas échéant. Elle permet de réduire l’impôt sur le revenu du bailleur, en diminuant ses revenus fonciers imposables.
Le dispositif Borloo ancien nécessite de signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), qui fixe les conditions de loyer et de ressources des locataires, ainsi que les engagements du bailleur en matière de travaux et de durée de location. La convention doit être signée avant la mise en location du logement, et doit être d’une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon le niveau de loyer pratiqué. Le bailleur doit également s’engager à réaliser des travaux d’amélioration ou de rénovation du logement, à hauteur de 20 % du prix d’acquisition du logement, dans les 3 ans suivant la signature de la convention. Il peut bénéficier d’une subvention de l’Anah pour financer ces travaux, sous certaines conditions .
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Borloo ancien ?
Pour pouvoir profiter des avantages fiscaux du dispositif Borloo ancien, le bailleur doit respecter certaines conditions relatives au logement, au locataire et à la location. Ces conditions sont les suivantes :
- Le logement doit être situé en France, que ce soit en métropole ou dans les départements d’outre-mer (DOM). Il doit également répondre aux normes de décence et de performance énergétique, c’est-à-dire offrir un confort et une sécurité suffisants au locataire. Il doit notamment disposer d’une surface habitable minimale, d’une installation électrique et sanitaire conforme, d’une ventilation et d’un chauffage adaptés, etc.
- Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire sans meuble, à titre de résidence principale du locataire. Le bailleur ne peut pas louer son logement à des fins professionnelles, saisonnières ou occasionnelles. Il doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon le niveau de loyer pratiqué, qui détermine également le secteur social ou très social choisi.
- Le loyer doit être inférieur au loyer de marché, selon des plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et du secteur social ou très social choisi. Ces plafonds varient selon que le logement se situe en zone A, B1, B2 ou C, qui correspondent à des zones de tension locative plus ou moins forte. Le loyer doit être fixé dès la signature du bail, et ne peut être révisé qu’en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
- Le locataire ne doit pas être l’un des ascendants ou descendants du bailleur, ni de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin. Le locataire doit également respecter des conditions de ressources, qui ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et du secteur social ou très social choisi. Ces plafonds sont révisés chaque année en fonction de l’évolution du revenu fiscal de référence.
- Le bailleur doit opter pour le dispositif Borloo ancien lors du dépôt de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle il demande le bénéfice de l’avantage fiscal. Ce choix est irrévocable, et vaut pour toute la durée de location du logement. Le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus une copie du bail, ainsi qu’une attestation sur l’honneur indiquant le montant du loyer, la date de prise d’effet du bail, la situation du logement et les caractéristiques du locataire.
En respectant ces conditions, le bailleur peut bénéficier du dispositif Borloo ancien et réduire son impôt sur le revenu grâce à la déduction spécifique sur les loyers. Il doit toutefois veiller à ne pas modifier ces conditions en cours de location, sous peine de perdre le bénéfice du dispositif et de devoir rembourser les avantages fiscaux perçus.
Quels sont les avantages et les inconvénients du dispositif Borloo ancien ?
Le dispositif Borloo ancien présente des avantages et des inconvénients pour les bailleurs qui souhaitent investir dans le logement ancien ou neuf, et qui acceptent de se soumettre à des conditions sociales.
Les avantages du dispositif Borloo ancien sont principalement d’ordre fiscal. En effet, le dispositif Borloo ancien permet de réduire son impôt sur le revenu en diminuant ses revenus fonciers imposables, grâce à la déduction spécifique sur les loyers. Cette déduction est de 30 % à 70 % selon le niveau de loyer pratiqué et la zone géographique du logement. Elle vient s’ajouter à la déduction des charges réelles et à la déduction au titre de l’amortissement, le cas échéant. Ainsi, le bailleur peut amortir plus rapidement son investissement, tout en bénéficiant d’un revenu locatif régulier.
Les avantages du dispositif Borloo ancien sont également d’ordre social. En effet, le dispositif Borloo ancien permet de contribuer à l’offre de logements sociaux et très sociaux, en proposant des loyers accessibles aux ménages modestes. Ces loyers sont inférieurs d’au moins 30 % à 40 % au loyer de marché, selon des plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et du secteur social ou très social choisi. Le dispositif Borloo ancien participe ainsi à la mixité sociale et à la lutte contre la précarité.
Les inconvénients du dispositif Borloo ancien sont principalement liés aux contraintes imposées au bailleur. En effet, le dispositif Borloo ancien présente les inconvénients suivants :
- la limitation du choix des locataires, qui doivent respecter des conditions de ressources. Le bailleur ne peut pas louer son logement à un membre de sa famille, ni à un locataire dont les revenus dépassent certains plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et du secteur social ou très social choisi ;
- la limitation du montant des loyers, qui doivent être inférieurs au loyer de marché. Le bailleur ne peut pas augmenter librement son loyer, ni profiter de la hausse du marché locatif ;
- la limitation de la durée de location, qui doit être au minimum de 6, 9 ou 12 ans selon le cas. Le bailleur ne peut pas récupérer son logement avant la fin de cette période, sauf en cas de force majeure, de décès ou d’invalidité du bailleur ou de son conjoint ;
- la limitation de la revente du logement, qui doit respecter certaines conditions pour ne pas perdre le bénéfice du dispositif. Le bailleur doit conserver son logement pendant au moins 6, 9 ou 12 ans, et le revendre à un prix inférieur au prix d’acquisition, sauf s’il le vend à un organisme HLM ou à un locataire en place.
En conclusion, le dispositif Borloo ancien est un dispositif fiscal qui s’adresse aux bailleurs qui souhaitent investir dans le logement ancien ou neuf, et qui acceptent de louer leur bien dans le secteur social ou très social. Il offre des avantages fiscaux importants, mais implique aussi des contraintes à respecter. Il n’est plus possible de choisir ce dispositif depuis le 1er février 2017, mais ses effets se poursuivent pour les investissements réalisés avant cette date.