L’investissement Borloo neuf : un dispositif fiscal avantageux pour les bailleurs

Introduciton

Qu’est-ce que le dispositif Borloo neuf ?

Le dispositif Borloo neuf est un mécanisme d’incitation fiscale à l’investissement locatif, créé par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Il vise à favoriser la construction et la rénovation de logements destinés à la location dans le secteur intermédiaire, c’est-à-dire à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais trop faibles pour se loger sur le marché libre.

Le dispositif Borloo neuf s’applique aux acquisitions de logements neufs ou réhabilités effectuées entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009, sous réserve qu’ils respectent certaines normes de performance énergétique et de décence. Il vient compléter le dispositif Robien-recentré, qui permet aux bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers un pourcentage du prix d’acquisition du logement, au titre de l’amortissement, pendant une durée de 9 à 15 ans.

Le dispositif Borloo neuf offre deux avantages fiscaux supplémentaires aux bailleurs qui acceptent de louer leur bien à des conditions de loyers et de ressources des locataires plus restrictives que celles du dispositif Robien-recentré. Il s’agit de :

• une déduction spécifique de 30 % sur les revenus fonciers bruts, qui vient s’ajouter à la déduction des charges réelles et à la déduction au titre de l’amortissement ;
• une déduction forfaitaire de 70 % sur les revenus fonciers nets, pour les logements situés en zone urbaine sensible (ZUS) ou en zone de rénovation urbaine (ZRU), qui vient s’ajouter à la déduction spécifique de 30 %.

Ces déductions permettent de réduire l’impôt sur le revenu du bailleur, en diminuant ses revenus fonciers imposables. Elles sont toutefois soumises à des plafonds de loyers et de ressources des locataires, fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer . Le bailleur doit également s’engager à louer le logement nu à titre de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans, et à opter pour le dispositif Borloo neuf lors du dépôt de sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement, d’acquisition du logement si elle est postérieure ou d’achèvement des travaux dans le cas d’une acquisition suivie de transformation. Ce choix est irrévocable.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Borloo neuf ?

Pour pouvoir profiter des avantages fiscaux du dispositif Borloo neuf, le bailleur doit respecter certaines conditions relatives au logement, au locataire et à la location. Ces conditions sont les suivantes :

• Le logement doit être situé en France, que ce soit en métropole ou dans les départements d’outre-mer (DOM). Il doit également répondre aux normes de décence, c’est-à-dire offrir un confort et une sécurité suffisants au locataire. Il doit notamment disposer d’une surface habitable minimale, d’une installation électrique et sanitaire conforme, d’une ventilation et d’un chauffage adaptés, etc.
• Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire sans meuble, à titre de résidence principale du locataire. Le bailleur ne peut pas louer son logement à des fins professionnelles, saisonnières ou occasionnelles. Il doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans, sauf en cas de force majeure, de décès ou d’invalidité du bailleur ou de son conjoint.
• Le loyer doit être inférieur d’au moins 20 % au loyer de marché, selon des plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement. Ces plafonds varient selon que le logement se situe en zone A, B1, B2 ou C, qui correspondent à des zones de tension locative plus ou moins forte. Le loyer doit être fixé dès la signature du bail, et ne peut être révisé qu’en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
• Le locataire ne doit pas être l’un des ascendants ou descendants du bailleur, ni de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin. Le locataire doit également respecter des conditions de ressources, qui ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer. Ces plafonds sont révisés chaque année en fonction de l’évolution du revenu fiscal de référence.
• Le bailleur doit opter pour le dispositif Borloo neuf lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement, d’acquisition du logement si elle est postérieure ou d’achèvement des travaux dans le cas d’une acquisition suivie de transformation. Ce choix est irrévocable, et vaut pour toute la durée de location du logement. Le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus une copie du bail, ainsi qu’une attestation sur l’honneur indiquant le montant du loyer, la date de prise d’effet du bail, la situation du logement et les caractéristiques du locataire.

En respectant ces conditions, le bailleur peut bénéficier du dispositif Borloo neuf et réduire son impôt sur le revenu grâce aux déductions spécifiques et forfaitaires. Il doit toutefois veiller à ne pas modifier ces conditions en cours de location, sous peine de perdre le bénéfice du dispositif et de devoir rembourser les avantages fiscaux perçus.

Quels sont les avantages et les inconvénients du dispositif Borloo neuf ?

Le dispositif Borloo neuf présente des avantages et des inconvénients pour les bailleurs qui souhaitent investir dans le logement neuf ou réhabilité, et qui acceptent de se soumettre à des conditions sociales.

Les avantages du dispositif Borloo neuf sont principalement d’ordre fiscal. En effet, le dispositif Borloo neuf permet de réduire son impôt sur le revenu en diminuant ses revenus fonciers imposables, grâce aux déductions spécifiques et forfaitaires. Ces déductions sont plus importantes que celles du dispositif Robien-recentré, et peuvent atteindre jusqu’à 100 % des revenus fonciers nets pour les logements situés en ZUS ou en ZRU. Ainsi, le bailleur peut amortir plus rapidement son investissement, tout en bénéficiant d’un revenu locatif régulier.

Les avantages du dispositif Borloo neuf sont également d’ordre social. En effet, le dispositif Borloo neuf permet de favoriser l’accès au logement des ménages modestes, en leur proposant des loyers plus abordables. Ces loyers sont inférieurs d’au moins 20 % au loyer de marché, selon des plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement. Le dispositif Borloo neuf contribue ainsi à la mixité sociale et à la lutte contre la précarité.

Les inconvénients du dispositif Borloo neuf sont principalement liés aux contraintes imposées au bailleur. En effet, le dispositif Borloo neuf présente les inconvénients suivants :

• la limitation du choix des locataires, qui doivent respecter des conditions de ressources. Le bailleur ne peut pas louer son logement à un membre de sa famille, ni à un locataire dont les revenus dépassent certains plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer ;
• la limitation du montant des loyers, qui doivent être inférieurs au loyer de marché. Le bailleur ne peut pas augmenter librement son loyer, ni profiter de la hausse du marché locatif ;
• la limitation de la durée de location, qui doit être au minimum de 9 ans. Le bailleur ne peut pas récupérer son logement avant la fin de cette période, sauf en cas de force majeure ;
• la limitation de la revente du logement, qui doit respecter certaines conditions pour ne pas perdre le bénéfice du dispositif. Le bailleur doit conserver son logement pendant au moins 9 ans, et le revendre à un prix inférieur au prix d’acquisition, sauf s’il le vend à un organisme HLM ou à un locataire en place.