L’investissement Robien recentré

Le dispositif Robien recentré est un dispositif fiscal créé en 2006, qui a pris fin en 2009. Il visait à encourager la construction et la location de logements neufs dans les zones où la demande est supérieure à l’offre, et à soutenir le secteur du bâtiment. Le dispositif Robien recentré vous permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, à condition de respecter certaines conditions liées au logement, à la location, et à la fiscalité. Le dispositif Robien recentré était un dispositif intéressant, mais aussi complexe et contraignant. Il faut donc bien se renseigner avant de se lancer dans un tel investissement.

Dans ce billet, nous allons vous présenter les points suivants :

• Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Robien recentré ?
• Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Robien recentré ?
• Quels sont les risques et les inconvénients du dispositif Robien recentré ?

Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Robien recentré ?

Pour bénéficier du dispositif Robien recentré, il faut respecter des conditions liées au logement et à la location, qui sont définies par la loi et par des décrets.

Les conditions liées au logement

Le logement doit être neuf, réhabilité ou transformé, c’est-à-dire qu’il doit être acheté neuf ou avoir fait l’objet de travaux de rénovation importants, qui le rendent assimilables à du neuf, ou qu’il doit être issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation. Le logement doit être achevé dans les trente mois qui suivent la signature de l’acte authentique d’acquisition.

Le logement doit être situé dans une zone où la demande de logements est supérieure à l’offre, et où les loyers sont élevés. Il existe quatre zones éligibles au dispositif Robien recentré : la zone A, qui comprend l’Île-de-France, la Côte d’Azur, le Genevois français, et certaines agglomérations de plus de 250 000 habitants ; la zone B1, qui comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les départements d’outre-mer, la Corse, et certaines communes où les loyers sont chers ; la zone B2, qui comprend les communes de plus de 50 000 habitants, et certaines communes où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; la zone C, qui comprend le reste du territoire. La liste des communes éligibles est fixée par un arrêté ministériel.

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique, qui dépend de la date de dépôt de la demande de permis de construire. Pour les logements dont le permis de construire a été déposé entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2012, le logement doit respecter la réglementation thermique 2005 (RT 2005), qui impose des exigences en matière d’isolation, de ventilation, de chauffage, d’éclairage, etc. Pour les logements dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2013, le logement doit respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012), qui impose des exigences plus strictes que la RT 2005.

Le logement doit respecter un prix de revient maximal, qui correspond au coût total de l’acquisition du logement, incluant le prix d’achat, les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de garantie, les frais de dossier, etc. Le prix de revient maximal est fixé à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable, dans la limite de 300 000 euros par logement.

Les conditions liées à la location

Le logement doit être loué à titre de résidence principale, c’est-à-dire que le locataire doit y habiter au moins huit mois par an. Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire sans meuble ni équipement.

Le logement doit être loué dans un délai de douze mois à compter de la date d’achèvement des travaux ou de la date d’acquisition du logement, selon la date la plus tardive.

Le logement doit être loué pour une durée minimale de neuf ans, sans possibilité de résiliation anticipée par le bailleur, sauf cas exceptionnels. Le logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant du bailleur, à condition que le locataire ne fasse pas partie du même foyer fiscal que le bailleur.

Le logement doit être loué en respectant des plafonds de loyer, qui dépendent de la zone où se situe le logement. Les plafonds de loyer sont fixés par un décret, et sont révisés chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers. Les plafonds de loyer sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. Les plafonds de loyer sont les suivants pour l’année 2021 :

• Zone A : 23,59 euros
• Zone B1 : 17,43 euros
• Zone B2 : 14,06 euros
• Zone C : 11,43 euros

Le logement doit être loué en respectant la qualité du locataire, qui dépend de la situation personnelle et professionnelle du locataire. Le locataire doit être une personne physique, qui dispose de revenus suffisants et stables pour payer le loyer et les charges. Le locataire doit également être solvable, c’est-à-dire qu’il ne doit pas avoir de dettes ou d’incidents de paiement. Le locataire doit fournir au bailleur des pièces justificatives, comme une pièce d’identité, un contrat de travail, des bulletins de salaire, un avis d’imposition, etc.

Les exemples de zones et de logements éligibles au dispositif Robien recentré

Pour illustrer les conditions d’éligibilité au dispositif Robien recentré, voici quelques exemples de zones et de logements éligibles au dispositif Robien recentré :

• Un appartement de 50 m² situé à Lyon, dans la zone A, acheté 200 000 euros, respectant la RT 2005, et loué 1 180 euros par mois à une personne seule dont le revenu fiscal de référence est de 35 000 euros.
• Une maison de 100 m² située à Nantes, dans la zone B1, achetée 300 000 euros, respectant la RT 2012, et louée 1 743 euros par mois à un couple avec deux enfants dont le revenu fiscal de référence est de 65 000 euros.
• Un studio de 25 m² situé à Bordeaux, dans la zone B2, acheté 100 000 euros, respectant la RT 2005, et loué 351 euros par mois à une personne seule dont le revenu fiscal de référence est de 25 000 euros

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Robien recentré ?

Le dispositif Robien recentré vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, qui est calculée en fonction du prix de revient du logement, du taux de la réduction, et de la durée de la location. La réduction d’impôt est répartie sur neuf ou quinze ans, et elle est imputable sur le montant de l’impôt dû par le contribuable. La réduction d’impôt est plafonnée à 10 000 euros par an, et elle est non reportable en cas d’excédent.

Le mécanisme de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est égale à un taux appliqué au prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros par logement et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Le taux de la réduction d’impôt dépend de la date d’acquisition du logement, et de la durée de la location du logement. Le taux de la réduction d’impôt est le suivant :

• Pour les logements acquis entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2006, le taux de la réduction d’impôt est de 40 % si le logement est loué pendant neuf ans, et de 50 % si le logement est loué pendant quinze ans. La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans, à raison de 4,44 % ou 5,56 % par an, ou sur quinze ans, à raison de 2,67 % par an pendant les neuf premières années, puis de 1,33 % par an pendant les six années suivantes.
• Pour les logements acquis entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2009, le taux de la réduction d’impôt est de 30 % si le logement est loué pendant neuf ans, et de 40 % si le logement est loué pendant quinze ans. La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans, à raison de 3,33 % ou 4,44 % par an, ou sur quinze ans, à raison de 2 % par an pendant les neuf premières années, puis de 1 % par an pendant les six années suivantes.

La réduction d’impôt est imputable sur le montant de l’impôt sur le revenu dû par le contribuable, dans la limite de 10 000 euros par an. La réduction d’impôt est non reportable en cas d’excédent.

Les modalités de calcul et de déclaration de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt se calcule en appliquant le taux correspondant au prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. Par exemple, si vous achetez un logement de 50 m² situé dans la zone A, pour un prix de 200 000 euros, en 2006, et que vous le louez pendant quinze ans, le prix de revient du logement est de 200 000 euros, et la réduction d’impôt est de 100 000 euros (200 000 x 50 %). La réduction d’impôt se répartit sur quinze ans, à raison de 5 333 euros par an pendant les neuf premières années, puis de 2 667 euros par an pendant les six années suivantes.

La réduction d’impôt se déclare en remplissant le formulaire n°2044, qui est une déclaration spéciale des revenus fonciers. Il faut indiquer le montant de la réduction d’impôt, le prix de revient du logement, la date d’achèvement des travaux ou d’acquisition du logement, la durée de la location, le montant du loyer, etc. Il faut également joindre les pièces justificatives, comme le contrat de réservation, l’acte authentique d’acquisition, le bail de location, etc.

Les exemples de simulations chiffrées de la réduction d’impôt

Pour illustrer le calcul et la déclaration de la réduction d’impôt, voici quelques exemples de simulations chiffrées de la réduction d’impôt :

• Un appartement de 50 m² situé à Lyon, dans la zone A, acheté 200 000 euros, respectant la RT 2005, et loué 1 180 euros par mois à une personne seule dont le revenu fiscal de référence est de 35 000 euros, en 2007, et loué pendant neuf ans.

• • Le prix de revient du logement est de 200 000 euros, et la réduction d’impôt est de 60 000 euros (200 000 x 30 %).
  • La réduction d’impôt se répartit sur neuf ans, à raison de 6 667 euros par an (60 000 / 9).
  • Le montant de l’impôt sur le revenu du contribuable est de 3 000 euros par an, avant la réduction d’impôt.
  • Le montant de l’impôt sur le revenu du contribuable est de 0 euro par an, après la réduction d’impôt.
  • Le contribuable doit déclarer le montant de la réduction d’impôt, le prix de revient du logement, la date d’achèvement des travaux ou d’acquisition du logement, la durée de la location, le montant du loyer, etc. sur le formulaire n°2044, et joindre les pièces justificatives.

• Une maison de 100 m² située à Nantes, dans la zone B1, achetée 300 000 euros, respectant la RT 2012, et louée 1 743 euros par mois à un couple avec deux enfants dont le revenu fiscal de référence est de 65 000 euros, en 2009, et louée pendant quinze ans.

• • Le prix de revient du logement est de 300 000 euros, et la réduction d’impôt est de 120 000 euros (300 000 x 40 %).
  • La réduction d’impôt se répartit sur quinze ans, à raison de 6 000 euros par an pendant les neuf premières années, puis de 3 000 euros par an pendant les six années suivantes.
  • Le montant de l’impôt sur le revenu du contribuable est de 10 000 euros par an, avant la réduction d’impôt.
  • Le montant de l’impôt sur le revenu du contribuable est de 4 000 euros par an, après la réduction d’impôt.
  • Le contribuable doit déclarer le montant de la réduction d’impôt, le prix de revient du logement, la date d’achèvement des travaux ou d’acquisition du logement, la durée de la location, le montant du loyer, etc. sur le formulaire n°2044, et joindre les pièces justificatives.

Quels sont les risques et les inconvénients du dispositif Robien recentré ?

Le dispositif Robien recentré n’est pas sans risque ni sans inconvénient. Il faut être conscient des aléas du marché immobilier, des conséquences fiscales, et des contraintes du dispositif, avant de se lancer dans un tel investissement.

Les risques liés au marché immobilier

Le marché immobilier est soumis à des fluctuations, qui peuvent affecter la rentabilité et la valeur du projet immobilier. Il existe plusieurs risques liés au marché immobilier, comme :

• La vacance locative, qui correspond à la période pendant laquelle le logement est inoccupé, et qui entraîne une perte de revenus locatifs. La vacance locative peut être due à un manque de demande, à une mauvaise localisation, à un loyer trop élevé, à une mauvaise publicité, etc. La vacance locative peut être réduite en choisissant un logement situé dans une zone attractive, en adaptant le loyer au marché, en diffusant des annonces sur différents supports, etc.
• La baisse des loyers, qui correspond à la diminution du montant du loyer perçu, et qui entraîne une baisse de rentabilité. La baisse des loyers peut être due à une offre supérieure à la demande, à une concurrence accrue, à une dégradation du logement, à une négociation du locataire, etc. La baisse des loyers peut être limitée en choisissant un logement de qualité, en respectant les plafonds de loyer du dispositif Robien recentré, en entretenant le logement, en fidélisant le locataire, etc.
• La revente difficile, qui correspond à la difficulté à trouver un acquéreur pour le logement, et qui entraîne une immobilisation du capital. La revente difficile peut être due à une offre supérieure à la demande, à une baisse des prix, à une mauvaise localisation, à une mauvaise qualité, etc. La revente difficile peut être évitée en choisissant un logement avec un fort potentiel, en respectant les normes environnementales et de sécurité, en valorisant le logement, en diffusant des annonces sur différents supports, etc.

Les risques liés à la fiscalité

La fiscalité est soumise à des changements, qui peuvent affecter le montant de la réduction d’impôt et le régime d’imposition des revenus fonciers. Il existe plusieurs risques liés à la fiscalité, comme :

• La remise en cause de la réduction d’impôt, qui correspond à la perte du bénéfice de la réduction d’impôt, et qui entraîne une augmentation de l’impôt à payer. La remise en cause de la réduction d’impôt peut être due à un non-respect des conditions du dispositif Robien recentré, comme la durée de location, les plafonds de loyer, la performance énergétique, etc. La remise en cause de la réduction d’impôt peut être évitée en respectant scrupuleusement les conditions du dispositif Robien recentré, en conservant les justificatifs, en déclarant correctement les revenus, etc.
• L’imposition des revenus fonciers, qui correspond à la taxation des revenus perçus au titre de la location du logement, et qui entraîne une diminution du rendement. L’imposition des revenus fonciers peut être due à un changement de taux, de barème, de régime, de déduction, etc. L’imposition des revenus fonciers peut être optimisée en choisissant le régime le plus adapté, en déduisant les charges et les intérêts d’emprunt, en défiscalisant les travaux, etc.

Les inconvénients liés aux contraintes du dispositif

Le dispositif Robien recentré impose des contraintes, qui peuvent limiter la liberté et la souplesse du projet immobilier. Il existe plusieurs inconvénients liés aux contraintes du dispositif, comme :

• La rigidité, qui correspond à l’obligation de respecter les conditions du dispositif Robien recentré, et qui entraîne une réduction du choix et de la flexibilité. La rigidité peut être due à la limitation du nombre de logements, du prix de revient, de la zone, de la durée, du loyer, etc. La rigidité peut être compensée en choisissant un logement qui correspond à ses besoins, à ses envies, à son budget, etc.
• La complexité, qui correspond à la difficulté de comprendre et d’appliquer les règles du dispositif Robien recentré, et qui entraîne un risque d’erreur ou de litige. La complexité peut être due à la multiplicité des textes, des critères, des calculs, des déclarations, etc. La complexité peut être simplifiée en se faisant accompagner par un professionnel, comme un notaire, un avocat, un expert-comptable, etc.