Le loyer est souvent la principale dépense du budget des ménages. Mais que se passe-t-il lorsque le locataire ne peut plus payer son loyer, ni ses autres dettes non professionnelles, comme les charges, les crédits, les impôts, etc. ? Il se retrouve alors dans une situation de surendettement, c’est-à-dire qu’il ne dispose pas de ressources suffisantes pour faire face à ses obligations financières. Le surendettement peut avoir des conséquences graves pour le locataire, comme la résiliation du bail, l’expulsion du logement, la saisie de ses biens, voire la perte de son emploi ou de sa santé. Face à cette situation, le locataire en difficulté peut bénéficier de certaines mesures de protection, comme la saisine de la commission de surendettement, la demande de délais de paiement au juge, l’accès aux aides au logement, etc. Ces mesures visent à rétablir la situation financière du locataire, à préserver son droit au logement et à éviter les procédures judiciaires. Le blog a pour but d’informer les locataires en situation de surendettement sur leurs droits et leurs obligations, ainsi que sur les solutions possibles pour sortir de cette impasse.
La procédure de surendettement : définition, conditions et effets
La définition de la procédure de surendettement
Le surendettement est une situation dans laquelle une personne ne peut plus faire face à ses dettes non professionnelles, c’est-à-dire qui ne sont pas liées à son activité économique. Les dettes non professionnelles peuvent être de différentes natures, comme le loyer, les charges, les crédits à la consommation, les impôts, les pensions alimentaires, etc. Le surendettement peut avoir des conséquences graves pour le débiteur, comme la résiliation du bail, l’expulsion du logement, la saisie de ses biens, la perte de son emploi ou de sa santé.
La procédure de surendettement est un dispositif qui permet au débiteur de bénéficier d’un plan de redressement ou d’une procédure de rétablissement personnel, afin de rétablir sa situation financière et de préserver son droit au logement. La procédure de surendettement est gérée par la commission de surendettement, qui est un organisme public placé sous l’autorité de la Banque de France. La commission de surendettement est composée de représentants de l’État, des collectivités territoriales, des établissements de crédit, des associations de consommateurs et des travailleurs sociaux. La commission de surendettement a pour mission d’examiner les dossiers de surendettement, de déclarer le débiteur en situation de surendettement, de proposer ou d’imposer des mesures de redressement, d’ouvrir ou de clôturer une procédure de rétablissement personnel.
Les conditions d’accès à la procédure de surendettement
Pour accéder à la procédure de surendettement, le locataire doit remplir certaines conditions. Il doit être une personne physique, résider en France, être de bonne foi et être dans l’impossibilité manifeste de faire face à ses dettes non professionnelles. Il doit également être propriétaire de son logement ou locataire d’un logement conventionné, c’est-à-dire qui bénéficie d’un financement public.
Pour saisir la commission de surendettement, le locataire doit déposer un dossier auprès de la Banque de France du département où il réside. Le dossier doit comporter un formulaire de déclaration de surendettement, ainsi que des pièces justificatives, comme une copie de la carte d’identité, un justificatif de domicile, un relevé d’identité bancaire, les contrats de crédit, les échéanciers de remboursement, les avis d’imposition, les quittances de loyer, les factures d’énergie, etc.
La commission de surendettement examine le dossier du locataire et vérifie s’il remplit les conditions pour être déclaré en situation de surendettement. La commission dispose d’un délai de trois mois pour rendre sa décision, qui peut être de trois types : le rejet du dossier, la recevabilité du dossier ou l’orientation vers une procédure de rétablissement personnel.
Les effets de la procédure de surendettement sur les dettes du locataire
La procédure de surendettement a des effets sur les dettes du locataire, notamment sur le loyer et les charges. En effet, dès le dépôt du dossier, le locataire bénéficie d’un moratoire, c’est-à-dire d’une suspension provisoire des poursuites et des mesures d’exécution de ses créanciers, pendant deux mois maximum. Le locataire doit toutefois continuer à payer les dettes alimentaires, les pensions, les dommages-intérêts pour faute, les amendes pénales et les impôts. Le bailleur ne peut donc pas engager de procédure pour obtenir le paiement des loyers impayés, ni résilier le bail, ni expulser le locataire, pendant cette période. Si le locataire bénéficie d’un plan de redressement ou d’une procédure de rétablissement personnel, le moratoire est prolongé jusqu’à l’adoption du plan ou la clôture de la procédure. Le plan ou la procédure peuvent prévoir des mesures spécifiques concernant le loyer et les charges, comme un rééchelonnement, une réduction ou un effacement partiel ou total.
Le plan de redressement est une proposition de la commission de surendettement, qui prévoit des mesures de rééchelonnement, de réduction ou d’effacement des dettes du locataire, avec l’accord du locataire et de ses créanciers. Le plan de redressement peut durer jusqu’à sept ans, sauf exceptions. Le plan de redressement est révisable en cas de changement de situation du locataire ou de ses créanciers. Si le plan de redressement n’est pas accepté ou respecté, la commission de surendettement peut imposer des mesures recommandées, qui peuvent être homologuées par le juge.
La procédure de rétablissement personnel est une procédure qui s’adresse au locataire dont la situation est irrémédiablement compromise, c’est-à-dire qu’il ne dispose pas de ressources suffisantes pour rembourser ses dettes, même après un plan de redressement. La procédure de rétablissement personnel peut aboutir à un effacement total des dettes du locataire, avec ou sans liquidation judiciaire de son patrimoine. La procédure de rétablissement personnel est ouverte par la commission de surendettement ou par le juge, et est clôturée par le juge.
Les droits et les devoirs du bailleur face à un locataire en surendettement : contestation, recouvrement et levée du moratoire
Le droit de contester les décisions de la commission de surendettement
Le bailleur a le droit de contester les décisions de la commission de surendettement qui lui sont défavorables ou qui portent atteinte à ses intérêts. Il peut notamment contester :
- La recevabilité du dossier du locataire, s’il estime que le locataire ne remplit pas les conditions pour être déclaré en situation de surendettement, ou qu’il a fait preuve de mauvaise foi.
- Le moratoire, s’il estime que la suspension des poursuites et des mesures d’exécution est injustifiée ou trop longue.
- Le plan de redressement, s’il estime que les mesures de rééchelonnement, de réduction ou d’effacement des dettes sont disproportionnées ou inéquitables.
- La procédure de rétablissement personnel, s’il estime que le locataire dispose de ressources suffisantes pour rembourser ses dettes, ou que l’effacement total des dettes est excessif.
Le bailleur dispose d’un délai de 15 jours à compter de la notification de la décision de la commission de surendettement pour la contester. Il doit adresser sa contestation au greffe du tribunal judiciaire du lieu de résidence du locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit indiquer les motifs de sa contestation et joindre les pièces justificatives. Le juge examine la contestation du bailleur et rend sa décision dans un délai de trois mois. Le juge peut confirmer, modifier ou annuler la décision de la commission de surendettement. Le juge peut également ordonner des mesures provisoires, comme la reprise des poursuites ou des mesures d’exécution, ou la consignation des loyers. La décision du juge est susceptible d’appel dans un délai de 15 jours.
Le droit de recouvrer les loyers impayés
Le bailleur a le droit de recouvrer les loyers impayés par le locataire, même si celui-ci bénéficie d’une procédure de surendettement si bien entendu les mesures prises par la Commission ne portent pas sur les loyers impayés en question. Il peut utiliser différentes voies de recouvrement, comme :
- La saisie des revenus ou des biens du locataire, en obtenant une ordonnance du juge des référés, qui est le juge compétent pour les litiges urgents. Le bailleur doit justifier de sa créance et de l’urgence de la situation. Le juge peut autoriser la saisie des revenus ou des biens du locataire, dans la limite du montant des loyers impayés et du respect du minimum vital du locataire.
- Le prélèvement sur les ressources du locataire, en demandant à la commission de surendettement de prélever une partie des ressources du locataire pour les lui verser. Le bailleur doit justifier de sa créance et de sa situation financière. La commission de surendettement peut accorder au bailleur un prélèvement sur les ressources du locataire, dans la limite du montant des loyers impayés et du respect du minimum vital du locataire.
- La compensation avec les aides au logement, en demandant à la Caisse d’allocations familiales (Caf) ou à la Mutualité sociale agricole (MSA) de verser directement au bailleur les aides au logement dont bénéficie le locataire. Le bailleur doit justifier de sa créance et de l’accord du locataire. La Caf ou la MSA peut verser au bailleur les aides au logement du locataire, dans la limite du montant des loyers impayés et du respect du minimum vital du locataire.
Le bailleur doit respecter certaines conditions pour recouvrer les loyers impayés. Il doit notamment :
- Avoir envoyé au locataire un commandement de payer, qui est un acte d’huissier qui met en demeure le locataire de payer les loyers impayés dans un délai de deux mois.
- Avoir respecté le délai de préavis, qui est le délai entre la date d’envoi du commandement de payer et la date d’effet de la résiliation du bail. Le délai de préavis est de trois mois pour les baux meublés et de six mois pour les baux non meublés.
- Avoir respecté la trêve hivernale, qui est la période du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle le bailleur ne peut pas expulser le locataire, sauf exceptions.
Le bailleur doit également tenir compte des limites au recouvrement des loyers impayés. Il doit notamment :
- Respecter le moratoire, qui est la suspension provisoire des poursuites et des mesures d’exécution du bailleur, pendant la procédure de surendettement du locataire. Le bailleur ne peut pas engager de procédure pour obtenir le paiement des loyers impayés, ni résilier le bail, ni expulser le locataire, pendant le moratoire, sauf autorisation du juge ou de la commission de surendettement.
- Respecter les mesures de redressement, qui sont les mesures de rééchelonnement, de réduction ou d’effacement des dettes du locataire, prévues par le plan de redressement ou la procédure de rétablissement personnel. Le bailleur ne peut pas réclamer au locataire le paiement des loyers impayés qui font l’objet des mesures de redressement, ni résilier le bail, ni expulser le locataire, pendant le plan de redressement ou la procédure de rétablissement personnel, sauf manquement du locataire aux mesures de redressement.
Le devoir de respecter le moratoire et les mesures de redressement
Le bailleur a le devoir de respecter le moratoire et les mesures de redressement qui s’appliquent au locataire en situation de surendettement. Il doit notamment :
- Suspendre les poursuites et les mesures d’exécution, comme la saisie des revenus ou des biens du locataire, la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, etc., pendant le moratoire, sauf autorisation du juge ou de la commission de surendettement.
- Accepter les mesures de redressement, comme le rééchelonnement, la réduction ou l’effacement des loyers impayés, prévues par le plan de redressement ou la procédure de rétablissement personnel, sauf contestation devant le juge dans le délai de 15 jours.
- Respecter les échéances et les modalités de paiement, fixées par le plan de redressement ou la procédure de rétablissement personnel, pour recouvrer les loyers impayés qui ne font pas l’objet des mesures de redressement.
Le bailleur qui ne respecte pas le moratoire ou les mesures de redressement s’expose à des sanctions. Il peut notamment :
- Être condamné à payer des dommages-intérêts au locataire, pour le préjudice moral ou matériel causé par son comportement.
- Être sanctionné par le juge, qui peut annuler la résiliation du bail ou l’expulsion du locataire, et ainsi ordonner le maintien dans les lieux du locataire.
Les conséquences de la procédure de surendettement sur le bail : résiliation, expulsion et maintien dans les lieux
La procédure de surendettement est une démarche qui permet aux personnes en situation de surendettement de bénéficier d’un plan de redressement ou d’un effacement de leurs dettes. Cette procédure a des incidences sur le bail, qui est le contrat de location entre le bailleur et le locataire. En effet, le bail peut être résilié, le locataire peut être expulsé ou maintenu dans les lieux, selon les cas. Nous allons examiner ces différentes situations.
La résiliation du bail
La résiliation du bail est l’acte qui met fin au contrat de location entre le bailleur et le locataire. La résiliation du bail peut avoir plusieurs causes, comme :
- Le non-paiement du loyer ou des charges, qui est le motif le plus fréquent de résiliation du bail. Le bailleur peut résilier le bail si le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges pendant deux mois consécutifs, après lui avoir envoyé un commandement de payer par acte d’huissier.
- Le non-respect des obligations du locataire, qui peut être un motif de résiliation du bail si le locataire ne respecte pas les clauses du contrat de location, comme l’entretien du logement, le respect du règlement de copropriété, l’interdiction de sous-louer ou de céder le bail, etc. Le bailleur doit mettre en demeure le locataire de respecter ses obligations par lettre recommandée avec accusé de réception, avant de résilier le bail.
- La faute du locataire, qui peut être un motif de résiliation du bail si le locataire commet une faute grave, comme la dégradation du logement, le trouble de jouissance, l’exercice d’une activité illicite ou dangereuse dans le logement, etc. Le bailleur doit prouver la faute du locataire par tout moyen, comme des témoignages, des photos, des constats d’huissier, etc., avant de résilier le bail.
La procédure de résiliation du bail est la suivante :
- Le bailleur doit envoyer au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, qui est un acte d’huissier qui notifie au locataire la résiliation du bail et le motif de la résiliation. Le congé doit respecter un délai de préavis, qui est de trois mois pour les baux meublés et de six mois pour les baux non meublés.
- Le locataire peut contester le congé devant le juge des référés, qui est le juge compétent pour les litiges urgents. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de deux mois à compter de la notification du congé. Le juge peut confirmer, annuler ou suspendre la résiliation du bail, en fonction des éléments du dossier.
- Si le locataire ne conteste pas le congé ou si le juge confirme la résiliation du bail, le locataire doit quitter le logement à la date d’effet du congé, en remettant les clés au bailleur et en lui restituant le logement en bon état. Le bailleur doit restituer au locataire le dépôt de garantie, déduction faite des éventuelles sommes dues par le locataire, dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés.
Les effets de la résiliation du bail sont les suivants :
- Le bailleur récupère la libre disposition du logement, qu’il peut relouer ou vendre à sa convenance. Le bailleur peut également demander au locataire le paiement des loyers impayés jusqu’à la date d’effet du congé, ainsi que des dommages-intérêts pour le préjudice subi.
- Le locataire perd son droit au logement, qu’il doit restituer au bailleur en bon état. Le locataire doit également payer les loyers et les charges dus jusqu’à la date d’effet du congé, ainsi que les éventuelles réparations locatives. Le locataire peut demander au bailleur le remboursement des loyers payés d’avance, ainsi que des dommages-intérêts pour le préjudice subi.
L’expulsion du locataire
L’expulsion du locataire est la mesure qui consiste à faire sortir le locataire du logement par la force publique, en cas de non-respect du bail. L’expulsion du locataire peut être demandée par le bailleur ou par un créancier du locataire, comme un organisme de crédit.
Quelles sont les conditions pour expulser le locataire ?
Pour expulser le locataire, il faut respecter les conditions suivantes :
- Il faut que le bail soit résilié, soit par le congé du bailleur, soit par le juge, soit par l’effet d’une clause résolutoire. La clause résolutoire est une disposition du contrat de location qui prévoit que le bail sera automatiquement résilié en cas de manquement du locataire à ses obligations, comme le paiement du loyer ou des charges.
- Il faut que le locataire ait reçu un commandement de quitter les lieux, qui est un acte d’huissier qui lui ordonne de libérer le logement dans un délai de deux mois. Le commandement de quitter les lieux doit être délivré après la résiliation du bail et après l’expiration du délai de préavis du congé.
- Il faut que le locataire n’ait pas quitté les lieux dans le délai imparti, ni demandé un délai supplémentaire au juge. Le locataire peut solliciter un délai de grâce auprès du juge des référés, qui peut lui accorder un délai de trois mois à trois ans pour quitter le logement, en tenant compte de sa situation personnelle et familiale, ainsi que de ses efforts pour trouver un nouveau logement.
- Il faut que le préfet ait accordé le concours de la force publique, qui est l’intervention des forces de l’ordre pour faire exécuter l’expulsion. Le préfet peut refuser le concours de la force publique si l’expulsion met en péril la vie ou la santé du locataire ou de sa famille, ou si l’expulsion est interdite pendant la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars.
Quelle est la procédure d’expulsion du locataire ?
La procédure d’expulsion du locataire est la suivante :
- Le bailleur ou le créancier du locataire doit saisir le juge des référés pour demander l’autorisation d’expulser le locataire. Le juge des référés peut ordonner l’expulsion du locataire s’il constate la résiliation du bail et le non-paiement du loyer ou des charges. Le juge des référés peut également ordonner le paiement des sommes dues par le locataire et la consignation des loyers à venir.
- Le bailleur ou le créancier du locataire doit faire signifier l’ordonnance d’expulsion au locataire par acte d’huissier, qui lui délivre en même temps un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour quitter le logement, sauf si le juge a accordé un délai de grâce plus long.
- Si le locataire ne quitte pas les lieux dans le délai imparti, le bailleur ou le créancier du locataire doit demander au préfet le concours de la force publique, qui est l’autorisation d’utiliser les forces de l’ordre pour faire exécuter l’expulsion. Le préfet dispose d’un délai de deux mois pour répondre à la demande. S’il accorde le concours de la force publique, il fixe la date et l’heure de l’expulsion, en tenant compte des circonstances et des possibilités de relogement du locataire.
- Le jour de l’expulsion, le bailleur ou le créancier du locataire doit se présenter au logement avec un huissier et les forces de l’ordre. L’huissier doit constater l’expulsion et dresser un procès-verbal. Si le locataire est absent ou refuse de sortir, l’huissier peut faire ouvrir la porte par un serrurier et faire enlever les meubles par un déménageur. Les meubles sont alors placés en garde-meuble aux frais du locataire, qui dispose d’un délai de trois mois pour les récupérer.
Le maintien dans les lieux
Le maintien dans les lieux est la possibilité pour le locataire de rester dans le logement malgré la résiliation du bail ou l’expulsion, dans certaines situations. Le maintien dans les lieux peut être accordé par le juge, le préfet ou le bailleur, selon les cas.
Quelles sont les situations qui permettent au locataire de rester dans le logement ?
Le locataire peut rester dans le logement dans les situations suivantes :
- Si le locataire bénéficie d’un plan de redressement ou d’un effacement de ses dettes dans le cadre de la procédure de surendettement, il peut demander au juge des référés de suspendre la résiliation du bail ou l’expulsion, à condition de respecter les mesures prévues par le plan ou la décision d’effacement. Le juge peut accorder la suspension pour une durée maximale de trois ans, renouvelable une fois.
- Si le locataire est en situation de précarité ou de vulnérabilité, il peut demander au préfet de suspendre l’expulsion, à condition de justifier de sa situation par des documents officiels, comme un avis d’imposition, une attestation de la CAF, un certificat médical, etc. Le préfet peut accorder la suspension pour une durée maximale de six mois, renouvelable une fois.
- Si le locataire est de bonne foi et qu’il n’existe pas de solution de relogement adaptée à sa situation, il peut demander au bailleur de lui accorder un maintien dans les lieux, à condition de payer un loyer et des charges réduits, fixés par le juge. Le bailleur peut accepter le maintien dans les lieux pour une durée indéterminée, à condition de ne pas avoir besoin du logement pour lui-même ou pour un proche.
Quels sont les droits et les obligations du locataire qui reste dans le logement ?
Le locataire qui reste dans le logement a les droits et les obligations suivants :
- Le locataire conserve son droit au logement, qui ne peut pas lui être retiré tant que la suspension ou le maintien dans les lieux est en vigueur. Le locataire peut également bénéficier de l’aide au logement, sous réserve de remplir les conditions d’attribution.
- Le locataire doit respecter les obligations du bail, comme l’entretien du logement, le respect du règlement de copropriété, l’interdiction de sous-louer ou de céder le bail, etc. Le locataire doit également payer le loyer et les charges réduits, fixés par le juge ou le bailleur, sous peine de perdre le bénéfice de la suspension ou du maintien dans les lieux.
Quelles sont les aides possibles pour le locataire qui reste dans le logement ?
Le locataire qui reste dans le logement peut bénéficier des aides suivantes :
- Le fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui est un dispositif qui aide les personnes en difficulté à accéder ou à se maintenir dans un logement décent. Le FSL peut prendre en charge tout ou partie des impayés de loyer ou de charges, des frais liés à l’entrée ou à la sortie du logement, des dépenses d’énergie, etc. Le FSL est géré par le conseil départemental, qui fixe les conditions d’attribution et les modalités de versement.
- Le fonds de prévention des expulsions locatives (FPEL), qui est un dispositif qui aide les locataires menacés d’expulsion à trouver une solution de relogement ou à apurer leur dette locative. Le FPEL peut prendre en charge tout ou partie des impayés de loyer ou de charges, des frais de déménagement, des garanties locatives, etc. Le FPEL est géré par le préfet, qui fixe les conditions d’attribution et les modalités de versement.
- L’association départementale d’information sur le logement (ADIL), qui est un organisme qui informe et conseille les locataires sur leurs droits et leurs devoirs, ainsi que sur les dispositifs d’aide au logement. L’ADIL peut également accompagner les locataires dans leurs démarches administratives, juridiques ou sociales, et les orienter vers les partenaires compétents. L’ADIL est financée par l’État, les collectivités territoriales et les organismes du secteur du logement.