Locataires en difficulté et délais de paiement

Introduction

Les solutions amiables

Les solutions amiables : une option à privilégier pour les locataires en difficulté et les délais de paiement

Le paiement du loyer est une obligation essentielle du locataire, qui conditionne le maintien du bail. Toutefois, il peut arriver que le locataire rencontre des difficultés financières, dues à une perte d’emploi, une maladie, un divorce, ou tout autre événement imprévu, qui l’empêchent de payer son loyer à temps. Dans ce cas, que faire ? Faut-il attendre que le propriétaire engage une procédure judiciaire, qui peut aboutir à une expulsion ? Ou existe-t-il des solutions alternatives, qui permettent de trouver un arrangement à l’amiable, sans passer par un juge ?

L’intérêt de privilégier les solutions amiables

Les solutions amiables sont des moyens de résoudre les conflits sans passer par un juge, ce qui présente de nombreux avantages :

• Elles permettent de gagner du temps, car les procédures judiciaires sont souvent longues et complexes.
• Elles permettent de faire des économies, car les procédures judiciaires sont souvent coûteuses, en termes de frais d’avocat, de huissier, ou de justice.
• Elles permettent de préserver la relation entre le propriétaire et le locataire, car elles évitent les tensions, les rapports de force, et les situations conflictuelles.
• Elles permettent de trouver des solutions plus souples et plus adaptées à la situation de chaque partie, car elles reposent sur le dialogue, la négociation, et la recherche d’un compromis.

Les différentes solutions amiables possibles

Il existe plusieurs solutions amiables pour régler un impayé de loyer, qui peuvent être mises en œuvre à différents stades du conflit :

• La négociation directe : il s’agit de la solution la plus simple et la plus rapide, qui consiste à dialoguer avec le propriétaire, à lui expliquer les raisons du retard ou du défaut de paiement, et à lui proposer un échéancier de remboursement de la dette, en tenant compte des capacités financières du locataire. Cette solution doit être formalisée par écrit, par exemple par une lettre recommandée avec accusé de réception, ou par un courrier électronique, qui précise le montant de la dette, le nombre et le montant des mensualités, et la date de fin du remboursement.
• Le plan d’apurement : il s’agit d’une solution qui nécessite l’intervention d’un tiers, qui peut être le service social du département, la commission de surendettement, ou une association agréée. Ce tiers va établir un diagnostic de la situation financière du locataire, et proposer un plan d’apurement de la dette, qui peut comporter des mesures telles que la réduction du loyer, le report du paiement, ou l’octroi d’une aide financière. Ce plan doit être accepté par le propriétaire et le locataire, et être homologué par le juge d’instance.
• La médiation : il s’agit d’une solution qui nécessite également l’intervention d’un tiers, qui peut être un médiateur professionnel, un conciliateur de justice, ou un médiateur associatif. Ce tiers va jouer le rôle de facilitateur, en aidant les parties à communiquer, à exprimer leurs besoins, leurs intérêts, et leurs attentes, et à trouver un accord mutuellement satisfaisant. Cet accord doit être formalisé par écrit, et peut être rendu exécutoire par le juge d’instance.
• La conciliation : il s’agit d’une solution qui se déroule devant le juge d’instance, qui va tenter de concilier les parties, en leur proposant une solution équitable, tenant compte de leur situation respective. Si les parties acceptent la proposition du juge, elles signent un procès-verbal de conciliation, qui a valeur de jugement. Si les parties refusent la proposition du juge, ou si la conciliation échoue, le juge rend un jugement sur le fond du litige.

Les conseils pratiques pour recourir aux solutions amiables

Pour mettre en œuvre les solutions amiables, il est conseillé de respecter les principes suivants :

• Réagir dès le premier impayé, car plus la dette s’accumule, plus il sera difficile de la rembourser, et plus le propriétaire sera méfiant et réticent à négocier.
• Contacter le propriétaire par téléphone, par courrier, ou par mail, en lui expliquant les motifs du retard ou du non-paiement, en lui présentant des excuses, et en lui manifestant sa bonne volonté de régler le problème.
• Fournir des justificatifs de sa situation, tels que des bulletins de salaire, des attestations de perte d’emploi, des relevés bancaires, ou des certificats médicaux, qui permettent de prouver sa bonne foi, et de justifier sa demande de délai ou de remise de dette.
• Faire des propositions réalistes et raisonnables, en tenant compte de ses revenus, de ses charges, et de ses capacités de remboursement, et en évitant de promettre ce qu’on ne peut pas tenir.
• Solliciter l’aide d’un tiers neutre et impartial, tel qu’un médiateur ou un conciliateur, qui peut faciliter le dialogue, apaiser les tensions, et aider à trouver un accord équilibré et durable.
• Respecter les engagements pris, en payant les mensualités convenues, en respectant les délais impartis, et en informant le propriétaire de toute difficulté ou de tout changement de situation.

Les délais de paiement

Les délais de paiement : une solution pour les locataires en difficulté

Le paiement du loyer est une obligation essentielle du locataire, qui conditionne le maintien du bail. Toutefois, il peut arriver que le locataire rencontre des difficultés financières, dues à une perte d’emploi, une maladie, un divorce, ou tout autre événement imprévu, qui l’empêchent de payer son loyer à temps. Dans ce cas, que faire ? Faut-il attendre que le propriétaire engage une procédure judiciaire, qui peut aboutir à une expulsion ? Ou existe-t-il une solution alternative, qui permet de demander des délais de paiement, sans passer par un juge ?

Le principe des délais de paiement

Les délais de paiement sont des mesures qui permettent au locataire de reporter ou d’échelonner le paiement de sa dette, sur une durée maximale de trois ans, en fonction de sa situation. Ces mesures suspendent les poursuites engagées par le propriétaire, et évitent la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Les délais de paiement peuvent être accordés par deux voies :

• La voie judiciaire : le locataire ou le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui est compétent pour les litiges relatifs au paiement du loyer. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition qu’il soit de bonne foi, qu’il justifie de difficultés financières, et qu’il ait repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience. Le juge peut également prendre en compte la situation du propriétaire, notamment s’il dépend des loyers pour vivre, ou s’il doit rembourser un emprunt. Le juge fixe les modalités de remboursement de la dette, qui doivent être respectées par le locataire. Le juge peut également ordonner des mesures d’accompagnement social, telles que la mise en place d’un plan d’apurement, ou l’octroi d’une aide financière.
• La voie extrajudiciaire : le locataire peut saisir la commission de surendettement, qui est compétente pour les situations de surendettement des particuliers. La commission peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition qu’il soit de bonne foi, qu’il justifie de difficultés financières, et qu’il ait déposé un dossier complet. La commission peut également prendre en compte la situation du propriétaire, notamment s’il dépend des loyers pour vivre, ou s’il doit rembourser un emprunt. La commission fixe les modalités de remboursement de la dette, qui doivent être respectées par le locataire. La commission peut également ordonner des mesures d’accompagnement social, telles que la réduction du loyer, le report du paiement, ou l’octroi d’une aide financière.

Les conditions d’octroi des délais de paiement

Les délais de paiement sont accordés sous certaines conditions, qui varient selon la voie choisie :

• La voie judiciaire : le locataire ou le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection, en remplissant un formulaire de demande, et en joignant des pièces justificatives, telles que le contrat de bail, les quittances de loyer, les lettres de relance, les justificatifs de revenus, ou les attestations de perte d’emploi. Le juge convoque les parties à une audience, qui se déroule dans un délai de deux mois. Le juge apprécie la bonne ou la mauvaise foi du locataire, sa capacité de paiement, la situation du propriétaire, et l’intérêt social du maintien dans les lieux. Le juge rend sa décision, qui peut être contestée par les parties dans un délai d’un mois.
• La voie extrajudiciaire : le locataire doit saisir la commission de surendettement, en remplissant un formulaire de demande, et en joignant des pièces justificatives, telles que le contrat de bail, les quittances de loyer, les lettres de relance, les justificatifs de revenus, ou les attestations de perte d’emploi. La commission examine le dossier, et déclare le locataire recevable ou irrecevable, dans un délai de trois mois. Si le locataire est recevable, la commission élabore un plan de redressement, qui peut comporter des délais de paiement. Le plan de redressement est soumis à l’acceptation du locataire et du propriétaire, qui disposent d’un délai d’un mois pour le refuser. Si le plan de redressement est accepté, il est homologué par le juge. Si le plan de redressement est refusé, la commission propose des mesures imposées, qui peuvent être contestées par les parties dans un délai de quinze jours.

Les conseils pratiques pour demander des délais de paiement

Pour demander des délais de paiement, il est conseillé de respecter les principes suivants :

• Saisir le juge ou la commission le plus tôt possible, car plus la dette s’accumule, plus il sera difficile de la rembourser, et plus le propriétaire sera méfiant et réticent à accorder des délais.
• Remplir un formulaire de demande, en indiquant ses coordonnées, celles du propriétaire, le montant de la dette, les raisons du retard ou du non-paiement, et les propositions de remboursement. Le formulaire doit être accompagné de pièces justificatives, qui permettent de prouver sa bonne foi, et de justifier sa demande de délai.
• Se faire assister par un avocat ou une association, qui peut aider à remplir le formulaire, à rassembler les pièces justificatives, à négocier avec le propriétaire, et à défendre ses intérêts devant le juge ou la commission.
• Reprendre le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, car c’est une condition pour obtenir des délais de paiement, et pour montrer sa bonne volonté de régler le problème.
• Respecter les modalités de remboursement fixées par le juge ou la commission, en payant les mensualités convenues, en respectant les délais impartis, et en informant le propriétaire de toute difficulté ou de tout changement de situation.

Les délais de paiement sont une solution pour les locataires en difficulté, car ils permettent de reporter ou d’échelonner le paiement de la dette, sur une durée maximale de trois ans, en fonction de la situation. Ces mesures suspendent les poursuites engagées par le propriétaire, et évitent la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Les délais de paiement peuvent être accordés par le juge des contentieux de la protection, saisi par le locataire ou par le propriétaire, ou par la commission de surendettement, saisie par le locataire. Les délais de paiement sont accordés sous certaines conditions, qui varient selon la voie choisie. Pour demander des délais de paiement, il est conseillé de saisir le juge ou la commission le plus tôt possible, de remplir un formulaire de demande, de joindre des pièces justificatives, de se faire assister par un avocat ou une association, de reprendre le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, et de respecter les modalités de remboursement.

Les procédures judiciaires

Les procédures judiciaires : un risque à éviter pour les locataires en difficulté

Le paiement du loyer est une obligation essentielle du locataire, qui conditionne le maintien du bail. Toutefois, il peut arriver que le locataire rencontre des difficultés financières, dues à une perte d’emploi, une maladie, un divorce, ou tout autre événement imprévu, qui l’empêchent de payer son loyer à temps. Dans ce cas, que faire ? Faut-il privilégier les solutions amiables, ou les délais de paiement, qui permettent de trouver un arrangement à l’amiable, sans passer par un juge ? Ou faut-il se résigner à subir les procédures judiciaires, qui sont des moyens de contraindre le locataire à payer sa dette, ou à quitter le logement, en cas de non-respect des solutions amiables ou des délais de paiement ?

Les risques des procédures judiciaires

Les procédures judiciaires sont des moyens de contraindre le locataire à payer sa dette, ou à quitter le logement, en cas de non-respect des solutions amiables ou des délais de paiement. Elles sont engagées par le propriétaire, qui peut saisir le tribunal, ou faire appel à un huissier de justice. Elles peuvent aboutir à la résiliation du bail, à l’expulsion du locataire, ou à la saisie de ses biens.

Les procédures judiciaires présentent de nombreux risques pour le locataire, tels que :

• Elles sont longues, complexes, et coûteuses, car elles impliquent des frais d’avocat, de huissier, ou de justice, qui peuvent être à la charge du locataire, en plus de sa dette.
• Elles sont stressantes, angoissantes, et humiliantes, car elles exposent le locataire à des actes de procédure, tels que des lettres de relance, des commandements de payer, des assignations en justice, ou des saisies de biens, qui peuvent être affichés sur sa porte, ou remis en main propre.
• Elles sont dommageables, irréversibles, et définitives, car elles entraînent la résiliation du bail, qui met fin au contrat de location, et l’expulsion du locataire, qui le prive de son logement, sans possibilité de retour.

Les différentes procédures judiciaires possibles

Il existe plusieurs procédures judiciaires pour faire face à un impayé de loyer, qui peuvent être mises en œuvre à différents stades du conflit :

• La mise en demeure : il s’agit d’une lettre recommandée avec accusé de réception, envoyée par le propriétaire au locataire, qui lui réclame le paiement de sa dette, et qui lui fixe un délai pour s’exécuter. Cette lettre n’a pas de valeur juridique, mais elle constitue une preuve de la volonté du propriétaire de recouvrer sa créance, et du retard ou du défaut de paiement du locataire.
• Le commandement de payer : il s’agit d’un acte d’huissier, délivré par le propriétaire au locataire, qui lui réclame le paiement de sa dette, et qui lui fixe un délai de deux mois pour s’exécuter. Ce délai peut être réduit à un mois, si le bail contient une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer. Ce délai peut être suspendu, si le locataire saisit le juge des contentieux de la protection, ou la commission de surendettement, pour demander des délais de paiement.
• L’assignation en résiliation de bail : il s’agit d’un acte d’huissier, délivré par le propriétaire au locataire, qui lui signifie qu’il saisit le juge des contentieux de la protection, pour demander la résiliation du bail, et l’expulsion du locataire. Le locataire doit comparaître devant le juge, qui apprécie la situation des parties, et qui peut prononcer la résiliation du bail, ou accorder des délais de paiement au locataire.
• La requête en injonction de payer : il s’agit d’une demande écrite, adressée par le propriétaire au juge des contentieux de la protection, qui lui demande d’ordonner au locataire de payer sa dette, sans l’entendre. Le juge examine la demande, et les pièces justificatives, et rend une ordonnance, qui peut être contestée par le locataire, dans un délai d’un mois. Si le locataire ne conteste pas l’ordonnance, ou si sa contestation est rejetée, le propriétaire peut faire délivrer un titre exécutoire, qui lui permet de saisir les biens du locataire.
• La saisie-attribution : il s’agit d’un acte d’huissier, délivré par le propriétaire au locataire, et à son débiteur, qui peut être son employeur, sa banque, ou tout autre tiers qui lui doit de l’argent. Cet acte bloque les sommes dues au locataire, dans la limite du montant de sa dette, et les attribue au propriétaire, qui se rembourse ainsi sur les revenus ou les comptes du locataire.
• La saisie-vente : il s’agit d’un acte d’huissier, délivré par le propriétaire au locataire, qui lui signifie qu’il va procéder à la saisie de ses biens meubles, qui se trouvent dans son logement, ou ailleurs. L’huissier dresse un procès-verbal de saisie, qui décrit les biens saisis, et qui fixe un délai de huit jours pour les vendre. Si le locataire ne paie pas sa dette, ou ne conteste pas la saisie, l’huissier procède à la vente des biens saisis, aux enchères publiques, et verse le produit de la vente au propriétaire.

Les conseils pratiques pour se défendre face aux procédures judiciaires

Pour se défendre face aux procédures judiciaires, il est conseillé de respecter les principes suivants :

• Ne pas ignorer les actes de procédure, car ils peuvent avoir des conséquences graves, telles que la résiliation du bail, l’expulsion, ou la saisie des biens. Il faut les lire attentivement, et vérifier leur validité, leur contenu, et leur délai.
• Répondre aux courriers, car ils peuvent être une occasion de négocier avec le propriétaire, de lui expliquer sa situation, de lui proposer un échéancier de remboursement, ou de lui demander des délais de paiement.
• Se présenter aux audiences, car elles sont une opportunité de se faire entendre par le juge, de contester la dette ou le litige, de solliciter des délais de paiement, ou de demander des mesures d’accompagnement social.
• Contester la dette ou le litige, si le locataire estime qu’il n’est pas redevable du loyer, ou qu’il y a une erreur de calcul, une prescription, ou une compensation. Il faut le faire par écrit, en joignant des pièces justificatives, telles que des quittances de loyer, des factures, ou des attestations.
• Solliciter des délais de paiement, si le locataire reconnaît sa dette, mais qu’il n’est pas en mesure de la payer immédiatement. Il faut le faire par écrit, en indiquant ses revenus, ses charges, et ses capacités de remboursement. Il faut également reprendre le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, pour montrer sa bonne volonté.
• Se faire assister par un avocat ou une association, qui peut aider à remplir les formulaires, à rassembler les pièces justificatives, à négocier avec le propriétaire, et à défendre ses intérêts devant le juge.
• Respecter les décisions de justice, car elles sont obligatoires, et doivent être exécutées dans les délais impartis. Si le locataire n’est pas d’accord avec la décision, il peut exercer un recours, dans les conditions prévues par la loi.