Les produits immobiliers de société : comment les déclarer et les optimiser ?

Les produits immobiliers de société sont les revenus tirés de la détention ou de la cession de biens immobiliers par une société. Ils peuvent représenter une source de financement ou de diversification pour les entreprises, mais aussi une charge fiscale importante. Il est donc essentiel de connaître les règles de déclaration et d’imposition de ces produits, ainsi que les moyens d’optimiser leur fiscalité. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce que sont les produits immobiliers de société, comment les déclarer et les optimiser, et quels sont les exemples de calculs à connaître. Nous allons distinguer trois types de produits immobiliers de société : les revenus fonciers, les plus-values immobilières et les dividendes de sociétés immobilières.

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers sont les loyers perçus par une société qui possède des biens immobiliers destinés à la location. Ils peuvent concerner des biens immobiliers professionnels (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, etc.) ou non professionnels (logements, parkings, etc.). Les revenus fonciers ont les caractéristiques suivantes :

• Ils sont comptabilisés en produits d’exploitation, même s’ils ne correspondent pas à l’activité principale ou accessoire de la société. Ils sont considérés comme des produits accessoires qui contribuent à la performance économique de la société.
• Ils sont imposables au résultat de la société, selon le régime fiscal auquel elle est soumise : l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR).

La déclaration et l’imposition des revenus fonciers dépendent du régime fiscal de la société :

• Si la société est soumise à l’IS, les revenus fonciers sont intégrés au résultat fiscal de la société et imposés au taux normal de l’IS (28% ou 33,33% selon le chiffre d’affaires). Les charges liées aux biens immobiliers (intérêts d’emprunt, taxes foncières, travaux, etc.) sont déductibles du résultat fiscal, à condition qu’elles soient engagées dans l’intérêt de la société et qu’elles soient justifiées. Les amortissements des biens immobiliers sont également déductibles, selon le mode linéaire ou dégressif, et dans la limite de leur valeur d’origine.
• Si la société est soumise à l’IR, les revenus fonciers sont imposés au nom des associés, selon leur quote-part dans le capital social. Les associés doivent déclarer leurs revenus fonciers dans la catégorie des revenus fonciers de leur déclaration personnelle. Ils peuvent opter pour le régime micro-foncier, qui leur permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur leurs revenus fonciers, ou pour le régime réel, qui leur permet de déduire leurs charges réelles des revenus fonciers. Les amortissements des biens immobiliers ne sont pas déductibles dans le cadre de l’IR.

Voici quelques exemples de calcul du résultat foncier et de l’impôt correspondant :

• Exemple 1 : Une SARL soumise à l’IS possède un immeuble de bureaux qu’elle loue à une autre société. Elle perçoit 100 000 € de loyers annuels et supporte 20 000 € de charges (intérêts d’emprunt, taxes foncières, travaux, etc.). Elle amortit l’immeuble sur 20 ans, selon le mode linéaire, pour un montant de 10 000 € par an. Le résultat foncier de la SARL est de 70 000 € (100 000 – 20 000 – 10 000). L’impôt sur les sociétés est de 19 600 € (70 000 x 28%).
• Exemple 2 : Une SCI soumise à l’IR possède un appartement qu’elle loue à un particulier. Elle perçoit 12 000 € de loyers annuels et supporte 4 000 € de charges (intérêts d’emprunt, taxes foncières, travaux, etc.). Elle n’amortit pas l’appartement. La SCI a deux associés, A et B, qui détiennent chacun 50% du capital social. Le résultat foncier de la SCI est de 8 000 € (12 000 – 4 000). Chaque associé doit déclarer 4 000 € de revenus fonciers dans sa déclaration personnelle. S’ils optent pour le régime micro-foncier, ils bénéficient d’un abattement de 30%, soit 1 200 €, et sont imposés sur 2 800 € chacun. S’ils optent pour le régime réel, ils sont imposés sur 4 000 € chacun.

Les plus-values immobilières

Les plus-values immobilières sont les gains réalisés par une société lors de la cession de biens immobiliers. Elles correspondent à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition ou de production des biens immobiliers. Elles peuvent concerner des biens immobiliers professionnels ou non professionnels. Les plus-values immobilières ont les caractéristiques suivantes :

• Elles sont comptabilisées en produits exceptionnels, car elles ne correspondent pas à l’activité courante de la société. Elles sont considérées comme des produits non récurrents qui n’affectent pas la performance économique de la société.
• Elles sont imposables au résultat de la société, selon le régime fiscal auquel elle est soumise : l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR).

La déclaration et l’imposition des plus-values immobilières dépendent du régime fiscal de la société :

• Si la société est soumise à l’IS, les plus-values immobilières sont intégrées au résultat fiscal de la société et imposées au taux normal de l’IS (28% ou 33,33% selon le chiffre d’affaires). Il n’existe pas de régime d’exonération ou d’abattement pour les plus-values immobilières réalisées par les sociétés soumises à l’IS.
• Si la société est soumise à l’IR, les plus-values immobilières sont imposées au nom des associés, selon leur quote-part dans le capital social. Les associés doivent déclarer leurs plus-values immobilières dans la catégorie des plus-values sur biens meubles ou immeubles de leur déclaration personnelle. Ils peuvent bénéficier d’un régime d’exonération ou d’abattement pour les plus-values immobilières réalisées par les sociétés soumises à l’IR, selon la nature des biens immobiliers (professionnels ou non professionnels) et la durée de détention des biens immobiliers. Les modalités de calcul de la plus-value imposable et de l’impôt correspondant sont les mêmes que pour les particuliers.

Voici quelques exemples de calcul de la plus-value imposable et de l’impôt correspondant :

• Exemple 1 : Une SARL soumise à l’IS vend un immeuble de bureaux qu’elle avait acquis il y a 10 ans pour 500 000 €. Elle le cède pour 800 000 €. La plus-value immobilière de la SARL est de 300 000 € (800 000 – 500 000). L’impôt sur les sociétés est de 84 000 € (300 000 x 28%).
• Exemple 2 : Une SCI soumise à l’IR vend un appartement qu’elle avait acquis il y a 15 ans pour 200 000 €. Elle le cède pour 300 000 €. La SCI a deux associés, A et B, qui détiennent chacun 50% du capital social. La plus-value immobilière de la SCI est de 100 000 € (300 000 – 200 000). Chaque associé doit déclarer 50 000 € de plus-value immobilière dans sa déclaration personnelle. S’ils bénéficient d’un abattement de 50% pour durée de détention, la plus-value imposable est de 25 000 € chacun. L’impôt sur le revenu est de 4 500 € chacun (25 000 x 19%) et les prélèvements sociaux sont de 4 250 € chacun (25 000 x 17%).

Les dividendes de sociétés immobilières

Les dividendes de sociétés immobilières sont les revenus distribués par une société qui détient des biens immobiliers à ses associés. Ils correspondent à une partie du bénéfice réalisé par la société grâce à son activité immobilière. Ils peuvent concerner des sociétés immobilières de toute forme juridique, mais aussi des sociétés spécifiques, telles que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Les dividendes de sociétés immobilières ont les caractéristiques suivantes :

• Ils sont comptabilisés en charges exceptionnelles, car ils correspondent à une distribution du résultat de la société. Ils sont considérés comme des charges non récurrentes qui n’affectent pas la performance économique de la société.
• Ils sont imposables au résultat de la société, selon le régime fiscal auquel elle est soumise : l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR).

La déclaration et l’imposition des dividendes de sociétés immobilières dépendent du régime fiscal de la société :

• Si la société est soumise à l’IS, les dividendes de sociétés immobilières sont intégrés au résultat fiscal de la société et imposés au taux normal de l’IS (28% ou 33,33% selon le chiffre d’affaires). Il n’existe pas de régime d’exonération ou d’abattement pour les dividendes de sociétés immobilières distribués par les sociétés soumises à l’IS. En revanche, les dividendes de sociétés immobilières perçus par les sociétés soumises à l’IS bénéficient du régime des sociétés mères et filiales, qui leur permet de déduire 95% des dividendes de leur résultat fiscal, sous certaines conditions.
• Si la société est soumise à l’IR, les dividendes de sociétés immobilières sont imposés au nom des associés, selon leur quote-part dans le capital social. Les associés doivent déclarer leurs dividendes de sociétés immobilières dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers de leur déclaration personnelle. Ils peuvent bénéficier d’un abattement de 40% sur leurs dividendes de sociétés immobilières, sous certaines conditions. Les dividendes de sociétés immobilières sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17%.

Voici quelques exemples de calcul du montant net des dividendes et de l’impôt correspondant :

• Exemple 1 : Une SARL soumise à l’IS possède des biens immobiliers qui lui rapportent un bénéfice de 100 000 €. Elle décide de distribuer 50 000 € de dividendes à ses associés. La SARL doit payer 14 000 € d’impôt sur les sociétés sur le bénéfice distribué (50 000 x 28%). Les associés perçoivent donc 36 000 € de dividendes nets (50 000 – 14 000).
• Exemple 2 : Une SCI soumise à l’IR possède des biens immobiliers qui lui rapportent un bénéfice de 100 000 €. Elle décide de distribuer 50 000 € de dividendes à ses associés. La SCI n’a pas d’impôt sur les sociétés à payer sur le bénéfice distribué. La SCI a deux associés, A et B, qui détiennent chacun 50% du capital social. Chaque associé doit déclarer 25 000 € de dividendes de sociétés immobilières dans sa déclaration personnelle. S’ils bénéficient d’un abattement de 40%, le montant imposable est de 15 000 € chacun. L’impôt sur le revenu est de 2 700 € chacun (15 000 x 18%) et les prélèvements sociaux sont de 4 250 € chacun (25 000 x 17%). Les associés perçoivent donc 18 050 € de dividendes nets chacun (25 000 – 2 700 – 4 250).