Comment calculer et réduire l’impôt sur les plus-values immobilières ?

Comment calculer et réduire l’impôt sur les plus-values immobilières ?

Une plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier ou d’un droit relatif à un immeuble, après déduction des frais et majoration des dépenses. Elle soumise à l’impôt selon des règles de calcul particulières, mais peut faire l’objet d’une exonération  totale ou partielle dans certains cas (résidence principale, durée de détention, achat de la résidence principale…)

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière est le gain que vous réalisez lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf si vous bénéficiez d’une exonération.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière se calcule par différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Le prix de vente est le prix réel stipulé dans l’acte de cession, diminué des frais supportés par le vendeur (frais d’agence, de notaire, de diagnostics, etc.). Le prix d’achat est le prix réel stipulé dans l’acte d’acquisition, majoré des frais supportés par l’acquéreur (frais d’enregistrement, de notaire, etc.) et des dépenses de travaux (soit pour leur montant réel, soit pour un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat).

Exemple : vous avez acheté un appartement 200 000 € en 2010, en payant 15 000 € de frais de notaire. Vous avez réalisé 10 000 € de travaux en 2015. Vous vendez cet appartement 300 000 € en 2020, en payant 10 000 € de frais d’agence. Votre plus-value brute est de :
300 000 – 10 000 – (200 000 + 15 000 + 10 000) = 65 000 €

Quelles sont les conditions pour réaliser une plus-value immobilière ?

Pour réaliser une plus-value immobilière, il faut que le bien vendu soit un bien immobilier ou un droit relatif à un immeuble, comme un usufruit ou une nue-propriété. Il faut également que le bien soit vendu à titre onéreux, c’est-à-dire moyennant une contrepartie financière. Les opérations qui peuvent entraîner une plus-value immobilière sont notamment :

  • la vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, etc.) ;
  • la vente des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, servitudes, etc.) ;
  • la vente de parts de sociétés à prépondérance immobilière (SAPI), c’est-à-dire dont l’actif est constitué principalement de biens immobiliers ;
  • l’échange de biens immobiliers ;
  • le partage d’un bien immobilier ;
  • l’apport d’un bien immobilier à une société.

Quels sont les cas d’exclusion de la plus-value immobilière ?

Certaines opérations ne sont pas considérées comme des cessions à titre onéreux et n’entraînent donc pas de plus-value immobilière. Il s’agit notamment :

  • de la donation d’un bien immobilier ;
  • de la transmission d’un bien immobilier par succession ;
  • de la cession d’un bien immobilier à son conjoint, son partenaire de PACS ou son concubin ;
  • de la cession d’un bien immobilier à un organisme d’habitations à loyer modéré (HLM) ou à une société d’économie mixte (SEM) ;
  • de la cession d’un bien immobilier à l’État, aux collectivités territoriales ou à leurs établissements publics ;
  • de la cession d’un bien immobilier à une association reconnue d’utilité publique ou à une fondation reconnue d’utilité publique.

Qui est concerné par l’imposition des plus-values immobilières ?

L’imposition des plus-values immobilières concerne les personnes qui réalisent un gain lors de la cession d’un bien immobilier ou d’un droit relatif à un immeuble. Il existe cependant des cas d’exonération ou de report d’imposition selon la nature du bien, le montant de la plus-value ou la situation personnelle du cédant.

Les personnes imposables

Les personnes imposables sont les personnes physiques ou morales qui cèdent un bien immobilier ou un droit relatif à un immeuble à titre onéreux, c’est-à-dire moyennant une contrepartie financière. Il peut s’agir :

  • des personnes physiques domiciliées fiscalement en France, c’est-à-dire qui ont leur foyer ou leur lieu de séjour principal en France, qui exercent une activité professionnelle en France ou qui ont le centre de leurs intérêts économiques en France ;
  • des personnes physiques non résidentes, c’est-à-dire qui ne remplissent pas les conditions de domiciliation fiscale en France, mais qui cèdent un bien immobilier situé en France ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière (SAPI) dont l’actif est constitué principalement de biens immobiliers situés en France ;
  • des sociétés ou groupements soumis au régime des sociétés de personnes, c’est-à-dire qui ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés, mais qui voient leurs résultats imposés au niveau de leurs associés, proportionnellement à leurs droits dans la société ou le groupement. Il s’agit notamment des sociétés civiles immobilières (SCI), des sociétés en nom collectif (SNC), des sociétés en participation (SEP), des groupements d’intérêt économique (GIE), etc.

Les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, comme les sociétés anonymes (SA), les sociétés à responsabilité limitée (SARL), les sociétés par actions simplifiées (SAS), etc., ne sont pas concernées par l’imposition des plus-values immobilières, mais par l’imposition des plus-values professionnelles.

Les régimes d’imposition

Les régimes d’imposition des plus-values immobilières varient selon le type de bien ou de droit cédé. Il existe trois régimes principaux :

  • le régime des plus-values immobilières des particuliers, qui s’applique aux cessions de biens immobiliers bâtis ou non bâtis (appartements, maisons, terrains, etc.) ou de droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) ;
  • le régime des plus-values de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière (SAPI), qui s’applique aux cessions de parts de sociétés dont l’actif est constitué principalement de biens immobiliers situés en France ou à l’étranger ;
  • le régime des plus-values de cession de titres de sociétés à l’IS, qui s’applique aux cessions de titres de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, autres que les SAPI, par des personnes physiques ou des sociétés de personnes.

Chaque régime a ses propres règles de calcul, d’imposition et d’exonération de la plus-value, que nous allons détailler dans les parties suivantes.

Quels sont les biens et les opérations imposables ?

L’imposition des plus-values immobilières concerne les personnes qui réalisent un gain lors de la cession d’un bien immobilier ou d’un droit relatif à un immeuble. Il existe cependant des cas d’exonération ou de report d’imposition selon la nature du bien, le montant de la plus-value ou la situation personnelle du cédant.

Les personnes imposables

Les personnes imposables sont les personnes physiques ou morales qui cèdent un bien immobilier ou un droit relatif à un immeuble à titre onéreux, c’est-à-dire moyennant une contrepartie financière. Il peut s’agir :

  • des personnes physiques domiciliées fiscalement en France, c’est-à-dire qui ont leur foyer ou leur lieu de séjour principal en France, qui exercent une activité professionnelle en France ou qui ont le centre de leurs intérêts économiques en France ;
  • des personnes physiques non résidentes, c’est-à-dire qui ne remplissent pas les conditions de domiciliation fiscale en France, mais qui cèdent un bien immobilier situé en France ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière (SAPI) dont l’actif est constitué principalement de biens immobiliers situés en France ;
  • des sociétés ou groupements soumis au régime des sociétés de personnes, c’est-à-dire qui ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés, mais qui voient leurs résultats imposés au niveau de leurs associés, proportionnellement à leurs droits dans la société ou le groupement. Il s’agit notamment des sociétés civiles immobilières (SCI), des sociétés en nom collectif (SNC), des sociétés en participation (SEP), des groupements d’intérêt économique (GIE), etc.

Les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, comme les sociétés anonymes (SA), les sociétés à responsabilité limitée (SARL), les sociétés par actions simplifiées (SAS), etc., ne sont pas concernées par l’imposition des plus-values immobilières, mais par l’imposition des plus-values professionnelles.

Les régimes d’imposition

Les régimes d’imposition des plus-values immobilières varient selon le type de bien ou de droit cédé. Il existe trois régimes principaux :

  • le régime des plus-values immobilières des particuliers, qui s’applique aux cessions de biens immobiliers bâtis ou non bâtis (appartements, maisons, terrains, etc.) ou de droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) ;
  • le régime des plus-values de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière (SAPI), qui s’applique aux cessions de parts de sociétés dont l’actif est constitué principalement de biens immobiliers situés en France ou à l’étranger ;
  • le régime des plus-values de cession de titres de sociétés à l’IS, qui s’applique aux cessions de titres de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, autres que les SAPI, par des personnes physiques ou des sociétés de personnes.

Chaque régime a ses propres règles de calcul, d’imposition et d’exonération de la plus-value, que nous allons détailler dans les parties suivantes.

Quelles sont les exonérations possibles ?

La plus-value immobilière est le gain que vous réalisez lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf si vous bénéficiez d’une exonération. Il existe plusieurs cas d’exonération, qui dépendent de la nature du bien, du montant de la plus-value ou de votre situation personnelle.

L’exonération de la plus-value en cas de vente de la résidence principale

Le cas le plus courant d’exonération de la plus-value immobilière est celui de la vente de la résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez de manière habituelle et effective. Vous n’avez pas à payer d’impôt ni de prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée, quelle que soit sa durée de détention ou son montant. Cette exonération s’applique également aux dépendances de la résidence principale, comme un garage, une cave ou un jardin, à condition qu’elles soient vendues en même temps que le logement.

Exemple : vous vendez votre appartement de 80 m² situé à Paris, que vous avez acheté 300 000 € en 2010 et que vous vendez 600 000 € en 2020. Vous réalisez une plus-value brute de 300 000 €. Comme il s’agit de votre résidence principale, vous êtes exonéré de toute taxation sur cette plus-value.

L’exonération de la plus-value liée à la durée de détention

Si vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la plus-value si vous le détenez depuis suffisamment longtemps. En effet, la plus-value est réduite par des abattements pour durée de détention, qui varient selon l’assiette de l’impôt. Pour l’impôt sur le revenu, le taux d’abattement est de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième année, et de 4 % pour la vingt-deuxième année, soit une exonération totale au bout de vingt-deux ans. Pour les prélèvements sociaux, le taux d’abattement est de 1,65 % par année de détention au-delà de la cinquième année, de 1,6 % pour la vingt-deuxième année, et de 9 % par année de détention au-delà de la vingt-deuxième année, soit une exonération totale au bout de trente ans.
Exemple : vous vendez un terrain à bâtir que vous avez acheté 100 000 € en 2000 et que vous vendez 200 000 € en 2020. Vous réalisez une plus-value brute de 100 000 €. Comme vous détenez le terrain depuis vingt ans, vous bénéficiez d’un abattement de 90 % sur l’impôt sur le revenu (6 % x 15) et de 24,5 % sur les prélèvements sociaux (1,65 % x 15). Votre plus-value nette imposable est donc de :

  • 10 000 € pour l’impôt sur le revenu (100 000 – 90 000) ;
  • 75 500 € pour les prélèvements sociaux (100 000 – 24 500).

Vous payez donc :

  • 1 900 € d’impôt sur le revenu (10 000 x 19 %) ;
  • 13 006 € de prélèvements sociaux (75 500 x 17,2 %).

L’exonération en cas de vente d’une résidence secondaire sous condition d’achat d’une résidence principale

Si vous vendez une résidence secondaire, vous pouvez être exonéré de la plus-value si vous remplissez les conditions suivantes :

  • Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, ni directement, ni par l’intermédiaire d’une société ;
  • Vous vous engagez à acheter ou à construire votre résidence principale dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la vente ;
  • Vous affectez le prix de vente à l’achat ou à la construction de votre résidence principale.

Cette exonération est limitée à la fraction du prix de vente effectivement réemployée dans l’achat ou la construction de la résidence principale. Elle ne s’applique qu’une seule fois par contribuable.

Exemple : vous vendez votre résidence secondaire située à Nice, que vous avez achetée 150 000 € en 2010 et que vous vendez 250 000 € en 2020. Vous réalisez une plus-value brute de 100 000 €. Comme vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, vous vous engagez à acheter un appartement à Paris pour 300 000 € dans les vingt-quatre mois suivant la vente. Vous êtes donc exonéré de la plus-value à hauteur de 83,33 % (250 000 / 300 000). Votre plus-value nette imposable est donc de :

  • 16 667 € pour l’impôt sur le revenu (100 000 x 16,67 %) ;
  • 16 667 € pour les prélèvements sociaux (100 000 x 16,67 %).

Vous payez donc :

  • 3 167 € d’impôt sur le revenu (16 667 x 19 %) ;
  • 2 867 € de prélèvements sociaux (16 667 x 17,2 %).

L’exonération de l’habitation en France des non-résidents

Si vous êtes non-résident fiscal en France, c’est-à-dire que vous n’avez pas votre domicile fiscal en France, vous pouvez être exonéré de la plus-value si vous vendez un logement situé en France, à condition que :

  • Vous soyez ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou d’un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ;
  • Le logement ait été votre habitation principale en France avant votre départ à l’étranger ;
  • La vente intervienne au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de votre départ ;
  • Vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis votre départ.

Cette exonération est totale si le prix de vente est inférieur à 150 000 €. Elle est partielle si le prix de vente est supérieur à 150 000 €, et limitée à la fraction du prix de vente inférieure à ce seuil.
Exemple : vous êtes de nationalité française et vous avez quitté la France en 2019 pour vous installer au Canada. Vous vendez en 2020 votre appartement situé à Lyon, que vous avez acheté 200 000 € en 2010 et que vous vendez 300 000 €. Vous réalisez une plus-value brute de 100 000 €. Comme il s’agit de votre ancienne habitation principale en France, vous êtes exonéré de la plus-value à hauteur de 50 % (150 000 / 300 000). Votre plus-value nette imposable est donc de :

  • 50 000 € pour l’impôt sur le revenu (100 000 x 50 %) ;
  • 50 000 € pour les prélèvements sociaux (100 000 x 50 %).

Vous payez donc :

  • 9 500 € d’impôt sur le revenu (50 000 x 19 %) ;
  • 8 600 € de prélèvements sociaux (50 000 x 17,2 %).

L’exonération liée au faible montant de la vente

Si vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale, vous pouvez être exonéré de la plus-value si le prix de vente est inférieur à un certain seuil. Ce seuil varie selon la nature du bien :

  • 15 000 € pour les biens immobiliers bâtis (appartements, maisons, etc.) ;
  • 5 000 € pour les biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, etc.) ;
  • 15 000 € pour les droits relatifs à un immeuble (usufruit, nue-propriété, etc.).

Cette exonération s’applique par bien ou par droit cédé, et non par acte de vente. Si vous vendez plusieurs biens ou droits par le même acte, vous devez vérifier le prix de vente de chaque bien ou droit pour savoir si vous bénéficiez de l’exonération.

Cette exonération s’applique par bien ou par droit cédé, et non par acte de vente. Si vous vendez plusieurs biens ou droits par le même acte, vous devez vérifier le prix de vente de chaque bien ou droit pour savoir si vous bénéficiez de l’exonération.

Exemple : vous vendez par le même acte un appartement pour 20 000 € et un garage pour 10 000 €. Vous ne pouvez pas bénéficier de l’exonération pour l’appartement, car son prix de vente dépasse le seuil de 15 000 €. En revanche, vous pouvez bénéficier de l’exonération pour le garage, car son prix de vente est inférieur au seuil.

L’exonération pour les personnes âgées, invalides ou titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA)

Si vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale, vous pouvez être exonéré de la plus-value si vous remplissez les conditions suivantes :

  • Vous êtes âgé de plus de 65 ans, ou vous êtes titulaire de la carte d’invalidité, ou vous bénéficiez de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ;
  • Vous n’êtes pas passible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre de l’année précédant celle de la cession ;
  • Votre revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la cession n’excède pas un certain plafond, qui varie selon le nombre de parts de quotient familial et le lieu de résidence.

Cette exonération est totale si le revenu fiscal de référence ne dépasse pas la première limite du plafond. Elle est partielle si le revenu fiscal de référence se situe entre la première et la deuxième limite du plafond, et proportionnelle à la différence entre le prix de vente et la deuxième limite du plafond.

Exemple : vous vendez un appartement situé à Marseille, que vous avez acheté 150 000 € en 2010 et que vous vendez 250 000 € en 2020. Vous réalisez une plus-value brute de 100 000 €. Vous êtes âgé de 70 ans et vous vivez seul. Votre revenu fiscal de référence pour l’année 2018 est de 20 000 €. Vous n’êtes pas assujetti à l’IFI. Le plafond de revenu fiscal de référence pour une personne seule résidant en France métropolitaine est de 15 000 € pour la première limite et de 24 000 € pour la deuxième limite. Vous bénéficiez donc d’une exonération partielle de la plus-value, égale à :
(250 000 – 24 000) / (250 000 – 150 000) x 100 = 84 %

Votre plus-value nette imposable est donc de :

  • 16 000 € pour l’impôt sur le revenu (100 000 x 16 %) ;
  • 16 000 € pour les prélèvements sociaux (100 000 x 16 %).

Vous payez donc :

  • 3 040 € d’impôt sur le revenu (16 000 x 19 %) ;
  • 2 752 € de prélèvements sociaux (16 000 x 17,2 %).

L’exonération en cas de cession d’un bien immobilier en cas de divorce, de rupture de PACS ou de décès du conjoint ou du partenaire

Si vous vendez un bien immobilier suite à un divorce, à une rupture de PACS ou au décès de votre conjoint ou de votre partenaire, vous pouvez être exonéré de la plus-value si vous remplissez les conditions suivantes :

  • Le bien immobilier était la résidence principale du couple au jour du divorce, de la rupture du PACS ou du décès ;
  • La vente intervient dans un délai normal après l’événement, c’est-à-dire dans les douze mois suivant le jugement de divorce, la dissolution du PACS ou le décès ;
  • Le bien immobilier n’est pas occupé par un tiers entre l’événement et la vente.

Cette exonération s’applique également aux dépendances de la résidence principale, à condition qu’elles soient vendues en même temps que le logement.

Exemple : vous vendez votre maison située à Bordeaux, que vous avez achetée 300 000 € en 2010 et que vous vendez 400 000 € en 2020. Vous réalisez une plus-value brute de 100 000 €. Vous avez divorcé en 2019 et la maison était votre résidence principale au jour du divorce. Vous n’avez pas occupé la maison depuis le divorce et vous la vendez dans les douze mois suivant le jugement. Vous êtes donc exonéré de toute taxation sur la plus-value.

Comment déclarer et payer l’impôt sur les plus-values immobilières ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier en réalisant une plus-value, vous devez payer un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur le gain réalisé. Vous devez également déclarer cette plus-value sur votre déclaration de revenus l’année suivant la vente. Voici comment procéder pour déclarer et payer l’impôt sur les plus-values immobilières.

Le rôle du notaire

Le notaire est l’intermédiaire obligatoire pour toute vente immobilière. Il se charge de rédiger l’acte de vente et de le faire enregistrer auprès du service des impôts. Il se charge également de calculer la plus-value imposable, en tenant compte du prix de vente, du prix d’achat, des frais et charges déductibles, et des abattements pour durée de détention. Il vérifie également si vous bénéficiez d’une exonération totale ou partielle de la plus-value.

Le notaire est responsable du paiement de l’impôt sur les plus-values immobilières. Il prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et le reverse à l’administration fiscale au nom du vendeur. Le taux de l’impôt sur le revenu est de 19 %, et le taux des prélèvements sociaux est de 17,2 %. Des surtaxes peuvent s’appliquer si la plus-value nette dépasse 50 000 €.

Le notaire remet au vendeur une attestation de vente mentionnant le montant de la plus-value brute, le montant de la plus-value nette, le montant de l’impôt payé, et le cas échéant, le montant de l’exonération. Cette attestation doit être conservée par le vendeur pour justifier de sa situation fiscale.

La déclaration de la plus-value sur la déclaration de revenus

Même si le notaire s’occupe du paiement de l’impôt sur les plus-values immobilières, le vendeur doit également déclarer cette plus-value sur sa déclaration de revenus l’année suivant la vente. Cette déclaration permet de prendre en compte la plus-value dans le revenu fiscal de référence du vendeur, qui sert de base pour l’application de certains droits et prestations (impôt sur la fortune immobilière, taxe d’habitation, taxe foncière, allocation de logement, etc.).

La déclaration de la plus-value s’effectue sur le formulaire de déclaration complémentaire n° 2042-C, à la ligne 3VZ. Il faut reporter le montant de la plus-value nette imposable indiqué sur l’attestation de vente remise par le notaire. Si le vendeur bénéficie d’une exonération totale ou partielle de la plus-value, il faut également reporter le montant de l’exonération à la ligne 3VW.
La déclaration de la plus-value n’a pas d’incidence sur le calcul de l’impôt sur le revenu, ni sur le prélèvement à la source ou le taux personnalisé. Elle n’entraîne pas non plus de paiement supplémentaire, sauf en cas d’erreur ou d’omission du notaire.

La déclaration de la plus-value doit être effectuée en même temps que la déclaration des autres revenus perçus l’année de la vente. Elle peut être faite en ligne sur le site impots.gouv.fr, ou sur papier en utilisant le formulaire papier disponible dans les centres des impôts ou sur le site impots.gouv.fr.

Quels sont les contrôles et les sanctions en cas de non-respect des obligations fiscales ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier en réalisant une plus-value, vous devez respecter certaines obligations fiscales, comme déclarer et payer l’impôt sur la plus-value, conserver les justificatifs de la vente, etc.

Si vous ne respectez pas ces obligations, vous vous exposez à des contrôles et à des sanctions de la part de l’administration fiscale. Voici ce que vous devez savoir pour éviter les mauvaises surprises.

Les contrôles fiscaux

L’administration fiscale dispose de plusieurs moyens pour vérifier la conformité de vos déclarations et de vos paiements relatifs à la plus-value immobilière. Elle peut notamment effectuer :

  • Un contrôle sur pièces, qui consiste à examiner les déclarations et les documents que vous avez transmis, sans se déplacer chez vous ou dans vos locaux. Ce contrôle peut aboutir à des rectifications ou à des demandes d’informations complémentaires ;
  • Un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle (ESFP), qui consiste à vérifier la cohérence entre vos revenus déclarés et votre situation personnelle, familiale et patrimoniale. Ce contrôle peut se faire sur place ou sur convocation, et peut porter sur plusieurs années ;
  • Une vérification de comptabilité, qui consiste à contrôler la régularité de votre comptabilité, si vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Ce contrôle se fait obligatoirement sur place, et peut porter sur plusieurs exercices.

L’administration fiscale peut également recourir à des procédures particulières, comme le droit de communication, qui lui permet d’obtenir des informations auprès de tiers (banques, notaires, etc.), ou le droit de visite et de saisie, qui lui permet de pénétrer dans vos locaux ou dans votre domicile, sous certaines conditions et avec l’autorisation d’un juge.

L’administration fiscale doit respecter certaines règles lorsqu’elle effectue un contrôle fiscal, comme vous informer de vos droits et de vos garanties, vous notifier les motifs et les résultats du contrôle, respecter les délais de prescription, etc.

Les sanctions fiscales

Si le contrôle fiscal révèle des irrégularités dans vos déclarations ou vos paiements relatifs à la plus-value immobilière, vous pouvez être sanctionné par l’administration fiscale. Les sanctions peuvent prendre la forme de :

  • Un redressement fiscal, qui consiste à vous réclamer le paiement des impôts et des prélèvements sociaux que vous n’avez pas payés, ou que vous avez payés en trop faible quantité. Le montant du redressement est calculé en fonction de la différence entre la plus-value déclarée et la plus-value réelle, et en tenant compte des abattements et des exonérations applicables ;
  • Des intérêts de retard, qui sont calculés sur le montant du redressement, à un taux de 0,20 % par mois de retard. Les intérêts de retard sont dus à partir du premier jour du mois suivant la date limite de paiement de l’impôt, jusqu’au dernier jour du mois du paiement effectif ;
  • Des majorations, qui sont des pénalités appliquées en plus du redressement et des intérêts de retard, en fonction de la nature et de la gravité de l’infraction. Les majorations peuvent être de :
    • 10 % en cas de déclaration incomplète ou inexacte, ou de paiement tardif de l’impôt ;
    • 40 % en cas de manquement délibéré, c’est-à-dire lorsque vous avez sciemment omis de déclarer ou de payer l’impôt, ou lorsque vous avez dissimulé une partie de vos revenus ou de votre patrimoine ;
    • 80 % en cas d’abus de droit, c’est-à-dire lorsque vous avez utilisé des montages juridiques ou financiers artificiels pour réduire ou éluder l’impôt ;
    • 80 % en cas de découverte d’une activité occulte, c’est-à-dire lorsque vous n’avez pas déclaré votre activité ou votre identité à l’administration fiscale.

L’administration fiscale peut également engager des poursuites pénales à votre encontre, si elle estime que vous avez commis une fraude fiscale, c’est-à-dire que vous avez volontairement échappé ou tenté d’échapper à l’impôt, par des manœuvres frauduleuses, comme la fausse déclaration, la dissimulation de revenus ou de patrimoine, le recours à des paradis fiscaux, etc. La fraude fiscale est punie d’une amende pouvant aller jusqu’à 3 millions d’euros et d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 7 ans.

Les recours possibles

Si vous contestez les résultats du contrôle fiscal, ou si vous estimez que l’administration fiscale a commis des erreurs ou des abus, vous disposez de plusieurs voies de recours pour faire valoir vos droits. Vous pouvez notamment :

  • Demander un délai de paiement ou une remise gracieuse, si vous rencontrez des difficultés financières pour payer le redressement fiscal. Vous devez adresser votre demande au service des impôts dont vous dépendez, en expliquant les motifs de votre demande et en fournissant les justificatifs de votre situation ;
  • Former une réclamation contentieuse, si vous contestez le bien-fondé ou le montant du redressement fiscal. Vous devez adresser votre réclamation au service des impôts dont vous dépendez, en exposant les motifs de votre contestation et en fournissant les pièces justificatives. Vous disposez d’un délai de réclamation qui court jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement de l’impôt ;
  • Saisir le médiateur des ministères économiques et financiers, si vous n’êtes pas satisfait de la réponse du service des impôts, ou si vous souhaitez éviter un contentieux. Le médiateur est un interlocuteur neutre et indépendant, qui peut vous aider à trouver une solution amiable avec l’administration fiscale. Vous pouvez saisir le médiateur en ligne, par courrier ou par téléphone ;
  • Saisir le tribunal compétent, si vous n’obtenez pas satisfaction auprès du service des impôts ou du médiateur, ou si vous souhaitez contester une sanction pénale. Le tribunal compétent dépend du type et du montant du litige. Il peut s’agir du tribunal administratif, du tribunal judiciaire ou de la cour d’appel.