Revenus fonciers : comment les déclarer et les optimiser en 2024 ?

Les revenus fonciers sont les revenus que vous percevez en tant que propriétaire ou usufruitier de biens immobiliers que vous mettez en location. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, selon des règles spécifiques qui dépendent du type de bien, du montant des loyers, des charges déductibles, etc. Il est donc important de connaître les modalités de déclaration et d’optimisation de vos revenus fonciers, afin de réduire votre imposition et de rentabiliser votre investissement immobilier. Dans cet article, nous allons vous expliquer comment déclarer vos revenus fonciers en 2023, en fonction du régime fiscal que vous choisissez : le régime micro-foncier ou le régime réel. Nous allons également vous donner des conseils pour optimiser vos revenus fonciers, en utilisant les dispositifs de défiscalisation existants, les déductions de charges, les déficits fonciers, etc. Enfin, nous allons vous présenter les taxes spécifiques qui peuvent s’appliquer à vos revenus fonciers, comme la taxe sur les logements vacants, la taxe sur les loyers abusifs des micro-logements, ou la cotisation foncière des entreprises, et vous indiquer comment en être exonéré ou les réduire.

Impositions concernées : ce que vous devez savoir avant de louer votre bien immobilier

Déclarations : comment remplir votre formulaire 2044 ou 2044 spéciale ?

Si vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers que vous mettez en location nue, c’est-à-dire sans meubles, vous devez déclarer les loyers que vous percevez comme des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, selon des règles spécifiques qui dépendent du montant de vos loyers, des charges que vous pouvez déduire, du régime fiscal que vous choisissez, etc. Vous devez également être attentif aux taxes spécifiques qui peuvent s’appliquer à certains types de logements, comme la taxe sur les logements vacants ou la taxe sur les loyers abusifs des micro-logements. Dans cette partie, nous allons vous expliquer comment déclarer vos revenus fonciers, comment échapper ou réduire ces taxes, et comment vérifier si vous êtes concerné par ces taxes.
Déclarations : comment remplir votre formulaire 2044 ou 2044 spéciale ?
Pour déclarer vos revenus fonciers, vous devez remplir un formulaire spécifique, en plus de votre déclaration de revenus habituelle. Il s’agit du formulaire 2044 ou 2044 spéciale, selon le régime fiscal que vous choisissez : le régime micro-foncier ou le régime réel. Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts (c’est-à-dire les loyers perçus avant déduction des charges) sont inférieurs ou égaux à 15 000 € par an. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers, sans avoir à justifier de vos charges. Vous devez alors remplir le formulaire 2044 et reporter le montant de vos revenus fonciers nets (c’est-à-dire après abattement) sur la ligne 4BE de votre déclaration de revenus 2042. Le régime réel s’impose automatiquement si vos revenus fonciers bruts sont supérieurs à 15 000 € par an. Il vous permet de déduire de vos revenus fonciers les charges réelles que vous avez supportées, comme les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion, etc. Vous devez alors remplir le formulaire 2044 spéciale et reporter le montant de vos revenus fonciers nets (c’est-à-dire après déduction des charges) sur la ligne 4BA de votre déclaration de revenus 2042. Vous pouvez également opter pour le régime réel si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs ou égaux à 15 000 € par an, si vous estimez que vos charges réelles sont supérieures à 30 % de vos revenus fonciers. Vous devez alors remplir le formulaire 2044 spéciale et reporter le montant de vos revenus fonciers nets sur la ligne 4BA de votre déclaration de revenus 2042. L’option pour le régime réel est valable pour trois ans et doit être renouvelée chaque année.

Taxe sur les logements vacants : comment y échapper ou la réduire ?

La taxe sur les logements vacants (TLV) est une taxe annuelle qui s’applique aux logements situés dans certaines communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, et qui sont inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. La liste des communes concernées est fixée par décret. La TLV est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s’applique un taux progressif selon la durée de vacance du logement : 12,5 % la première année d’imposition, 25 % les années suivantes. La TLV est due par le propriétaire du logement, qu’il soit une personne physique ou une personne morale. Pour échapper à la TLV, vous devez soit occuper votre logement, soit le louer, soit le vendre, soit le mettre à la disposition d’un organisme en vue de son occupation à titre gratuit ou onéreux. Vous pouvez également bénéficier d’une exonération de la TLV si vous êtes dans l’un des cas suivants :

• Logement qui n’est pas à usage d’habitation
• Logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) ainsi que les logements qui constituent des dépendances du domaine public
• Logement vacant indépendamment de votre volonté (par exemple, logement mis en location ou en vente au prix du marché, mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur ou encore les logements devant faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition)
• Logement occupé plus de 90 jours de suite (3 mois) au cours d’une année
• Logement nécessitant des travaux importants pour être habitable (par exemple, réfection complète du chauffage). En pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement
• Résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation

Taxe sur les loyers abusifs des micro-logements : êtes-vous concerné et comment la calculer ?

La taxe sur les loyers abusifs des micro-logements, aussi appelée “taxe Apparu” du nom du secrétaire d’État au Logement qui l’a instaurée, est une taxe annuelle qui s’appliquait aux propriétaires de logements de petite surface (inférieure ou égale à 14 m²) situés dans certaines zones où le marché immobilier est tendu, et qui pratiquaient des loyers excessifs. Elle avait pour objectif de limiter la spéculation immobilière et de protéger les locataires modestes.
Cette taxe a été créée par la loi de finances pour 2012 et était entrée en vigueur le 1er janvier 2012. Elle a été supprimée par la loi de finances pour 2020 et n’est donc plus applicable depuis le 1er janvier 2020. Toutefois, elle reste due au titre des années antérieures, si les conditions suivantes étaient remplies :

• le logement avait une surface habitable inférieure ou égale à 14 m² ;
• le logement était situé dans l’une des communes listées par décret, où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ;
• le logement était inoccupé moins de 90 jours consécutifs au cours de l’année d’imposition ;
• le logement était loué à usage de résidence principale du locataire ;
• le montant du loyer mensuel charges non comprises dépassait un plafond fixé par décret, qui variait selon la localisation du logement et la date du contrat de location.

La taxe était calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s’appliquait un taux progressif selon le dépassement du plafond de loyer. Le taux était de 10 % si le loyer dépassait le plafond de 15 %, 18 % entre 15 et 30 %, 25 % entre 30 et 55 %, 33 % entre 55 et 90 % et 40 % au-delà de 90 %. La taxe était due par le propriétaire du logement, qu’il soit une personne physique ou une personne morale. Il devait la déclarer et la payer au plus tard le 15 février de l’année suivant celle au titre de laquelle elle était due.

Par exemple, si vous étiez propriétaire d’un logement de 12 m² situé à Paris, loué 600 € par mois charges non comprises en 2019, vous deviez payer la taxe sur les loyers abusifs des micro-logements au titre de cette année. En effet, le plafond de loyer pour un logement de cette surface et de cette localisation était de 41,64 € par m² en 2019, soit 499,68 € par mois. Votre loyer dépassait donc le plafond de 20,07 %, ce qui correspondait à un taux de taxe de 18 %. La valeur locative cadastrale de votre logement était de 3 000 €. Vous deviez donc payer une taxe de 540 € (3 000 x 18 %), à déclarer et à payer avant le 15 février 2020.

Comment bénéficier d’une exonération, d’une réduction ou d’une suppression de votre impôt sur les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, après déduction des charges et des éventuels déficits fonciers. Toutefois, il existe des dispositifs qui permettent de bénéficier d’une exonération, d’une réduction ou d’une suppression de l’impôt sur les revenus fonciers, sous certaines conditions.

L’exonération de l’impôt sur les revenus fonciers concerne les cas suivants :

• Les revenus fonciers provenant de la location de logements situés dans des zones urbaines sensibles (ZUS) ou dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), à condition que le loyer et les ressources du locataire respectent des plafonds fixés par décret. L’exonération est totale pendant 5 ans, puis dégressive pendant 4 ans.
• Les revenus fonciers provenant de la location de logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), à condition que le loyer et les ressources du locataire respectent des plafonds fixés par décret. L’exonération est totale pendant 9 ans, puis partielle pendant 3 ans.
• Les revenus fonciers provenant de la location de logements meublés à des personnes âgées ou handicapées, à condition que le loyer ne dépasse pas 185 € par mois en 2020 et que le locataire bénéficie de l’Aspa, de l’Asi ou de l’AAH. L’exonération est totale et illimitée dans le temps.

La réduction de l’impôt sur les revenus fonciers concerne les cas suivants :

• Les revenus fonciers provenant de la location de logements neufs ou rénovés, situés dans des zones géographiques où la demande de logement est forte, à condition que le loyer et les ressources du locataire respectent des plafonds fixés par décret. La réduction d’impôt est égale à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du logement, selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Ce dispositif est appelé Pinel.
• Les revenus fonciers provenant de la location de logements anciens, situés dans des secteurs sauvegardés, des quartiers anciens dégradés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), à condition que le logement soit rénové et que le loyer respecte un plafond fixé par décret. La réduction d’impôt est égale à 22 % ou 30 % du prix des travaux de rénovation, selon la durée de location (9 ou 12 ans). Ce dispositif est appelé Malraux.
• Les revenus fonciers provenant de la location de logements situés dans des résidences de tourisme classées, à condition que le logement soit loué meublé et que le bailleur s’engage à le louer pendant 9 ans à un exploitant de la résidence. La réduction d’impôt est égale à 11 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 €. Ce dispositif est appelé Censi-Bouvard.

La suppression de l’impôt sur les revenus fonciers concerne les cas suivants :

• Les revenus fonciers provenant de la location de logements meublés, à condition que les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 € en 2020. Ces revenus sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Ce dispositif est appelé LMNP (loueur meublé non professionnel).
• Les revenus fonciers provenant de la location de logements meublés, à condition que les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € en 2020 et qu’elles soient inférieures aux autres revenus du foyer fiscal. Ces revenus sont alors exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Ce dispositif est appelé LMP (loueur meublé professionnel).

Pour bénéficier de ces dispositifs, il faut respecter certaines formalités, comme déclarer ses revenus fonciers, joindre des justificatifs ou s’engager à respecter les conditions de location. Il est conseillé de se renseigner auprès des services fiscaux ou d’un professionnel avant de se lancer dans un investissement locatif.

Revenus taxables : comment déterminer le montant imposable de vos revenus fonciers ?

Le montant imposable de vos revenus fonciers correspond à la différence entre vos revenus fonciers bruts et vos charges déductibles. Il varie selon le régime fiscal que vous choisissez : le régime micro-foncier ou le régime réel. Nous allons voir dans cette partie quels sont les loyers et les charges à déclarer, comment calculer et optimiser vos revenus fonciers bruts, quels sont les frais que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers, et comment profiter de l’abattement de 30 % ou de la déduction des frais réels.

Revenus imposables : quels sont les loyers et les charges à déclarer ?

Les revenus imposables sont les loyers que vous percevez en tant que propriétaire ou usufruitier de biens immobiliers que vous mettez en location nue, c’est-à-dire sans meubles. Ils comprennent également les charges que vous récupérez auprès de vos locataires, comme les provisions pour charges de copropriété, les taxes foncières, les frais de gestion, etc. Vous devez déclarer ces revenus et ces charges sur le formulaire 2044 ou 2044 spéciale, selon le régime fiscal que vous choisissez. Vous devez indiquer le montant brut des loyers et des charges perçus, sans tenir compte des dépenses que vous avez engagées pour percevoir ces revenus. Vous devez également indiquer le montant des loyers et des charges non encaissés, si vous n’avez pas pu les percevoir pour des raisons indépendantes de votre volonté, comme l’insolvabilité du locataire, la vacance du logement, etc. Ces loyers et ces charges non encaissés sont déductibles de vos revenus fonciers, à condition de les avoir préalablement déclarés et de pouvoir justifier de vos démarches pour les recouvrer.

Revenus fonciers bruts : comment les calculer et les optimiser ?

Les revenus fonciers bruts sont la somme des revenus imposables que vous déclarez sur le formulaire 2044 ou 2044 spéciale. Ils constituent la base de calcul de votre impôt sur les revenus fonciers. Pour les calculer, vous devez additionner les loyers et les charges perçus, et soustraire les loyers et les charges non encaissés. Vous obtenez ainsi le montant de vos revenus fonciers bruts. Pour optimiser vos revenus fonciers bruts, vous pouvez adopter certaines stratégies, comme :

• fixer un loyer attractif, mais conforme au marché, pour éviter la vacance du logement et fidéliser vos locataires ;
• réviser le loyer chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee ;
• répercuter les charges récupérables sur vos locataires, en respectant les modalités prévues par le bail et la réglementation ;;
• relancer les locataires en retard de paiement, et engager des procédures de recouvrement si nécessaire ;
• souscrire une assurance loyers impayés, qui vous garantit le versement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire, moyennant une cotisation déductible de vos revenus fonciers.

Charges déductibles : quels sont les frais que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers ?

Les charges déductibles sont les dépenses que vous engagez pour acquérir, conserver, améliorer ou administrer vos biens immobiliers. Elles viennent diminuer vos revenus fonciers bruts, et donc votre impôt sur les revenus fonciers. Vous pouvez déduire ces charges si vous optez pour le régime réel, mais pas si vous optez pour le régime micro-foncier. Les charges déductibles sont les suivantes :

• les intérêts et les frais d’emprunt contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers ;
• les dépenses de réparation et d’entretien, qui ont pour objet de maintenir ou de remettre le bien en bon état, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial ;
• les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’apporter un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier le volume ou la surface habitable du logement ;
• les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui ont pour objet de créer de nouveaux locaux ou d’augmenter le volume ou la surface habitable des locaux existants. Ces dépenses ne sont pas déductibles immédiatement, mais sont amortissables sur une durée variable selon la nature des travaux ;
• les primes d’assurance, qui couvrent les risques liés à la propriété ou à la location des biens immobiliers, comme l’incendie, le vol, la responsabilité civile, les loyers impayés, etc. ;
• les impôts et les taxes, qui se rapportent à la propriété ou à la gestion des biens immobiliers, comme la taxe foncière, la taxe sur les logements vacants, la taxe sur les loyers abusifs des micro-logements, la cotisation foncière des entreprises, etc. ;
• les frais de gestion, qui correspondent aux dépenses engagées pour assurer la bonne marche de la location, comme les honoraires de l’agence immobilière, les frais de rédaction du bail, les frais de recouvrement des loyers, les frais de comptabilité, etc. ;
• les frais de procédure, qui résultent d’un litige avec le locataire ou un tiers, comme les honoraires d’avocat, les frais d’huissier, les frais de justice, etc. ;
• les provisions pour charges de copropriété, qui sont versées au syndic de copropriété pour couvrir les dépenses communes de l’immeuble, comme l’entretien, le chauffage, l’ascenseur, etc. Seules les provisions pour charges non récupérables auprès des locataires sont déductibles ;
• les versements au fonds de travaux, qui sont obligatoires pour les copropriétés depuis le 1er janvier 2017, et qui servent à financer les travaux futurs de l’immeuble. Ces versements sont déductibles à hauteur de 15 % de leur montant ;
• les dépenses de démolition, qui sont engagées dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou de rénovation urbaine. Ces dépenses sont déductibles à condition qu’elles soient suivies de la reconstruction d’un immeuble neuf ;
• les dépenses de dépollution des sols, qui sont engagées pour traiter les sols pollués par des substances dangereuses pour la santé ou l’environnement. Ces dépenses sont déductibles à condition qu’elles soient réalisées par un professionnel agréé et qu’elles soient attestées par un certificat de conformité ;
• les dépenses liées à la transition énergétique, qui sont engagées pour réaliser des travaux d’économie d’énergie ou d’utilisation d’énergies renouvelables dans les logements. Ces dépenses ouvrent droit à un crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), qui vient en déduction de l’impôt sur le revenu. Si le CITE est supérieur à l’impôt dû, l’excédent est restitué au contribuable.

Déductions forfaitaires : comment profiter de l’abattement de 30 % ou de la déduction des frais réels ?

Les déductions forfaitaires sont des réductions de vos revenus fonciers bruts, qui tiennent compte forfaitairement de vos charges déductibles. Elles sont applicables si vous optez pour le régime microfoncier ou pour certains dispositifs de défiscalisation. Elles vous dispensent de justifier de vos charges réelles, mais elles peuvent être moins avantageuses que la déduction des frais réels. Nous allons voir dans cette partie comment profiter de l’abattement de 30 % ou de la déduction des frais réels, selon le régime fiscal que vous choisissez.

Si vous optez pour le régime microfoncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers bruts. Cet abattement est réputé couvrir l’ensemble de vos charges déductibles, sans que vous ayez à les justifier. Vous devez simplement déclarer le montant de vos revenus fonciers bruts sur la ligne 4BE de votre déclaration de revenus 2042. Votre revenu foncier net imposable est égal à 70 % de vos revenus fonciers bruts. L’avantage de ce régime est sa simplicité, mais il peut être moins intéressant si vos charges réelles sont supérieures à 30 % de vos revenus fonciers bruts. Vous pouvez alors opter pour le régime réel, en remplissant le formulaire 2044 spéciale et en reportant le montant de vos revenus fonciers nets sur la ligne 4BA de votre déclaration de revenus 2042. L’option pour le régime réel est valable pour trois ans et doit être renouvelée chaque année.

Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers bruts le montant réel de vos charges déductibles, en les justifiant par des pièces comptables. Vous devez remplir le formulaire 2044 spéciale et reporter le montant de vos revenus fonciers nets sur la ligne 4BA de votre déclaration de revenus 2042. Votre revenu foncier net imposable est égal à la différence entre vos revenus fonciers bruts et vos charges déductibles. L’avantage de ce régime est qu’il vous permet d’optimiser votre imposition, en déduisant toutes les dépenses que vous engagez pour acquérir, conserver, améliorer ou administrer vos biens immobiliers. Vous pouvez également bénéficier de certaines déductions spécifiques, qui viennent s’ajouter à vos charges déductibles, si vous louez des logements dans le cadre de dispositifs de défiscalisation, comme le dispositif Borloo ancien, le dispositif Cosse, le dispositif Pinel, etc. Ces déductions spécifiques sont calculées en appliquant un pourcentage au revenu brut du contribuable, et varient selon la nature du bien, la durée de la location, le montant du loyer, la situation du locataire, etc.

Revenu foncier net : comment le calculer et le réduire grâce au déficit foncier ?

Le revenu foncier net correspond à la différence entre les loyers que vous percevez et les charges que vous supportez pour la gestion et l’entretien de vos biens immobiliers. Il existe deux régimes d’imposition possibles pour déterminer votre revenu foncier net : le régime micro-foncier et le régime réel. Selon le régime choisi, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal appelé déficit foncier, qui vous permet de diminuer votre impôt sur le revenu. Vous pouvez également optimiser votre fiscalité grâce à des dispositifs spécifiques, selon la nature et la localisation de vos biens immobiliers.

Déficits fonciers : comment les créer et les imputer sur votre revenu global ou sur vos revenus fonciers ?

Un déficit foncier se produit lorsque le montant de vos charges déductibles est supérieur à celui de vos revenus fonciers. Ce déficit peut alors être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, ou sur vos seuls revenus fonciers, sans limite de montant. Le déficit foncier vous permet ainsi de réduire votre base imposable et donc le montant de votre impôt sur le revenu.

Pour pouvoir créer et imputer un déficit foncier, vous devez remplir les conditions suivantes :

• louer un bien immobilier nu, à usage d’habitation ou professionnel, et vous engager à le louer pendant au moins trois ans à compter de l’imputation du déficit ;
• opter pour le régime réel d’imposition, qui vous permet de déduire vos charges réelles de vos revenus fonciers, contrairement au régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire de 30 % ;
• déduire des charges de nature différente selon qu’elles sont imputables sur le revenu global ou sur les revenus fonciers.

Les charges imputables sur le revenu global sont les suivantes :

• Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration du logement ;
• Les primes d’assurance ;
• Les frais de gestion et de rémunération des gardiens ou concierges ;
• La taxe foncière ;
• Les provisions pour charges de copropriété non récupérables.
• Les charges imputables sur les revenus fonciers sont les suivantes :
• Les intérêts d’emprunt contracté pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du logement ;
• Les frais d’acquisition du logement (frais de notaire, commission d’agence, etc.) ;
• Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement du logement ;
• Les amortissements pratiqués dans le cadre de certains dispositifs spécifiques (voir ci-dessous).

Exemple : vous percevez 12 000 € de loyers bruts par an et vous supportez 20 000 € de charges déductibles, dont 8 000 € d’intérêts d’emprunt. Vous êtes donc en déficit foncier de 8 000 €. Vous pouvez imputer 4 000 € sur votre revenu global (12 000 – 8 000) et reporter 4 000 € sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Cas particuliers : comment optimiser votre fiscalité grâce aux dispositifs spécifiques ?

En plus du déficit foncier, vous pouvez bénéficier de dispositifs spécifiques qui vous permettent de réduire votre impôt sur le revenu ou vos revenus fonciers, selon la nature et la localisation de vos biens immobiliers. Ces dispositifs sont les suivants :

Investissement Loi Malraux : comment bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % ?

La loi Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez des travaux de restauration dans un immeuble situé dans un secteur sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). La réduction d’impôt est égale à 22 % ou 30 % du montant des travaux, selon la localisation du bien, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans. Vous devez vous engager à louer le bien nu pendant au moins neuf ans à un locataire qui en fait sa résidence principale.

Exemple : vous réalisez 100 000 € de travaux de restauration dans un immeuble situé dans un secteur sauvegardé. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 30 %, soit 30 000 €, étalée sur quatre ans.

Investissement Cosse : comment profiter d’un abattement de 15 % à 85 % sur vos revenus fonciers ?

Le dispositif Cosse, aussi appelé “louer abordable”, vous permet de profiter d’un abattement sur vos revenus fonciers si vous louez un logement à un loyer modéré à des locataires modestes. L’abattement varie de 15 % à 85 % selon la localisation du bien et le niveau de loyer pratiqué. Vous devez signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et vous engager à louer le bien nu pendant au moins six ans.

Exemple : vous louez un logement situé en zone B1 à un loyer intermédiaire de 10 €/m². Vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers.

Propriétés rurales : comment être exonéré de vos revenus fonciers sous certaines conditions ?

Vous pouvez être exonéré de vos revenus fonciers si vous louez une propriété rurale à usage agricole à un exploitant qui en fait sa résidence principale. L’exonération est totale si le bail est conclu pour une durée de neuf ans au moins et si le loyer ne dépasse pas un plafond fixé par arrêté. L’exonération est partielle (50 % ou 75 %) si le bail est conclu pour une durée inférieure ou si le loyer dépasse le plafond.

Exemple : vous louez une propriété rurale à un agriculteur pour une durée de dix ans et un loyer de 500 € par mois. Le plafond de loyer est de 600 € par mois. Vous êtes donc exonéré de vos revenus fonciers.

Démembrement de propriété : comment répartir les revenus fonciers entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

Si vous êtes usufruitier ou nu-propriétaire d’un bien immobilier loué, vous devez déclarer les revenus fonciers proportionnellement à vos droits respectifs. L’usufruitier est celui qui a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (loyers). Le nu-propriétaire est celui qui a le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le transmettre). La répartition des droits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dépend de la durée de l’usufruit et de l’âge de l’usufruitier.

Exemple : vous êtes usufruitier d’un bien immobilier loué pour une durée de dix ans. Vous avez 60 ans. Vos droits représentent 50 % de la valeur du bien. Vous devez donc déclarer 50 % des revenus fonciers.

Indivisions : comment déclarer vos revenus fonciers en fonction de votre quote-part ?

Si vous êtes en indivision sur un bien immobilier loué, vous devez déclarer les revenus fonciers en fonction de votre quote-part dans l’indivision. La quote-part correspond à la fraction du bien que vous détenez. Elle peut être égale ou différente selon les indivisaires. Vous devez également déduire les charges proportionnellement à votre quote-part.

Exemple : vous êtes en indivision à 40 % sur un bien immobilier loué. Vous percevez 40 % des loyers et vous supportez 40 % des charges. Vous devez donc déclarer 40 % des revenus fonciers nets.