Les loyers des baux commerciaux sont soumis à différents régimes fiscaux selon la nature du local loué, la qualification des loyers et le mode de fixation du loyer. Le pas-de-porte, qui est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur lors de son entrée dans les lieux, peut également avoir des conséquences fiscales selon sa rédaction. Dans cet article, nous allons examiner le régime juridique de la fiscalité des loyers des baux commerciaux, en distinguant trois parties : la qualification fiscale des loyers, l’imposition des loyers et la fiscalité du pas-de-porte.
La qualification fiscale des loyers
La qualification fiscale des loyers dépend de la nature du local loué, qui peut être nu ou meublé, équipé ou non, inscrit ou non à l’actif d’une entreprise. Selon ces critères, les loyers peuvent appartenir à deux catégories fiscales différentes : les revenus fonciers ou les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Les revenus fonciers concernent les loyers provenant de la location de locaux nus appartenant au patrimoine privé du bailleur, c’est-à-dire qui ne sont pas affectés à l’exercice d’une activité professionnelle. Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ou à l’impôt sur les sociétés si le bailleur est une société soumise à cet impôt, comme une SCI ou une SARL de famille. Les revenus fonciers sont imposés selon le régime réel ou le régime micro, selon le montant des loyers perçus.
- Les BIC concernent les loyers provenant de la location de locaux meublés ou équipés, de la location d’immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise, de la location de locaux ayant pour but de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l’entreprise du locataire, ou de la location de locaux meublés ou garnis consentie à l’exploitation d’un établissement hôtelier ou para-hôtelier. Les BIC sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, ou à l’impôt sur les sociétés si le bailleur est une société soumise à cet impôt, comme une SARL ou une SA. Les BIC sont imposés selon le régime réel, le régime micro ou le régime forfaitaire, selon le montant des loyers perçus et la nature de l’activité.
L’imposition des loyers
Les loyers des baux commerciaux sont imposés selon la catégorie fiscale à laquelle ils appartiennent : les revenus fonciers ou les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon ces catégories, les loyers sont soumis à différents régimes d’imposition : le régime réel, le régime micro ou le régime forfaitaire.
- Le régime réel consiste à déclarer les loyers perçus et à déduire les charges et les amortissements, ce qui permet de déterminer le résultat imposable. Les charges déductibles comprennent les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, les frais de gestion, les travaux d’entretien et de réparation, etc. Les amortissements concernent la dépréciation du bien immobilier et des équipements mis à disposition du locataire. Le régime réel s’applique aux revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros par an et aux BIC supérieurs à 72 600 euros par an (seuils applicables en 2021).
- Le régime micro consiste à déclarer les loyers perçus sans déduire les charges, mais en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 30 % pour les revenus fonciers et de 50 % pour les BIC. L’abattement forfaitaire est censé représenter les charges supportées par le bailleur, sans qu’il ait à les justifier. Le régime micro s’applique aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros par an et aux BIC inférieurs à 72 600 euros par an (seuils applicables en 2021).
- Le régime forfaitaire consiste à déclarer les loyers perçus sans déduire les charges, mais en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 71 % pour les BIC provenant de la location de locaux meublés ou garnis consentie à l’exploitation d’un établissement hôtelier ou para-hôtelier. L’abattement forfaitaire est censé représenter les charges et les amortissements liés à ce type d’activité, sans qu’il ait à les justifier. Le régime forfaitaire s’applique aux BIC inférieurs à 176 200 euros par an (seuil applicable en 2021).
La fiscalité du pas-de-porte
Le pas-de-porte est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur lors de son entrée dans les lieux, qui reste définitivement acquise au bailleur et qui n’est pas comprise dans le loyer. Le pas-de-porte peut être soumis à deux régimes fiscaux différents selon sa rédaction : le supplément de loyer ou la plus-value professionnelle.
Le supplément de loyer consiste à traiter le pas-de-porte comme un revenu ordinaire imposable au même titre que le loyer, avec toutefois une possibilité d’étalement de l’imposition. Ce régime s’applique lorsque le pas-de-porte est considéré comme la contrepartie de la jouissance du local, c’est-à-dire qu’il correspond à un loyer anticipé ou à une prime d’entrée. Le bailleur doit alors déclarer le pas-de-porte comme un revenu foncier ou un BIC, selon la catégorie fiscale du loyer. Le locataire peut déduire le pas-de-porte de son résultat imposable, mais de manière étalée sur la durée du bail, dans la limite de neuf ans.
La plus-value professionnelle consiste à traiter le pas-de-porte comme une plus-value imposable au taux réduit en cas de détention depuis au moins deux ans de l’actif cédé. Ce régime s’applique lorsque le pas-de-porte est considéré comme la contrepartie de la dépréciation du bien ou de la cession d’un actif professionnel par le bailleur au profit du locataire. Le bailleur doit alors déclarer le pas-de-porte comme une plus-value professionnelle, qui est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 16 % ou à l’impôt sur les sociétés au taux normal, selon le statut du bailleur. Le locataire peut amortir le pas-de-porte sur la durée du bail, dans la limite de neuf ans.