La fixation du loyer du bail commercial pose la question des critères et des modalités de détermination du montant du loyer, tant au moment de la conclusion du bail qu’au cours de son exécution ou de son renouvellement. La fixation du loyer du bail commercial est régie par des règles légales et contractuelles, qui visent à concilier la liberté des parties et la protection du locataire. La fixation du loyer du bail commercial est donc un sujet d’actualité et d’intérêt pour les professionnels du droit immobilier et les entrepreneurs, qui doivent connaître ses principes et ses enjeux. Cet article a pour objectif de présenter les principaux aspects de la fixation du loyer du bail commercial, en répondant à la question suivante : comment fixer et réviser le loyer du bail commercial, selon les règles légales et contractuelles ?
La fixation du loyer initial du bail commercial
Le loyer initial du bail commercial est le montant du loyer qui est fixé au moment de la conclusion du contrat de location entre le bailleur et le locataire. Le loyer initial du bail commercial est déterminé selon le principe de la liberté contractuelle, qui permet aux parties de fixer librement le loyer, en tenant compte de la valeur locative du local, du marché, de la destination du bail, etc. Toutefois, la liberté contractuelle est limitée par des règles d’ordre public ou de bonnes mœurs, qui interdisent de fixer un loyer manifestement excessif, dérisoire ou contraire à l’intérêt général. Le loyer initial du bail commercial est également soumis à des modalités de paiement, qui sont prévues par la loi ou par le contrat, et qui concernent la périodicité, le mode et le lieu du paiement du loyer.
Le principe de la liberté contractuelle : le loyer est fixé librement par les parties, en fonction de la valeur locative du local, du marché, de la destination du bail, etc.
Le principe de la liberté contractuelle est le principe selon lequel les parties sont libres de fixer le contenu et les modalités du contrat, dans les limites de la loi et de l’ordre public. Le principe de la liberté contractuelle s’applique à la fixation du loyer initial du bail commercial, qui est laissée à la négociation entre le bailleur et le locataire. Le loyer initial du bail commercial est donc fixé librement par les parties, sans intervention du juge ou de l’administration. Ce principe de liberté contractuelle est consacré par l’article L. 145-1 du Code de commerce , qui dispose que “le prix du bail est déterminé par les parties” .
Le loyer initial du bail commercial est fixé en fonction de la valeur locative du local, qui est le prix auquel le local pourrait être loué sur le marché, compte tenu de ses caractéristiques physiques, de sa situation géographique, de son environnement commercial, etc. La valeur locative du local est appréciée par les parties, en se référant aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, pour des locaux similaires, ou en faisant appel à un expert immobilier. La valeur locative du local peut varier selon la conjoncture économique, l’offre et la demande, la concurrence, etc.
Le loyer initial du bail commercial est également fixé en fonction du marché, qui est l’ensemble des conditions économiques et juridiques qui régissent les relations entre les bailleurs et les locataires. Le marché est influencé par des facteurs tels que la rareté ou l’abondance des locaux disponibles, la nature et l’intensité de l’activité commerciale, le niveau des loyers pratiqués, les évolutions législatives ou réglementaires, etc. Le marché peut être favorable ou défavorable, selon qu’il donne un avantage au bailleur ou au locataire, dans la négociation du loyer.
Le loyer initial du bail commercial est aussi fixé en fonction de la destination du bail, qui est l’activité que le locataire est autorisé à exercer dans le local. La destination du bail est déterminée par les parties, en tenant compte de la nature du local, de la réglementation applicable, du règlement de copropriété, etc. La destination du bail peut être exclusive, c’est-à-dire que le locataire ne peut exercer qu’une seule activité, ou plurielle, c’est-à-dire que le locataire peut exercer plusieurs activités. La destination du bail a une incidence sur le loyer, car certaines activités sont plus rentables ou plus risquées que d’autres, et peuvent donc justifier un loyer plus élevé ou plus faible.
Les limites à la liberté contractuelle : le loyer ne doit pas être manifestement excessif, ni dérisoire, ni contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs
La liberté contractuelle est limitée par des règles d’ordre public ou de bonnes mœurs, qui sont des principes supérieurs qui s’imposent aux parties, et qui visent à protéger l’intérêt général ou les valeurs morales de la société. La liberté contractuelle est limitée par ces règles, qui interdisent de fixer un loyer manifestement excessif, dérisoire ou contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs. Ces règles sont prévues par les articles 1131 et 1133 du Code civil , qui disposent respectivement que “l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet” et que “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi” .
Le loyer ne doit pas être manifestement excessif, c’est-à-dire disproportionné par rapport à la valeur locative du local, au marché, ou à la destination du bail. Un loyer manifestement excessif est un loyer qui dépasse de manière abusive le prix normal du bail, et qui entraîne un enrichissement sans cause du bailleur, ou un appauvrissement sans cause du locataire. Un loyer manifestement excessif peut être contesté par le locataire, qui peut demander au juge de le réduire à un montant raisonnable, ou de prononcer la nullité du bail, si le loyer excessif révèle une erreur, un dol ou une violence.
Le loyer ne doit pas être dérisoire, c’est-à-dire insignifiant par rapport à la valeur locative du local, au marché, ou à la destination du bail. Un loyer dérisoire est un loyer qui est inférieur de manière anormale au prix normal du bail, et qui entraîne un appauvrissement sans cause du bailleur, ou un enrichissement sans cause du locataire. Un loyer dérisoire peut être contesté par le bailleur, qui peut demander au juge de l’augmenter à un montant normal, ou de prononcer la nullité du bail, si le loyer dérisoire révèle une erreur, un dol ou une violence.
Le loyer ne doit pas être contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, c’est-à-dire contraire aux principes fondamentaux qui régissent la société, ou aux règles de moralité qui s’imposent aux individus. Un loyer contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs est un loyer qui est fixé en fonction de critères illicites, discriminatoires, immoraux, ou dangereux. Un loyer contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs peut être contesté par le bailleur ou par le locataire, qui peuvent demander au juge de le modifier ou de prononcer la nullité du bail, si le loyer illicite révèle une cause illicite.
Les modalités de paiement du loyer : le loyer peut être payable d’avance ou à terme échu, mensuellement ou trimestriellement, en espèces ou par chèque, etc.
Le paiement du loyer est l’obligation principale du locataire, qui doit verser au bailleur le montant du loyer convenu, aux dates et aux lieux fixés par le contrat. Le paiement du loyer est soumis à des modalités, qui sont prévues par la loi ou par le contrat, et qui concernent la périodicité, le mode et le lieu du paiement du loyer. Ces modalités sont les suivantes :
- La périodicité du paiement du loyer, qui est la fréquence à laquelle le locataire doit payer le loyer au bailleur. La périodicité du paiement du loyer peut être mensuelle, trimestrielle, semestrielle, annuelle, etc. La périodicité du paiement du loyer est fixée par le contrat, sauf si le bailleur et le locataire sont des professionnels, auquel cas la périodicité ne peut pas être supérieure au trimestre (article L. 145-2 du Code de commerce) .
- Le mode de paiement du loyer, qui est la manière dont le locataire doit payer le loyer au bailleur. Le mode de paiement du loyer peut être en espèces, par chèque, par virement, par prélèvement automatique, etc. Le mode de paiement du loyer est fixé par le contrat, sauf si le loyer dépasse un certain montant, auquel cas le paiement en espèces est interdit (article D. 112-3 du Code monétaire et financier) .
- Le lieu de paiement du loyer, qui est l’endroit où le locataire doit payer le loyer au bailleur. Le lieu de paiement du loyer peut être le domicile du bailleur, le local loué, une agence immobilière, une banque, etc. Le lieu de paiement du loyer est fixé par le contrat, sauf si le bailleur est un professionnel, auquel cas le paiement doit être fait au lieu où le locataire exploite son fonds de commerce (article L. 145-2 du Code de commerce) .
La révision du loyer en cours de bail commercial
Le loyer en cours de bail commercial peut être révisé, c’est-à-dire modifié à la hausse ou à la baisse, selon des modalités différentes, qui dépendent de la volonté des parties ou de la loi. La révision du loyer en cours de bail commercial vise à adapter le loyer à l’évolution de la valeur locative du local, du marché, ou de l’indice de référence choisi par les parties. La révision du loyer en cours de bail commercial peut intervenir tous les trois ans, annuellement ou périodiquement, selon que les parties ont prévu une révision triennale, une clause d’échelle mobile ou une clause recette. Nous verrons donc d’abord la révision triennale, qui est la révision légale du loyer, à la demande du bailleur ou du locataire, en fonction de la variation de la valeur locative du local (A). Ensuite, nous examinerons la clause d’échelle mobile, qui est la révision contractuelle du loyer, de manière automatique, en fonction de la variation d’un indice de référence, comme l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) (B).
La révision triennale : le loyer peut être révisé tous les trois ans, à la demande du bailleur ou du locataire, en fonction de la variation de la valeur locative du local
La révision triennale est la révision légale du loyer, qui peut intervenir tous les trois ans, à la demande du bailleur ou du locataire, en fonction de la variation de la valeur locative du local. La révision triennale est prévue par l’article L. 145-38 du Code de commerce, qui dispose que “le prix du bail révisé est égal à la valeur locative” .
La révision triennale suppose que le bailleur ou le locataire fasse une demande de révision du loyer, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les trois ans qui suivent la date de conclusion du bail, ou la date de la dernière révision du loyer. Si le bailleur ou le locataire ne fait pas de demande de révision du loyer dans ce délai, il perd son droit à la révision triennale, et le loyer reste inchangé jusqu’à la prochaine échéance triennale.
La révision triennale implique que le loyer soit révisé en fonction de la variation de la valeur locative du local, qui est le prix auquel le local pourrait être loué sur le marché, compte tenu de ses caractéristiques physiques, de sa situation géographique, de son environnement commercial, etc. La valeur locative du local est appréciée par les parties, en se référant aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, pour des locaux similaires, ou en faisant appel à un expert immobilier. La valeur locative du local peut varier selon la conjoncture économique, l’offre et la demande, la concurrence, etc.
La révision triennale entraîne que le loyer soit augmenté ou diminué, selon que la valeur locative du local a augmenté ou diminué, par rapport au loyer initial ou au loyer révisé. Le loyer révisé ne peut pas être supérieur au loyer plafond, qui est le loyer initial ou le loyer révisé, majoré de 10 % par année écoulée depuis la conclusion du bail ou la dernière révision du loyer. Le loyer révisé ne peut pas être inférieur au loyer plancher, qui est le loyer initial ou le loyer révisé, diminué de 10 % par année écoulée depuis la conclusion du bail ou la dernière révision du loyer.
La clause d’échelle mobile : le loyer peut être révisé annuellement, de manière automatique, en fonction de la variation d’un indice de référence, comme l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
La clause d’échelle mobile est la clause contractuelle du loyer, qui prévoit que le loyer sera révisé annuellement, de manière automatique, en fonction de la variation d’un indice de référence, qui reflète l’évolution des prix ou des coûts dans le secteur du commerce ou des services. La clause d’échelle mobile est régie par l’article L. 145-39 du Code de commerce , qui dispose que “le loyer peut être indexé sur la variation d’un indice national, trimestriel, relatif au coût de la construction, ou d’un indice national, trimestriel, représentatif des loyers commerciaux, ou d’un indice national, trimestriel, représentatif des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques” .
La clause d’échelle mobile suppose que les parties choisissent un indice de référence, parmi les trois indices proposés par la loi, qui sont l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L’indice du coût de la construction (ICC) est un indice qui mesure l’évolution des coûts de la construction neuve, tous types de bâtiments confondus. L’indice des loyers commerciaux (ILC) est un indice qui mesure l’évolution des loyers des locaux commerciaux, en tenant compte de l’évolution des prix à la consommation, du chiffre d’affaires du commerce de détail et du coût de la construction. L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est un indice qui mesure l’évolution des loyers des locaux à usage de bureaux ou à usage professionnel, en tenant compte de l’évolution des prix à la consommation, du produit intérieur brut et du coût de la construction. Les parties peuvent choisir l’indice de référence qui correspond le mieux à la nature de l’activité exercée dans le local.
La clause d’échelle mobile implique que le loyer soit révisé annuellement, de manière automatique, en fonction de la variation de l’indice de référence choisi par les parties. La révision du loyer intervient à la date anniversaire du bail, ou à la date convenue par les parties. La révision du loyer est calculée en appliquant la formule suivante : loyer révisé = loyer initial ou loyer révisé x (nouvel indice / ancien indice). Le nouvel indice est l’indice de référence publié au dernier trimestre connu à la date de la révision. L’ancien indice est l’indice de référence publié au trimestre correspondant à la date de conclusion du bail ou à la date de la dernière révision.
La clause d’échelle mobile entraîne que le loyer soit augmenté ou diminué, selon que l’indice de référence a augmenté ou diminué, par rapport à l’indice initial ou à l’indice révisé. Le loyer révisé ne peut pas être supérieur au loyer plafond, qui est le loyer initial ou le loyer révisé, majoré de 25 % par période triennale. Le loyer révisé ne peut pas être inférieur au loyer plancher, qui est le loyer initial ou le loyer révisé, diminué de 25 % par période triennale.
La clause recette : le loyer peut être révisé périodiquement, de manière proportionnelle, en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire dans le local
La clause recette est une clause du contrat de bail commercial qui prévoit que le loyer sera révisé périodiquement, de manière proportionnelle, en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire dans le local. Elle est une forme de participation du bailleur aux résultats de l’exploitation du locataire, qui permet d’adapter le loyer à la rentabilité du fonds de commerce. Elle est régie par l’article L. 145-40 du Code de commerce , qui dispose que “le loyer peut être fixé ou modifié en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire, à condition que cette clause ne fasse pas dépendre le loyer exclusivement du chiffre d’affaires réalisé” .
La clause recette suppose que le loyer soit composé d’une partie fixe et d’une partie variable. La partie fixe est le montant minimum du loyer, qui est déterminé librement par les parties, en fonction de la valeur locative du local, du marché, de la destination du bail, etc. La partie variable est le montant complémentaire du loyer, qui est calculé en appliquant un pourcentage au chiffre d’affaires réalisé par le locataire dans le local. Le pourcentage est fixé librement par les parties, en tenant compte de la nature de l’activité, du type de clientèle, du mode de paiement, etc. Le pourcentage peut être constant ou progressif, c’est-à-dire qu’il peut augmenter ou diminuer selon des tranches de chiffre d’affaires.
La clause recette implique que le loyer soit révisé périodiquement, selon la période choisie par les parties. La période peut être mensuelle, trimestrielle, semestrielle, annuelle, etc. La révision du loyer suppose que le locataire communique au bailleur le montant de son chiffre d’affaires, par une déclaration écrite et sincère, accompagnée des pièces justificatives, comme les factures, les relevés bancaires, les bilans comptables, etc. La révision du loyer entraîne que le locataire verse au bailleur la partie variable du loyer, en plus de la partie fixe, ou qu’il reçoive du bailleur un remboursement, si la partie variable est inférieure à la partie fixe.
La clause recette présente des avantages et des inconvénients, tant pour le bailleur que pour le locataire. Pour le bailleur, elle permet de bénéficier de la prospérité du locataire, et de limiter le risque d’impayés, en adaptant le loyer à la capacité financière du locataire. Pour le locataire, elle permet de réduire le loyer en cas de baisse d’activité, et de partager le risque économique avec le bailleur. Toutefois, la clause recette peut aussi être source de conflits entre les parties, notamment en cas de contestation du montant du chiffre d’affaires, de la période de révision, ou du pourcentage appliqué. La clause recette peut également être défavorable au locataire, si le loyer augmente trop fortement, ou au bailleur, si le loyer diminue trop fortement.
La fixation du loyer du bail commercial renouvelé
Le loyer du bail commercial renouvelé est le montant du loyer qui est fixé au moment du renouvellement du contrat de location entre le bailleur et le locataire, à l’expiration du bail initial ou d’un bail renouvelé antérieur. Le loyer du bail commercial renouvelé est déterminé selon le principe du plafonnement, qui limite la variation du loyer, en fonction de l’indice de référence choisi par les parties, sauf exceptions. Le loyer du bail commercial renouvelé est également soumis à des modalités de fixation, qui sont prévues par la loi ou par le contrat, et qui concernent l’accord amiable des parties ou la décision du juge des loyers commerciaux. Nous verrons donc d’abord le principe du plafonnement, qui est la règle générale de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé (A). Ensuite, nous examinerons les exceptions au plafonnement, qui sont les cas particuliers de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé (B). Enfin, nous analyserons les modalités de fixation du loyer du bail commercial renouvelé, qui sont les procédures de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé ©.
Le principe du plafonnement : le loyer du bail renouvelé ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence choisi par les parties, sauf exceptions
Le principe du plafonnement est le principe selon lequel le loyer du bail commercial renouvelé ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence choisi par les parties, qui reflète l’évolution des prix ou des coûts dans le secteur du commerce ou des services. Le principe du plafonnement vise à protéger le locataire contre les hausses excessives du loyer, qui pourraient compromettre la rentabilité de son fonds de commerce. Le principe du plafonnement est consacré par l’article L. 145-33 du Code de commerce , qui dispose que “le prix du bail renouvelé ne peut excéder, par rapport au prix précédemment appliqué, la variation de la moyenne trimestrielle de l’indice national, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, qui correspond à l’activité du locataire” .
Le principe du plafonnement suppose que les parties choisissent un indice de référence, parmi les trois indices proposés par la loi, qui sont l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L’indice du coût de la construction (ICC) est un indice qui mesure l’évolution des coûts de la construction neuve, tous types de bâtiments confondus. L’indice des loyers commerciaux (ILC) est un indice qui mesure l’évolution des loyers des locaux commerciaux, en tenant compte de l’évolution des prix à la consommation, du chiffre d’affaires du commerce de détail et du coût de la construction. L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est un indice qui mesure l’évolution des loyers des locaux à usage de bureaux ou à usage professionnel, en tenant compte de l’évolution des prix à la consommation, du produit intérieur brut et du coût de la construction. Les parties peuvent choisir l’indice de référence qui correspond le mieux à la nature de l’activité exercée dans le local.
Le principe du plafonnement implique que le loyer du bail commercial renouvelé ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence choisi par les parties, par rapport au loyer initial ou au loyer révisé. La variation de l’indice de référence est calculée en comparant la moyenne trimestrielle de l’indice de référence au dernier trimestre connu à la date du renouvellement, et la moyenne trimestrielle de l’indice de référence au trimestre correspondant à la date de conclusion du bail ou à la date de la dernière révision. Le loyer du bail commercial renouvelé est donc égal au loyer initial ou au loyer révisé, multiplié par le rapport entre la nouvelle moyenne trimestrielle et l’ancienne moyenne trimestrielle de l’indice de référence.
Les exceptions au plafonnement
Le loyer du bail commercial renouvelé peut être supérieur à la variation de l’indice de référence, si le bailleur invoque un motif de déplafonnement, c’est-à-dire une circonstance exceptionnelle qui justifie une augmentation plus importante du loyer. Les motifs de déplafonnement sont prévus par l’article L. 145-34 du Code de commerce, qui en énumère trois :
- La modification notable des facteurs locaux de commercialité : il s’agit de l’évolution des éléments qui influent sur l’attractivité du local commercial, tels que le quartier, la clientèle, la concurrence, l’accessibilité, la notoriété, etc. Le bailleur doit démontrer que cette modification a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative du local.
- La réalisation de travaux par le bailleur : il s’agit des travaux effectués par le bailleur pendant le cours du bail, qui ont pour effet d’augmenter la valeur locative du local. Le bailleur doit prouver que ces travaux ont été réalisés à ses frais, sans participation du locataire, et qu’ils ont amélioré le confort, la sécurité ou la performance énergétique du local.
- Le changement de destination du local : il s’agit du changement d’activité exercée dans le local, qui entraîne une modification substantielle des obligations contractuelles. Le bailleur doit justifier que ce changement de destination a été autorisé par lui, soit expressément, soit tacitement, et qu’il a modifié la nature ou les conditions d’exploitation du local.
Si le bailleur invoque l’un de ces motifs de déplafonnement, le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative du local, sans tenir compte de l’indice de référence. Toutefois, le locataire peut contester le motif de déplafonnement devant le juge des loyers commerciaux, qui appréciera souverainement les éléments de preuve fournis par les parties.
Les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé
Le loyer du bail commercial renouvelé doit être fixé par accord amiable des parties, ou à défaut, par le juge des loyers commerciaux, qui tient compte de la valeur locative du local, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, de la destination du bail, etc. (article L. 145-37 du Code de commerce). Ces modalités sont les suivantes :
- L’accord amiable des parties : il s’agit de la solution la plus simple et la plus rapide pour fixer le loyer du bail renouvelé. Les parties peuvent négocier librement le montant du loyer, en tenant compte des critères légaux et des éléments de comparaison disponibles. L’accord amiable des parties peut être constaté par un acte sous seing privé ou par un acte authentique, qui doit être enregistré auprès du service des impôts dans le mois qui suit sa signature. L’accord amiable des parties peut intervenir à tout moment, avant ou après l’expiration du bail initial, mais il doit respecter le délai de préavis de six mois pour le congé ou la demande de renouvellement (article L. 145-9 du Code de commerce).
- Le recours au juge des loyers commerciaux : il s’agit de la solution subsidiaire, lorsque les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le loyer du bail renouvelé. L’une ou l’autre des parties peut saisir le juge des loyers commerciaux, qui est le président du tribunal judiciaire du lieu de situation du local. La saisine du juge des loyers commerciaux doit intervenir dans les deux ans qui suivent la date du congé ou de la demande de renouvellement, à peine de forclusion (article L. 145-60 du Code de commerce). Le juge des loyers commerciaux fixe le loyer du bail renouvelé en tenant compte de la valeur locative du local, qui est déterminée selon les critères suivants (article L. 145-38 du Code de commerce) :
- les caractéristiques du local considéré ;
- la destination des lieux ;
- les obligations respectives des parties ;
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
- les facteurs locaux de commercialité ;
- l’évolution des prix à la consommation, des loyers des baux en cours et du coût de la construction ;
- les loyers applicables aux baux des locaux équivalents conclus depuis moins de trois ans. Le juge des loyers commerciaux peut se faire assister par des experts, entendre des témoins, ordonner des mesures d’instruction, etc. Le juge des loyers commerciaux rend sa décision sous forme d’ordonnance, qui est susceptible d’appel dans un délai de quinze jours.