La résiliation du bail commercial en cours de bail 

La résiliation du bail commercial en cours de bail pose la question des conditions et des conséquences de la rupture du contrat, tant pour le locataire que pour le bailleur. En effet, le locataire ou le bailleur peut avoir des raisons de vouloir mettre fin au bail avant son terme, que ce soit pour changer de local, pour céder le bail ou le fonds de commerce, pour reprendre le local, pour construire ou démolir l’immeuble, etc. Toutefois, la résiliation du bail commercial en cours de bail n’est pas libre, et elle doit respecter certaines règles et formalités, sous peine de sanctions.

La résiliation du bail commercial en cours de bail est donc un sujet d’actualité et d’intérêt pour les professionnels du droit immobilier et les entrepreneurs, qui doivent connaître ses modalités et ses enjeux. Cet article a pour objectif de présenter les principaux aspects de la résiliation du bail commercial en cours de bail, en répondant à la question suivante : dans quels cas et comment le locataire ou le bailleur peut-il résilier le bail commercial en cours ?

La résiliation du bail commercial par le locataire

Le locataire peut résilier le bail commercial en cours de bail, c’est-à-dire mettre fin au contrat avant son échéance. Cette résiliation peut intervenir à l’issue de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les trois ans, ou de manière anticipée dans certains cas. La résiliation par le locataire entraîne la libération du local, la perte du fonds de commerce, mais aussi la possibilité de céder le bail ou le fonds de commerce. Nous verrons donc d’abord les conditions de la résiliation triennale, qui sont liées à la qualité du locataire, au congé et au préavis (A). Ensuite, nous examinerons les cas de la résiliation anticipée, qui sont liés au départ à la retraite ou à l’invalidité du locataire, au décès du locataire, ou à la clause résolutoire du bail (B). Enfin, nous analyserons les effets de la résiliation par le locataire, qui sont la libération du local, la perte du fonds de commerce, et la possibilité de céder le bail ou le fonds de commerce ©.

Les conditions de la résiliation triennale : être titulaire d’un bail commercial, donner congé par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, respecter un préavis de six mois

Le locataire peut résilier le bail commercial à l’issue de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les trois ans. Cette résiliation triennale est un droit du locataire, qui n’a pas à justifier sa décision. Toutefois, le locataire doit respecter certaines conditions pour exercer ce droit, qui sont prévues par l’article L. 145-4 du Code de commerce . Ces conditions sont les suivantes :

• Être titulaire d’un bail commercial, c’est-à-dire d’un contrat de location d’un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial doit être écrit et avoir une durée minimale de neuf ans, avec des possibilités de résiliation anticipée tous les trois ans.
• Donner congé par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le congé est le document par lequel le locataire informe le bailleur de sa volonté de résilier le bail. Le congé doit être fait par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par un huissier de justice, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, c’est-à-dire par un courrier postal avec accusé de réception.
• Respecter un préavis de six mois. Le préavis est le délai entre la date d’envoi ou de signification du congé et la date d’effet de la résiliation. Le préavis doit être de six mois, c’est-à-dire que le locataire doit donner congé six mois avant la fin de la période triennale.

Les cas de la résiliation anticipée : le départ à la retraite ou l’invalidité du locataire, le décès du locataire, la clause résolutoire du bail

Le locataire peut également résilier le bail commercial de manière anticipée, c’est-à-dire avant la fin de la période triennale. Cette résiliation anticipée est possible dans certains cas, qui sont prévus par l’article L. 145-4 du Code de commerce ou par le contrat. Ces cas sont les suivants :

• Le départ à la retraite ou l’invalidité du locataire. Le locataire peut résilier le bail commercial à tout moment, s’il part à la retraite ou s’il est reconnu invalide. Le locataire doit alors justifier de sa situation par un certificat médical ou une attestation de la caisse de retraite.
• Le décès du locataire. Le bail commercial peut être résilié par les héritiers du locataire, dans les six mois suivant le décès. Les héritiers doivent alors notifier la résiliation au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
• La clause résolutoire du bail. Le bail commercial peut comporter une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de réalisation d’un événement déterminé, comme la vente du local, la cessation d’activité du locataire, etc. La clause résolutoire doit être claire et précise, et respecter les droits des tiers.

Les effets de la résiliation par le locataire : la libération du local, la perte du fonds de commerce, la possibilité de céder le bail ou le fonds de commerce

La résiliation du bail commercial par le locataire entraîne des effets pour le locataire et pour le bailleur, qui sont les suivants :

• La libération du local. Le locataire doit restituer les clés au bailleur et cesser son activité dans le local. Le locataire doit également payer le loyer et les charges jusqu’à la date d’effet de la résiliation, et remettre le local en bon état, sauf usure normale ou vétusté.
• La perte du fonds de commerce. Le locataire perd son fonds de commerce, c’est-à-dire l’ensemble des éléments corporels (matériel, marchandises, etc.) et incorporels (clientèle, enseigne, nom commercial, etc.) qui lui permettaient de mener son activité. Le locataire ne reçoit aucune indemnité du bailleur pour la perte du fonds de commerce, sauf si le bailleur a commis une faute ou un abus de droit.
• La possibilité de céder le bail ou le fonds de commerce. Le locataire peut éviter la perte du fonds de commerce, en cédant le bail ou le fonds de commerce à un tiers. La cession du bail est le transfert du contrat de location à un tiers, qui devient le nouveau locataire. La cession du fonds de commerce est le transfert de l’ensemble des éléments du fonds de commerce à un tiers, qui devient le nouveau propriétaire du fonds. La cession du bail ou du fonds de commerce doit respecter certaines conditions, comme l’information ou l’autorisation du bailleur, le respect de la destination du local, le paiement des droits d’enregistrement, etc.

La résiliation du bail commercial par le bailleur

Le bailleur peut résilier le bail commercial en cours de bail, c’est-à-dire mettre fin au contrat avant son échéance. Cette résiliation peut intervenir par un refus de renouvellement du bail, qui peut être avec ou sans indemnité d’éviction. Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction est le cas où le bailleur refuse le renouvellement sans motif légitime, mais en acceptant de payer au locataire une somme destinée à compenser la perte du fonds de commerce. Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction est le cas où le bailleur refuse le renouvellement en invoquant un motif légitime ou contractuel, qui lui permet de ne pas payer d’indemnité au locataire. Le refus de renouvellement par le bailleur doit respecter certaines modalités, telles que le délai de préavis, la forme et le contenu du congé ou de la réponse, et la possibilité de repentir du bailleur. Le paiement de l’indemnité d’éviction, le cas échéant, entraîne la libération du local par le locataire. Nous verrons donc d’abord les motifs du refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, qui sont les différentes formes de manifestation du refus du bailleur (A). Ensuite, nous examinerons les cas du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, qui sont liés au non-respect des conditions du droit au renouvellement par le locataire, au motif grave et légitime à l’encontre du locataire, à la construction ou la reconstruction de l’immeuble, à la démolition d’un immeuble insalubre ou vétuste, à la reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial, ou à la clause de non-renouvellement ou de renouvellement sous condition (B). Enfin, nous analyserons les modalités du refus de renouvellement par le bailleur, qui sont les règles de forme et de délai à respecter par le bailleur, ainsi que le paiement de l’indemnité d’éviction ©.

Les motifs du refus de renouvellement avec indemnité d’éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial avec indemnité d’éviction, sans avoir à justifier sa décision. Ce refus de renouvellement avec indemnité d’éviction peut être exprimé par le bailleur de trois manières :

• Le congé sans offre de renouvellement, qui est le cas où le bailleur donne congé au locataire sans lui proposer de continuer le bail. Ce congé sans offre de renouvellement vaut refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, sauf si le bailleur invoque un motif légitime de refus sans indemnité d’éviction (article L. 145-9 du Code de commerce) .
• Le congé avec offre de renouvellement assortie de modifications substantielles, qui est le cas où le bailleur donne congé au locataire en lui proposant de continuer le bail, mais en modifiant le loyer ou les clauses du contrat. Ce congé avec offre de renouvellement assortie de modifications substantielles vaut refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, si le locataire refuse les modifications proposées par le bailleur (article L. 145-9 du Code de commerce) .
• La réponse négative à la demande de renouvellement du locataire, qui est le cas où le locataire demande le renouvellement du bail au bailleur, et que celui-ci lui répond par la négative. Cette réponse négative à la demande de renouvellement du locataire vaut refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, sauf si le bailleur invoque un motif légitime de refus sans indemnité d’éviction (article L. 145-9 du Code de commerce) .

Les cas du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction, en invoquant des motifs prévus par la loi ou par le contrat, qui sont des exceptions au principe du droit au renouvellement. Ces motifs sont les suivants :

• Le non-respect des conditions du droit au renouvellement par le locataire, c’est-à-dire le fait que le locataire ne soit pas titulaire d’un bail commercial, qu’il n’ait pas exploité le fonds de commerce pendant trois ans, qu’il ne soit pas immatriculé ou qu’il ait renoncé au droit au renouvellement. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-8 du Code de commerce .
• Le motif grave et légitime à l’encontre du locataire, c’est-à-dire le fait que le locataire ait manqué à ses obligations contractuelles ou légales, qu’il ait commis des actes de concurrence déloyale, qu’il ait détérioré le local, etc. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-17 du Code de commerce .
• La construction ou la reconstruction de l’immeuble, c’est-à-dire le fait que le bailleur ait un projet de construction ou de reconstruction de l’immeuble dans lequel se trouve le local commercial, qui nécessite la libération du local. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-19 du Code de commerce .
• La démolition d’un immeuble insalubre ou vétuste, c’est-à-dire le fait que le bailleur ait un projet de démolition de l’immeuble dans lequel se trouve le local commercial, qui est reconnu comme insalubre ou vétuste par une décision administrative ou judiciaire. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-20 du Code de commerce .
• La reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial, c’est-à-dire le fait que le bailleur ait besoin de reprendre le local d’habitation qui est lié au local commercial, pour y loger lui-même ou un membre de sa famille. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-21 du Code de commerce .
• La clause de non-renouvellement, qui est une clause du contrat qui prévoit que le bailleur ne sera pas tenu de renouveler le bail à son échéance. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-41 du Code de commerce .
• La clause de renouvellement sous condition, qui est une clause du contrat qui prévoit que le renouvellement du bail est subordonné à la réalisation d’une condition, comme le paiement d’un pas-de-porte, la modification du loyer ou du bail, etc. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, si le locataire ne remplit pas la condition prévue par la clause.

Les modalités du refus de renouvellement par le bailleur

Le refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur doit respecter certaines modalités, qui sont prévues par les articles L. 145-9 à L. 145-12 et L. 145-14 à L. 145-16 du Code de commerce . Ces modalités sont les suivantes :

• Le respect du délai de préavis, qui est de six mois avant l’expiration du bail, que le refus soit exprimé par un congé ou par une réponse à la demande de renouvellement du locataire. Si le bailleur ne respecte pas le délai de préavis, le bail est tacitement reconduit pour la même durée et aux mêmes conditions.
• La forme et le contenu du congé ou de la réponse, qui doivent être faits par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le congé ou la réponse doivent indiquer le motif et le montant de l’indemnité d’éviction proposés par le bailleur, ainsi que les modalités de paiement et de libération du local. Le congé ou la réponse doivent également informer le locataire de son droit de contester le refus de renouvellement ou le montant de l’indemnité d’éviction devant le juge des loyers commerciaux.
• La possibilité de repentir du bailleur, qui est le fait pour le bailleur de revenir sur son refus de renouvellement et d’accepter le renouvellement du bail aux mêmes conditions. Le repentir du bailleur doit être exprimé dans les deux mois suivant la notification du refus de renouvellement, ou dans les deux mois suivant la décision judiciaire fixant le montant de l’indemnité d’éviction. Le repentir du bailleur entraîne l’annulation du refus de renouvellement et du paiement de l’indemnité d’éviction.
• Le paiement de l’indemnité d’éviction, qui est une somme destinée à compenser le préjudice subi par le locataire du fait de la perte du fonds de commerce. L’indemnité d’éviction est due par le bailleur qui refuse le renouvellement avec indemnité d’éviction, sauf si le locataire accepte le refus ou les modifications proposées par le bailleur. Le montant de l’indemnité d’éviction est fixé par le juge des loyers commerciaux, en tenant compte de la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le bailleur fait la preuve que le préjudice est moindre. L’indemnité d’éviction doit être payée par le bailleur au locataire dans les conditions prévues par le congé ou la réponse, ou à défaut, dans les conditions fixées par le juge. Le paiement de l’indemnité d’éviction entraîne la libération du local par le locataire, qui doit restituer les clés au bailleur.

La résiliation amiable du bail commercial

Le bail commercial peut être résilié de manière amiable, c’est-à-dire par un accord des parties, sans passer par un congé ou une procédure judiciaire. Cette résiliation amiable présente des avantages, mais aussi des précautions à prendre, pour les parties. Nous verrons donc d’abord les conditions de la résiliation amiable, qui sont l’accord des parties, la forme écrite et le respect des droits des tiers (A). Ensuite, nous examinerons les avantages de la résiliation amiable, qui sont la souplesse, la rapidité et l’économie (B). Enfin, nous analyserons les précautions à prendre lors de la résiliation amiable, qui sont la rédaction d’un protocole d’accord, la notification du bailleur au sous-locataire, la restitution du dépôt de garantie, la régularisation des charges et la libération du local ©.

Les conditions de la résiliation amiable : l’accord des parties, la forme écrite, le respect des droits des tiers

La résiliation amiable du bail commercial suppose l’accord des parties, c’est-à-dire que le locataire et le bailleur doivent exprimer leur volonté commune de mettre fin au bail. Cet accord peut intervenir à tout moment, sans avoir à respecter un délai de préavis ou un motif de résiliation.

La résiliation amiable du bail commercial doit être faite par écrit, c’est-à-dire que le locataire et le bailleur doivent signer un document qui constate la rupture du contrat. Ce document peut être un acte sous seing privé, c’est-à-dire un simple papier signé par les parties, ou un acte authentique, c’est-à-dire un acte rédigé et signé par un notaire. L’acte écrit doit mentionner la date d’effet de la résiliation, les modalités de paiement du loyer et des charges, les conditions de libération du local, etc.

La résiliation amiable du bail commercial doit respecter les droits des tiers, c’est-à-dire que le locataire et le bailleur ne doivent pas porter atteinte aux intérêts des personnes qui sont liées au bail, comme le sous-locataire, le cessionnaire du bail ou du fonds de commerce, le créancier hypothécaire, etc. Ces tiers doivent être informés de la résiliation amiable et donner leur consentement, le cas échéant.

Les avantages de la résiliation amiable : la souplesse, la rapidité, l’économie

La résiliation amiable du bail commercial présente des avantages pour le locataire et pour le bailleur, qui sont les suivants :

• La souplesse. La résiliation amiable permet aux parties de choisir librement la date et les conditions de la rupture du contrat, sans avoir à respecter les règles légales ou contractuelles qui s’appliquent au congé ou au refus de renouvellement. Les parties peuvent ainsi adapter la résiliation à leurs besoins et à leurs intérêts, en tenant compte de la situation du marché, de l’état du local, de la durée du bail, etc.
• La rapidité. La résiliation amiable permet aux parties de mettre fin au bail sans avoir à attendre l’expiration du bail ou le délai de préavis, ni à engager une procédure judiciaire. Les parties peuvent ainsi éviter les délais et les aléas d’un procès, qui peut être long et incertain, et qui peut entraîner des frais et des dommages-intérêts.
• L’économie. La résiliation amiable permet aux parties de réduire les coûts liés à la rupture du contrat, comme les frais de notaire, les droits d’enregistrement, les honoraires d’avocat, etc. Les parties peuvent également négocier le montant du loyer et des charges, ainsi que le paiement ou non d’une indemnité d’éviction ou d’un pas-de-porte.

Les précautions à prendre lors de la résiliation amiable : la rédaction d’un protocole d’accord, la notification du bailleur au sous-locataire, la restitution du dépôt de garantie, la régularisation des charges, la libération du local

La résiliation amiable du bail commercial nécessite des précautions à prendre par le locataire et par le bailleur, pour éviter les litiges ou les contestations ultérieures. Ces précautions sont les suivantes :

• La rédaction d’un protocole d’accord. Le protocole d’accord est le document qui formalise la résiliation amiable du bail commercial, en précisant les modalités et les conséquences de la rupture du contrat. Le protocole d’accord doit être rédigé avec soin, en mentionnant tous les éléments essentiels, comme la date d’effet de la résiliation, le montant du loyer et des charges, le paiement ou non d’une indemnité d’éviction ou d’un pas-de-porte, les conditions de libération du local, etc. Le protocole d’accord doit être signé par les parties et enregistré auprès du service des impôts, pour lui donner une valeur juridique.
• La notification du bailleur au sous-locataire. Si le locataire a sous-loué le local à un tiers, il doit informer le bailleur de la résiliation amiable du bail commercial, et lui transmettre le nom et l’adresse du sous-locataire. Le bailleur doit alors notifier au sous-locataire la résiliation du bail principal, et lui proposer de conclure un nouveau bail avec lui, aux mêmes conditions que le bail résilié. Le sous-locataire dispose alors d’un délai de trois mois pour accepter ou refuser l’offre du bailleur. Si le sous-locataire accepte, il devient le nouveau locataire du bailleur. Si le sous-locataire refuse ou ne répond pas, il doit quitter le local à la date d’effet de la résiliation du bail principal.
• La restitution du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire au bailleur, à la signature du bail, pour garantir le paiement du loyer et des charges, ainsi que la remise en état du local. Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans les deux mois suivant la restitution des clés, déduction faite des sommes dues au bailleur, comme les loyers ou les charges impayés, ou les réparations nécessaires. Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai, il doit verser au locataire des intérêts de retard, au taux légal.
• La régularisation des charges. Les charges sont les dépenses liées à l’entretien, au fonctionnement ou à l’amélioration de l’immeuble, qui sont réparties entre le bailleur et le locataire, selon les termes du bail. Les charges doivent être régularisées à la date d’effet de la résiliation du bail commercial, c’est-à-dire que le bailleur doit établir un décompte des charges réelles, et le comparer au montant des provisions versées par le locataire. Si le montant des charges réelles est supérieur au montant des provisions, le locataire doit payer la différence au bailleur. Si le montant des charges réelles est inférieur au montant des provisions, le bailleur doit rembourser la différence au locataire.
• La libération du local. Le locataire doit restituer les clés au bailleur et cesser son activité dans le local, à la date d’effet de la résiliation du bail commercial. Le locataire doit également remettre le local en bon état, sauf usure normale ou vétusté. Le locataire et le bailleur doivent établir un état des lieux de sortie, qui constate l’état du local à la date de la résiliation. L’état des lieux de sortie doit être signé par les parties et annexé au protocole d’accord.