Le changement de destination du bail commercial 3 6 9

Le changement de destination du bail commercial 3 6 9 est une opération qui consiste à modifier ou à ajouter l’activité exercée dans un local loué par un bail commercial de neuf ans, renouvelable par tacite reconduction. Il s’agit d’une dérogation au principe de la spécialisation du bail commercial, qui impose au locataire de respecter la destination convenue avec le bailleur, et qui lui confère le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement.

Dans cet article, nous allons examiner les modalités du changement de destination du bail commercial 3 6 9, les droits et obligations des parties au bail commercial 3 6 9, ainsi que les avantages et les inconvénients du changement de destination du bail commercial 3 6 9. Nous verrons que le changement de destination du bail commercial 3 6 9 est une opération qui nécessite l’accord du bailleur, qui peut avoir une incidence sur le loyer et la cession du bail, et qui peut présenter des risques juridiques et financiers pour le locataire.

Les modalités du changement de destination du bail commercial

Le changement de destination du bail commercial 3 6 9 est une opération qui consiste à modifier ou à ajouter l’activité exercée dans un local loué par un bail commercial de neuf ans, renouvelable par tacite reconduction. Il s’agit d’une dérogation au principe de la spécialisation du bail commercial, qui impose au locataire de respecter la destination convenue avec le bailleur, et qui lui confère le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement. Le changement de destination du bail commercial 3 6 9 nécessite l’accord du bailleur, sauf exception, et peut avoir des conséquences juridiques et financières pour les parties.

Les conditions du changement de destination du bail commercial

Il existe différentes formes de changement de destination du bail commercial 3 6 9, selon le degré de modification de l’activité exercée dans le local :

• la déspécialisation partielle, qui consiste à ajouter une ou plusieurs activités à celle initialement prévue dans le bail, sans abandonner cette dernière ; par exemple, un locataire qui exploite un salon de coiffure peut ajouter une activité d’esthétique ou de vente de produits cosmétiques ;
• la déspécialisation plénière, qui consiste à changer intégralement d’activité, en abandonnant celle initialement prévue dans le bail ; par exemple, un locataire qui exploite une boulangerie peut changer d’activité et ouvrir une librairie ;
• la cession-déspécialisation, qui consiste à céder le bail à un tiers qui souhaite exercer une autre activité que celle initialement prévue dans le bail ; par exemple, un locataire qui exploite un restaurant peut céder son bail à un tiers qui souhaite exploiter une pharmacie.

Le changement de destination du bail commercial 3 6 9 est soumis à des conditions de validité, qui visent à protéger les intérêts du bailleur et à respecter les règles applicables au local :

• le locataire doit obtenir l’autorisation du bailleur, qui peut l’accepter ou le refuser, sauf si le bail contient une clause de tous commerces, qui permet au locataire d’exercer toute activité sans l’accord du bailleur ; le bailleur ne peut refuser le changement de destination du bail commercial 3 6 9 que pour un motif légitime et sérieux, comme le risque de dépréciation du local, de nuisance pour le voisinage, ou de concurrence déloyale ;
• le locataire doit respecter les règles d’urbanisme, de copropriété, et de concurrence applicables à son activité ; il doit notamment vérifier que le local est conforme aux normes de sécurité, de salubrité et de performance énergétique, qu’il n’existe pas de clause du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale interdisant ou limitant le changement de destination du bail commercial 3 6 9, et qu’il n’enfreint pas les règles relatives à la protection du commerce et de l’artisanat .

Le changement de destination du bail commercial 3 6 9 peut également relever de régimes spécifiques, selon les circonstances ou les motifs du changement d’activité :

• le changement de destination incluse, qui consiste à exercer une activité qui se rattache objectivement à celle initialement prévue dans le bail, sans avoir besoin de l’accord du bailleur ; par exemple, un locataire qui exploite un magasin de vêtements peut ajouter une activité de retouches ou de location de costumes ;
• le changement de destination imposé, qui consiste à exercer une activité différente de celle initialement prévue dans le bail, en raison d’une circonstance exceptionnelle ou d’un motif d’intérêt général ; par exemple, un locataire qui exploite un café peut être contraint de changer d’activité en raison d’une interdiction administrative, d’une expropriation, ou d’une catastrophe naturelle .

Les procédures du changement de destination du bail commercial 3 6 9

Le changement de destination du bail commercial 3 6 9 nécessite des démarches du locataire, qui doit informer le bailleur de son projet et obtenir son accord :

• le locataire doit adresser au bailleur une demande écrite, par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant la nature de l’activité qu’il souhaite exercer, et en joignant les documents justificatifs nécessaires, comme le contrat de cession du bail, le contrat de sous-location, ou le contrat de franchise ;
• le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour accepter ou refuser le changement de destination du bail commercial 3 6 9, à compter de la réception de la demande du locataire ; à défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le changement de destination du bail commercial 3 6 9 .

Le changement de destination du bail commercial peut donner lieu à des litiges entre le bailleur et le locataire, qui peuvent être portés devant le juge :

• le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du local, qui appréciera le caractère légitime ou abusif du refus du bailleur ; le juge peut autoriser le changement de destination du bail commercial 3 6 9, sous réserve du respect des règles applicables au local, ou le refuser, en tenant compte des intérêts du bailleur et de l’équilibre contractuel ;
• le locataire peut également demander au juge des référés la suspension du paiement du loyer, en cas de refus manifestement injustifié du bailleur ; le juge peut ordonner la suspension du loyer, à titre provisoire, jusqu’à ce que le litige soit tranché au fond .

Les conséquences du changement de destination du bail commercial 3 6 9

Les conséquences sur le loyer du bail commercial 3 6 9

Le changement de destination du bail commercial 3 6 9 peut entraîner une modification du loyer du bail commercial 3 6 9, en fonction de la valeur locative du local et de l’activité exercée :

• le changement de destination du bail commercial 3 6 9 peut entraîner une augmentation du loyer du bail commercial 3 6 9, si l’activité exercée après le changement de destination est plus rentable, plus attractive, ou plus demandée que l’activité initiale ; par exemple, si le locataire passe d’une activité de boucherie à une activité de bijouterie ;
• le changement de destination du bail commercial 3 6 9 peut entraîner une diminution du loyer du bail commercial 3 6 9, si l’activité exercée après le changement de destination est moins rentable, moins attractive, ou moins demandée que l’activité initiale ; par exemple, si le locataire passe d’une activité de librairie à une activité de cordonnerie .

Le bailleur et le locataire doivent se mettre d’accord sur le nouveau montant du loyer du bail commercial 3 6 9, ou à défaut, le faire fixer par le juge :

• le bailleur et le locataire peuvent négocier le nouveau montant du loyer du bail commercial 3 6 9, en tenant compte des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, et du prix couramment pratiqué dans le voisinage ;
• le bailleur ou le locataire peuvent saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du local, qui fixera le nouveau montant du loyer du bail commercial 3 6 9, en se basant sur les mêmes critères que ceux utilisés pour la négociation .

Le nouveau loyer du bail commercial 3 6 9 ne peut pas dépasser le plafond légal, qui est égal au loyer du bail précédent, majoré de 10 % :

• le plafond légal vise à protéger le locataire contre les augmentations de loyer abusives, qui pourraient compromettre la rentabilité de son activité ou l’obliger à quitter le local ;
• le plafond légal ne s’applique pas si le bail contient une clause d’échelle mobile, qui permet au bailleur d’augmenter le loyer en fonction d’un indice officiel, comme l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires .

Le changement de destination du bail commercial 3 6 9 peut également relever de régimes spécifiques, selon les circonstances ou les motifs du changement d’activité :

• le changement de destination incluse, qui n’entraîne pas de modification du loyer du bail commercial, sauf si le bail le prévoit expressément ; dans ce cas, le bailleur et le locataire doivent respecter les mêmes modalités que celles applicables au changement de destination du bail commercial ;
• le changement de destination imposé, qui n’entraîne pas de modification du loyer du bail commercial, sauf si le bailleur justifie d’un préjudice direct et certain ; dans ce cas, le bailleur peut demander une indemnisation au locataire, qui peut être fixée à l’amiable ou par le juge .

Les conséquences sur la cession du bail commercial 

Le changement de destination du bail commercial 3 6 9 peut avoir une incidence sur la cession du bail commercial 3 6 9, qui est l’opération par laquelle le locataire transfère son bail à un tiers, moyennant ou non un prix. La cession du bail commercial 3 6 9 est un droit du locataire, qui lui permet de céder son fonds de commerce ou de se retirer de l’activité. Toutefois, la cession du bail commercial 3 6 9 est soumise à certaines conditions et modalités, qui peuvent varier selon la nature de l’activité exercée dans le local et l’accord du bailleur.

Le changement de destination du bail commercial 3 6 9 peut avoir des effets sur la cession du bail commercial 3 6 9, en fonction de la nature de l’activité exercée dans le local et de l’accord du bailleur :

• le locataire peut céder son bail commercial 3 6 9 à un tiers qui souhaite exercer la même activité ou une activité connexe ou complémentaire, sans l’accord du bailleur ; il s’agit du cas le plus courant, qui permet au locataire de céder son bail commercial 3 6 9 dans le respect de la destination convenue avec le bailleur ;
• le locataire peut également céder son bail commercial 3 6 9 à un tiers qui souhaite exercer une autre activité, avec l’accord du bailleur ou du juge ; il s’agit du cas de la cession-déspécialisation, qui permet au locataire de céder son bail commercial 3 6 9 à un tiers qui souhaite exercer une activité différente de celle initialement prévue dans le bail, sous réserve de l’autorisation du bailleur ou du juge .

La cession du bail commercial 3 6 9 est soumise à des modalités, qui visent à informer le bailleur de l’opération et à obtenir son accord :

• le locataire doit informer le bailleur de son intention de céder son bail commercial, par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant le nom et l’adresse du cessionnaire, le prix de cession, et la nature de l’activité exercée ; cette information doit être faite au moins trois mois avant la date de cession effective du bail commercial ;
• le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour accepter ou refuser la cession du bail commercial, à compter de la réception de la demande du locataire ; à défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté la cession du bail commercial ;
• le bailleur peut également exercer son droit de préemption, qui lui permet de se substituer au cessionnaire, en versant le même prix que celui convenu entre le locataire et le cessionnaire ; le bailleur doit notifier son intention de préempter le bail commercial au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai d’un mois suivant la réception de la demande de cession du bail commercial.

La cession du bail commercial peut également relever de régimes spécifiques, selon les circonstances ou les motifs de la cession :

• la cession-déspécialisation, qui permet au locataire souhaitant partir à la retraite de céder son bail commercial à un tiers qui souhaite exercer une autre activité, sans l’accord du bailleur, sous certaines conditions ; le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce pendant au moins cinq ans, et le cessionnaire doit être une personne physique qui s’engage à exploiter le fonds de commerce personnellement et à titre principal ;
• la cession du fonds de commerce, qui entraîne la cession du bail commercial, sauf si le bailleur s’y oppose pour un motif grave et légitime ; le locataire doit informer le bailleur de la cession du fonds de commerce, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant le nom et l’adresse du cessionnaire, le prix de cession, et la nature de l’activité exercée ; le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser la cession du bail commercial, à compter de la réception de la demande du locataire ; à défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté la cession du bail commercial.