Le loyer du bail commercial renouvelé est donc un sujet d’actualité et d’intérêt pour les entrepreneurs, qui doivent connaître ses règles et ses enjeux. Cet article a pour objectif de présenter les principaux aspects du loyer du bail commercial renouvelé, en répondant à la question suivante : comment est fixé le loyer du bail commercial renouvelé ? Pour cela, nous verrons d’abord le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé, qui repose sur la correspondance à la valeur locative. Ensuite, nous examinerons le mécanisme de la limitation du loyer du bail renouvelé, qui consiste en un plafonnement à 10 %. Enfin, nous analyserons les causes de la modification du loyer du bail renouvelé, qui peuvent entraîner un déplafonnement à la hausse ou à la baisse.
Le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé : la correspondance à la valeur locative
Le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative du local, c’est-à-dire au prix du marché du local à la date du renouvellement. Ce principe vise à assurer l’équilibre entre les intérêts du bailleur et du locataire, en tenant compte de l’évolution de l’offre et de la demande de locaux commerciaux. Pour déterminer la valeur locative du local, il faut prendre en considération plusieurs éléments, tels que ses caractéristiques, sa destination, les obligations des parties et les loyers pratiqués dans le voisinage. Le critère principal pour fixer la valeur locative du local est l’indice des loyers commerciaux (ILC), qui reflète l’évolution des loyers des activités commerciales, en tenant compte de l’inflation, du chiffre d’affaires et de la construction. Nous verrons donc d’abord la notion de valeur locative, qui correspond au prix du marché du local (A). Ensuite, nous présenterons le critère principal de la fixation du loyer du bail renouvelé, qui est l’ILC (B).
La notion de valeur locative : le prix du marché du local
La valeur locative est le prix auquel le local pourrait être loué à la date du renouvellement, en tenant compte de ses caractéristiques, de sa destination, des obligations des parties et des loyers pratiqués dans le voisinage. La valeur locative est donc une estimation du prix du marché du local, qui peut varier en fonction de l’offre et de la demande de locaux commerciaux.
La notion de valeur locative est définie par l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui dispose que “le loyer du bail renouvelé est fixé selon la valeur locative” . Cet article précise les éléments à prendre en compte pour apprécier la valeur locative, tels que “la situation, la destination, les caractéristiques, les dimensions, l’état des lieux loués, les obligations respectives des parties et les prix couramment pratiqués dans le voisinage” .
Pour apprécier la valeur locative, il faut donc se référer aux sources d’information disponibles, telles que les baux conclus dans le même secteur, les avis d’experts, les statistiques, etc. Il existe également des observatoires des loyers commerciaux, qui collectent et diffusent des données sur les loyers des activités commerciales dans les différentes zones géographiques. Par exemple, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) publie chaque année un rapport sur les loyers des locaux commerciaux à Paris et en Île-de-France .
Le critère principal de la fixation du loyer du bail renouvelé : l’indice des loyers commerciaux (ILC)
L’indice des loyers commerciaux (ILC) est un indice qui reflète l’évolution des loyers des activités commerciales, en tenant compte de l’inflation, du chiffre d’affaires et de la construction. L’ILC est publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). L’ILC est le critère principal pour déterminer la valeur locative du local, sauf si les parties ont choisi un autre indice, comme l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
L’ILC est prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce, qui dispose que “la valeur locative est déterminée par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des locaux équivalents et, à défaut, par référence à l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux” . Cet article précise également que les parties peuvent choisir un autre indice, à condition qu’il soit représentatif de l’activité exercée dans le local.
L’ILC permet donc de fixer le loyer du bail renouvelé en fonction de l’évolution du marché des locaux commerciaux, en tenant compte des facteurs économiques qui influencent les loyers. L’ILC est calculé à partir de trois composantes : l’indice des prix à la consommation (IPC), le chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (CA) et le coût de la construction (CC). La formule de calcul de l’ILC est la suivante : ILC = 50 % IPC + 25 % CA + 25 % CC .
Le mécanisme de la limitation du loyer du bail renouvelé : le plafonnement à 10 %
Le loyer du bail commercial renouvelé est limité par la loi, qui prévoit un plafonnement à 10 % par rapport au loyer précédent, sauf exceptions. Ce plafonnement vise à protéger le locataire contre les augmentations excessives du loyer, qui pourraient compromettre la rentabilité du fonds de commerce. Toutefois, le plafonnement n’est pas définitif, et il existe une possibilité de révision du loyer en cours de bail, si le loyer a varié de plus de 25 % par rapport à la valeur locative. Nous verrons donc d’abord la règle du plafonnement, qui constitue une protection du locataire contre les augmentations excessives du loyer (A). Ensuite, nous examinerons les effets du plafonnement, qui ouvrent une possibilité de révision du loyer en cours de bail (B).
La règle du plafonnement : une protection du locataire contre les augmentations excessives du loyer
Le principe du plafonnement est que le loyer du bail renouvelé ne peut pas varier de plus de 10 % par rapport au loyer précédent, sauf exceptions. Ce plafonnement permet d’éviter que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative réelle du local, qui peut être plus élevée que le loyer plafonné, en raison de l’évolution du marché ou des caractéristiques du local.
La règle du plafonnement est prévue par l’article L. 145-38 du Code de commerce, qui dispose que “la variation du loyer qui en résulte ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente” . Cet article précise également les exceptions au plafonnement, qui sont les cas de déplafonnement à la hausse prévus par les articles L. 145-34 à L. 145-37 du Code de commerce, que nous verrons dans la partie III.
Le calcul du loyer plafonné est défini par l’article R. 145-8 du Code de commerce, qui dispose que “le loyer plafonné est obtenu en multipliant le loyer précédent par le rapport entre le dernier indice publié à la date de la demande de renouvellement et l’indice de référence choisi par les parties ou, à défaut, l’indice du trimestre correspondant à la date de prise d’effet du bail précédent” . Le loyer plafonné est donc fonction de l’évolution de l’indice choisi par les parties, qui est généralement l’ILC.
Les effets du plafonnement : une possibilité de révision du loyer en cours de bail
Le plafonnement du loyer du bail renouvelé n’est pas définitif, et il peut être remis en cause en cours de bail, si le loyer a varié de plus de 25 % par rapport à la valeur locative. Cette possibilité de révision du loyer en cours de bail permet d’adapter le loyer à l’évolution du marché et des caractéristiques du local.
La possibilité de révision du loyer en cours de bail est prévue par les articles L. 145-39 et L. 145-40 du Code de commerce. Ces articles distinguent deux cas de révision du loyer :
- La révision du loyer en vertu d’une clause d’échelle mobile, qui est une clause du contrat qui prévoit une variation automatique du loyer en fonction d’un indice. Dans ce cas, le bailleur ou le locataire peut demander la révision du loyer, si le loyer résultant de l’application de la clause d’échelle mobile a varié de plus de 25 % par rapport à la valeur locative. La demande de révision doit être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les trois mois suivant la date à laquelle la variation de plus de 25 % a été atteinte.
- La révision du loyer en l’absence de clause d’échelle mobile, qui est le cas où le contrat ne prévoit pas de variation automatique du loyer. Dans ce cas, le bailleur ou le locataire peut demander la révision du loyer, si le loyer a varié de plus de 25 % par rapport à la valeur locative, en raison de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. La demande de révision doit être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les trois mois suivant la date à laquelle la variation de plus de 25 % a été constatée.
La révision du loyer en cours de bail entraîne la fixation du loyer à la valeur locative réelle du local, qui peut être plus élevée ou plus basse que le loyer plafonné. La valeur locative réelle du local est déterminée par les mêmes éléments que ceux vus dans la partie I, c’est-à-dire ses caractéristiques, sa destination, les obligations des parties et les loyers pratiqués dans le voisinage. Le critère principal pour fixer la valeur locative réelle du local est l’ILC, sauf si les parties ont choisi un autre indice.
Les causes de la modification du loyer du bail renouvelé : le déplafonnement à la hausse ou à la baisse
Le loyer du bail commercial renouvelé peut être modifié par rapport au loyer plafonné, dans certains cas prévus par la loi ou le contrat. Ces cas sont des exceptions au principe du plafonnement, qui peuvent entraîner un déplafonnement à la hausse ou à la baisse du loyer. Le déplafonnement à la hausse est une possibilité offerte au bailleur, qui peut demander un loyer plus élevé que le loyer plafonné, si le local a pris de la valeur en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité, du changement de destination du local ou des travaux importants. Le déplafonnement à la baisse est une possibilité offerte au locataire, qui peut demander un loyer plus bas que le loyer plafonné, si le local a perdu de la valeur par le fait du bailleur, du locataire ou d’un tiers, ou si le contrat prévoit une révision du loyer en fonction du chiffre d’affaires. Nous verrons donc d’abord les cas de déplafonnement à la hausse, qui sont des exceptions au profit du bailleur (A). Ensuite, nous examinerons les cas de déplafonnement à la baisse, qui sont des exceptions au profit du locataire (B).
Les cas de déplafonnement à la hausse : des exceptions au profit du bailleur
Le bailleur peut demander un loyer plus élevé que le loyer plafonné lors du renouvellement, si le local a pris de la valeur en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité, du changement de destination du local ou des travaux importants. Ces cas sont des exceptions au principe du plafonnement, qui permettent au bailleur de fixer le loyer à la valeur locative réelle du local, qui peut être plus élevée que le loyer plafonné.
Les cas de déplafonnement à la hausse sont prévus par les articles L. 145-34 à L. 145-37 du Code de commerce. Ces articles distinguent trois cas de déplafonnement à la hausse :
- La modification des facteurs locaux de commercialité, c’est-à-dire des éléments qui influencent l’attractivité du local, comme la concurrence, la clientèle, l’environnement, les transports, etc. La modification des facteurs locaux de commercialité doit avoir entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative (article L. 145-34 du Code de commerce) .
- Le changement de destination du local, c’est-à-dire le passage d’une activité à une autre, qui implique une modification du loyer en fonction du marché. Le changement de destination du local doit être autorisé par le bailleur ou le juge (article L. 145-35 du Code de commerce) .
- Les travaux importants, c’est-à-dire les travaux qui ont modifié la consistance, la configuration ou l’équipement du local, et qui ont été réalisés par le bailleur ou le locataire avec l’accord du bailleur. Les travaux importants doivent avoir été effectués depuis plus de trois ans et avoir augmenté la valeur locative de plus de 10 % (article L. 145-36 du Code de commerce) .
Le déplafonnement à la hausse doit être demandé par le bailleur dans le congé ou la réponse au renouvellement, en indiquant le motif et le montant du loyer proposé. Le locataire peut accepter ou refuser le déplafonnement à la hausse, ou demander une expertise judiciaire pour fixer la valeur locative réelle du local. Les articles L. 145-9 à L. 145-12 du Code de commerce régissent les modalités du déplafonnement à la hausse .
Les cas de déplafonnement à la baisse : des exceptions au profit du locataire
Le locataire peut demander un loyer plus bas que le loyer plafonné lors du renouvellement, si le local a perdu de la valeur par le fait du bailleur, du locataire ou d’un tiers, ou si le contrat prévoit une révision du loyer en fonction du chiffre d’affaires. Ces cas sont des exceptions au principe du plafonnement, qui permettent au locataire de fixer le loyer à la valeur locative réelle du local, qui peut être plus basse que le loyer plafonné.
Les cas de déplafonnement à la baisse sont prévus par les articles L. 145-39 et L. 145-41 du Code de commerce. Ces articles distinguent deux cas de déplafonnement à la baisse :
- La diminution de la valeur locative par le fait du bailleur, du locataire ou d’un tiers, c’est-à-dire la dégradation du local ou de son environnement, qui entraîne une baisse du loyer du marché. La diminution de la valeur locative doit être indépendante de la volonté du locataire et avoir une incidence sur son activité (article L. 145-39 du Code de commerce) .
- La clause contractuelle prévoyant une révision du loyer en fonction du chiffre d’affaires, c’est-à-dire une clause du contrat qui lie le loyer à la performance économique du locataire. Dans ce cas, le locataire peut demander le déplafonnement à la baisse si le chiffre d’affaires a baissé de plus de 10 % par rapport à la moyenne des trois années précédentes (article L. 145-41 du Code de commerce) .
Le déplafonnement à la baisse doit être demandé par le locataire dans le congé ou la réponse au renouvellement, en indiquant le motif et le montant du loyer souhaité. Le bailleur peut accepter ou refuser le déplafonnement à la baisse, ou demander une expertise judiciaire pour fixer la valeur locative réelle du local. Les articles L. 145-9 à L. 145-12 du Code de commerce régissent les modalités du déplafonnement à la baisse