Le refus de renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial pose la question du refus du bailleur, qui peut avoir des conséquences importantes pour le locataire. En principe, le bailleur ne peut pas refuser le renouvellement sans motif légitime et sans verser une indemnité d’éviction au locataire, qui vise à compenser la perte du fonds de commerce. Toutefois, il existe des cas où le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, soit en invoquant des motifs prévus par la loi, soit en se fondant sur des clauses contractuelles.

Le droit au renouvellement du bail commercial : un principe protecteur du locataire

Le bail commercial est un contrat de location qui confère au locataire un droit au renouvellement, qui lui permet de demander la continuation du bail à son échéance. Ce droit au renouvellement est une protection du locataire contre l’éviction, qui oblige le bailleur à accepter le renouvellement ou à verser une indemnité au locataire. Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit remplir certaines conditions, qui sont prévues par l’article L. 145-8 du Code de commerce .

Les conditions du droit au renouvellement : être titulaire d’un bail commercial, avoir exploité le fonds de commerce pendant trois ans, être immatriculé et ne pas avoir renoncé au droit au renouvellement

Le droit au renouvellement est le droit pour le locataire de demander la continuation du bail aux mêmes conditions, c’est-à-dire au même loyer et avec les mêmes clauses. Ce droit au renouvellement est prévu par l’article L. 145-8 du Code de commerce , qui dispose que “le locataire a droit au renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci” .

Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit remplir quatre conditions :

• Être titulaire d’un bail commercial, c’est-à-dire d’un contrat de location d’un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial doit être écrit et avoir une durée minimale de neuf ans, avec des possibilités de résiliation anticipée tous les trois ans.
• Avoir exploité le fonds de commerce pendant trois ans, c’est-à-dire avoir exercé effectivement et de manière continue l’activité prévue par le bail. Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments corporels (matériel, marchandises, etc.) et incorporels (clientèle, enseigne, nom commercial, etc.) qui permettent au locataire de mener son activité.
• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM), selon la nature de l’activité. L’immatriculation est une formalité obligatoire pour les commerçants et les artisans, qui permet de les identifier et de les contrôler. L’immatriculation doit être faite avant le début de l’activité ou dans les quinze jours suivant la signature du bail.
• Ne pas avoir renoncé au droit au renouvellement par une clause expresse du contrat. Le locataire peut en effet renoncer au droit au renouvellement, à condition que la renonciation soit claire et non équivoque, et qu’elle ne résulte pas d’une pression du bailleur.

Les conséquences du droit au renouvellement : l’obligation pour le bailleur d’accepter le renouvellement ou de verser une indemnité d’éviction au locataire

Le droit au renouvellement implique que le bailleur ne peut pas refuser le renouvellement sans motif légitime et sans verser une indemnité d’éviction au locataire. L’indemnité d’éviction est une somme destinée à compenser le préjudice subi par le locataire du fait de la perte du fonds de commerce. Le montant de l’indemnité d’éviction est fixé par le juge, en tenant compte de la valeur du fonds, du chiffre d’affaires, du bénéfice, du bail, de l’âge du locataire, etc.

Les conséquences du droit au renouvellement sont prévues par les articles L. 145-17 et L. 145-18 du Code de commerce. Ces articles disposent que :

• “Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-19 à L. 145-21, payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement” (article L. 145-17) .
• “L’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre” (article L. 145-18) .

Le refus de renouvellement du bail commercial avec indemnité d’éviction : un cas général

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial avec indemnité d’éviction, c’est-à-dire sans invoquer de motif légitime, mais en acceptant de payer au locataire une somme destinée à compenser la perte du fonds de commerce. Ce refus de renouvellement avec indemnité d’éviction peut être exprimé par le bailleur par un congé sans offre de renouvellement, par un congé avec offre de renouvellement assortie de modifications substantielles, ou par une réponse négative à la demande de renouvellement du locataire. Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction doit respecter certaines modalités, telles que le délai de préavis, la forme et le contenu du congé ou de la réponse, et la possibilité de repentir du bailleur. Le montant de l’indemnité d’éviction est fixé par le juge, en tenant compte du préjudice subi par le locataire du fait de la perte du fonds de commerce. Nous verrons donc d’abord les motifs du refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, qui sont les différentes formes de manifestation du refus du bailleur (A). Ensuite, nous examinerons les modalités du refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, qui sont les règles de forme et de délai à respecter par le bailleur (B). Enfin, nous analyserons le montant de l’indemnité d’éviction, qui est la compensation du préjudice subi par le locataire ©.

Les motifs du refus de renouvellement avec indemnité d’éviction : le congé sans offre de renouvellement, le congé avec offre de renouvellement assortie de modifications substantielles, la réponse négative à la demande de renouvellement du locataire

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial avec indemnité d’éviction, sans avoir à justifier sa décision. Ce refus de renouvellement avec indemnité d’éviction peut être exprimé par le bailleur de trois manières :

• Le congé sans offre de renouvellement, qui est le cas où le bailleur donne congé au locataire sans lui proposer de continuer le bail. Ce congé sans offre de renouvellement vaut refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, sauf si le bailleur invoque un motif légitime de refus sans indemnité d’éviction (article L. 145-9 du Code de commerce) .
• Le congé avec offre de renouvellement assortie de modifications substantielles, qui est le cas où le bailleur donne congé au locataire en lui proposant de continuer le bail, mais en modifiant le loyer ou les clauses du contrat. Ce congé avec offre de renouvellement assortie de modifications substantielles vaut refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, si le locataire refuse les modifications proposées par le bailleur (article L. 145-9 du Code de commerce) .
• La réponse négative à la demande de renouvellement du locataire, qui est le cas où le locataire demande le renouvellement du bail au bailleur, et que celui-ci lui répond par la négative. Cette réponse négative à la demande de renouvellement du locataire vaut refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, sauf si le bailleur invoque un motif légitime de refus sans indemnité d’éviction (article L. 145-9 du Code de commerce) .

Les modalités du refus de renouvellement avec indemnité d’éviction : le respect du délai de préavis, la forme et le contenu du congé ou de la réponse, la possibilité de repentir du bailleur

Le refus de renouvellement du bail commercial avec indemnité d’éviction doit respecter certaines modalités, qui sont prévues par les articles L. 145-9 à L. 145-12 du Code de commerce . Ces modalités sont les suivantes :

• Le respect du délai de préavis, qui est de six mois avant l’expiration du bail, que le refus soit exprimé par un congé ou par une réponse à la demande de renouvellement du locataire. Si le bailleur ne respecte pas le délai de préavis, le bail est tacitement reconduit pour la même durée et aux mêmes conditions.
• La forme et le contenu du congé ou de la réponse, qui doivent être faits par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le congé ou la réponse doivent indiquer le motif et le montant de l’indemnité d’éviction proposés par le bailleur, ainsi que les modalités de paiement et de libération du local. Le congé ou la réponse doivent également informer le locataire de son droit de contester le refus de renouvellement ou le montant de l’indemnité d’éviction devant le juge des loyers commerciaux.
• La possibilité de repentir du bailleur, qui est le fait pour le bailleur de revenir sur son refus de renouvellement et d’accepter le renouvellement du bail aux mêmes conditions. Le repentir du bailleur doit être exprimé dans les deux mois suivant la notification du refus de renouvellement, ou dans les deux mois suivant la décision judiciaire fixant le montant de l’indemnité d’éviction. Le repentir du bailleur entraîne l’annulation du refus de renouvellement et du paiement de l’indemnité d’éviction.

Le montant de l’indemnité d’éviction : la compensation du préjudice subi par le locataire du fait de la perte du fonds de commerce

L’indemnité d’éviction est une somme destinée à compenser le préjudice subi par le locataire du fait de la perte du fonds de commerce. L’indemnité d’éviction est due par le bailleur qui refuse le renouvellement du bail avec indemnité d’éviction, sauf si le locataire accepte le refus ou les modifications proposées par le bailleur.

Le montant de l’indemnité d’éviction est fixé par le juge des loyers commerciaux, en tenant compte de la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le bailleur fait la preuve que le préjudice est moindre (article L. 145-14 du Code de commerce) . Le juge peut également prendre en compte d’autres éléments, tels que le chiffre d’affaires, le bénéfice, le bail, l’âge du locataire, etc.

L’indemnité d’éviction doit être payée par le bailleur au locataire dans les conditions prévues par le congé ou la réponse, ou à défaut, dans les conditions fixées par le juge. Le paiement de l’indemnité d’éviction entraîne la libération du local par le locataire, qui doit restituer les clés au bailleur.

Le refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction : des cas exceptionnels

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction, c’est-à-dire sans avoir à payer au locataire une somme destinée à compenser la perte du fonds de commerce. Ce refus de renouvellement sans indemnité d’éviction peut être fondé sur des motifs prévus par la loi ou par le contrat, qui sont des exceptions au principe du droit au renouvellement. Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction entraîne la libération du local par le locataire, qui peut contester le refus du bailleur ou demander des dommages-intérêts en cas de refus abusif. Nous verrons donc d’abord les cas de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction prévus par la loi, qui sont liés au non-respect des conditions du droit au renouvellement par le locataire, au motif grave et légitime à l’encontre du locataire, à la construction ou la reconstruction de l’immeuble, à la démolition d’un immeuble insalubre ou vétuste, ou à la reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial (A). Ensuite, nous examinerons les cas de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction prévus par le contrat, qui sont liés à la clause résolutoire, à la clause de non-renouvellement, ou à la clause de renouvellement sous condition (B). Enfin, nous analyserons les effets du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, qui sont la libération du local par le locataire, la possibilité de contester le refus du bailleur, ou la possibilité de demander des dommages-intérêts en cas de refus abusif ©.

Les cas de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction prévus par la loi : le non-respect des conditions du droit au renouvellement par le locataire, le motif grave et légitime à l’encontre du locataire, la construction ou la reconstruction de l’immeuble, la démolition d’un immeuble insalubre ou vétuste, la reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction, en invoquant des motifs prévus par la loi, qui sont des exceptions au principe du droit au renouvellement. Ces motifs sont les suivants :

• Le non-respect des conditions du droit au renouvellement par le locataire, c’est-à-dire le fait que le locataire ne soit pas titulaire d’un bail commercial, qu’il n’ait pas exploité le fonds de commerce pendant trois ans, qu’il ne soit pas immatriculé ou qu’il ait renoncé au droit au renouvellement. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-8 du Code de commerce .
• Le motif grave et légitime à l’encontre du locataire, c’est-à-dire le fait que le locataire ait manqué à ses obligations contractuelles ou légales, qu’il ait commis des actes de concurrence déloyale, qu’il ait détérioré le local, etc. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-17 du Code de commerce .
• La construction ou la reconstruction de l’immeuble, c’est-à-dire le fait que le bailleur ait un projet de construction ou de reconstruction de l’immeuble dans lequel se trouve le local commercial, qui nécessite la libération du local. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-19 du Code de commerce .
• La démolition d’un immeuble insalubre ou vétuste, c’est-à-dire le fait que le bailleur ait un projet de démolition de l’immeuble dans lequel se trouve le local commercial, qui est reconnu comme insalubre ou vétuste par une décision administrative ou judiciaire. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-20 du Code de commerce .
• La reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial, c’est-à-dire le fait que le bailleur ait besoin de reprendre le local d’habitation qui est lié au local commercial, pour y loger lui-même ou un membre de sa famille. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-21 du Code de commerce .

Les cas de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction prévus par le contrat : la clause résolutoire, la clause de non-renouvellement, la clause de renouvellement sous condition

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction, en se fondant sur des clauses contractuelles, qui sont des exceptions au principe du droit au renouvellement. Ces clauses sont les suivantes :

• La clause résolutoire, qui est une clause du contrat qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-15 du Code de commerce .
• La clause de non-renouvellement, qui est une clause du contrat qui prévoit que le bailleur ne sera pas tenu de renouveler le bail à son échéance. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en se fondant sur l’article L. 145-41 du Code de commerce .
• La clause de renouvellement sous condition, qui est une clause du contrat qui prévoit que le renouvellement du bail est subordonné à la réalisation d’une condition, comme le paiement d’un pas-de-porte, la modification du loyer ou du bail, etc. Dans ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, si le locataire ne remplit pas la condition prévue par la clause.

Les effets du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction : la libération du local par le locataire, la possibilité de contester le refus du bailleur, la possibilité de demander des dommages-intérêts en cas de refus abusif

Le refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction entraîne la libération du local par le locataire, qui doit restituer les clés au bailleur et cesser son activité. Le locataire perd ainsi son fonds de commerce, sans recevoir de compensation financière de la part du bailleur. Toutefois, le locataire dispose de certains recours, qui sont prévus par les articles L. 145-9 à L. 145-12 du Code de commerce . Ces recours sont les suivants :

• La possibilité de contester le refus du bailleur, en saisissant le juge des loyers commerciaux dans les deux mois suivant la notification du refus. Le locataire peut alors demander au juge de reconnaître son droit au renouvellement ou de fixer le montant de l’indemnité d’éviction, si le refus du bailleur n’est pas fondé sur un motif légitime ou contractuel.
• La possibilité de demander des dommages-intérêts en cas de refus abusif, c’est-à-dire si le refus du bailleur est motivé par la mauvaise foi, la légèreté blâmable, le détournement de pouvoir ou le dol. Le locataire peut alors demander au juge de condamner le bailleur à lui verser des dommages-intérêts, en plus de l’indemnité d’éviction, pour réparer le préjudice moral ou matériel causé par le refus abusif.