Les clauses du bail commercial

Le bail commercial est donc un contrat essentiel pour les parties, qui engage leur responsabilité juridique et financière. Il est donc important de connaître et de négocier les clauses du bail commercial, qui vont déterminer les droits et les obligations de chacun. Quelles sont les clauses essentielles à connaître et à négocier pour conclure un bail commercial en France ?

Dans ce blog, nous allons vous présenter les principales clauses du bail commercial, en les classant en trois catégories : les clauses relatives à la durée du bail, les clauses relatives à la destination du local, et les clauses relatives au loyer du bail. Nous allons vous expliquer le contenu, les avantages, les inconvénients et les conséquences de chaque clause, ainsi que vous donner des conseils pratiques pour rédiger et conclure un bail commercial adapté à vos besoins et à votre situation.

Les clauses relatives à la durée du bail commercial

La durée du bail commercial est un élément essentiel du contrat, car elle détermine la durée de l’engagement des parties et la stabilité du locataire dans le local. La durée du bail commercial est régie par des règles légales, mais elle peut aussi faire l’objet de négociations entre le bailleur et le locataire. Quelles sont les clauses relatives à la durée du bail commercial à connaître et à négocier ?

La durée légale du bail commercial

La durée légale du bail commercial est de 9 ans minimum et de 12 ans maximum, sauf exception. Cette durée s’applique par défaut si les parties ne prévoient pas de clause contraire au contrat. Elle vise à protéger le locataire, qui bénéficie d’un droit au renouvellement du bail à l’expiration de la durée initiale.

Toutefois, il existe des exceptions à la durée légale du bail commercial, qui permettent aux parties de conclure un bail plus court ou plus long, selon leurs intérêts. Par exemple, il est possible de conclure un bail dérogatoire, d’une durée maximale de 3 ans, qui ne confère pas au locataire le droit au renouvellement. Il est également possible de conclure un bail de longue durée, d’une durée supérieure à 12 ans, qui doit être publié au bureau des hypothèques.

Le principe du bail 3 6 9

Le bail commercial est souvent appelé bail 3 6 9, car il permet au locataire de résilier le bail tous les 3 ans, sous certaines conditions. Le locataire dispose ainsi d’une certaine souplesse dans la gestion de son activité, s’il souhaite changer de local, réduire ses charges ou cesser son activité.

Pour résilier le bail, le locataire doit respecter un préavis de 6 mois et notifier sa décision au bailleur par acte extrajudiciaire (huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire n’a pas à motiver sa décision, sauf s’il s’agit d’un bail de longue durée.

Le bailleur, quant à lui, ne peut pas résilier le bail tous les 3 ans, sauf s’il invoque un motif grave et légitime, comme le non-paiement du loyer, le non-respect du contrat ou la réalisation de travaux importants.

Les modalités de renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial est un droit pour le locataire et une obligation pour le bailleur, sauf motif grave et légitime. Le renouvellement du bail commercial permet au locataire de conserver le local et de bénéficier d’une indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur.

Le renouvellement du bail commercial peut être demandé par le locataire ou par le bailleur, dans les 6 mois précédant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur dispose alors d’un délai de 3 mois pour répondre au locataire, en acceptant ou en refusant le renouvellement, ou en proposant des modifications au contrat.

Si le bailleur accepte le renouvellement, le bail se poursuit aux mêmes conditions, sauf si les parties conviennent de les modifier. Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction, qui correspond au préjudice causé par la perte du local. Si le bailleur propose des modifications au contrat, le locataire peut les accepter ou les refuser, ou demander un délai pour se prononcer.

Les conseils pratiques pour rédiger et conclure un bail commercial

La durée du bail commercial est une clause importante à rédiger et à conclure, car elle a des conséquences juridiques et financières pour les parties. Voici quelques conseils pratiques pour choisir la durée du bail commercial la plus adaptée à vos besoins et à votre situation :

• Déterminez vos objectifs et vos projets à court, moyen et long terme, en tenant compte de votre activité, de votre marché, de votre clientèle, de votre chiffre d’affaires, etc.
• Comparez les avantages et les inconvénients des différentes durées possibles, en fonction de votre degré d’engagement, de votre stabilité, de votre souplesse, de votre sécurité, etc.
• Négociez avec le bailleur les conditions du bail commercial, en tenant compte de la situation du local, de l’état du marché, de la concurrence, etc.
• Rédigez le bail commercial en précisant la durée du bail, les modalités de résiliation et de renouvellement, les clauses dérogatoires, etc.
• Faites appel à un professionnel du droit, comme un avocat ou un notaire, pour vous conseiller et vous accompagner dans la rédaction et la conclusion du bail commercial.

Les clauses relatives à la destination du local

La destination du local est une notion qui correspond à l’activité ou aux activités que le locataire peut exercer dans le local loué. La destination du local est un élément important du contrat, car elle détermine la nature et l’étendue du droit au bail du locataire. La destination du local est définie par les parties au contrat, mais elle est aussi encadrée par des règles légales. Quelles sont les clauses relatives à la destination du local à connaître et à négocier ?

Les deux types de clauses possibles

Il existe deux types de clauses possibles pour définir la destination du local : la clause précise et la clause “tous commerces”.

• La clause précise limite l’activité du locataire à celle mentionnée au bail. Par exemple, si le bail stipule que le local est destiné à l’exploitation d’une boulangerie, le locataire ne pourra pas exercer une autre activité dans le local, sauf accord du bailleur ou autorisation judiciaire.
• La clause “tous commerces” permet au locataire d’exercer n’importe quelle activité commerciale dans le local, sous réserve du respect des règles d’urbanisme, de sécurité, de salubrité, etc. Par exemple, si le bail stipule que le local est destiné à tous commerces, le locataire pourra changer d’activité sans demander l’accord du bailleur, à condition de respecter les normes applicables.

Les avantages et les inconvénients de chaque type de clause

Chaque type de clause présente des avantages et des inconvénients, tant pour le bailleur que pour le locataire.

• La clause précise offre au bailleur une garantie de stabilité et de cohérence de l’activité du locataire, ainsi qu’une protection contre la concurrence. Elle permet aussi au bailleur de fixer un loyer adapté à l’activité exercée. En revanche, la clause précise peut être source de rigidité et de litiges, si le locataire souhaite changer d’activité ou si l’activité mentionnée au bail devient obsolète ou non rentable.
• La clause “tous commerces” offre au locataire une liberté et une flexibilité dans l’exercice de son activité, ainsi qu’une possibilité d’adaptation au marché et à la demande. Elle permet aussi au locataire de céder son bail plus facilement, en élargissant le cercle des acquéreurs potentiels. En revanche, la clause “tous commerces” peut être source d’insécurité et de concurrence, si le bailleur souhaite reprendre le local ou si le locataire exerce une activité nuisible ou incompatible avec le voisinage.

Les conséquences en cas de changement d’activité du locataire

Le changement d’activité du locataire peut avoir des conséquences juridiques et financières, selon le type de clause qui régit la destination du local.

• Si le bail comporte une clause précise, le locataire ne peut pas changer d’activité sans l’accord du bailleur ou sans autorisation judiciaire. S’il change d’activité sans respecter ces conditions, il commet une faute contractuelle, qui peut entraîner la résiliation du bail, des dommages-intérêts ou une augmentation du loyer. Le bailleur peut aussi invoquer un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, si le changement d’activité a entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
• Si le bail comporte une clause “tous commerces”, le locataire peut changer d’activité librement, sous réserve du respect des règles d’urbanisme, de sécurité, de salubrité, etc. S’il change d’activité dans ces conditions, il ne commet pas de faute contractuelle, et il conserve son droit au bail. Le bailleur ne peut pas invoquer un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, sauf si le changement d’activité a entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Les procédures de déspécialisation

La déspécialisation est une procédure qui permet au locataire de modifier son activité, avec ou sans l’accord du bailleur, selon les cas. Il existe deux types de déspécialisation : la déspécialisation partielle et la déspécialisation totale.

• La déspécialisation partielle consiste à ajouter une activité complémentaire ou connexe à celle mentionnée au bail, sans la remplacer. Par exemple, si le bail stipule que le local est destiné à l’exploitation d’une librairie, le locataire peut ajouter une activité de papeterie ou de presse, sans abandonner son activité de libraire. La déspécialisation partielle est un droit pour le locataire, qui n’a pas besoin de l’accord du bailleur, mais qui doit l’informer de son changement d’activité par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
• La déspécialisation totale consiste à remplacer l’activité mentionnée au bail par une activité différente, sans rapport avec la précédente. Par exemple, si le bail stipule que le local est destiné à l’exploitation d’une boulangerie, le locataire peut remplacer son activité de boulanger par une activité de coiffeur ou de fleuriste. La déspécialisation totale nécessite l’accord du bailleur ou l’autorisation judiciaire, sauf si le locataire justifie d’une circonstance exceptionnelle, comme une crise économique ou une évolution technologique.

Les clauses relatives au loyer du bail commercial

Le loyer du bail commercial est une somme d’argent que le locataire verse au bailleur en contrepartie de la jouissance du local. Le loyer du bail commercial est un élément essentiel du contrat, car il représente une charge importante pour le locataire et une source de revenu pour le bailleur. Le loyer du bail commercial est fixé par les parties au contrat, mais il est aussi soumis à des règles légales. Quelles sont les clauses relatives au loyer du bail commercial à connaître et à négocier ?

Les modalités de fixation du loyer initial

Le loyer initial du bail commercial est librement fixé entre les parties, en fonction de l’offre et de la demande, du marché et de la concurrence. Le loyer initial du bail commercial peut être influencé par plusieurs facteurs, tels que :

• La destination du local : le loyer peut varier selon l’activité exercée dans le local, qui peut être plus ou moins rentable, plus ou moins risquée, plus ou moins réglementée, etc.
• La situation géographique : le loyer peut varier selon l’emplacement du local, qui peut être plus ou moins attractif, plus ou moins accessible, plus ou moins fréquenté, etc.
• L’état du marché : le loyer peut varier selon la conjoncture économique, qui peut être plus ou moins favorable, plus ou moins stable, plus ou moins dynamique, etc.

Le loyer initial du bail commercial doit être mentionné au contrat, ainsi que les modalités de paiement, de révision et de répartition des charges.

Le principe de la révision triennale du loyer

Le loyer initial du bail commercial n’est pas figé, il peut être révisé tous les 3 ans, à la demande du bailleur ou du locataire. La révision triennale du loyer vise à adapter le loyer à l’évolution du marché et à maintenir l’équilibre du contrat.

La révision triennale du loyer est encadrée par la loi, qui prévoit que le loyer révisé ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon le cas. Ces indices sont publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et reflètent l’évolution des prix, des coûts de construction et du chiffre d’affaires.

La demande de révision triennale du loyer doit être formulée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les 6 mois suivant la date de révision. Si les parties ne parviennent pas à un accord, elles peuvent saisir le juge des loyers commerciaux, qui fixera le loyer révisé en tenant compte des éléments de fait et de droit.

Les cas de déplafonnement du loyer

Le loyer initial et le loyer révisé du bail commercial sont plafonnés par la variation de l’indice choisi, sauf dans certains cas exceptionnels, qui permettent au bailleur de fixer un loyer supérieur à la variation de l’indice. Ces cas sont appelés cas de déplafonnement du loyer.

Les cas de déplafonnement du loyer sont les suivants :

• La modification notable des facteurs locaux de commercialité : il s’agit d’un changement dans l’environnement du local, qui a une influence sur son attractivité, sa fréquentation, son chiffre d’affaires, etc. Par exemple, l’ouverture ou la fermeture d’un centre commercial, d’une station de métro, d’une zone piétonne, etc.
• Le changement de destination du local : il s’agit d’un changement dans l’activité exercée dans le local, qui a une incidence sur sa valeur locative. Par exemple, le passage d’une activité de boulangerie à une activité de coiffure ou de fleuriste.
• Le renouvellement du bail : il s’agit de la reconduction du bail à l’issue de sa durée initiale, qui donne lieu à une nouvelle fixation du loyer. Le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné si le bailleur justifie d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou d’un changement de destination du local.

Le déplafonnement du loyer doit être motivé par le bailleur, qui doit prouver que le loyer plafonné est manifestement inférieur à la valeur locative du local. Le locataire peut contester le déplafonnement du loyer en saisissant le juge des loyers commerciaux, qui appréciera les éléments fournis par les parties.

Les conseils pratiques pour négocier et payer un loyer juste et conforme au marché

Le loyer du bail commercial est une clause importante à négocier et à payer, car il a des conséquences juridiques et financières pour les parties. Voici quelques conseils pratiques pour choisir un loyer juste et conforme au marché :

• Faites une étude de marché, en comparant les loyers pratiqués dans le secteur, pour le même type de local et la même activité. Vous pouvez vous appuyer sur des sources fiables, comme les observatoires des loyers, les chambres de commerce, les agences immobilières, etc.
• Négociez avec le bailleur les conditions du loyer, en tenant compte de la durée du bail, de la destination du local, de l’état du marché, etc. Vous pouvez aussi négocier des clauses avantageuses, comme un loyer progressif, un loyer modulable, un loyer indexé, etc.
• Payez le loyer dans les délais et les modalités prévus au contrat, en vérifiant le montant et les charges. Vous pouvez aussi demander une quittance de loyer, qui atteste du paiement et qui peut servir de preuve en cas de litige.
• Faites attention aux éventuelles révisions ou déplafonnements du loyer, qui peuvent entraîner une augmentation du loyer. Vous pouvez contester le loyer révisé ou déplafonné si vous estimez qu’il est excessif ou injustifié.