Les différents prélèvements ont des modalités de calcul, de déclaration et de paiement spécifiques, qui peuvent varier selon les situations. Afin de mieux comprendre la fiscalité du patrimoine immobilier du bailleur, cet article présente les principaux éléments à connaître et les conseils à suivre pour optimiser sa gestion fiscale.
L’imposition du patrimoine immobilier du bailleur selon le régime fiscal applicable
Le propriétaire bailleur qui loue des locaux commerciaux doit déclarer les revenus qu’il perçoit de cette activité dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon le régime fiscal applicable. Ce régime dépend de la nature du local loué (nu ou meublé) et du montant des recettes annuelles.
Le régime des revenus fonciers pour la location de locaux nus
La détermination du revenu foncier imposable
Le revenu foncier imposable est égal à la différence entre le montant des loyers encaissés par le bailleur et le total des charges déductibles qu’il a supportées au cours de l’année. Les loyers comprennent les sommes versées par le locataire en contrepartie de la jouissance du local, ainsi que les charges récupérables et les dépôts de garantie non restitués. Les charges déductibles sont énumérées à l’article 31 du code général des impôts (CGI) et comprennent notamment les dépenses d’entretien et de réparation, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les impôts locaux.
Les charges déductibles du revenu foncier
Les charges déductibles du revenu foncier doivent être effectivement payées par le bailleur au cours de l’année d’imposition, sauf exceptions prévues par la loi. Elles doivent être justifiées par des pièces comptables et être nécessaires à la conservation, à l’entretien ou à l’amélioration du local. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles, sauf si elles sont réalisées dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation (par exemple, le dispositif Pinel).
Le régime du micro-foncier et le régime réel
Si les loyers encaissés annuellement sont inférieurs à 15 000 euros, le bailleur est imposé de plein droit selon le régime dit du « micro-foncier ». Toutes les dépenses payées pour entretenir ou améliorer le logement, l’assurer ou le confier en gestion à un tiers, ne sont déduites des loyers que pour un montant forfaitaire de 30 %. Le bailleur n’a pas à tenir de comptabilité ni à fournir de justificatifs. Il bénéficie d’une simplicité déclarative, mais il renonce à déduire ses charges réelles, qui peuvent être supérieures à l’abattement forfaitaire.
Si les loyers encaissés annuellement sont supérieurs à 15 000 euros, ou si le bailleur opte pour ce régime, il est imposé selon le régime réel. Il doit déclarer le montant de ses revenus bruts et le détail de ses charges déductibles, en tenant une comptabilité et en fournissant les justificatifs nécessaires. Il peut ainsi déduire ses charges réelles, qui peuvent être inférieures à l’abattement forfaitaire.
Le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour la location de locaux meublés ou intégrant du matériel
La détermination du bénéfice imposable
Le bénéfice imposable est égal à la différence entre le montant des recettes encaissées par le bailleur et le total des charges déductibles qu’il a supportées au cours de l’année. Les recettes comprennent les loyers et les charges récupérables, ainsi que les prestations de services fournies au locataire (par exemple, le petit-déjeuner, le ménage, la fourniture de linge). Les charges déductibles sont celles qui sont engagées pour l’acquisition, la conservation ou l’amélioration du local, ainsi que pour l’exercice de l’activité de location. Elles comprennent notamment les amortissements du local et du mobilier, les dépenses d’entretien et de réparation, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les impôts locaux.
Les charges déductibles du bénéfice
Les charges déductibles du bénéfice doivent être effectivement payées par le bailleur au cours de l’année d’imposition, sauf exceptions prévues par la loi. Elles doivent être justifiées par des pièces comptables et être nécessaires à l’exercice de l’activité de location. Les amortissements du local et du mobilier sont calculés selon les règles comptables, en fonction de la durée de vie probable des biens. Ils permettent de répartir le coût d’acquisition sur plusieurs années et de diminuer le bénéfice imposable.
Le régime du micro-BIC et le régime réel
Si les recettes encaissées annuellement sont inférieures à 70 000 euros, le bailleur est imposé de plein droit selon le régime dit du « micro-BIC ». Il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes. Il n’a pas à tenir de comptabilité ni à fournir de justificatifs. Il bénéficie d’une simplicité déclarative, mais il renonce à déduire ses charges réelles, qui peuvent être supérieures à l’abattement forfaitaire.
Si les recettes encaissées annuellement sont supérieures à 70 000 euros, ou si le bailleur opte pour ce régime, il est imposé selon le régime réel. Il doit déclarer le montant de ses recettes et le détail de ses charges déductibles, en tenant une comptabilité et en fournissant les justificatifs nécessaires. Il peut ainsi déduire ses charges réelles, qui peuvent être inférieures à l’abattement forfaitaire.
L’imposition du patrimoine immobilier du bailleur selon la nature du local commercial
Le propriétaire bailleur qui loue des locaux commerciaux doit également s’acquitter de certains impôts locaux, qui dépendent de la nature du local commercial. Il s’agit principalement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et de la contribution économique territoriale (CET). Ces impôts sont calculés en fonction de la valeur locative cadastrale du local, qui peut être révisée périodiquement. Le bailleur peut bénéficier de certaines exonérations ou réductions, sous conditions. Il peut également répercuter tout ou partie de la charge de ces impôts sur le locataire, selon les clauses du bail.
Les locaux commerciaux soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties
Le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties
La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire ou l’usufruitier du local commercial au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est calculée en appliquant à la valeur locative cadastrale du local un taux fixé par chaque collectivité territoriale (commune, département, région, etc.). La valeur locative cadastrale correspond au loyer annuel théorique que le local pourrait produire dans des conditions normales de location. Elle est déterminée par l’administration fiscale en fonction de la surface, de la situation, de la consistance et de l’affectation du local
Les exonérations et les dégrèvements de la taxe foncière sur les propriétés bâties
Le bailleur peut bénéficier de certaines exonérations ou dégrèvements de la taxe foncière sur les propriétés bâties, sous conditions. Par exemple, il peut être exonéré pendant deux ans s’il réalise des travaux d’amélioration ou de construction dans le local commercial. Il peut également obtenir un dégrèvement en cas de vacance du local pour une durée de trois mois au moins4. Il doit faire la demande de ces avantages fiscaux auprès du service des impôts fonciers dont dépend le local.
La répartition de la charge de la taxe foncière entre le bailleur et le locataire
Le bailleur peut répercuter tout ou partie de la charge de la taxe foncière sur le locataire, selon les clauses du bail. Il s’agit d’une charge récupérable, qui doit être mentionnée dans le contrat de location et dans les quittances de loyer. Le bailleur doit également fournir au locataire une copie de l’avis d’imposition de la taxe foncière. Le locataire doit s’acquitter de la taxe foncière au prorata de la durée de sa location, sauf si le bail prévoit une répartition différente. Le locataire peut contester le montant de la taxe foncière réclamée par le bailleur s’il estime qu’il est excessif ou erroné.
Les locaux commerciaux soumis à la contribution économique territoriale
Le calcul de la CET
La contribution économique territoriale (CET) est un impôt local qui remplace depuis 2010 la taxe professionnelle. Elle est composée de deux éléments : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). La CFE est due par le propriétaire ou l’usufruitier du local commercial, qu’il l’exploite lui-même ou qu’il le donne en location. Elle est calculée en appliquant à la valeur locative cadastrale du local un taux fixé par chaque collectivité territoriale. La CVAE est due par le locataire du local commercial, si son chiffre d’affaires annuel est supérieur à 152 500 euros. Elle est calculée en appliquant à la valeur ajoutée produite par l’entreprise un taux progressif, qui varie de 0 % à 1,5 %.
Les exonérations et les réductions de la CET
Le bailleur et le locataire peuvent bénéficier de certaines exonérations ou réductions de la CET, sous conditions. Par exemple, ils peuvent être exonérés de CFE pendant deux ans s’ils créent ou reprennent une activité dans le local commercial. Ils peuvent également obtenir une réduction de CVAE s’ils emploient des salariés ou s’ils investissent dans des zones prioritaires. Ils doivent faire la demande de ces avantages fiscaux auprès du service des impôts des entreprises dont dépend le local.
La répartition de la charge de la CET entre le bailleur et le locataire
Le bailleur et le locataire sont chacun redevables de la CET à titre personnel, en fonction de leur situation respective. Le bailleur ne peut pas répercuter la charge de la CFE sur le locataire, sauf si le bail le prévoit expressément et si le locataire en est informé avant la signature du contrat. Le locataire ne peut pas réclamer au bailleur le remboursement de la CVAE, sauf si le bail le prévoit expressément et si le bailleur en est informé avant la signature du contrat. Le bailleur et le locataire doivent s’acquitter de la CET au prorata de la durée de leur exploitation ou de leur location, sauf si le bail prévoit une répartition différente.
L’imposition du patrimoine immobilier du bailleur selon les opérations réalisées sur le local commercial
Le propriétaire bailleur qui cède ou transmet son local commercial doit également prendre en compte les conséquences fiscales de ces opérations. Il s’agit principalement de l’imposition de la plus-value réalisée lors de la cession et des droits de mutation dus lors de la transmission. Ces impôts sont calculés en fonction de la valeur du local commercial, qui peut être différente de son prix de vente ou de sa valeur vénale. Le bailleur peut bénéficier de certaines exonérations ou abattements, sous conditions.
La cession du local commercial
La détermination de la plus-value imposable
La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de vente du local commercial et son prix d’acquisition, majoré des frais et des dépenses afférents à l’acquisition et à la cession, ainsi que des dépenses de travaux non déduites des revenus fonciers ou des BIC. Le prix de vente et le prix d’acquisition doivent être réels et justifiés. Si le prix de vente est inférieur à la valeur vénale du local, l’administration fiscale peut le rectifier. Si le prix d’acquisition est supérieur à la valeur vénale du local, le bailleur doit apporter la preuve que ce prix correspond à la réalité.
Le régime d’imposition de la plus-value
La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Le montant de la plus-value est déclaré par le bailleur sur le formulaire n° 2048-IMM-SD dans le délai d’un mois suivant la cession. Le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux est effectué par le notaire qui reçoit l’acte de cession, sauf si le bailleur bénéficie d’une exonération.
Les exonérations et les abattements de la plus-value
Le bailleur peut bénéficier de certaines exonérations ou abattements de la plus-value, sous conditions. Par exemple, il peut être exonéré si le local commercial est sa résidence principale au jour de la cession. Il peut également bénéficier d’un abattement pour durée de détention, qui est de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt et unième année, puis de 4 % pour la vingt-deuxième année, pour l’impôt sur le revenu, et de 1,65 % par année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt et unième année, de 1,6 % pour la vingt-deuxième année, et de 9 % par année au-delà de la vingt-deuxième année, pour les prélèvements sociaux.
La transmission du local commercial
La détermination de la valeur du local commercial
La valeur du local commercial est l’élément essentiel pour le calcul des droits de mutation dus lors de la transmission. Elle correspond à la valeur vénale du local, c’est-à-dire au prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Elle est déterminée par le notaire qui reçoit l’acte de transmission, en tenant compte de la situation, de la consistance, de l’état et de l’affectation du local, ainsi que des prix pratiqués pour des locaux similaires dans la même zone géographique. Le notaire doit déclarer la valeur du local au service des impôts fonciers dont il dépend, en utilisant le formulaire n° 2735-SD.
Le régime d’imposition des droits de mutation
Les droits de mutation sont dus par le bénéficiaire de la transmission, qu’il s’agisse d’une donation ou d’une succession. Ils sont calculés en appliquant à la valeur du local commercial un barème progressif, qui varie selon le degré de parenté entre le donateur ou le défunt et le donataire ou l’héritier. Le barème est composé de plusieurs tranches, auxquelles s’appliquent des taux allant de 5 % à 45 % pour les donations et de 5 % à 60 % pour les successions. Les droits de mutation sont déclarés et payés par le bénéficiaire dans le délai de six mois suivant la transmission, sauf si celle-ci est réalisée par acte notarié.
Les exonérations et les réductions des droits de mutation
Le bénéficiaire de la transmission peut bénéficier de certaines exonérations ou réductions des droits de mutation, sous conditions. Par exemple, il peut être exonéré si le local commercial est transmis par donation ou succession à son conjoint, à son partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) ou à ses enfants. Il peut également bénéficier d’un abattement sur la valeur du local commercial, qui varie selon le degré de parenté entre le donateur ou le défunt et le donataire ou l’héritier. L’abattement est de 100 000 euros pour les donations et les successions en ligne directe, de 80 724 euros pour les donations entre époux ou partenaires de PACS, et de 15 932 euros pour les donations et les successions entre frères et sœurs.