Le bail commercial est un contrat de location qui lie le propriétaire d’un local à usage commercial et le locataire qui y exerce son activité professionnelle. Ce contrat implique des droits et des obligations pour les deux parties, notamment en matière d’assurance. En effet, le local commercial peut être exposé à des risques tels que des dommages matériels, une responsabilité civile, ou une perte d’exploitation, qui peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le locataire ou le propriétaire.
Pour se prémunir contre ces risques, il existe différentes assurances, obligatoires ou facultatives, que le locataire et le propriétaire peuvent souscrire. Dans ce blog, nous allons vous présenter les principales assurances liées au bail commercial, en distinguant les assurances obligatoires pour le locataire et pour le propriétaire, et les assurances facultatives pour le locataire et pour le propriétaire. Nous allons également vous expliquer les garanties offertes par ces assurances, les conditions et les modalités de souscription, et les avantages qu’elles procurent.
Les assurances obligatoires pour le bail commercial
L’assurance du locataire
Le locataire d’un local commercial a l’obligation légale et contractuelle de souscrire une assurance pour couvrir les risques liés à l’occupation du local. Cette assurance doit comporter deux types de garanties : l’assurance des biens et l’assurance responsabilité civile :
- L’assurance des biens permet au locataire de protéger les biens présents dans le local, tels que le mobilier, le matériel, les marchandises, etc. Elle couvre les dommages matériels causés par des sinistres tels que le dégât des eaux, l’incendie, le vol, le vandalisme, etc. Par exemple, si le local est inondé suite à une fuite d’eau, l’assurance des biens indemnise le locataire pour la réparation ou le remplacement des biens endommagés.
- L’assurance responsabilité civile permet au locataire de couvrir les dommages causés à des tiers ou à l’immeuble par son fait ou par le fait des personnes dont il est responsable (employés, clients, etc.). Elle couvre les dommages corporels, matériels ou immatériels. Par exemple, si un client se blesse dans le local à cause d’un sol glissant, l’assurance responsabilité civile prend en charge les frais médicaux et les éventuels dommages et intérêts.
L’assurance du locataire doit être souscrite dès la signature du bail commercial et être maintenue pendant toute la durée du contrat. Le locataire doit remettre au propriétaire une attestation d’assurance chaque année, ou à chaque demande de ce dernier. Le défaut d’assurance du locataire peut entraîner la résiliation du bail commercial, sauf si le propriétaire a souscrit une assurance pour compte du locataire.
Elle peut comporter des clauses particulières, selon le contrat de bail commercial. Par exemple, le bail commercial peut prévoir une franchise, c’est-à-dire une somme qui reste à la charge du locataire en cas de sinistre, ou un plafond, c’est-à-dire un montant maximal d’indemnisation. Le bail commercial peut également exclure certains risques de la garantie, comme les catastrophes naturelles ou les actes de terrorisme. Il est donc important de lire attentivement le contrat de bail commercial et de comparer les offres d’assurance avant de souscrire.
L’assurance du propriétaire
Le propriétaire d’un local commercial qu’il loue à un locataire a l’obligation légale de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour le local. Cette obligation résulte de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui impose aux propriétaires de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre en leur qualité de propriétaire.
L’assurance PNO offre au propriétaire plusieurs garanties, notamment :
- L’indemnisation des dommages causés au local par le locataire ou par un événement extérieur, tels que l’incendie, l’explosion, le dégât des eaux, la tempête, la grêle, la neige, etc. Par exemple, si le locataire provoque un incendie dans le local, l’assurance PNO indemnise le propriétaire pour la réparation ou la reconstruction du local.
- La protection juridique en cas de litige avec le locataire, qui permet au propriétaire de bénéficier d’une assistance juridique et d’une prise en charge des frais de procédure. Par exemple, si le locataire ne paie pas son loyer ou ne respecte pas les clauses du bail commercial, l’assurance PNO aide le propriétaire à faire valoir ses droits.
Elle présente plusieurs avantages pour le propriétaire, tels que :
- La sécurisation du revenu locatif, en cas de sinistre affectant le local ou le locataire.
- La valorisation du patrimoine, en cas de dégradation du local ou de perte de valeur.
- La tranquillité d’esprit, en cas de conflit avec le locataire ou de responsabilité civile.
L’assurance PNO doit être souscrite dès la mise en location du local et être maintenue pendant toute la durée du bail commercial. Le propriétaire doit informer le locataire de la souscription de l’assurance PNO et lui communiquer les coordonnées de l’assureur. Le propriétaire doit également déclarer à l’assureur tout changement de locataire ou de situation du local.
Les assurances facultatives pour le bail commercial
L’assurance perte d’exploitation
Le locataire d’un local commercial peut souscrire une assurance perte d’exploitation, qui est une garantie facultative mais fortement recommandée. L’assurance perte d’exploitation permet au locataire de compenser la baisse ou l’arrêt de son chiffre d’affaires en cas de sinistre affectant son local ou son activité.
L’assurance perte d’exploitation intervient lorsque le locataire subit une interruption ou une diminution de son activité à la suite d’un sinistre garanti par son assurance des biens. Par exemple, si le local est endommagé par un incendie ou une inondation, le locataire peut être contraint de fermer temporairement son commerce ou de réduire son offre de produits ou de services.
Elle indemnise le locataire pour la perte de marge brute qu’il aurait réalisée s’il n’y avait pas eu de sinistre. La marge brute correspond à la différence entre le chiffre d’affaires et les charges variables (achats, salaires, etc.). L’assurance perte d’exploitation couvre également les frais supplémentaires engagés par le locataire pour maintenir ou reprendre son activité, tels que la location d’un local provisoire, le recours à des prestataires externes, la publicité, etc.
L’assurance perte d’exploitation est soumise à des conditions et à des modalités spécifiques, qui varient selon les contrats. Il est donc important de comparer les offres et de vérifier les éléments suivants :
- Le délai de carence, qui est le laps de temps entre le sinistre et le début de l’indemnisation. Il peut être de quelques jours ou de plusieurs semaines, selon le type d’activité et le niveau de garantie choisi.
- La durée d’indemnisation, qui est la période pendant laquelle le locataire peut bénéficier de l’indemnisation. Elle peut être de quelques mois ou de plusieurs années, selon le temps nécessaire pour retrouver une situation normale.
- Le montant de la franchise, qui est la somme qui reste à la charge du locataire en cas de sinistre. Il peut être fixe ou proportionnel à la perte de marge brute.
- Le plafond de garantie, qui est le montant maximal d’indemnisation que le locataire peut recevoir. Il peut être exprimé en valeur absolue ou en pourcentage de la marge brute.
L’assurance perte d’exploitation présente un intérêt majeur pour le locataire, car elle lui permet de :
- Maintenir sa trésorerie, en compensant la perte de revenus liée au sinistre.
- Continuer son activité, en finançant les frais supplémentaires nécessaires pour assurer la continuité du service aux clients.
- Préserver sa rentabilité, en évitant de perdre des parts de marché ou de subir une dégradation de son image.
L’assurance loyers impayés
Le propriétaire d’un local commercial qu’il loue à un locataire peut souscrire une assurance loyers impayés, qui est une garantie facultative mais utile. L’assurance loyers impayés permet au propriétaire de percevoir les loyers dus par le locataire en cas de défaillance de ce dernier.
L’assurance loyers impayés intervient lorsque le locataire ne paie pas son loyer, ses charges ou ses taxes, pour des raisons diverses : difficultés financières, faillite, décès, etc. L’assurance loyers impayés prend en charge le paiement des sommes impayées, dans la limite du plafond de garantie.
L’assurance loyers impayés couvre également les frais de procédure engagés par le propriétaire pour recouvrer les impayés ou pour résilier le bail commercial. Par exemple, si le locataire ne paie pas son loyer pendant plusieurs mois, le propriétaire peut saisir le tribunal pour obtenir une injonction de payer ou une ordonnance d’expulsion. L’assurance loyers impayés rembourse au propriétaire les frais d’avocat, d’huissier, de justice, etc.
L’assurance loyers impayés est soumise à des conditions et à des modalités spécifiques, qui varient selon les contrats. Il est donc important de comparer les offres et de vérifier les éléments suivants :
- Les critères de solvabilité du locataire, qui sont les conditions que le locataire doit respecter pour être éligible à la garantie. Il peut s’agir du niveau de revenus, de la situation professionnelle, de la durée du bail, etc.
- Le plafond de garantie, qui est le montant maximal d’indemnisation que le propriétaire peut recevoir. Il peut être exprimé en valeur absolue ou en nombre de mois de loyer.
- La durée de prise en charge, qui est la période pendant laquelle le propriétaire peut bénéficier de l’indemnisation. Elle peut être limitée à quelques mois ou illimitée, selon le contrat.
- Le montant de la franchise, qui est la somme qui reste à la charge du propriétaire en cas de sinistre. Il peut être fixe ou proportionnel au loyer.
L’assurance loyers impayés présente un intérêt certain pour le propriétaire, car elle lui permet de :
- Sécuriser son revenu locatif, en cas de défaillance du locataire.
- Prévenir les impayés, en incitant le locataire à respecter ses obligations.
- Gérer les litiges, en bénéficiant d’une assistance juridique et d’une prise en charge des frais de procédure.