Le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire (bailleur) met à la disposition d’un locataire (preneur) des locaux destinés à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat présente des spécificités par rapport au bail d’habitation, notamment en ce qui concerne la durée, le renouvellement, le loyer et les charges. Les charges sont les dépenses liées à l’usage, à l’entretien ou à l’amélioration des locaux loués. Elles peuvent être réparties entre le bailleur et le locataire selon les modalités prévues dans le contrat de bail, sous réserve du respect de certaines règles légales. Les charges ont également un impact fiscal pour les parties, puisqu’elles peuvent être soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), selon le type de location. La TVA est un impôt indirect qui s’applique à la consommation de biens et de services. Elle est facturée par le bailleur au locataire, qui la reverse ensuite à l’administration fiscale. La TVA a des conséquences sur le montant du loyer, sur la déduction des charges et sur les obligations d’information du bailleur. Dans cet article, nous allons examiner les aspects juridiques et fiscaux de la TVA dans le cadre d’un bail commercial. Nous verrons successivement :
La TVA sur les locations de locaux équipés ou de terrains aménagés
Le principe de l’imposition à la TVA des locations de locaux équipés ou de terrains aménagés
La location de locaux à usage professionnel est en principe exonérée de TVA, sauf si les locaux sont munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité du locataire. Dans ce cas, la location est considérée comme une prestation de services imposable à la TVA, car elle comporte un élément de service supplémentaire par rapport à la simple mise à disposition d’un espace. De même, la location de terrains est en principe exonérée de TVA, sauf si les terrains sont pourvus d’aménagements qui en facilitent l’utilisation, tels que des sanitaires, des branchements électriques, des aires de jeux, etc. Dans ce cas, la location est également considérée comme une prestation de services imposable à la TVA, car elle offre au locataire un confort ou une commodité supplémentaire.
Le taux de la TVA applicable aux locations de locaux équipés ou de terrains aménagés
Le taux de la TVA applicable aux locations de locaux équipés ou de terrains aménagés est en général de 20 %, qui est le taux normal de la TVA en France. Toutefois, il existe une exception pour les locations de terrains de camping, qui peuvent bénéficier du taux réduit de 10 %, à condition que les terrains soient classés par arrêté préfectoral et que les locataires soient des personnes physiques qui n’agissent pas pour les besoins de leur activité professionnelle.
Les exemples de locations imposables à la TVA
Voici quelques exemples de locations de locaux équipés ou de terrains aménagés qui sont imposables à la TVA :
- Les salles de réunion : il s’agit de locaux qui sont équipés de mobilier, de matériel audiovisuel, de connexion internet, etc., et qui sont loués pour des réunions, des conférences, des formations, etc.
- Les courts de tennis : il s’agit de terrains qui sont aménagés avec des filets, des balles, des raquettes, etc., et qui sont loués pour la pratique du tennis.
- Les salles de spectacle : il s’agit de locaux qui sont équipés de scènes, de sonorisation, d’éclairage, etc., et qui sont loués pour des spectacles, des concerts, des pièces de théâtre, etc.
- Les stands dans les foires : il s’agit de locaux qui sont équipés de vitrines, de présentoirs, de comptoirs, etc., et qui sont loués pour exposer des produits ou des services dans des foires, des salons, des expositions, etc.
- Les vitrines : il s’agit de locaux qui sont équipés de vitres, de mannequins, de décorations, etc., et qui sont loués pour afficher des articles ou des publicités dans des magasins, des galeries, des centres commerciaux, etc.
- Les locaux professionnels aménagés : il s’agit de locaux qui sont équipés de mobilier, de matériel ou d’installations spécifiques à l’activité du locataire, tels que des cabinets dentaires, des halls d’exposition, des cliniques, etc.
La TVA sur les locations de locaux nus ou de terrains non aménagés
Le principe de l’exonération de TVA des locations de locaux nus ou de terrains non aménagés
La location de locaux à usage professionnel sans aucun meuble ni matériel, ou la location de terrains non aménagés, est en principe exonérée de TVA. Cela signifie que le bailleur ne facture pas la TVA au locataire, mais qu’il ne peut pas non plus déduire la TVA sur les charges et les travaux relatifs au bien loué. Cette exonération s’applique par défaut, sauf si le bailleur opte pour la TVA.
La possibilité d’option pour la TVA du bailleur
Le bailleur qui loue des locaux nus ou des terrains non aménagés peut opter pour la TVA, c’est-à-dire qu’il peut choisir de soumettre ses revenus locatifs à la TVA. Cette option présente des avantages et des inconvénients pour le bailleur. L’avantage est qu’il peut déduire la TVA sur les charges et les travaux relatifs au bien loué, ce qui lui permet de réduire son coût fiscal. L’inconvénient est qu’il doit facturer la TVA au locataire, ce qui peut rendre la location moins attractive ou entraîner une négociation du loyer. L’option pour la TVA doit être exercée par le bailleur dans les conditions suivantes :
- L’option doit être formulée par écrit et adressée au service des impôts dont dépend le bien loué.
- L’option doit être notifiée au locataire et mentionnée dans le contrat de bail.
- L’option doit porter sur l’ensemble des locaux ou des terrains loués par le bailleur, sauf s’il s’agit de locaux ou de terrains de nature différente.
- L’option est irrévocable pendant une durée de cinq ans, renouvelable tacitement par période de cinq ans, sauf dénonciation dans les six mois précédant l’expiration de chaque période.
Les exemples de locations exonérées de TVA
Voici quelques exemples de locations de locaux nus ou de terrains non aménagés qui sont exonérés de TVA, sauf option du bailleur :
- Les bureaux : il s’agit de locaux qui sont destinés à accueillir le personnel administratif ou technique d’une entreprise, sans comporter de mobilier, de matériel ou d’installations spécifiques.
- Les entrepôts : il s’agit de locaux qui sont destinés à stocker des marchandises ou des matières premières, sans comporter de mobilier, de matériel ou d’installations spécifiques.
- Les ateliers : il s’agit de locaux qui sont destinés à réaliser des opérations de fabrication, de transformation ou de réparation, sans comporter de mobilier, de matériel ou d’installations spécifiques.
- Les magasins : il s’agit de locaux qui sont destinés à exposer et à vendre des produits ou des services, sans comporter de mobilier, de matériel ou d’installations spécifiques.
- Les parkings : il s’agit de terrains qui sont destinés à stationner des véhicules, sans comporter d’aménagements tels que des barrières, des bornes, des éclairages, etc.
- Les terrains agricoles : il s’agit de terrains qui sont destinés à la culture ou à l’élevage, sans comporter d’aménagements tels que des clôtures, des canalisations, des abris, etc.
Les obligations d’information du bailleur sur la TVA
Le principe de la transparence des charges
Le bailleur qui met à la charge du locataire tout ou partie des charges du bail commercial, y compris la TVA, doit respecter le principe de la transparence des charges, qui vise à assurer l’information et le contrôle du locataire sur les dépenses qui lui sont imputées. Ce principe implique que le bailleur doit fournir au locataire des documents et des informations précis, complets et actualisés sur les charges et la TVA, afin de lui permettre de vérifier leur réalité, leur montant et leur répartition.
Les obligations d’information du bailleur avant la conclusion du bail
Avant la conclusion du bail commercial, le bailleur doit informer le locataire des charges et de la TVA qui seront à sa charge, en lui remettant un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances qui seront récupérables. Cet inventaire doit être annexé au contrat de bail et faire l’objet d’un état récapitulatif annuel. Le bailleur doit également informer le locataire du mode de répartition des charges et de la TVA entre les différents locataires du même immeuble, ainsi que du mode de calcul et de paiement des provisions sur charges et sur TVA.
Les obligations d’information du bailleur pendant l’exécution du bail
Pendant l’exécution du bail commercial, le bailleur doit informer le locataire des charges et de la TVA qui lui sont imputées, en lui fournissant les documents et les informations suivants :
- Les factures ou les quittances justifiant le montant des charges et de la TVA, qui doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l’envoi de l’état récapitulatif annuel.
- L’état récapitulatif annuel des charges et de la TVA, qui doit être envoyé au locataire dans les trois mois suivant la clôture de chaque exercice comptable. Cet état doit mentionner le montant total des charges et de la TVA, la ventilation par catégorie de charges, le mode de répartition entre les locataires, le montant des provisions versées par le locataire, le solde à payer ou à rembourser par le locataire.
- L’information sur les travaux réalisés ou à réaliser dans les locaux loués, qui doit être communiquée au locataire avant le début des travaux, ainsi qu’à la fin des travaux. Cette information doit préciser la nature, le coût et l’incidence des travaux sur le montant des charges et de la TVA.
La technique de la TVA applicable aux baux commerciaux
La détermination de la base d’imposition à la TVA
La base d’imposition à la TVA est le montant sur lequel la TVA est calculée. Elle comprend le loyer et les charges du bail commercial, ainsi que les indemnités rémunérant des prestations de services individualisées, telles que le droit d’entrée, le pas-de-porte, l’indemnité d’éviction, etc. La base d’imposition à la TVA doit correspondre au prix normal du marché, c’est-à-dire au prix qui serait pratiqué entre des parties indépendantes, dans des conditions normales de concurrence. L’administration fiscale peut contrôler le caractère normal des loyers stipulés dans le contrat de bail, et procéder à des redressements si elle constate une distorsion par rapport au marché.
La définition de l’encaissement, condition d’exigibilité de la TVA
L’encaissement est le fait de percevoir le paiement du loyer et des charges du bail commercial. L’encaissement est la condition d’exigibilité de la TVA, c’est-à-dire le moment à partir duquel le bailleur doit déclarer et reverser la TVA à l’administration fiscale. L’encaissement peut être effectué par le bailleur lui-même, ou par un tiers mandaté par le bailleur, tel qu’un agent immobilier, un syndic, un huissier, etc. L’encaissement peut être total ou partiel, selon que le bailleur perçoit la totalité ou une fraction du loyer et des charges. L’encaissement peut être immédiat ou différé, selon que le bailleur perçoit le paiement au moment de la facturation ou à une date ultérieure.
La déduction des taxes d’amont relatives aux travaux réalisés sur le local commercial
Les taxes d’amont sont les taxes qui ont grevé les dépenses engagées par le bailleur ou le locataire pour réaliser des travaux sur le local commercial. Ces taxes peuvent être déduites par le bailleur ou le locataire, selon les cas suivants :
- La déduction des taxes ayant grevé les travaux réalisés par le bailleur sur le local donné à bail : le bailleur peut déduire la TVA qu’il a payée sur les travaux qu’il a réalisés sur le local qu’il loue, à condition qu’il ait opté pour la TVA sur les loyers, qu’il ait facturé la TVA au locataire, et qu’il ait respecté les obligations déclaratives et comptables.
- La déduction des taxes grevant les travaux réalisés par le preneur sur le local pris à bail : le locataire peut déduire la TVA qu’il a payée sur les travaux qu’il a réalisés sur le local qu’il loue, à condition que les travaux soient nécessaires à son activité, qu’ils soient autorisés par le bailleur, et qu’ils soient justifiés par des factures.
La déduction par le bailleur des taxes relatives aux dépenses autres que celles grevant les travaux sur le local
Le bailleur peut également déduire la TVA qu’il a payée sur les dépenses autres que celles grevant les travaux sur le local, telles que les charges foncières, les charges financières, les charges d’exploitation, etc. Pour cela, il doit respecter les conditions suivantes :
- Le bailleur doit avoir opté pour la TVA sur les loyers, et avoir facturé la TVA au locataire.
- Le bailleur doit avoir engagé les dépenses pour les besoins de son activité de location, et non pour des fins personnelles ou étrangères à son activité.
- Le bailleur doit avoir justifié les dépenses par des factures ou des quittances mentionnant la TVA.