Introduction
Qu’est-ce que le bail mobilité ?
Le bail mobilité est un nouveau type de contrat de location meublé, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il a pour objectif de faciliter l’accès au logement des personnes en situation de mobilité professionnelle, étudiante ou en mission temporaire, qui ont besoin d’un logement pour une période limitée.
Le bail mobilité permet de louer un logement meublé pour une durée allant de 1 à 10 mois, sans tacite reconduction ni renouvellement. Le bailleur et le locataire peuvent adapter la durée du bail à leurs besoins, sans avoir à respecter de préavis ni de dépôt de garantie. Le bail mobilité est donc plus souple que le bail meublé classique, qui impose une durée minimale de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants), un préavis de 1 ou 3 mois selon le cas, et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.
Le bail mobilité s’adresse aux personnes en situation de mobilité, qui doivent justifier de leur statut auprès du bailleur. Il peut s’agir de personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en stage, en apprentissage, en service civique, en mutation professionnelle, en mission temporaire ou en recherche d’emploi. Le bail mobilité permet à ces personnes de trouver un logement adapté à leur situation, sans avoir à fournir de garant ni à s’engager sur une longue durée.
Le bail mobilité offre également des avantages fiscaux et sociaux aux bailleurs et aux locataires. Le bailleur peut bénéficier d’une déduction fiscale de 30 % à 70 % sur ses revenus fonciers, selon le niveau de loyer pratiqué et la zone géographique du logement. Le locataire peut bénéficier d’une aide au logement (APL) et d’une garantie locative gratuite (Visale) qui couvre les impayés de loyer et les dégradations éventuelles.
Le bail mobilité est en vigueur depuis le 25 novembre 2018, et ses effets se poursuivent pour les baux signés avant cette date.
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du bail mobilité ?
Pour pouvoir profiter des avantages du bail mobilité, le bailleur et le locataire doivent respecter certaines conditions relatives au logement, à la situation de mobilité et à la convention avec l’Anah. Ces conditions sont les suivantes :
- Le logement doit être situé en France, que ce soit en métropole ou dans les départements d’outre-mer (DOM). Il doit également répondre aux normes de décence et de performance énergétique, c’est-à-dire offrir un confort et une sécurité suffisants au locataire. Il doit notamment disposer d’une surface habitable minimale, d’une installation électrique et sanitaire conforme, d’une ventilation et d’un chauffage adaptés, etc.
- Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire sans meuble, à titre de résidence principale ou secondaire du locataire. Le bailleur ne peut pas louer son logement à des fins professionnelles, saisonnières ou occasionnelles. Il doit s’engager à louer le logement pour une durée allant de 1 à 10 mois, sans tacite reconduction ni renouvellement.
- Le locataire doit justifier de sa situation de mobilité, en présentant un justificatif d’inscription dans un établissement d’enseignement supérieur, un contrat de travail, une convention de stage, un engagement de service civique ou tout autre document attestant de sa situation. Il peut s’agir de personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en stage, en apprentissage, en service civique, en mutation professionnelle, en mission temporaire ou en recherche d’emploi.
- Le bailleur doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), qui fixe les conditions de loyer et de ressources des locataires, ainsi que les engagements du bailleur en matière de travaux et de durée de location. La convention doit être signée avant la mise en location du logement, et doit être d’une durée égale ou supérieure à celle du bail. Le bailleur doit également réaliser des travaux d’amélioration ou de rénovation du logement, à hauteur de 20 % du prix d’acquisition du logement, dans les 3 ans suivant la signature de la convention. Il peut bénéficier d’une subvention de l’Anah pour financer ces travaux, sous certaines conditions.
- Le bailleur doit opter pour le dispositif bail mobilité lors du dépôt de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle il demande le bénéfice de l’avantage fiscal. Ce choix est irrévocable, et vaut pour toute la durée de location du logement. Le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus une copie du bail, ainsi qu’une attestation sur l’honneur indiquant le montant du loyer, la date de prise d’effet du bail, la situation du logement et les caractéristiques du locataire.
En respectant ces conditions, le bailleur et le locataire peuvent bénéficier du bail mobilité et de ses avantages fiscaux, financiers et pratiques. Ils doivent toutefois veiller à ne pas modifier ces conditions en cours de location, sous peine de perdre le bénéfice du dispositif et de devoir rembourser les avantages perçus.
Quels sont les avantages et les inconvénients du bail mobilité ?
Le bail mobilité présente des avantages et des inconvénients pour le bailleur et le locataire, qui peuvent bénéficier d’une plus grande flexibilité et d’une meilleure sécurité juridique.
Les avantages du bail mobilité sont principalement d’ordre pratique et fiscal. En effet, le bail mobilité permet au bailleur de louer son logement rapidement, sans avoir à payer de frais d’agence ni à fournir de diagnostics techniques . Il peut également bénéficier d’une déduction fiscale de 30 % à 70 % sur ses revenus fonciers, selon le niveau de loyer pratiqué et la zone géographique du logement. Cette déduction vient s’ajouter à la déduction des charges réelles et à la déduction au titre de l’amortissement, le cas échéant. Elle permet de réduire l’impôt sur le revenu du bailleur, en diminuant ses revenus fonciers imposables.
Le bail mobilité permet au locataire de trouver un logement adapté à sa situation, sans avoir à verser de dépôt de garantie ni à respecter de préavis . Il peut également bénéficier d’une aide au logement (APL) et d’une garantie locative gratuite (Visale) qui couvre les impayés de loyer et les dégradations éventuelles . Le bail mobilité offre ainsi une solution de logement temporaire et économique aux personnes en situation de mobilité.
Les inconvénients du bail mobilité sont principalement liés aux contraintes imposées au bailleur et au locataire. En effet, le bail mobilité présente les inconvénients suivants :
- la limitation du choix du locataire, qui doit respecter des conditions de ressources et de mobilité. Le bailleur ne peut pas louer son logement à un membre de sa famille, ni à un locataire dont les revenus dépassent certains plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer . Ces plafonds sont révisés chaque année en fonction de l’évolution du revenu fiscal de référence ;
- la limitation du montant du loyer, qui doit être inférieur au loyer de marché, selon des plafonds fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement et du secteur social ou très social choisi . Le bailleur ne peut pas augmenter librement son loyer, ni profiter de la hausse du marché locatif. Il doit respecter des plafonds de loyer fixés par décret en fonction de la zone géographique du logement. Ces plafonds sont révisés chaque année en fonction de l’évolution de l’IRL ;
- la limitation de la durée du bail, qui doit être comprise entre 1 et 10 mois, sans possibilité de renouvellement ni de tacite reconduction. Le bailleur et le locataire doivent adapter la durée du bail à leurs besoins, sans pouvoir la modifier en cours de location. Le bail mobilité ne permet pas de s’installer durablement dans un logement ;
- la limitation de la revente du logement, qui doit respecter certaines conditions pour ne pas perdre le bénéfice du dispositif. Le bailleur doit conserver son logement pendant au moins 6 ans, et le revendre à un prix inférieur au prix d’acquisition, sauf s’il le vend à un organisme HLM, à un locataire en place ou à un acquéreur qui reprenait les engagements du dispositif.