La fin du bail repose sur deux principes généraux du droit locatif, qui sont le droit au maintien dans les lieux et la liberté de résiliation du bail. Le droit au maintien dans les lieux signifie que le locataire a le droit de rester dans le logement qu’il loue tant qu’il respecte ses obligations et qu’il ne reçoit pas de congé du bailleur. Le bailleur ne peut pas résilier le bail de manière anticipée, sauf en cas de faute grave du locataire, telle qu’un défaut de paiement du loyer, un trouble de voisinage, une sous-location illicite, etc. Le bailleur ne peut pas non plus expulser le locataire sans avoir obtenu une décision de justice et sans avoir respecté la trêve hivernale, qui interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions. La liberté de résiliation du bail signifie que le locataire ou le bailleur peut mettre fin au bail à son terme, ou de manière anticipée, pour des motifs légaux, en respectant les règles de notification du congé. Le locataire ou le bailleur doit notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant le délai de préavis et en indiquant le motif du congé. La fin du bail est donc soumise à des règles précises, que nous allons vous présenter dans cet article.
Les modalités de la fin du bail
La fin du bail dépend de la durée du bail initial et des conditions de sa reconduction tacite, qui sont fixées par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La fin du bail peut être effectuée par le bailleur ou par le locataire, sous certaines conditions, ou être refusée par l’une ou l’autre des parties, pour des motifs légaux. Nous allons vous présenter les modalités de la fin du bail, selon la durée du bail initial, les cas de résiliation anticipée du bail par le bailleur ou le locataire et les cas de non-reconduction du bail par le bailleur ou le locataire.
La durée du bail initial et les conditions de sa reconduction tacite :
le bail initial pour une location nue est conclu pour une durée minimale de trois ans si le bailleur est une personne physique ou de six ans si le bailleur est une personne morale. Le bail initial se reconduit tacitement à son terme, pour la même durée, sauf si le bailleur ou le locataire donne congé dans les conditions prévues par la loi. Le bailleur ou le locataire doit notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant le délai de préavis et en indiquant le motif du congé. Le délai de préavis est de six mois pour le bailleur et de trois mois pour le locataire, sauf si le logement est situé en zone tendue, auquel cas il est réduit à un mois pour le locataire. Le bailleur ou le locataire peut également proposer un renouvellement du bail avec modification du loyer ou des clauses du contrat, en respectant les mêmes modalités de notification que pour le congé.
Les cas de résiliation anticipée du bail par le bailleur ou le locataire :
le bailleur ou le locataire peut résilier le bail de manière anticipée, avant son terme, pour trois motifs possibles, qui sont les suivants :
- La résiliation pour faute : il s’agit du cas où le bailleur ou le locataire invoque une faute grave de l’autre partie, qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles ou légales. La faute peut être, par exemple, un défaut de paiement du loyer, un trouble de voisinage, une sous-location illicite, une dégradation du logement, etc. Le bailleur ou le locataire doit notifier la résiliation pour faute par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en indiquant la faute reprochée et les éléments de preuve qu’il détient. La résiliation pour faute prend effet immédiatement, sauf si le juge judiciaire en décide autrement. Le bailleur ou le locataire peut également demander des dommages-intérêts à l’autre partie, en cas de préjudice subi du fait de la faute.
- La résiliation pour motif légitime et sérieux : il s’agit du cas où le bailleur ou le locataire invoque un motif valable pour mettre fin au bail, qui n’est pas lié au comportement de l’autre partie, mais à des circonstances extérieures. Le motif peut être, par exemple, la vente du logement, la reprise du logement pour l’habiter, la mutation professionnelle, le divorce, le décès, etc. Le bailleur ou le locataire doit notifier la résiliation pour motif légitime et sérieux par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en indiquant le motif de la résiliation et en le justifiant par des documents officiels. La résiliation pour motif légitime et sérieux prend effet à la fin du délai de préavis, sauf si le juge judiciaire en décide autrement. Le bailleur ou le locataire peut également demander une réduction du délai de préavis, si le motif invoqué est urgent ou impérieux.
- La résiliation pour changement de situation : il s’agit du cas où le bailleur ou le locataire invoque un changement de situation qui affecte les conditions du bail ou qui rend le maintien dans les lieux impossible ou inadapté. Le changement de situation peut être, par exemple, la transformation du logement, la survenance d’un risque majeur, la perte d’emploi, le handicap, l’obtention d’un logement social, etc. Le bailleur ou le locataire doit notifier la résiliation pour changement de situation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en indiquant le changement de situation et en le justifiant par des documents officiels. La résiliation pour changement de situation prend effet à la fin du délai de préavis, sauf si le juge judiciaire en décide autrement. Le bailleur ou le locataire peut également demander une réduction du délai de préavis, si le changement de situation est urgent ou impérieux.
Les cas de non-reconduction du bail par le bailleur ou le locataire :
le bailleur ou le locataire peut refuser de reconduire le bail à son terme, pour quatre motifs légaux, qui sont les suivants :
- Le congé pour reprise : il s’agit du cas où le bailleur souhaite reprendre le logement pour l’habiter lui-même, ou pour y loger un membre de sa famille ou son conjoint. Le bailleur doit indiquer dans le congé le nom et le lien de parenté de la personne qui bénéficiera du logement, ainsi que la durée et les conditions de son occupation. Le bailleur doit également respecter le droit de préemption du locataire, qui lui permet de se porter acquéreur du logement en priorité, si le bailleur décide de le vendre dans les cinq ans suivant le congé.
- Le congé pour vente : il s’agit du cas où le bailleur souhaite vendre le logement occupé par le locataire. Le bailleur doit indiquer dans le congé le prix et les conditions de la vente, ainsi que le droit de préemption du locataire, qui lui permet de se porter acquéreur du logement en priorité, dans un délai de deux mois à compter de la notification du congé. Le bailleur ne peut pas vendre le logement à un prix ou à des conditions plus avantageux à un tiers, sans avoir proposé au locataire de bénéficier de la même offre, dans un délai d’un mois à compter de la nouvelle offre.
- Le congé pour motif légitime et sérieux : il s’agit du cas où le bailleur invoque un motif grave pour ne pas reconduire le bail, tel qu’un défaut de paiement du loyer, un trouble de voisinage, une sous-location illicite, une dégradation du logement, etc. Le bailleur doit indiquer dans le congé le motif précis et justifié de son refus de reconduction, ainsi que les éléments de preuve qu’il détient. Le locataire peut contester le motif invoqué par le bailleur devant le juge judiciaire, qui appréciera le caractère légitime et sérieux du motif.
- Le congé sans motif : il s’agit du cas où le locataire souhaite quitter le logement sans avoir à justifier sa décision. Le locataire doit indiquer dans le congé la date de son départ, sans avoir à mentionner le motif de son refus de reconduction. Le locataire doit respecter le délai de préavis, qui est de trois mois pour une location nue, sauf si le logement est situé en zone tendue, auquel cas il est réduit à un mois.
Les formalités de la fin du bail
La fin du bail implique le respect de certaines formalités par le bailleur ou le locataire, qui concernent la notification du congé, la révision du loyer et des charges, et la restitution du dépôt de garantie et des clés. Ces formalités sont essentielles pour mettre fin au bail dans les règles de l’art, et pour éviter les litiges ou les pénalités. Nous allons vous présenter les formalités de la fin du bail, selon les règles de notification du congé, les règles de révision du loyer et des charges, et les règles de restitution du dépôt de garantie et des clés.
Les règles de notification du congé par le bailleur ou le locataire :
Le bailleur ou le locataire qui souhaite mettre fin au bail doit notifier son congé à l’autre partie, en respectant les règles suivantes :
- Le mode de notification : le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, qui garantissent la preuve de la date et du contenu du congé. Le congé ne peut pas être notifié par courriel, par téléphone ou par simple lettre, qui ne sont pas des modes de notification valables en droit.
- Le délai de préavis : le congé doit être notifié dans un délai suffisant avant la fin du bail, qui est appelé délai de préavis. Le délai de préavis est de six mois pour le bailleur et de trois mois pour le locataire, sauf si le logement est situé en zone tendue, auquel cas il est réduit à un mois pour le locataire. Le délai de préavis court à compter de la date de réception du congé par l’autre partie. Le délai de préavis peut être réduit ou prolongé, si le bailleur ou le locataire en fait la demande et que l’autre partie l’accepte.
- Le motif du congé : le congé doit mentionner le motif pour lequel le bailleur ou le locataire souhaite mettre fin au bail, qui doit être un motif légal, tel qu’un motif légitime et sérieux, un changement de situation, une reprise ou une vente du logement, etc. Le congé doit également mentionner les justificatifs du motif invoqué, tels que des documents officiels, des attestations, des factures, etc. Le motif du congé doit être sincère et réel, sous peine de nullité du congé ou de sanctions.
Les règles de révision du loyer et des charges à la fin du bail :
Le bailleur ou le locataire qui souhaite modifier le montant du loyer ou des charges à la fin du bail doit respecter les règles suivantes :
- La révision en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) : le bailleur ou le locataire peut demander une révision du loyer ou des charges en fonction de la variation de l’IRL, qui est un indice publié par l’Insee, qui reflète l’évolution du coût de la vie. La révision en fonction de l’IRL doit être prévue dans le contrat de location, et ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail ou à la date convenue entre les parties. La révision en fonction de l’IRL doit être notifiée à l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en indiquant le montant du nouveau loyer ou des nouvelles charges, ainsi que le calcul de la révision. La révision en fonction de l’IRL ne peut pas entraîner une augmentation ou une diminution du loyer ou des charges supérieure à la variation de l’IRL.
- La révision en fonction de la valeur locative du logement : le bailleur ou le locataire peut demander une révision du loyer ou des charges en fonction de la valeur locative du logement, qui est le prix moyen du marché pour un logement comparable, dans le même secteur géographique. La révision en fonction de la valeur locative du logement ne peut intervenir qu’à la fin du bail, et à condition que le loyer ou les charges soient manifestement sous-évalués ou surévalués par rapport à la valeur locative du logement. La révision en fonction de la valeur locative du logement doit être notifiée à l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en indiquant le montant du nouveau loyer ou des nouvelles charges, ainsi que les éléments de comparaison utilisés pour la révision. La révision en fonction de la valeur locative du logement ne peut pas entraîner une augmentation ou une diminution du loyer ou des charges supérieure à 20 % du loyer ou des charges antérieurs.
Les règles de restitution du dépôt de garantie et des clés à la fin du bail :
le bailleur ou le locataire doit restituer le dépôt de garantie et les clés à l’autre partie, en respectant les règles suivantes :
- Le délai de restitution : le dépôt de garantie et les clés doivent être restitués à la fin du bail, après avoir effectué un état des lieux de sortie, qui permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou dans un délai de deux mois si des différences sont constatées. Les clés doivent être restituées le jour du départ du locataire, sauf accord contraire entre les parties.
- Les motifs de retenue : le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie, s’il constate des impayés de loyer ou de charges, ou des dégradations du logement imputables au locataire. Le bailleur doit justifier les retenues par des documents probants, tels que des factures, des devis, des photos, etc. Le bailleur ne peut pas retenir le dépôt de garantie pour des raisons abusives, telles que l’usure normale du logement, des réparations qui relèvent de sa charge, des frais de remise en état excessifs, etc.
- Les pénalités de retard : le locataire peut demander des pénalités de retard au bailleur, s’il ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais prévus. Les pénalités de retard sont égales à 10 % du loyer mensuel hors charges, par mois de retard entamé. Le locataire peut également demander des dommages-intérêts au bailleur, s’il subit un préjudice du fait du retard de restitution du dépôt de garantie.
Les recours du locataire et du bailleur en cas de litige sur la fin du bail
Le locataire et le bailleur peuvent rencontrer des difficultés ou des désaccords lors de la fin du bail, par exemple sur le montant du loyer, les clauses du contrat, le motif du congé, etc. Le locataire et le bailleur disposent alors de plusieurs moyens pour résoudre le litige, soit à l’amiable, soit par la voie judiciaire. Le locataire peut également bénéficier de certaines aides ou de certains dispositifs qui visent à faciliter son accès ou son maintien dans le logement. Nous allons vous présenter les recours du locataire et du bailleur en cas de litige sur la fin du bail, selon les démarches amiables, les démarches judiciaires et les aides et dispositifs dont peut bénéficier le locataire.
Les démarches amiables pour résoudre le litige
le locataire et le bailleur peuvent tenter de trouver une solution à l’amiable, sans passer par la justice, pour régler le litige sur la fin du bail. Les démarches amiables sont plus rapides, moins coûteuses et plus souples que les démarches judiciaires. Elles permettent également de préserver la relation entre le locataire et le bailleur. Les démarches amiables sont notamment les suivantes :
La mise en demeure
il s’agit d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte d’huissier, par laquelle le locataire ou le bailleur demande à l’autre partie de respecter ses obligations ou de cesser son comportement fautif, dans un délai raisonnable, sous peine de sanctions. La mise en demeure doit mentionner le motif de la demande, les éléments de preuve du litige et les conséquences du non-respect des obligations ou du comportement fautif. La mise en demeure est une étape préalable obligatoire avant de saisir la commission départementale de conciliation ou le juge judiciaire.
La médiation ou la conciliation
il s’agit d’un processus volontaire et confidentiel, par lequel le locataire et le bailleur font appel à un tiers neutre et impartial, appelé médiateur ou conciliateur, qui les aide à trouver une solution mutuellement acceptable au litige. Le médiateur ou le conciliateur n’a pas de pouvoir de décision, mais il facilite le dialogue et la négociation entre les parties. Le médiateur ou le conciliateur peut être choisi par les parties ou désigné par un organisme spécialisé, tel que la Chambre nationale des praticiens de la médiation, le Centre de médiation et d’arbitrage de Paris, etc. Le médiateur ou le conciliateur doit respecter les principes de neutralité, d’impartialité, d’indépendance et de confidentialité. Le médiateur ou le conciliateur convoque les parties et les écoute, puis il leur propose des solutions possibles, qu’elles peuvent accepter ou refuser. Si les parties parviennent à un accord, elles signent un protocole d’accord, qui a valeur de contrat et qui met fin au litige.
Les démarches judiciaires pour faire valoir ses droits
le locataire ou le bailleur peut saisir la justice, en cas d’échec ou d’absence de démarche amiable, pour faire valoir ses droits ou obtenir réparation. Les démarches judiciaires sont plus longues, plus coûteuses et plus contraignantes que les démarches amiables. Elles peuvent également entraîner une rupture de la relation entre le locataire et le bailleur. Les démarches judiciaires sont notamment les suivantes :
La saisine du tribunal judiciaire
il s’agit du recours principal du locataire ou du bailleur en cas de litige sur la fin du bail. Le locataire ou le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, par voie d’assignation ou de requête, en exposant les motifs de sa demande et en produisant les pièces justificatives. Le juge va alors apprécier le litige et prononcer les mesures appropriées, telles que l’injonction de faire ou de ne pas faire, la révision du loyer, la résiliation du bail, l’octroi de dommages-intérêts, etc. La décision du juge est susceptible d’appel dans un délai d’un mois à compter de sa notification.
La demande de dommages-intérêts ou de réduction du loyer
il s’agit d’un recours accessoire du locataire ou du bailleur en cas de litige sur la fin du bail. Le locataire ou le bailleur peut demander au juge judiciaire de lui accorder des dommages-intérêts ou une réduction du loyer, en cas de préjudice subi du fait du non-respect des obligations ou du comportement fautif de l’autre partie. Le locataire ou le bailleur doit justifier le montant du préjudice et le lien de causalité avec le litige. Le juge va alors apprécier le préjudice et fixer le montant des dommages-intérêts ou de la réduction du loyer.
Les aides et les dispositifs dont peut bénéficier le locataire en difficulté
le locataire qui rencontre des difficultés pour se maintenir dans le logement peut bénéficier de certaines aides ou de certains dispositifs qui visent à l’accompagner, à le soutenir ou à le protéger. Ces aides et dispositifs concernent le fonds de solidarité pour le logement, l’allocation de logement sociale, l’aide personnalisée au logement, le dispositif Visale, la garantie des risques locatifs, le dispositif Solibail et le bail glissant.
Le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
il s’agit d’une aide financière accordée par le département, qui peut prendre la forme d’une subvention ou d’un prêt, pour aider le locataire à se maintenir dans le logement. Le FSL peut notamment financer les impayés de loyer, les charges, les travaux, etc. Le FSL est attribué sous conditions de ressources et selon la situation du locataire. Le locataire doit faire une demande de FSL auprès du service social de son département, qui instruit le dossier et décide de l’octroi de l’aide.
L’allocation de logement sociale (ALS) ou l’aide personnalisée au logement (APL)
il s’agit d’une aide financière versée par la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA), qui permet au locataire de réduire le montant de son loyer. L’ALS est attribuée aux locataires qui ne bénéficient pas de l’APL, qui est réservée aux locataires de logements conventionnés, c’est-à-dire qui respectent des normes de confort et de loyer. L’ALS et l’APL sont calculées en fonction des ressources, de la composition et de la situation du locataire, ainsi que du montant du loyer et de la zone du logement. Le locataire doit faire une demande d’ALS ou d’APL auprès de la CAF ou de la MSA, qui étudie le dossier et verse l’aide directement au bailleur ou au locataire.
Le dispositif Visale ou la garantie des risques locatifs (GRL)
il s’agit d’une garantie qui couvre le bailleur en cas d’impayés de loyer ou de charges du locataire. Le dispositif Visale est un service gratuit proposé par Action Logement, qui se porte caution pour le locataire auprès du bailleur. Le dispositif Visale prend en charge les impayés de loyer et de charges pendant une durée maximale de 36 mois, ainsi que les frais de contentieux et les dégradations éventuelles. Le dispositif Visale est accessible aux locataires de moins de 30 ans, aux salariés du secteur privé, aux chômeurs et aux bénéficiaires de minimas sociaux, sous certaines conditions. Le locataire doit faire une demande de Visale sur le site d’Action Logement, qui délivre un certificat de cautionnement au bailleur.
Le dispositif Solibail ou bail glissant
C’est un dispositif qui permet à des personnes en difficulté d’accéder à un logement social, en passant par une période de sous-location et d’accompagnement social. Le principe est que le propriétaire loue son logement à une association agréée, qui le sous-loue à une personne en situation de précarité, avec l’objectif de lui transférer le bail à son nom au bout de trois ans. Le propriétaire bénéficie ainsi d’une garantie de paiement du loyer et de prise en charge des éventuels impayés ou dégradations, tandis que le locataire bénéficie d’un logement décent et d’un suivi social personnalisé. Le dispositif Solibail ou bail glissant est une solution solidaire et sécurisée pour favoriser l’insertion par le logement.