Investir en SCPI est un moyen de se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes habituelles. Les avantages sont nombreux : un accès simplifié à l’immobilier, un rendement attractif et régulier, et une fiscalité avantageuse. Toutefois, il faut aussi être conscient des risques et des inconvénients : un placement peu liquide, un coût élevé des frais de gestion, et une sensibilité aux aléas du marché immobilier. Il est donc recommandé de se renseigner sur les caractéristiques de chaque SCPI et de diversifier son portefeuille sur différents secteurs et zones géographiques.
Les avantages d’investir en SCPI
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, mais vous n’avez pas le temps, ni les moyens, ni l’envie de vous occuper de la gestion d’un bien ? Vous cherchez une solution simple, rentable et fiscalement avantageuse pour diversifier votre patrimoine ? Alors, vous devriez vous intéresser aux SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier. Dans cet article, nous allons vous présenter les principaux avantages d’investir en SCPI, un placement qui vous permet de devenir propriétaire de parts d’un parc immobilier sans les contraintes habituelles.
Un accès simplifié à l’immobilier
L’un des premiers atouts des SCPI est qu’elles vous offrent un accès simplifié à l’immobilier. En effet, pour investir en SCPI, vous n’avez pas besoin de disposer d’un gros capital ni de contracter un crédit sur 25 ans. Vous pouvez acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines d’euros seulement, et les financer en cash ou à crédit selon votre situation. Vous n’avez pas non plus à vous soucier de la gestion locative ni des travaux à réaliser sur les biens immobiliers. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout : elle sélectionne les actifs, les acquiert, les loue, les entretient et les revend si nécessaire. Vous n’avez qu’à percevoir les loyers correspondant à votre quote-part du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
En outre, les SCPI vous permettent de diversifier votre patrimoine sur différents types de biens et de zones géographiques. Il existe en effet des SCPI spécialisées dans différents secteurs d’activité : bureaux, commerces, santé, éducation, logement social, etc. Vous pouvez ainsi profiter des opportunités offertes par chaque marché immobilier, sans avoir à vous déplacer ni à effectuer des recherches approfondies. De plus, certaines SCPI investissent à l’étranger, ce qui vous donne accès à des marchés immobiliers plus dynamiques ou plus stables que le marché français.
Un rendement attractif et régulier
Un autre avantage des SCPI est qu’elles vous offrent un rendement attractif et régulier. Les SCPI sont en effet réputées pour leur capacité à générer des revenus locatifs élevés et stables. Les loyers sont versés trimestriellement aux associés, ce qui leur assure un complément de revenu régulier. Le taux de rendement moyen des SCPI était de 5 % net de frais de gestion en 2020, ce qui est nettement supérieur aux autres placements sans risque comme le livret A ou le fonds euros de l’assurance-vie.
Par ailleurs, les SCPI vous permettent également de bénéficier d’une valorisation du capital sur le long terme. En effet, le prix des parts de SCPI évolue en fonction de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la société. Si la valeur des actifs augmente, le prix des parts augmente aussi, ce qui se traduit par une plus-value potentielle en cas de revente. Ainsi, les SCPI combinent les avantages du placement financier (liquidité, diversification) et du placement immobilier (rendement, capitalisation).
Une fiscalité avantageuse
Enfin, les SCPI présentent également un intérêt fiscal pour les investisseurs. En effet, il existe différents régimes fiscaux applicables aux revenus et aux plus-values issus des SCPI, selon le profil et les objectifs de l’investisseur. Par exemple, si vous percevez des revenus fonciers provenant d’autres sources que les SCPI, vous pouvez opter pour le régime réel et déduire vos charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux) de vos revenus imposables. Si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers, vous pouvez opter pour le micro-foncier et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus.
De plus, si vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu, vous pouvez investir dans des SCPI fiscales, qui vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de conservation des parts. Il existe plusieurs types de SCPI fiscales, selon le dispositif auquel elles sont soumises : Pinel, Malraux, déficit foncier, etc. Chaque dispositif a ses propres conditions et ses propres avantages fiscaux, qu’il convient d’étudier attentivement avant de se lancer.
Enfin, les SCPI facilitent également la transmission du patrimoine, puisqu’elles bénéficient d’un abattement sur les droits de succession. En effet, les parts de SCPI sont considérées comme des biens meubles, et non comme des biens immobiliers. Ainsi, elles sont soumises à un abattement de 5 % par an à partir de la cinquième année de détention, jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans. De plus, les héritiers peuvent bénéficier des abattements habituels en fonction du lien de parenté avec le défunt.
Les risques et les inconvénients d’investir en SCPI
Si les SCPI présentent de nombreux avantages pour les investisseurs, elles comportent aussi des risques et des inconvénients qu’il faut connaître avant de se lancer. En effet, investir en SCPI n’est pas un placement sans risque, ni sans frais. Il faut donc être conscient des limites et des contraintes de ce type d’investissement, et les mettre en balance avec les opportunités qu’il offre. Dans cet article, nous allons vous présenter les principaux risques et inconvénients d’investir en SCPI, un placement qui nécessite une vision à long terme et une bonne connaissance du marché immobilier.
Un placement peu liquide
L’un des premiers inconvénients des SCPI est qu’elles sont peu liquides. Cela signifie qu’il n’est pas facile de revendre ses parts de SCPI rapidement et à bon prix. En effet, pour investir en SCPI, il faut s’engager sur une durée de détention recommandée de 8 à 10 ans minimum. C’est le temps nécessaire pour amortir les frais de souscription et profiter pleinement du rendement et de la valorisation du capital. Si vous revendez vos parts avant ce délai, vous risquez de perdre une partie de votre investissement.
De plus, la revente des parts de SCPI est soumise aux conditions du marché secondaire, c’est-à-dire au rapport entre l’offre et la demande des investisseurs. Il n’existe pas de marché officiel ni de cotation régulière des parts de SCPI. C’est la société de gestion qui fixe le prix des parts en fonction de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, mais c’est le marché qui détermine le volume des transactions et le délai de cession. Ainsi, il peut y avoir un décalage entre le prix affiché et le prix réellement obtenu lors de la revente, ainsi qu’un temps d’attente plus ou moins long avant de trouver un acquéreur.
Enfin, il faut savoir qu’il n’y a aucune garantie en capital ni en rendement lorsque l’on investit en SCPI. Le capital investi n’est pas protégé par un fonds de garantie comme pour les livrets bancaires ou l’assurance-vie. Le rendement dépend des loyers perçus par la SCPI, qui peuvent varier à la hausse ou à la baisse selon la conjoncture économique et immobilière. Il n’y a donc pas de certitude quant au montant des revenus que l’on peut espérer toucher ni à la valeur des parts que l’on peut espérer revendre.
Un coût élevé des frais de gestion
Un autre inconvénient des SCPI est qu’elles sont coûteuses en termes de frais de gestion. En effet, pour investir en SCPI, il faut payer des frais à différents niveaux :
- Des frais de souscription : il s’agit des frais prélevés par la société de gestion lors de l’achat des parts de SCPI. Ils correspondent à une commission destinée à rémunérer la société de gestion pour son travail de sélection, d’acquisition et de gestion des actifs immobiliers. Ces frais peuvent atteindre 10 % du prix de la part, ce qui réduit d’autant le rendement potentiel du placement.
- Des frais annuels : il s’agit des frais prélevés par la société de gestion sur les loyers perçus par la SCPI. Ils correspondent à une rémunération pour son travail d’administration, d’entretien et de location des biens immobiliers. Ces frais sont généralement compris entre 10 % et 15 % des loyers, ce qui diminue d’autant le revenu net versé aux associés.
- Des frais liés à la fiscalité : il s’agit des impôts et des prélèvements sociaux qui s’appliquent aux revenus et aux plus-values issus des SCPI. Les revenus sont imposés selon le régime fiscal choisi par l’investisseur (revenus fonciers, micro-foncier, régime réel, etc.), tandis que les plus-values sont imposées au taux forfaitaire de 19 % plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. Ces frais peuvent réduire considérablement la rentabilité du placement, surtout si l’investisseur se trouve dans une tranche marginale d’imposition élevée.
Une sensibilité aux aléas du marché immobilier
Enfin, les SCPI sont sensibles aux aléas du marché immobilier, ce qui implique un certain niveau de risque pour les investisseurs. En effet, les SCPI sont dépendantes de la conjoncture économique et de la demande locative, qui peuvent influencer le taux d’occupation, le niveau des loyers et la valeur des actifs immobiliers. Ainsi, en cas de crise économique, de baisse de la demande ou de surproduction de l’offre, les SCPI peuvent voir leurs revenus et leur capital se dégrader.
De plus, les SCPI sont exposées aux risques locatifs, c’est-à-dire aux aléas liés à la relation entre le bailleur et le locataire. Il peut s’agir de risques de vacance (absence de locataire), d’impayés (non-paiement des loyers), ou de dégradation (détérioration des biens loués). Ces risques peuvent entraîner une perte de revenu pour la SCPI, voire une dépréciation du patrimoine immobilier.
Enfin, les SCPI sont soumises à une variation du prix des parts en fonction de l’évolution du patrimoine immobilier détenu par la société. Le prix des parts est révisé périodiquement par la société de gestion, en fonction de l’estimation de la valeur vénale des actifs immobiliers. Cette estimation repose sur des critères objectifs (surface, localisation, qualité, etc.) et sur des critères subjectifs (attractivité du marché, tendance des prix, etc.). Ainsi, le prix des parts peut augmenter ou diminuer selon l’appréciation du marché immobilier.