Le loyer est la somme d’argent que le locataire verse au bailleur en contrepartie de la jouissance du logement. Il constitue l’un des éléments essentiels du contrat de location, qui peut être conclu pour un logement vide, meublé, ou sous le régime du bail mobilité. La fixation du loyer au moment de la mise en location est un sujet qui soulève des enjeux sociaux, juridiques et économiques importants, car elle a un impact direct sur le pouvoir d’achat des ménages, sur l’offre et la demande de logements, et sur la régulation du marché locatif. Quelles sont les règles applicables pour fixer le loyer au moment de la mise en location en France ? Quels sont les dispositifs existants pour encadrer ou plafonner le loyer dans certaines zones où la tension locative est forte ?
Dans ce billet, nous allons d’abord présenter le principe de la fixation libre du loyer, qui repose sur la liberté contractuelle entre le bailleur et le locataire, et qui est soumis à quelques exceptions. Ensuite, nous allons expliquer le dispositif de l’encadrement du loyer en zone tendue, qui concerne plus de 1000 communes où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, et qui impose de respecter le loyer du précédent locataire, sauf cas particuliers. Enfin, nous allons évoquer le dispositif du plafonnement du loyer en zone d’expérimentation, qui concerne certaines communes volontaires qui ont mis en place un observatoire des loyers agréé, et qui impose de respecter un loyer de référence majoré, déterminé en fonction du type de logement, du quartier et de la période de construction.
La fixation libre du loyer en principe
En principe, le montant du loyer est fixé librement par le bailleur et le locataire, en vertu du principe de la liberté contractuelle. Cela signifie que les parties peuvent négocier le loyer en fonction de leurs intérêts respectifs, sans être soumis à des règles imposées par la loi. Toutefois, le loyer doit être cohérent avec le marché locatif, c’est-à-dire qu’il doit correspondre à la valeur du logement, en tenant compte de ses caractéristiques et de son environnement.
Pour déterminer un loyer conforme au marché, il faut prendre en compte plusieurs critères, tels que la surface, la localisation, l’équipement, l’état, ou encore l’étiquette énergétique du logement. Ces critères permettent de comparer le logement avec des logements similaires situés dans la même zone géographique, et de définir un loyer de référence. Le loyer de référence peut être consulté sur des sites spécialisés, tels que [SeLoger.com] ou [LocService.fr], ou auprès d’un observatoire des loyers agréé, s’il existe dans la commune.
Il existe toutefois des exceptions à la fixation libre du loyer, qui concernent les logements classés F ou G sur l’étiquette énergétique, c’est-à-dire les logements les plus énergivores. Depuis le 24 août 2022, le loyer de ces logements ne peut pas être augmenté par rapport au loyer du précédent locataire, sauf si des travaux d’amélioration de la performance énergétique ont été réalisés. Cette mesure vise à inciter les bailleurs à rénover leurs logements, et à protéger les locataires des charges excessives.
L’encadrement du loyer en zone tendue
L’encadrement du loyer en zone tendue est un dispositif qui vise à limiter la hausse des loyers dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Ce dispositif concerne plus de 1000 communes, situées principalement dans les grandes agglomérations, les zones touristiques ou frontalières, ou les zones où les loyers sont élevés. La liste des communes concernées est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Les règles applicables pour fixer le loyer en zone tendue sont les suivantes : le loyer d’un logement mis en location doit être identique à celui du précédent locataire, sauf si le bailleur peut justifier d’un des cas suivants :
- Il s’agit d’une première mise en location du logement ;
- Le logement est resté vacant pendant plus de 18 mois ;
- Le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration du logement, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer ;
- Le loyer du précédent locataire était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage.
En cas de non-respect de l’encadrement du loyer en zone tendue, le locataire peut demander au bailleur de diminuer le loyer, en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Si le bailleur refuse ou ne répond pas dans le délai d’un mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, qui peut proposer une solution amiable. Si la conciliation échoue ou n’est pas saisie, le locataire peut saisir le juge du tribunal judiciaire, qui peut ordonner la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu. Le bailleur peut également être sanctionné par une amende administrative, dont le montant peut aller jusqu’à 15 000 euros pour une personne morale.
Le plafonnement du loyer en zone d’expérimentation
Le plafonnement du loyer en zone d’expérimentation est un dispositif qui vise à limiter le niveau des loyers dans les communes où la tension locative est très forte, et où il existe un observatoire des loyers agréé par l’État. Ce dispositif concerne actuellement cinq communes : Paris, Lille, Bordeaux, Grenoble et Montpellier. Il s’inspire du modèle allemand, qui applique un plafonnement du loyer dans les zones tendues depuis 2015.
Les règles applicables pour fixer le loyer en zone d’expérimentation sont les suivantes : le loyer d’un logement mis en location ne doit pas dépasser un loyer de référence majoré, qui est déterminé par l’observatoire des loyers en fonction du type de logement (vide, meublé, bail mobilité), du quartier et de la période de construction. Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence, qui est le loyer médian observé pour les logements similaires, augmenté de 20%. Le loyer de référence et le loyer de référence majoré sont publiés chaque année par arrêté préfectoral, et sont consultables sur le site [Encadrement des loyers] .
En cas de non-respect du plafonnement du loyer en zone d’expérimentation, le locataire peut demander au bailleur de diminuer le loyer, en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Si le bailleur refuse ou ne répond pas dans le délai d’un mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, qui peut proposer une solution amiable. Si la conciliation échoue ou n’est pas saisie, le locataire peut saisir le juge du tribunal judiciaire, qui peut ordonner la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu. Le bailleur peut également être sanctionné par une amende administrative, dont le montant peut aller jusqu’à 15 000 euros pour une personne morale. Le bail peut aussi être annulé si le loyer dépasse de plus de 50% le loyer de référence majoré.