L’achat d’un logement en copropriété

Qu’est-ce que la copropriété ? Il s’agit d’un mode de propriété qui permet à plusieurs personnes de détenir des parties privatives et des parties communes dans un immeuble. Les parties privatives sont les parties du logement qui appartiennent exclusivement à chaque copropriétaire, comme les pièces, les balcons, les caves, etc. Les parties communes sont les parties de l’immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires, comme les escaliers, les ascenseurs, les couloirs, etc. Les copropriétaires doivent respecter un ensemble de règles et d’organes qui régissent la vie et la gestion de l’immeuble, comme le règlement de copropriété, le syndic, le conseil syndical, l’assemblée générale, etc.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat d’un logement en copropriété ? Ce mode de propriété présente des aspects positifs et négatifs pour les parties prenantes, qu’il s’agisse de l’acquéreur, du vendeur ou de la collectivité. Dans ce développement, nous allons présenter les modalités, les avantages et les inconvénients de l’achat d’un logement en copropriété, en nous appuyant sur des sources documentaires et des exemples concrets.

Les modalités de l’achat d’un logement en copropriété

L’achat d’un logement en copropriété est un mode de propriété qui repose sur un ensemble de règles et d’organes qui régissent la vie et la gestion de l’immeuble.

Le fonctionnement de la copropriété

La copropriété est une organisation juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir des parties privatives et des parties communes dans un immeuble. Les parties privatives sont les parties du logement qui appartiennent exclusivement à chaque copropriétaire, comme les pièces, les balcons, les caves, etc. Les parties communes sont les parties de l’immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires, comme les escaliers, les ascenseurs, les couloirs, etc.

Les copropriétaires doivent respecter un ensemble de règles et d’organes qui régissent la vie et la gestion de l’immeuble, comme le règlement de copropriété, le syndic, le conseil syndical, l’assemblée générale, etc.

• Le règlement de copropriété est le document qui définit les droits et les obligations des copropriétaires, ainsi que les modalités de fonctionnement de la copropriété. Il doit être rédigé par un notaire et publié au fichier immobilier. Il doit contenir les informations suivantes :
  • La description de l’immeuble et la répartition des parties privatives et des parties communes
  • La détermination des quotes-parts de copropriété, qui représentent la part de chaque copropriétaire dans les parties communes et qui servent à calculer les charges
  • Les règles relatives à l’administration, à l’entretien, à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble
  • Les règles relatives à l’usage des parties privatives et des parties communes, notamment les restrictions et les interdictions
• Le syndic est le mandataire qui représente la copropriété et qui assure la gestion administrative, financière et technique de l’immeuble. Il peut être un professionnel ou un copropriétaire bénévole. Il doit être désigné par l’assemblée générale pour une durée maximale de trois ans. Il doit remplir les missions suivantes :
  • Exécuter les décisions de l’assemblée générale et faire respecter le règlement de copropriété
  • Établir le budget prévisionnel, les comptes annuels et les appels de charges
  • Convoquer et animer l’assemblée générale, et rédiger les procès-verbaux
  • Souscrire les contrats et les assurances nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble
  • Assurer l’entretien courant et les travaux urgents de l’immeuble
• Le conseil syndical est l’organe consultatif qui assiste et contrôle le syndic dans sa gestion de la copropriété. Il est composé de copropriétaires bénévoles, élus par l’assemblée générale pour une durée maximale de trois ans. Il doit remplir les fonctions suivantes :
  • Donner son avis sur les questions relatives à la copropriété et formuler des propositions au syndic et à l’assemblée générale
  • Vérifier la comptabilité, les factures et les contrats de la copropriété
  • Contrôler l’exécution des travaux et des services de l’immeuble
  • Établir le cahier des charges et consulter les devis pour les travaux importants
• L’assemblée générale est l’organe décisionnel qui réunit tous les copropriétaires au moins une fois par an. Elle est convoquée par le syndic, qui fixe l’ordre du jour et les modalités de vote. Elle doit prendre les décisions suivantes :
  • Approuver les comptes annuels et le budget prévisionnel de la copropriété
  • Élire ou renouveler le syndic et le conseil syndical
  • Voter les travaux et les charges de l’immeuble
  • Modifier le règlement de copropriété et les quotes-parts de copropriété

Les informations et les documents à remettre lors de la vente

Lors de la vente d’un logement en copropriété, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un certain nombre d’informations et de documents, qui permettent de connaître l’état du logement, de la copropriété et des charges. Ces informations et documents sont les suivants :

• Le diagnostic technique global (DTG), qui est un rapport qui évalue l’état général de l’immeuble, notamment les parties communes, les équipements communs et la performance énergétique. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié et actualisé tous les dix ans. Il doit contenir les informations suivantes :
  • L’état apparent de la structure et des façades de l’immeuble
  • L’état des conduites et des canalisations d’eau, de gaz et d’électricité
  • L’état des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation
  • L’état des dispositifs de sécurité incendie et d’accessibilité aux personnes handicapées
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui indique la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement
  • Le plan pluriannuel de travaux, qui prévoit les travaux nécessaires à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble sur une durée de dix ans
• Le carnet d’entretien de l’immeuble, qui est un document qui retrace l’historique des travaux et des interventions réalisés dans l’immeuble. Il doit être tenu à jour par le syndic et consultable par les copropriétaires. Il doit contenir les informations suivantes :
  • La date de construction de l’immeuble et le nom du maître d’œuvre
  • La description des parties communes et des équipements communs
  • La liste des contrats et des assurances souscrits par la copropriété
  • La liste des travaux effectués dans l’immeuble, avec la date, la nature, le coût et les garanties
  • La liste des diagnostics techniques obligatoires réalisés dans l’immeuble, avec la date, le résultat et les recommandations
• Le certificat du syndic, qui est un document qui atteste de la situation du vendeur au regard de la copropriété. Il doit être délivré par le syndic au moment de la signature de l’acte de vente. Il doit contenir les informations suivantes :
  • Le montant des charges courantes et des charges exceptionnelles payées par le vendeur au titre du dernier exercice comptable
  • Le montant des charges courantes et des charges exceptionnelles restant dues par le vendeur au titre du dernier exercice comptable
  • Le montant du fonds de travaux, qui est une somme destinée à financer les travaux importants de l’immeuble, et la quote-part du vendeur dans ce fonds
  • L’existence ou non d’un plan de sauvegarde ou d’un plan de redressement, qui sont des procédures judiciaires visant à rétablir la situation financière et le fonctionnement d’une copropriété en difficulté
• Le pré-état daté, qui est un document qui résume les informations essentielles sur la copropriété. Il doit être fourni par le syndic au vendeur, qui doit le transmettre à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. Il doit contenir les informations suivantes :
  • Le nombre de lots de copropriété et la répartition des quotes-parts de copropriété
  • Le montant du budget prévisionnel et des charges courantes de la copropriété
  • Le montant des travaux votés et non encore exécutés par la copropriété

• le diagnostic technique (DDT), qui doit être annexé au contrat de vente. Le DDT comprend notamment :

• • Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui indique la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, ainsi que des recommandations pour les réduire.
  • Le diagnostic amiante, qui signale la présence ou l’absence d’amiante dans les matériaux du logement, qui est un matériau cancérigène interdit depuis 1997.
  • Le diagnostic plomb, qui détecte la présence ou l’absence de plomb dans les peintures du logement, qui est un métal toxique pouvant provoquer des intoxications, notamment chez les enfants.
  • Le diagnostic termites, qui révèle la présence ou l’absence de termites dans le logement, qui sont des insectes xylophages pouvant causer des dégâts importants aux structures en bois.
  • Le diagnostic électrique, qui évalue la conformité et la sécurité de l’installation électrique du logement, qui peut présenter des risques d’incendie ou d’électrocution.
  • Le diagnostic gaz, qui évalue la conformité et la sécurité de l’installation de gaz du logement, qui peut présenter des risques d’explosion ou d’intoxication.
  • Le diagnostic loi Carrez, qui mesure la superficie privative du logement, qui doit être mentionnée dans le contrat de vente.
  • Le diagnostic risques et pollutions, qui informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou de pollution auxquels le logement est exposé, ainsi que sur les mesures de prévention ou de protection existantes.
  • Le règlement de copropriété, qui fixe les règles de vie et de gestion de l’immeuble, notamment la répartition des parties privatives et communes, des charges et des voix, ainsi que les droits et les obligations des copropriétaires.
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble, qui retrace l’historique des travaux réalisés dans les parties communes et les équipements collectifs, ainsi que les contrats d’entretien et de maintenance en cours.
• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, qui rapportent les décisions prises par les copropriétaires, notamment sur les travaux, les charges, le budget, le syndic, etc.
• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel, qui correspond aux dépenses annuelles prévues pour le fonctionnement et l’entretien de la copropriété, comme l’eau, le chauffage, l’électricité, le nettoyage, etc.
• Le montant des charges exceptionnelles des deux dernières années, qui correspond aux dépenses imprévues ou ponctuelles pour la copropriété, comme les travaux, les contentieux, les sinistres, etc.
• Le montant de la part du fonds de travaux, qui correspond à une épargne obligatoire destinée à financer les travaux futurs de la copropriété, qui représente au moins 5 % du budget prévisionnel.
• L’état daté, qui indique la situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété, notamment le montant des charges dues ou payées, les éventuels impayés ou litiges, etc.

Les droits et les obligations de l’acquéreur qui devient copropriétaire

Lors de l’achat d’un logement en copropriété, l’acquéreur devient copropriétaire, ce qui lui confère des droits et des obligations. Parmi les droits, on peut citer :

• Le droit de jouissance exclusif et privatif du logement, qui permet à l’acquéreur d’occuper, d’utiliser et de disposer du logement comme il le souhaite, dans le respect du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires.
• Le droit de jouissance des parties communes, qui permet à l’acquéreur d’accéder et de profiter des parties communes de l’immeuble, comme les escaliers, les ascenseurs, les couloirs, etc., en fonction de leur destination et de leur usage.
• Le droit de vote aux assemblées générales, qui permet à l’acquéreur de participer aux décisions collectives concernant la copropriété, en fonction de sa quote-part de parties communes, qui détermine le nombre de voix dont il dispose.
• Le droit de vendre ou de louer le logement, qui permet à l’acquéreur de céder ou de mettre en location le logement, sous réserve d’en informer le syndic et de respecter les conditions légales et contractuelles.

Parmi les obligations, on peut citer :

• L’obligation de payer les charges, qui impose à l’acquéreur de contribuer aux dépenses de la copropriété, en fonction de sa quote-part de parties communes, qui détermine le montant des charges qu’il doit payer.
• L’obligation de participer aux assemblées générales, qui impose à l’acquéreur de se rendre ou de se faire représenter aux réunions des copropriétaires, qui ont lieu au moins une fois par an, et de voter sur les questions à l’ordre du jour.
• L’obligation de respecter le règlement de copropriété, qui impose à l’acquéreur de se conformer aux règles de vie et de gestion de l’immeuble, notamment en matière de travaux, de nuisances, d’animaux, de stationnement, etc.
• L’obligation d’assurer le logement, qui impose à l’acquéreur de souscrire une assurance multirisque habitation, qui couvre les dommages causés au logement ou aux parties communes, ainsi que la responsabilité civile du copropriétaire.

Les avantages de l’achat d’un logement en copropriété

L’achat d’un logement en copropriété est un mode de propriété qui présente des avantages pour les différentes parties prenantes, qu’il s’agisse de l’acquéreur, du vendeur ou de la collectivité.

Les avantages pour l’acquéreur

L’acquéreur est la personne qui achète un bien immobilier qui fait partie d’une copropriété. Ce mode de propriété lui offre plusieurs bénéfices, parmi lesquels :

• La possibilité de profiter des équipements et des services communs : l’acquéreur peut accéder et utiliser les parties communes de l’immeuble, comme les escaliers, les ascenseurs, les couloirs, etc., qui sont entretenus et gérés par la copropriété. Il peut également bénéficier des services communs, comme le gardien, le nettoyage, la sécurité, etc., qui sont financés par les charges de copropriété.
• La possibilité de bénéficier de la sécurité et de l’entretien de l’immeuble : l’acquéreur peut vivre dans un immeuble sécurisé et bien entretenu, qui protège son logement et ses occupants des risques d’incendie, d’intrusion, de dégradation, etc. Il peut également compter sur le syndic, qui est le mandataire chargé de la gestion de la copropriété, pour faire face aux éventuels sinistres ou litiges qui affectent l’immeuble.
• La possibilité d’accéder à la propriété à moindre coût : l’acquéreur peut devenir propriétaire d’un logement à un prix inférieur à celui du marché, en fonction de l’état et de la localisation du logement. Il peut également bénéficier de certaines aides à l’accession à la propriété, comme le prêt à taux zéro (PTZ), qui est un prêt sans intérêt ni frais de dossier, accordé sous conditions de ressources, pour financer une partie de l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux.

Les avantages pour le vendeur

Le vendeur est la personne qui met en vente un bien immobilier qui fait partie d’une copropriété. Ce mode de propriété lui offre également plusieurs intérêts, parmi lesquels :

• La possibilité de vendre son logement plus facilement : le vendeur peut élargir sa clientèle potentielle, en s’adressant à des acquéreurs qui sont attirés par les avantages de la copropriété, comme les équipements, les services, la sécurité, etc. Il peut également bénéficier d’une demande soutenue, notamment dans les zones où l’offre de logements est insuffisante ou peu diversifiée.
• La possibilité de valoriser son bien : le vendeur peut augmenter la valeur de son logement, en réalisant des travaux de rénovation ou d’amélioration, qui sont financés en partie par le fonds de travaux de la copropriété, qui représente au moins 5 % du budget prévisionnel. Il peut également profiter de la qualité et de la réputation de l’immeuble, qui influencent le prix de vente du logement.
• La possibilité de bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière : le vendeur peut profiter d’un régime fiscal avantageux, qui lui permet de ne pas payer d’impôt sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du logement, sous certaines conditions. Il doit notamment vendre le logement dans les cinq ans qui suivent l’achat, ou le logement doit être sa résidence principale.

Les avantages pour la collectivité

La collectivité est l’ensemble des acteurs publics et privés qui interviennent dans le domaine du logement. L’achat d’un logement en copropriété est un mode de propriété qui présente des atouts pour la collectivité, parmi lesquels :

• La possibilité de favoriser la mixité sociale : la collectivité peut promouvoir la diversité des profils et des revenus des habitants, en facilitant l’accession à la propriété des ménages modestes, qui sont souvent exclus du marché immobilier. Elle peut également encourager la cohésion sociale, en favorisant l’insertion et la participation des copropriétaires à la vie de leur quartier.
• La possibilité de favoriser la rénovation énergétique : la collectivité peut contribuer à la lutte contre le changement climatique, en encourageant la rénovation énergétique des logements en copropriété, qui sont responsables de près de 25 % des émissions de gaz à effet de serre en France. Elle peut ainsi favoriser la transition écologique, en réduisant la consommation d’énergie et les émissions de CO2 des logements.
• La possibilité de protéger le patrimoine : la collectivité peut préserver le patrimoine architectural et historique, en incitant les copropriétaires à entretenir et à valoriser les immeubles anciens, qui représentent une part importante du parc immobilier en France. Elle peut également soutenir les copropriétés en difficulté, qui sont menacées par la dégradation, la vacance ou la division des logements.

Les inconvénients de l’achat d’un logement en copropriété

L’achat d’un logement en copropriété est un mode de propriété qui présente des inconvénients pour les différentes parties prenantes, qu’il s’agisse de l’acquéreur, du vendeur ou de la collectivité.

Les inconvénients pour l’acquéreur

L’acquéreur est la personne qui achète un bien immobilier qui fait partie d’une copropriété. Ce mode de propriété lui impose plusieurs contraintes, parmi lesquelles :

• La nécessité de respecter les plafonds de ressources pour bénéficier de certaines aides : l’acquéreur doit avoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources du prêt à taux zéro (PTZ) ou du dispositif Pinel, qui sont des aides fiscales et financières accordées sous conditions pour l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux. Ces plafonds sont révisés chaque année et peuvent exclure certains ménages qui dépassent le seuil.
• L’obligation de s’engager sur une durée minimale de détention pour éviter les frais de mutation : l’acquéreur doit conserver le logement pendant au moins six ans après la réception des travaux, s’il bénéficie du PTZ ou du dispositif Pinel. Il doit également conserver le logement pendant au moins deux ans après l’achat, s’il bénéficie d’une exonération des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui sont des taxes perçues par l’État et les collectivités locales lors de la vente d’un bien immobilier. Il ne peut donc pas revendre le logement à sa convenance, sauf à rembourser les aides fiscales perçues et à payer les frais de mutation.
• La charge des frais de notaire et de copropriété : l’acquéreur doit supporter les coûts liés à la rédaction et à la publication du contrat de vente, qui doit être établi par un notaire et inscrit au fichier immobilier. Ces frais sont généralement plus élevés que ceux d’un contrat de vente classique, car ils portent sur le prix de vente du bien immobilier et non sur le montant des travaux. L’acquéreur doit également payer les charges de copropriété, qui correspondent aux dépenses annuelles pour le fonctionnement et l’entretien de l’immeuble, comme l’eau, le chauffage, l’électricité, le nettoyage, etc. Ces charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part de parties communes, et peuvent varier selon les années et les décisions prises en assemblée générale.
• L’incertitude sur les éventuels litiges ou travaux : l’acquéreur doit faire face aux aléas de la vie en copropriété, qui peuvent être sources de conflits ou de difficultés. Il peut notamment être confronté à des litiges avec les autres copropriétaires, le syndic, le vendeur ou les entreprises chargées des travaux, qui peuvent porter sur le paiement des charges, le respect du règlement de copropriété, la qualité des travaux, etc. Il peut également être sollicité pour participer à des travaux exceptionnels ou urgents, qui peuvent être coûteux, complexes et longs, comme la réfection de la toiture, le ravalement de la façade, la mise aux normes de l’ascenseur, etc.

Les inconvénients pour le vendeur

Le vendeur est la personne qui met en vente un bien immobilier qui fait partie d’une copropriété. Ce mode de propriété lui impose également plusieurs inconvénients, parmi lesquels :

• La nécessité de fournir de nombreux documents à l’acquéreur : le vendeur doit remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT), qui regroupe les informations et les documents relatifs à l’état du logement, de la copropriété et des charges. Ce dossier comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostic termites, le diagnostic électrique, le diagnostic gaz, le diagnostic loi Carrez, le diagnostic risques et pollutions, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le montant des charges courantes et exceptionnelles, le montant de la part du fonds de travaux, et l’état daté. La constitution de ce dossier peut être fastidieuse, coûteuse et longue pour le vendeur, qui doit faire appel à des professionnels qualifiés et obtenir les documents auprès du syndic.
• La nécessité de payer les charges jusqu’à la vente du logement : le vendeur doit continuer à payer les charges de copropriété jusqu’à la date de la vente du logement, qui correspond à la date de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Il doit également s’acquitter des charges exceptionnelles ou des appels de fonds votés en assemblée générale avant la vente du logement, même s’ils sont exigibles après la vente. Il peut toutefois demander à l’acquéreur de lui rembourser une partie des charges, au prorata du temps d’occupation du logement, selon les modalités prévues dans le contrat de vente.
• La responsabilité en cas de vice caché ou de défaut de paiement des charges : le vendeur est responsable de la conformité et de la sécurité du logement qu’il vend, et il doit informer l’acquéreur de tout défaut ou anomalie affectant le logement ou la copropriété. S’il dissimule ou ignore un vice caché, qui est un défaut grave qui rend le logement impropre à l’usage ou qui diminue sa valeur, il peut être poursuivi par l’acquéreur, qui peut demander la résolution du contrat, la réduction du prix ou la réparation du vice. Le vendeur est également responsable du paiement des charges de copropriété qu’il doit au syndic, et il peut être poursuivi par le syndic, qui dispose d’un privilège spécial immobilier, qui lui permet de saisir le logement en cas de défaut de paiement.

Les inconvénients pour la collectivité

La collectivité est l’ensemble des acteurs publics et privés qui interviennent dans le domaine du logement. L’achat d’un logement en copropriété est un mode de propriété qui présente des défis pour la collectivité, parmi lesquels :

• La difficulté de contrôler le respect des normes de qualité et de sécurité des logements : la collectivité doit veiller à ce que les logements en copropriété répondent aux exigences de confort, de performance énergétique et de protection des occupants. Elle doit notamment s’assurer que les logements sont conformes aux règles de construction, d’isolation, de ventilation, de chauffage, d’électricité, de gaz, etc. Elle doit également contrôler le respect des diagnostics techniques obligatoires, qui visent à prévenir les risques liés à l’amiante, au plomb, aux termites, à l’électricité, au gaz, etc.
• La nécessité de veiller à l’équilibre financier et social des copropriétés : la collectivité doit garantir la viabilité et la pérennité des copropriétés, qui peuvent être confrontées à des difficultés financières ou sociales. Elle doit notamment prévenir et traiter les situations d’impayés de charges, de surendettement, de dégradation, de vacance ou de division des logements, qui peuvent menacer la stabilité et la cohésion des copropriétés. Elle doit également accompagner et soutenir les copropriétés en difficulté, en leur proposant des dispositifs d’aide, de conseil, de médiation ou de rénovation.
• L’obligation d’adapter la réglementation aux évolutions du contexte : la collectivité doit faire évoluer le cadre juridique et fiscal de l’achat d’un logement en copropriété, en fonction des besoins et des attentes des parties prenantes. Elle doit notamment prendre en compte les évolutions du marché immobilier, des conditions de financement, des modes de vie, etc. Elle doit également harmoniser et simplifier les règles applicables aux copropriétés, qui sont souvent complexes, dispersées et obsolètes.