Dans ce billet, nous vous proposons de vous informer sur les points clés à connaître avant d’acheter un terrain, qu’il soit isolé ou situé dans un lotissement. Nous aborderons trois parties principales :
- La définition et les caractéristiques d’un terrain constructible, qui sont les critères qui permettent de déterminer si un terrain est apte à accueillir une ou plusieurs constructions neuves, et qui varient selon qu’il s’agit d’un terrain isolé ou d’un terrain en lotissement.
- Les précautions à prendre avant l’achat d’un terrain, qui sont les vérifications à effectuer sur le terrain, son environnement, son prix, sa conformité avec le projet de construction, etc., en fonction du type de terrain choisi.
- La procédure d’achat d’un terrain, qui sont les étapes à suivre pour conclure le contrat de vente, du dépôt de l’offre d’achat à la signature de l’acte de vente, en passant par la promesse de vente.
Nous espérons que ce billet vous sera utile et que vous trouverez le terrain de vos rêves ! N’hésitez pas à nous faire part de vos questions, de vos remarques ou de vos expériences sur le sujet dans les commentaires.
Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
Un terrain constructible est une parcelle de terrain susceptible d’accueillir une ou plusieurs constructions neuves, qui doit répondre à des critères juridiques, physiques et techniques. Il s’agit d’un terrain qui est compatible avec les règles d’urbanisme en vigueur, qui dispose d’un accès à la voirie et aux réseaux publics, et qui présente des conditions de sol et de relief favorables à la construction.
Il existe deux types de terrain constructible : le terrain isolé et le terrain situé dans un lotissement. Le terrain isolé est un terrain qui n’est pas issu d’une division foncière soumise à autorisation administrative. Il s’agit d’un terrain qui appartient à un propriétaire unique, qui le vend en totalité ou en partie à un acquéreur. Le terrain situé dans un lotissement est un terrain qui est issu d’une division foncière soumise à autorisation administrative. Il s’agit d’un terrain qui appartient à un aménageur, qui le divise en plusieurs lots destinés à la construction, et qui les vend à des acquéreurs.
Chaque type de terrain constructible présente des avantages et des inconvénients. Le terrain isolé offre une plus grande liberté au constructeur, qui peut choisir l’emplacement, l’orientation, la forme et la taille de sa construction, dans la limite des règles d’urbanisme. Il présente aussi un coût généralement inférieur à celui d’un terrain en lotissement. En revanche, il comporte plus de risques, car il nécessite de vérifier la constructibilité du terrain, la viabilité du terrain, la qualité du sol, etc. Le terrain en lotissement offre une plus grande sécurité au constructeur, car il bénéficie des garanties de l’aménageur, qui s’occupe de la viabilisation du terrain, du bornage du terrain, du respect du permis d’aménager, etc. Il présente aussi un confort supplémentaire, car il dispose des équipements et des services communs du lotissement. En revanche, il comporte plus de contraintes, car il doit respecter le cahier des charges et le règlement du lotissement, qui peuvent imposer des normes esthétiques, environnementales, etc.
Quelles précautions prendre avant l’achat d’un terrain ?
Avant de s’engager dans l’achat d’un terrain, il est important de vérifier plusieurs points, qui peuvent avoir une incidence sur le budget, le projet de construction, ou la qualité de vie future. En effet, l’achat d’un terrain constructible n’est pas un acte anodin, qui peut comporter des risques ou des contraintes. Il est donc essentiel de bien se renseigner et de se faire conseiller par des professionnels qualifiés.
Les points à vérifier avant l’achat d’un terrain varient selon le type de terrain constructible, qu’il s’agisse d’un terrain isolé ou d’un terrain situé dans un lotissement. Voici les principaux points à vérifier selon le type de terrain :
- Pour un terrain isolé :
- La situation géographique : il faut s’assurer que le terrain est bien situé, en fonction de ses besoins et de ses préférences, par exemple en termes de distance, de desserte, de voisinage, de vue, d’ensoleillement, etc.
- La surface : il faut vérifier que le terrain a une surface suffisante pour accueillir le projet de construction, en tenant compte des règles d’urbanisme, comme le coefficient d’occupation des sols (COS), qui limite la surface constructible en fonction de la surface du terrain.
- Les limites : il faut déterminer avec précision les limites du terrain, en faisant appel à un géomètre, qui effectuera un bornage du terrain, c’est-à-dire un acte qui fixe les limites séparatives du terrain avec les terrains voisins.
- Les servitudes : il faut vérifier que le terrain n’est pas grevé de servitudes, c’est-à-dire de charges imposées au propriétaire du terrain au profit d’un tiers, comme le passage, la vue, l’écoulement des eaux, etc.
- L’état du sol : il faut s’assurer que le sol du terrain est apte à supporter la construction, en réalisant une étude de sol, qui permet de connaître la nature, la composition, la résistance et la stabilité du sol.
- Les risques environnementaux : il faut vérifier que le terrain n’est pas exposé à des risques naturels ou technologiques, comme les inondations, les glissements de terrain, les séismes, les incendies, les explosions, etc., en consultant le plan de prévention des risques (PPR), qui est un document qui délimite les zones exposées à des risques et qui impose des mesures de prévention, de protection ou de sauvegarde.
- Les travaux de viabilisation : il faut vérifier que le terrain est raccordé ou raccordable aux réseaux publics, comme l’eau, l’électricité, le gaz, le téléphone, l’assainissement, etc., en demandant un certificat d’urbanisme opérationnel, qui est un document qui indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet de construction et qui précise les conditions de raccordement aux réseaux.
- Pour un terrain situé dans un lotissement :
- Le cahier des charges : il faut consulter le cahier des charges du lotissement, qui est un document qui fixe les règles et les obligations auxquelles sont soumis les acquéreurs des lots du lotissement, comme les modalités de paiement, les délais de construction, les normes architecturales, etc.
- Le règlement du lotissement : il faut consulter le règlement du lotissement, qui est un document qui fixe les règles d’urbanisme applicables aux lots du lotissement, comme les dimensions, les implantations, les aspects extérieurs des constructions, etc.
- Le certificat d’urbanisme : il faut demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel, qui est un document qui indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet de construction et qui précise les règles d’urbanisme applicables au terrain.
- Le permis d’aménager : il faut vérifier que le permis d’aménager du lotissement est valide, c’est-à-dire qu’il n’a pas été annulé ou suspendu par une décision de justice, et qu’il n’a pas expiré, en demandant une copie du permis d’aménager au vendeur ou à la mairie.
- Les équipements et les charges communs : il faut se renseigner sur les équipements et les services communs du lotissement, comme les espaces verts, les aires de jeux, les parkings, etc., ainsi que sur les charges communes du lotissement, qui sont les dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement des équipements et des services communs, et qui sont réparties entre les copropriétaires des lots du lotissement.
Avant d’acheter un terrain, il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels qualifiés, qui pourront apporter leur expertise et leurs conseils sur les aspects juridiques, techniques et financiers du projet. Parmi ces professionnels, on peut citer :
- Le notaire : il est le garant de la sécurité juridique de la transaction, il rédige et authentifie les actes de vente, il vérifie la situation du terrain et du vendeur, il perçoit et reverse les taxes et les impôts liés à la vente, etc.
- Le géomètre : il est le spécialiste de la mesure et de la délimitation des terrains, il réalise le bornage du terrain, il établit le plan du terrain, il conseille sur les règles d’urbanisme, etc.
- L’architecte : il est le concepteur du projet de construction, il élabore les plans et les devis, il conseille sur les aspects esthétiques, techniques et environnementaux, il dépose le permis de construire, il assure le suivi du chantier, etc.
L’achat d’un terrain constructible est donc une opération qui nécessite de prendre des précautions, en fonction du type de terrain choisi, des points à vérifier et des professionnels à solliciter. Il est donc important de bien se renseigner et de se faire conseiller avant de s’engager dans l’achat d’un terrain.
Quelle est la procédure d’achat d’un terrain ?
La procédure d’achat d’un terrain est le processus qui permet de conclure le contrat de vente entre le vendeur et l’acquéreur du terrain. Elle comprend trois étapes principales : l’offre d’achat, la promesse de vente et l’acte de vente.
L’offre d’achat est la manifestation de la volonté de l’acquéreur de acheter le terrain au prix et aux conditions proposés par le vendeur. Elle peut être faite oralement ou par écrit, mais il est conseillé de la formaliser par écrit, par exemple par lettre, par courriel ou par SMS. L’offre d’achat doit préciser le prix, la durée de validité, les modalités de paiement, les conditions suspensives, etc. L’offre d’achat engage l’acquéreur, qui ne peut pas se rétracter sans risquer de verser des dommages-intérêts au vendeur. L’offre d’achat n’engage pas le vendeur, qui peut la refuser ou la accepter. Si le vendeur accepte l’offre d’achat, il doit le faire savoir à l’acquéreur dans le délai de validité de l’offre, par le même moyen que celui utilisé par l’acquéreur.
La promesse de vente est le contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre le terrain à l’acquéreur, et l’acquéreur s’engage à l’acheter, à un prix et à des conditions déterminés. Elle peut être unilatérale ou synallagmatique. La promesse de vente unilatérale est le contrat par lequel le vendeur s’engage à réserver le terrain à l’acquéreur pendant un délai défini, moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation, qui représente généralement 10 % du prix de vente. L’acquéreur dispose d’un droit d’option, qui lui permet de lever ou de renoncer à la promesse de vente dans le délai convenu. La promesse de vente synallagmatique, ou compromis de vente, est le contrat par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent réciproquement à vendre et à acheter le terrain, sous réserve de la réalisation de certaines conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt immobilier, la délivrance d’un permis de construire, l’absence de servitudes, etc. La promesse de vente doit être faite par écrit, et signée par les deux parties. Elle doit comporter certaines mentions obligatoires, comme l’identité des parties, la description du terrain, le prix, les conditions suspensives, la date de signature de l’acte de vente, etc. La promesse de vente engage les deux parties, qui ne peuvent pas se rétracter sans risquer de verser des dommages-intérêts à l’autre partie, sauf si une clause de dédit est prévue dans le contrat, ou si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée.
L’acte de vente est le contrat définitif par lequel le vendeur transfère la propriété du terrain à l’acquéreur, qui en devient le propriétaire. Il doit être rédigé et authentifié par un notaire, qui s’assure de la régularité de la vente, et qui perçoit et reverse les taxes et les impôts liés à la vente. L’acte de vente doit reprendre les éléments de la promesse de vente, et constater la réalisation des conditions suspensives. Il doit être signé par les deux parties, en présence du notaire, qui remet une copie de l’acte à l’acquéreur, et qui procède à la publicité foncière, c’est-à-dire à l’inscription de la vente au fichier immobilier, qui permet d’informer les tiers de la mutation du terrain.
L’achat d’un terrain entraîne des frais liés à la vente, qui sont à la charge de l’acquéreur. Ces frais comprennent :
- Les frais de notaire, qui sont les sommes versées au notaire pour la rédaction et l’authentification de l’acte de vente, et qui comprennent les émoluments du notaire, les débours, les droits d’enregistrement et la contribution de sécurité immobilière.
- La taxe d’aménagement, qui est une taxe perçue par les collectivités territoriales pour financer les équipements publics liés à l’urbanisation, comme les voiries, les réseaux, les écoles, etc. Elle est calculée en fonction de la surface et de la valeur du terrain, et de la part communale et départementale de la taxe.
- Les frais de raccordement, qui sont les sommes versées aux différents concessionnaires de réseaux publics, comme l’eau, l’électricité, le gaz, le téléphone, l’assainissement, etc., pour raccorder le terrain aux réseaux.
La procédure d’achat d’un terrain est donc un processus qui comporte plusieurs étapes, qui doivent être respectées par le vendeur et l’acquéreur du terrain, et qui impliquent l’intervention d’un notaire. Elle entraîne également des frais liés à la vente, qui sont à la charge de l’acquéreur.