Le bail d’habitation – location vide

Introduction

 

Définition et caractéristiques du bail d’habitation d’une location vide

Le bail d’habitation d’une location vide est le contrat qui lie le propriétaire et le locataire d’un logement non meublé destiné à l’usage exclusif d’habitation. Il est régi par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Qu’est-ce qu’une location vide ?

Une location vide est une location qui ne comporte pas de meubles ou d’équipements suffisants pour permettre au locataire d’y vivre normalement. Il s’agit d’un logement nu, c’est-à-dire sans lit, sans table, sans chaise, sans armoire, sans réfrigérateur, sans cuisinière, etc. Le locataire doit donc apporter son propre mobilier et ses propres appareils électroménagers.

Une location vide se distingue d’une location meublée, qui doit comporter au minimum les éléments suivants : une literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de – 6 °C, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Une location vide doit néanmoins être décente, c’est-à-dire répondre à des critères de confort, de sécurité et de performance énergétique définis par la loi. Ainsi, le logement doit notamment : avoir une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m³ ; disposer d’une installation électrique, de gaz et de chauffage en bon état de fonctionnement et sans risque pour la sécurité des occupants ; être protégé contre les infiltrations d’eau et les remontées d’humidité ; avoir une ventilation suffisante ; avoir un éclairage naturel suffisant ; avoir un accès à l’eau potable, à l’évacuation des eaux usées et des eaux-vannes, et à des sanitaires intérieurs au logement ; avoir une cuisine ou un coin cuisine aménagé ; avoir un diagnostic de performance énergétique (DPE) classant le logement en A, B, C, D, E ou F.

Une location vide est donc un type de location qui offre au locataire une plus grande liberté d’aménager le logement à son goût, mais qui implique aussi des obligations spécifiques, notamment en matière de durée du bail, de préavis, de dépôt de garantie, de travaux, etc.

Comment se présente le contrat de bail pour une location vide ?

Le contrat de bail pour une location vide est le document qui fixe les droits et les obligations du propriétaire et du locataire d’un logement non meublé destiné à l’usage exclusif d’habitation. Il est régi par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le contrat de bail pour une location vide doit respecter un modèle type défini par décret. Ce modèle contient des clauses obligatoires et des clauses facultatives, qui peuvent être adaptées en fonction de la situation des parties. Le contrat doit comporter certaines informations obligatoires, comme :

• l’identité des parties, c’est-à-dire le nom, le prénom, l’adresse et le numéro de téléphone du bailleur et du locataire, ainsi que le cas échéant, du ou des colocataires, du ou des garants, du mandataire du bailleur, etc. ;
• la date de prise d’effet et la durée du bail, qui est de 3 ans si le bailleur est une personne physique et de 6 ans si le bailleur est une personne morale, sauf exceptions prévues par la loi ;
• la description du logement, qui doit préciser la surface habitable, le nombre de pièces, les équipements et les annexes (cave, garage, parking, etc.) ;
• le montant du loyer et des charges, qui doit indiquer le loyer initial, les modalités de révision du loyer, le montant et la périodicité des charges, le mode de paiement du loyer et des charges, etc. ;
• le dépôt de garantie, qui ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges, et qui doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois après la restitution des clés, sauf retenues justifiées ;
• les conditions de résiliation du bail, qui doivent préciser les motifs et les délais de préavis du bailleur et du locataire, ainsi que les modalités de notification du congé ;
• les clauses résolutoires, qui sont des clauses qui entraînent la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, comme le défaut de paiement du loyer, le défaut d’assurance, le trouble de jouissance, etc. ;
• les travaux, qui doivent préciser les obligations du bailleur et du locataire en matière d’entretien, de réparation et d’amélioration du logement, ainsi que les modalités de réalisation et de prise en charge des travaux ;
• les mentions particulières, qui peuvent concerner des éléments spécifiques au logement ou à la relation entre les parties, comme la présence d’un animal, la sous-location, la colocation, etc.

Le contrat de bail doit être signé par les deux parties et faire l’objet d’un enregistrement auprès de l’administration fiscale. Il doit être établi en autant d’exemplaires que de parties, plus un exemplaire pour le mandataire du bailleur si celui-ci existe.

Le contrat de bail doit être accompagné de plusieurs annexes, qui sont des documents obligatoires ou facultatifs, qui complètent ou précisent les informations contenues dans le contrat. Ces annexes sont :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui est un document qui indique la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, ainsi que des recommandations pour améliorer sa performance énergétique ;
• l’état des lieux, qui est un document qui décrit l’état du logement et de ses équipements à l’entrée et à la sortie du locataire, et qui permet de constater les éventuelles dégradations imputables au locataire ;
• la notice d’information sur les droits et devoirs des locataires et des bailleurs, qui est un document qui résume les principales dispositions légales applicables au bail d’habitation d’une location vide ;
• l’attestation d’assurance du locataire, qui est un document qui prouve que le locataire a souscrit une assurance multirisque habitation, qui le couvre en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, vol, etc.) ;
• le dossier de diagnostic technique (DDT), qui est un document qui regroupe plusieurs diagnostics obligatoires, comme le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état de l’installation intérieure d’électricité, l’état des risques et pollutions (ERP), etc. ;
• le règlement de copropriété, qui est un document qui fixe les règles de fonctionnement et de gestion de la copropriété, ainsi que les droits et les obligations des copropriétaires et des occupants ;
• le justificatif du versement du dépôt de garantie, qui est un document qui atteste que le locataire a versé au bailleur le montant du dépôt de garantie prévu dans le contrat.

Le contrat de bail pour une location vide est donc un document essentiel, qui encadre la relation entre le propriétaire et le locataire d’un logement non meublé. Il doit être rédigé avec soin, en respectant les dispositions légales et en tenant compte des spécificités du logement et des parties. Il doit être accompagné de plusieurs annexes, qui apportent des informations complémentaires sur le logement et sur les droits et les devoirs des parties.

Durée et résiliation du bail d’habitation d’une location vide

Quelle est la durée du bail d’habitation d’une location vide ?

La durée du bail d’habitation d’une location vide est l’un des éléments essentiels du contrat de location. Elle détermine la période pendant laquelle le propriétaire et le locataire sont liés par le bail, ainsi que les conditions de renouvellement ou de résiliation du bail.

La durée légale du bail d’habitation d’une location vide est de 3 ans si le bailleur est une personne physique et de 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, association, etc.). Cette durée s’applique sauf stipulation contraire du contrat ou accord des parties.

Il est possible de conclure un bail d’une durée inférieure à 3 ans, mais pas moins d’un an, pour des motifs professionnels ou familiaux légitimes et probables. Par exemple, si le bailleur prévoit de reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, ou si le locataire prévoit de déménager pour des raisons professionnelles ou familiales. Dans ce cas, le bail doit mentionner le motif et la durée du bail, et le bailleur doit justifier le motif par une pièce justificative au plus tard un mois avant le terme du bail.

Le bail se renouvelle tacitement à son échéance, sauf si l’une des parties donne congé dans les conditions prévues par la loi. Le congé est la notification par laquelle le bailleur ou le locataire manifeste sa volonté de mettre fin au bail. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, et respecter un préavis de 6 mois pour le bailleur et de 3 mois pour le locataire, sauf exceptions.

La durée du bail d’habitation d’une location vide est donc une donnée importante, qui influence la stabilité du locataire dans le logement et la liberté du bailleur de disposer du logement. Elle doit être fixée en tenant compte des besoins et des projets des parties, et respecter les règles légales applicables.

Comment résilier le bail d’habitation d’une location vide ?

La résiliation du bail d’habitation d’une location vide est l’acte par lequel le propriétaire ou le locataire met fin au contrat de location. Elle obéit à des règles strictes, qui varient selon la partie qui prend l’initiative de la résiliation, le motif invoqué et le délai respecté.

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Il doit respecter un préavis de 3 mois, sauf dans certains cas où le préavis est réduit à 1 mois. Ces cas sont :

• la mutation professionnelle du locataire ;
• la perte d’emploi du locataire ou sa reprise d’emploi après une période de chômage ;
• l’obtention d’un premier emploi par le locataire ;
• le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
• le locataire a plus de 60 ans et son état de santé justifie un changement de domicile ;
• le locataire est attributaire d’un logement social ;
• le logement se situe dans une zone tendue, c’est-à-dire une zone où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Le locataire doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le délai de préavis court à compter de la date de réception du congé par le bailleur. Le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis, sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire avant cette date.

Le bailleur peut résilier le bail à son échéance, pour trois motifs :

• la reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, à condition que le bénéficiaire de la reprise soit le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacs, son concubin, un ascendant, un descendant ou ceux de son conjoint, de son partenaire de pacs ou de son concubin ;
• la vente du logement, à condition que le bailleur propose au locataire de l’acquérir en priorité, en lui adressant une offre de vente par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier ;
• le motif légitime et sérieux, qui peut être par exemple le non-respect du contrat par le locataire (défaut de paiement du loyer, troubles de voisinage, dégradations, etc.).

Le bailleur doit notifier son congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il doit respecter un préavis de 6 mois et indiquer le motif de la résiliation. Il doit également justifier le motif par une pièce justificative, sauf en cas de vente du logement.

La résiliation du bail d’habitation d’une location vide est donc une procédure encadrée par la loi, qui impose des conditions de forme et de fond aux parties. Elle doit être effectuée dans le respect des droits et des obligations du bailleur et du locataire.

Loyer et charges du bail d’habitation d’une location vide

Comment est fixé le loyer du bail d’habitation d’une location vide ?

Le loyer du bail d’habitation d’une location vide est le montant que le locataire doit payer au propriétaire en contrepartie de la jouissance du logement. Il est déterminé par le contrat de bail, en fonction de plusieurs critères, comme la situation géographique, la surface, le confort, l’état du logement, etc.

Le loyer du bail d’habitation d’une location vide est librement fixé par le bailleur et le locataire, sauf dans les zones tendues où il est encadré par la loi. Les zones tendues sont les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. Ces zones sont définies par décret et répertoriées sur le site du ministère de la cohésion des territoires. Dans ces zones, le loyer ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrêté préfectoral, qui tient compte du type de logement, du nombre de pièces, de la date de construction, du quartier, etc. Le loyer ne peut pas non plus être supérieur au loyer pratiqué par le précédent locataire, sauf si des travaux d’amélioration ont été réalisés.

Le loyer peut être révisé chaque année, à la date prévue dans le contrat ou à défaut à la date anniversaire du bail, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. L’IRL est un indice qui reflète l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. La révision du loyer se fait selon la formule suivante : loyer révisé = loyer initial x (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente). Le trimestre de référence est le trimestre mentionné dans le contrat de bail, ou à défaut le dernier trimestre connu à la date de signature du bail. La révision du loyer n’est pas automatique, elle doit être demandée par le bailleur ou le locataire dans un délai d’un an à compter de la date de révision.

Le loyer peut être majoré ou minoré en cas de travaux ou de modification de la consistance ou du confort du logement, sous certaines conditions. Le bailleur peut augmenter le loyer si les travaux ont pour effet d’augmenter la surface ou la qualité du logement, ou s’ils sont réalisés en vue d’économiser l’énergie. Le locataire doit donner son accord écrit pour la hausse du loyer, qui ne peut pas excéder 15 % du coût des travaux. Le locataire peut demander une diminution du loyer si les travaux ont pour effet de réduire la surface ou la qualité du logement, ou s’ils entraînent des nuisances importantes. Le bailleur doit donner son accord écrit pour la baisse du loyer, qui doit être proportionnelle à la perte de jouissance du logement.

Le loyer du bail d’habitation d’une location vide est donc un élément essentiel du contrat de location, qui doit être fixé en tenant compte des caractéristiques du logement, de la situation du marché locatif et de l’évolution des prix. Il doit être révisé annuellement en fonction de l’IRL, et peut être modifié en cas de travaux ou de changement de la consistance ou du confort du logement.

Quelles sont les charges du bail d’habitation d’une location vide ?

Les charges du bail d’habitation d’une location vide sont les dépenses liées aux services rendus au locataire, à l’entretien courant et aux menues réparations des parties communes, ainsi qu’au fonctionnement des équipements collectifs. Elles sont à la charge du locataire, en plus du loyer, et doivent être mentionnées dans le contrat de bail.

Les charges du bail d’habitation d’une location vide sont récupérables auprès du locataire, soit sous la forme d’un forfait non révisable, soit sous la forme d’une provision soumise à régularisation annuelle. Le choix du mode de récupération des charges appartient au bailleur, qui doit l’indiquer dans le contrat de bail.

Le forfait de charges est un montant fixe et définitif, qui ne peut pas être modifié en cours de bail, sauf accord des parties. Il couvre l’ensemble des charges récupérables, sans distinction ni justification. Il est payable en même temps que le loyer, à la périodicité prévue dans le contrat.

La provision pour charges est un montant estimatif, qui peut être révisé en cours de bail, en fonction de l’évolution des dépenses réelles. Elle couvre les charges récupérables, qui doivent être détaillées et justifiées. Elle est payable en même temps que le loyer, à la périodicité prévue dans le contrat. Elle doit faire l’objet d’une régularisation annuelle, qui consiste à comparer le montant des provisions versées par le locataire et le montant des charges réellement engagées par le bailleur. Si le solde est positif, le bailleur doit rembourser le trop-perçu au locataire. Si le solde est négatif, le locataire doit payer le complément au bailleur.

Le bailleur doit fournir au locataire une liste des charges récupérables, qui sont définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Cette liste comprend notamment :

• les dépenses relatives aux services liés au logement, comme l’ascenseur, le chauffage, l’eau chaude et froide, l’antenne collective, le gardiennage, etc. ;
• les dépenses relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui est proportionnelle à la surface du logement ;
• les dépenses relatives à l’entretien courant et aux menues réparations des parties communes, comme le nettoyage, l’éclairage, la peinture, la plomberie, etc. ;
• les dépenses relatives au fonctionnement des équipements collectifs, comme la chaudière, le compteur d’eau, le système de sécurité, etc.

Le bailleur doit également fournir au locataire une copie des justificatifs des dépenses engagées, comme les factures, les contrats, les relevés de compteurs, etc. Le locataire peut demander ces documents à tout moment, et le bailleur doit les lui transmettre dans un délai d’un mois.

Les charges du bail d’habitation d’une location vide sont donc des sommes que le locataire doit payer au bailleur, en plus du loyer, pour couvrir les frais liés aux services, à l’entretien et au fonctionnement du logement. Elles doivent être clairement définies, justifiées et régularisées, selon le mode de récupération choisi par le bailleur.