Le renouvellement du bail repose sur le principe du droit au maintien dans les lieux du locataire, qui signifie que le locataire a le droit de rester dans le logement qu’il loue tant qu’il respecte ses obligations et qu’il ne reçoit pas de congé du bailleur. Le bailleur ne peut pas résilier le bail de manière anticipée, sauf en cas de faute grave du locataire, telle qu’un défaut de paiement du loyer, un trouble de voisinage, une sous-location illicite, etc. Le bailleur ne peut pas non plus expulser le locataire sans avoir obtenu une décision de justice et sans avoir respecté la trêve hivernale, qui interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions. Le locataire peut également résilier le bail à tout moment, sans avoir à motiver sa décision, à condition de respecter le délai de préavis et de notifier son congé au bailleur. Le renouvellement du bail est donc soumis à des règles précises, que nous allons vous présenter dans cet article.
Les conditions du renouvellement du bail
Le renouvellement du bail dépend de la durée du bail initial et des modalités de son renouvellement, qui sont fixées par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Le renouvellement du bail peut être effectué par le bailleur ou par le locataire, sous certaines conditions, ou être refusé par l’une ou l’autre des parties, pour des motifs légaux. Nous allons vous présenter les conditions du renouvellement du bail, selon la durée du bail initial, les cas de non-renouvellement du bail par le bailleur et les cas de non-renouvellement du bail par le locataire.
La durée du bail initial et les modalités de son renouvellement :
Le bail initial pour une location nue est conclu pour une durée minimale de trois ans si le bailleur est une personne physique ou de six ans si le bailleur est une personne morale. Le bail initial se renouvelle automatiquement à son terme, pour la même durée, sauf si le bailleur ou le locataire donne congé dans les conditions prévues par la loi. Le bailleur ou le locataire doit notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant le délai de préavis et en indiquant le motif du congé. Le délai de préavis est de six mois pour le bailleur et de trois mois pour le locataire, sauf si le logement est situé en zone tendue, auquel cas il est réduit à un mois pour le locataire. Le bailleur ou le locataire peut également proposer un renouvellement du bail avec modification du loyer ou des clauses du contrat, en respectant les mêmes modalités de notification que pour le congé.
Les cas de non-renouvellement du bail par le bailleur
Le bailleur peut refuser de renouveler le bail à son terme, pour trois motifs légaux, qui sont les suivants :
Le congé pour reprise
il s’agit du cas où le bailleur souhaite reprendre le logement pour l’habiter lui-même, ou pour y loger un membre de sa famille ou son conjoint. Le bailleur doit indiquer dans le congé le nom et le lien de parenté de la personne qui bénéficiera du logement, ainsi que la durée et les conditions de son occupation. Le bailleur doit également respecter le droit de préemption du locataire, qui lui permet de se porter acquéreur du logement en priorité, si le bailleur décide de le vendre dans les cinq ans suivant le congé.
Le congé pour vente
il s’agit du cas où le bailleur souhaite vendre le logement occupé par le locataire. Le bailleur doit indiquer dans le congé le prix et les conditions de la vente, ainsi que le droit de préemption du locataire, qui lui permet de se porter acquéreur du logement en priorité, dans un délai de deux mois à compter de la notification du congé. Le bailleur ne peut pas vendre le logement à un prix ou à des conditions plus avantageux à un tiers, sans avoir proposé au locataire de bénéficier de la même offre, dans un délai d’un mois à compter de la nouvelle offre.
Le congé pour motif sérieux et légitime
il s’agit du cas où le bailleur invoque un motif grave pour ne pas renouveler le bail, tel qu’un défaut de paiement du loyer, un trouble de voisinage, une sous-location illicite, une dégradation du logement, etc. Le bailleur doit indiquer dans le congé le motif précis et justifié de son refus de renouvellement, ainsi que les éléments de preuve qu’il détient. Le locataire peut contester le motif invoqué par le bailleur devant le juge judiciaire, qui appréciera le caractère sérieux et légitime du motif.
Les cas de non-renouvellement du bail par le locataire :
Le locataire peut refuser de renouveler le bail à son terme, pour deux motifs possibles, qui sont les suivants :
Le congé sans motif
Il s’agit du cas où le locataire souhaite quitter le logement sans avoir à justifier sa décision. Le locataire doit indiquer dans le congé la date de son départ, sans avoir à mentionner le motif de son refus de renouvellement. Le locataire doit respecter le délai de préavis, qui est de trois mois pour une location nue, sauf si le logement est situé en zone tendue, auquel cas il est réduit à un mois.
Le congé pour motif légitime
Il s’agit du cas où le locataire invoque un motif valable pour ne pas renouveler le bail, tel qu’un changement de situation professionnelle, familiale ou médicale. Le locataire doit indiquer dans le congé le motif de son départ, en le justifiant par des documents officiels. Le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois, si le motif invoqué est l’un de ceux prévus par la loi, tels que la perte d’emploi, la mutation, le divorce, le décès, le handicap, l’obtention d’un logement social, etc.
Les effets du renouvellement du bail
Le renouvellement du bail entraîne le maintien des clauses et des conditions du bail initial, sauf si le bailleur ou le locataire propose une modification du bail lors du renouvellement. Le renouvellement du bail implique également le respect des droits et des obligations du bailleur et du locataire lors du renouvellement. Nous allons vous présenter les effets du renouvellement du bail, selon le principe du maintien du bail initial, les cas de modification du bail lors du renouvellement et les droits et obligations du bailleur et du locataire lors du renouvellement.
Le principe du maintien des clauses et conditions du bail initial
Le renouvellement du bail signifie que le bail initial se poursuit pour la même durée, avec les mêmes clauses et les mêmes conditions. Le loyer, les charges, les modalités de paiement, les garanties, les équipements, les services, etc., restent inchangés, sauf si le bailleur ou le locataire propose une modification du bail lors du renouvellement. Le principe du maintien du bail initial vise à protéger le locataire, qui conserve son droit au maintien dans les lieux, et à garantir le bailleur, qui continue à percevoir le loyer.
Les cas de modification du bail lors du renouvellement
Le bailleur ou le locataire peut proposer une modification du bail lors du renouvellement, pour deux motifs possibles, qui sont les suivants :
La révision du loyer
Il s’agit du cas où le bailleur ou le locataire souhaite augmenter ou diminuer le montant du loyer lors du renouvellement du bail. Le bailleur ou le locataire doit notifier sa proposition de révision du loyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant le délai de préavis et en indiquant le motif de la révision. Le motif de la révision du loyer doit être fondé sur la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee, ou sur la modification de la valeur locative du logement due à des travaux ou à un changement de situation. Le bailleur ou le locataire peut accepter ou refuser la proposition de révision du loyer, ou demander une expertise judiciaire pour fixer le nouveau loyer.
L’ajout ou la suppression de clauses
Il s’agit du cas où le bailleur ou le locataire souhaite modifier les clauses du bail lors du renouvellement, en ajoutant ou en supprimant des stipulations relatives aux charges, aux modalités de paiement, aux garanties, aux équipements, aux services, etc. Le bailleur ou le locataire doit notifier sa proposition de modification du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant le délai de préavis et en indiquant le motif de la modification. Le motif de la modification du bail doit être justifié par un intérêt légitime, tel qu’une amélioration du logement, une adaptation aux besoins du locataire, une mise en conformité avec la réglementation, etc. Le bailleur ou le locataire peut accepter ou refuser la proposition de modification du bail, ou saisir le juge judiciaire pour trancher le litige.
Les droits et obligations du bailleur et du locataire lors du renouvellement :
Le renouvellement du bail implique que le bailleur et le locataire doivent respecter leurs droits et leurs obligations respectifs, qui sont les mêmes que pendant le bail initial. Ces droits et obligations sont notamment les suivants :
Le paiement du loyer et des charges
Le locataire doit payer le loyer et les charges aux dates convenues avec le bailleur, généralement au début de chaque mois. Le loyer et les charges doivent être payés par le moyen convenu entre les parties, tel que le chèque, le virement, le prélèvement automatique, etc. Le locataire ne peut pas suspendre ou réduire le paiement du loyer et des charges, sauf en cas de manquement grave du bailleur à ses obligations, tel qu’un logement indécent, insalubre ou dangereux. Le locataire ne peut pas non plus compenser le paiement du loyer et des charges avec le dépôt de garantie ou avec des sommes dues par le bailleur, sauf accord écrit de celui-ci. Le locataire qui ne paie pas le loyer et les charges dans les délais et les modalités prévus s’expose à des sanctions, telles que des pénalités de retard, des intérêts moratoires, une résiliation du bail ou une expulsion du logement.
L’entretien et la réparation du logement
Le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, c’est-à-dire qui répond à des critères de surface, de sécurité, de salubrité et de performance énergétique. Le bailleur doit donc réaliser les travaux nécessaires pour assurer la conformité du logement aux normes de décence, ainsi que les grosses réparations qui relèvent de sa charge, telles que la toiture, la plomberie, le chauffage, etc. Le locataire doit être informé des travaux envisagés par le bailleur et doit les tolérer, sauf s’ils rendent le logement inhabitable ou s’ils portent atteinte à sa jouissance paisible. Le locataire doit également entretenir le logement et effectuer les réparations locatives qui relèvent de sa charge, telles que le remplacement des ampoules, des robinets, des serrures, etc. Le locataire doit faire un état des lieux d’entrée et de sortie avec le bailleur, qui permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Si des dégradations sont constatées, le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état du logement. Le bailleur peut également demander au locataire le paiement de dommages-intérêts ou de pénalités en cas de dégradation importante ou volontaire du logement.
Le respect de la destination et de la jouissance du logement
Le locataire doit utiliser le logement conformément à sa destination, c’est-à-dire comme résidence principale, sauf accord écrit du bailleur pour un usage différent, tel qu’un usage professionnel, commercial ou mixte. Le locataire doit également jouir paisiblement du logement et respecter le règlement de copropriété, s’il existe. Le locataire doit s’abstenir de causer des troubles de voisinage, tels que des nuisances sonores, olfactives ou visuelles. Le locataire doit aussi respecter le droit de visite du bailleur, qui peut accéder au logement pour vérifier son état, réaliser des travaux ou le faire visiter à des acquéreurs ou à des futurs locataires, à condition de respecter le délai de préavis et les heures légales.
Les recours du locataire et du bailleur en cas de litige sur le renouvellement du bail
Le locataire et le bailleur peuvent rencontrer des difficultés ou des désaccords lors du renouvellement du bail, par exemple sur le montant du loyer, les clauses du contrat, le motif du congé, etc. Le locataire et le bailleur disposent alors de plusieurs moyens pour résoudre le litige, soit à l’amiable, soit par la voie judiciaire. Le locataire peut également bénéficier de certaines aides ou de certains dispositifs qui visent à faciliter son accès ou son maintien dans le logement. Nous allons vous présenter les recours du locataire et du bailleur en cas de litige sur le renouvellement du bail, selon les démarches amiables, les démarches judiciaires et les aides et dispositifs dont peut bénéficier le locataire.
Les démarches amiables pour résoudre le litige :
Le locataire et le bailleur peuvent tenter de trouver une solution à l’amiable, sans passer par la justice, pour régler le litige sur le renouvellement du bail. Les démarches amiables sont plus rapides, moins coûteuses et plus souples que les démarches judiciaires. Elles permettent également de préserver la relation entre le locataire et le bailleur. Les démarches amiables sont notamment les suivantes :
La mise en demeure
Il s’agit d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte d’huissier, par laquelle le locataire ou le bailleur demande à l’autre partie de respecter ses obligations ou de cesser son comportement fautif, dans un délai raisonnable, sous peine de sanctions. La mise en demeure doit mentionner le motif de la demande, les éléments de preuve du litige et les conséquences du non-respect des obligations ou du comportement fautif. La mise en demeure est une étape préalable obligatoire avant de saisir la commission départementale de conciliation ou le juge judiciaire.
La médiation ou la conciliation
Il s’agit d’un processus volontaire et confidentiel, par lequel le locataire et le bailleur font appel à un tiers neutre et impartial, appelé médiateur ou conciliateur, qui les aide à trouver une solution mutuellement acceptable au litige. Le médiateur ou le conciliateur n’a pas de pouvoir de décision, mais il facilite le dialogue et la négociation entre les parties. Le médiateur ou le conciliateur peut être choisi par les parties ou désigné par un organisme spécialisé, tel que la Chambre nationale des praticiens de la médiation, le Centre de médiation et d’arbitrage de Paris, etc. Le médiateur ou le conciliateur doit respecter les principes de neutralité, d’impartialité, d’indépendance et de confidentialité. Le médiateur ou le conciliateur convoque les parties et les écoute, puis il leur propose des solutions possibles, qu’elles peuvent accepter ou refuser. Si les parties parviennent à un accord, elles signent un protocole d’accord, qui a valeur de contrat et qui met fin au litige.
Les démarches judiciaires pour faire valoir ses droits :
Le locataire ou le bailleur peut saisir la justice, en cas d’échec ou d’absence de démarche amiable, pour faire valoir ses droits ou obtenir réparation. Les démarches judiciaires sont plus longues, plus coûteuses et plus contraignantes que les démarches amiables. Elles peuvent également entraîner une rupture de la relation entre le locataire et le bailleur. Les démarches judiciaires sont notamment les suivantes :
La saisine du tribunal judiciaire
Il s’agit du recours principal du locataire ou du bailleur en cas de litige sur le renouvellement du bail. Le locataire ou le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, par voie d’assignation ou de requête, en exposant les motifs de sa demande et en produisant les pièces justificatives. Le juge va alors apprécier le litige et prononcer les mesures appropriées, telles que l’injonction de faire ou de ne pas faire, la révision du loyer, la résiliation du bail, l’octroi de dommages-intérêts, etc. La décision du juge est susceptible d’appel dans un délai d’un mois à compter de sa notification.
La demande de dommages-intérêts ou de réduction du loyer
Il s’agit d’un recours accessoire du locataire ou du bailleur en cas de litige sur le renouvellement du bail. Le locataire ou le bailleur peut demander au juge judiciaire de lui accorder des dommages-intérêts ou une réduction du loyer, en cas de préjudice subi du fait du non-respect des obligations ou du comportement fautif de l’autre partie. Le locataire ou le bailleur doit justifier le montant du préjudice et le lien de causalité avec le litige. Le juge va alors apprécier le préjudice et fixer le montant des dommages-intérêts ou de la réduction du loyer.
Les aides et les dispositifs dont peut bénéficier le locataire en difficulté
Le locataire qui rencontre des difficultés pour accéder ou se maintenir dans le logement peut bénéficier de certaines aides ou de certains dispositifs qui visent à l’accompagner, à le soutenir ou à le protéger. Ces aides et dispositifs concernent le fonds de solidarité pour le logement, l’allocation de logement sociale, l’aide personnalisée au logement, le dispositif Visale, la garantie des risques locatifs, le dispositif Solibail et le bail glissant.
Le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Il s’agit d’une aide financière accordée par le département, qui peut prendre la forme d’une subvention ou d’un prêt, pour aider le locataire à accéder ou à se maintenir dans le logement. Le FSL peut notamment financer le dépôt de garantie, le premier loyer, les frais d’agence, les impayés de loyer, les charges, les travaux, etc. Le FSL est attribué sous conditions de ressources et selon la situation du locataire. Le locataire doit faire une demande de FSL auprès du service social de son département, qui instruit le dossier et décide de l’octroi de l’aide.
L’allocation de logement sociale (ALS) ou l’aide personnalisée au logement (APL)
Il s’agit d’une aide financière versée par la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA), qui permet au locataire de réduire le montant de son loyer. L’ALS est attribuée aux locataires qui ne bénéficient pas de l’APL, qui est réservée aux locataires de logements conventionnés, c’est-à-dire qui respectent des normes de confort et de loyer. L’ALS et l’APL sont calculées en fonction des ressources, de la composition et de la situation du locataire, ainsi que du montant du loyer et de la zone du logement. Le locataire doit faire une demande d’ALS ou d’APL auprès de la CAF ou de la MSA, qui étudie le dossier et verse l’aide directement au bailleur ou au locataire.
Le dispositif Visale ou la garantie des risques locatifs (GRL)
II s’agit d’une garantie qui couvre le bailleur en cas d’impayés de loyer ou de charges du locataire. Le dispositif Visale est un service gratuit proposé par Action Logement, qui se porte caution pour le locataire auprès du bailleur. Le dispositif Visale prend en charge les impayés de loyer et de charges pendant une durée maximale de 36 mois, ainsi que les frais de contentieux et les dégradations éventuelles. Le dispositif Visale est accessible aux locataires de moins de 30 ans, aux salariés du secteur privé, aux chômeurs et aux bénéficiaires de minimas sociaux, sous certaines conditions. Le locataire doit faire une demande de Visale sur le site d’Action Logement, qui délivre un certificat de cautionnement au bailleur.
Le dispositif Solibail ou bail glissant
Le dispositif Solibail ou bail glissant est un dispositif qui permet à des personnes en difficulté d’accéder à un logement social, en passant par une période de sous-location et d’accompagnement social. Le principe est que le propriétaire loue son logement à une association agréée, qui le sous-loue à une personne en situation de précarité, avec l’objectif de lui transférer le bail à son nom au bout de trois ans. Le propriétaire bénéficie ainsi d’une garantie de paiement du loyer et de prise en charge des éventuels impayés ou dégradations, tandis que le locataire bénéficie d’un logement décent et d’un suivi social personnalisé. Le dispositif Solibail ou bail glissant est une solution solidaire et sécurisée pour favoriser l’insertion par le logement.