L’achat sur plan d’un bien immobilier, aussi appelé vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), est une opération qui consiste à acheter un logement neuf avant qu’il ne soit construit ou achevé. Ce type d’achat présente des avantages, mais aussi des risques et des spécificités qu’il faut connaître avant de se lancer. Dans cet article, nous vous expliquons les étapes, les droits et les obligations liés à l’achat sur plan d’un bien immobilier.
Qu’est-ce que l’achat sur plan d’un bien immobilier ?
L’achat sur plan d’un bien immobilier, aussi appelé vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), est une opération qui consiste à acheter un logement neuf avant qu’il ne soit construit ou achevé. Ce type d’achat présente des caractéristiques particulières, qui sont encadrées par la loi.
Définition et principe de l’achat sur plan
L’achat sur plan est régi par le Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il permet à l’acquéreur de devenir propriétaire du terrain et des constructions existantes dès la signature du contrat de vente. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, l’acquéreur est tenu de payer le prix du logement selon un échéancier fixé par la loi, qui prévoit des versements progressifs en fonction de l’avancement des travaux.
Le contrat de vente doit contenir des informations précises sur le logement (surface, nombre de pièces, emplacement, prix, etc.), les conditions de la vente (délai de livraison, modalités de paiement, etc.) et les garanties du vendeur ou du constructeur (garantie financière d’achèvement, garantie de remboursement, garantie de parfait achèvement, etc.).
Les différents types de vente en l’état futur d’achèvement
La vente en l’état futur d’achèvement peut relever du secteur libre ou du secteur protégé, qui obéissent à des règles différentes.
- Le secteur libre concerne les ventes qui ne sont pas soumises à des conditions de ressources ou à des plafonds de prix. Le vendeur ou le constructeur peut fixer librement les modalités du contrat, dans le respect du CCH.
- Le secteur protégé concerne les ventes qui sont soumises à des conditions de ressources ou à des plafonds de prix. Le vendeur ou le constructeur doit respecter des règles spécifiques concernant l’avant-contrat, la conclusion et le contenu du contrat, les modalités de paiement du prix, les garanties financières et techniques, etc. Le secteur protégé est d’ordre public, c’est-à-dire qu’on ne peut pas y déroger par contrat.
La vente en l’état futur d’achèvement peut également prendre deux formes :
- La vente à terme, qui opère le transfert de propriété, la livraison et le paiement du prix à l’achèvement de la construction.
- La VEFA proprement dite, qui opère le transfert de propriété au fur et à mesure de la construction et le paiement du prix selon un échéancier.
Les avantages et les inconvénients de l’achat sur plan
L’achat sur plan présente des avantages et des inconvénients, qu’il faut peser avant de se décider.
Les avantages sont notamment :
- La possibilité de personnaliser son logement en choisissant les matériaux, les équipements, les finitions, etc.
- La possibilité de bénéficier des dernières normes techniques et environnementales, qui assurent un meilleur confort et une meilleure performance énergétique.
- La possibilité de profiter d’avantages fiscaux, tels que le prêt à taux zéro (PTZ), le dispositif Pinel ou la TVA réduite.
Les inconvénients sont notamment :
- Le risque de retard ou d’abandon du chantier, qui peut entraîner des préjudices financiers ou moraux pour l’acquéreur.
- Le risque de malfaçons ou de non-conformités du logement par rapport au contrat ou aux normes en vigueur.
- Le risque de déception ou d’insatisfaction par rapport au logement livré, qui peut ne pas correspondre aux attentes ou aux besoins de l’acquéreur.
Comment se déroule l’achat sur plan d’un bien immobilier ?
L’achat sur plan d’un bien immobilier se déroule en plusieurs étapes, qui sont encadrées par la loi. Il faut être vigilant sur les documents à vérifier, les modalités à respecter et les garanties à exiger.
La réservation du logement
La réservation du logement est le premier contrat que vous signez avec le vendeur ou le constructeur, qui vous réserve le logement que vous avez choisi. Ce contrat doit contenir des informations précises sur le logement (surface, nombre de pièces, emplacement, prix, etc.), les conditions de la vente (délai de livraison, modalités de paiement, etc.) et les garanties du vendeur ou du constructeur (garantie financière d’achèvement, garantie de remboursement, etc.).
Vous devez verser un dépôt de garantie, qui représente généralement 5 % du prix du logement. Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat ou la réception du contrat par lettre recommandée. Si vous vous rétractez dans ce délai, vous récupérez votre dépôt de garantie. Si vous n’obtenez pas le prêt immobilier dans le délai prévu, vous pouvez également annuler la vente et récupérer votre dépôt de garantie.
Le financement du logement
Le financement du logement est une étape essentielle de l’achat sur plan. Vous devez obtenir un prêt immobilier pour payer le prix du logement selon un échéancier fixé par la loi. Vous disposez d’un délai de 1 à 4 mois après la signature du contrat de réservation pour obtenir une offre de prêt. Vous pouvez comparer les offres de prêt immobilier en tenant compte du taux nominal, du taux annuel effectif global (TAEG), du coût total du crédit, de la durée du remboursement, des frais annexes, etc. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours après la réception de l’offre de prêt pour l’accepter ou la refuser.
Vous pouvez également bénéficier d’aides et de dispositifs fiscaux pour financer votre achat sur plan. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt accordé sous conditions de ressources pour financer une partie de l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux. Le dispositif Pinel est une réduction d’impôt accordée sous conditions si vous achetez un logement neuf ou ancien à rénover et que vous le louez pendant une durée minimale.
La signature de l’acte authentique
La signature de l’acte authentique est le contrat définitif qui constate la vente du logement. Il est rédigé et signé par le notaire, en présence du vendeur ou du constructeur et de l’acheteur. Le notaire vérifie la conformité des documents, la capacité des parties, le paiement du prix et des frais, et procède à la publicité foncière. L’acte authentique transfère la propriété du logement à l’acheteur, qui devient alors propriétaire du sol et des constructions existantes.
Vous devez payer les droits de mutation (ou frais de notaire), qui sont calculés sur le prix du logement et qui comprennent les taxes perçues par l’État et les collectivités territoriales, ainsi que les émoluments du notaire. Le taux des droits de mutation varie selon les départements, mais il est généralement compris entre 5 et 6 %.
La livraison du logement
La livraison du logement est la remise des clés du logement à l’acheteur. Elle a lieu lorsque le logement est achevé et conforme au contrat. L’acheteur doit vérifier l’état du logement et signaler les éventuelles réserves au vendeur ou au constructeur. Il doit également payer le solde du prix du logement et les frais annexes.
Le vendeur ou le constructeur doit fournir des garanties à l’acheteur, telles que la garantie de parfait achèvement, qui oblige le vendeur ou le constructeur à réparer les désordres signalés par l’acheteur dans l’année qui suit la livraison ; la garantie biennale, qui oblige le vendeur ou le constructeur à réparer ou à remplacer les éléments d’équipement défectueux dans les deux ans qui suivent la livraison ; la garantie décennale, qui oblige le vendeur ou le constructeur à réparer les dommages qui compromettent la solidité ou la destination du logement dans les dix ans qui suivent la livraison.
Quels sont les droits et les obligations liés à l’achat sur plan d’un bien immobilier ?
L’achat sur plan d’un bien immobilier implique des droits et des obligations pour le vendeur ou le constructeur et pour l’acheteur, qui sont encadrés par la loi.
Les droits et les obligations du vendeur ou du constructeur
Le vendeur ou le constructeur doit respecter les caractéristiques et les délais prévus dans le contrat. Il doit également fournir des garanties à l’acheteur, telles que :
- La garantie financière d’achèvement, qui assure le financement et l’achèvement des travaux en cas de défaillance du vendeur ou du constructeur.
- La garantie de remboursement, qui permet à l’acheteur d’être remboursé en cas d’annulation de la vente pour un motif légitime.
- La garantie de parfait achèvement, qui oblige le vendeur ou le constructeur à réparer les désordres signalés par l’acheteur dans l’année qui suit la livraison.
- La garantie biennale, qui oblige le vendeur ou le constructeur à réparer ou à remplacer les éléments d’équipement défectueux dans les deux ans qui suivent la livraison.
- La garantie décennale, qui oblige le vendeur ou le constructeur à réparer les dommages qui compromettent la solidité ou la destination du logement dans les dix ans qui suivent la livraison.
Le vendeur ou le constructeur est responsable en cas de retard ou de malfaçon. Il peut être condamné à verser des dommages-intérêts à l’acheteur, voire à exécuter la vente en justice.
Les droits et les obligations de l’acheteur
L’acheteur doit payer le prix du logement selon un échéancier fixé par la loi, qui prévoit des versements progressifs en fonction de l’avancement des travaux. Il doit également souscrire une assurance dommages-ouvrage, qui lui permet d’être indemnisé rapidement en cas de dommages relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal se prononce sur les responsabilités. Il doit enfin respecter les règles de copropriété, si le logement fait partie d’une copropriété, et payer les charges correspondantes.
L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat de réservation ou la réception du contrat par lettre recommandée. Il peut également annuler la vente et récupérer son dépôt de garantie s’il n’obtient pas le prêt immobilier dans le délai prévu. Il peut aussi faire valoir ses droits en cas de retard ou de malfaçon.
Les recours possibles en cas de litige
En cas de litige entre le vendeur ou le constructeur et l’acheteur, il existe plusieurs recours possibles :
- La mise en demeure, qui est une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur ou au constructeur pour lui demander d’exécuter ses obligations dans un délai raisonnable.
- La résolution ou la réduction du prix, qui sont des actions judiciaires visant à annuler la vente ou à diminuer le prix du logement en cas de non-respect du contrat ou de vice caché.
- L’action en justice, qui est une procédure judiciaire visant à faire valoir ses droits et à obtenir des dommages-intérêts en cas de préjudice subi.