Les différents contrats de construction

Les contrats de construction sont des contrats par lesquels un maître d’ouvrage confie à un ou plusieurs professionnels du bâtiment la réalisation d’une construction immobilière, moyennant un prix convenu. Il existe trois principaux types de contrats de construction en droit français : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le contrat d’entreprise et le contrat de promotion immobilière. Chacun de ces contrats présente des spécificités juridiques, techniques et financières qu’il convient de connaître avant de s’engager.

Dans cet article, nous allons vous expliquer en détail les caractéristiques, les avantages et les inconvénients de chaque type de contrat de construction. Nous allons également vous donner des exemples concrets de situations dans lesquelles vous pourriez opter pour l’un ou l’autre de ces contrats. Enfin, nous allons vous donner des conseils pratiques pour choisir le contrat de construction le plus adapté à votre projet, en fonction de vos besoins et de vos attentes.

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est un contrat par lequel un constructeur s’engage à réaliser une maison individuelle ou un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage, à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage1. Le CCMI offre un degré de sécurité juridique plus élevé que d’autres contrats de construction, et doit être signé avant le début des travaux.

Les deux types de CCMI

Il existe deux types de CCMI : le CCMI avec fourniture de plan et le CCMI sans fourniture de plan. Dans le premier cas, le constructeur propose ou fait proposer un plan de la maison au maître d’ouvrage, et se charge de l’exécution de tous les travaux nécessaires à la livraison de la maison. Dans le second cas, le maître d’ouvrage fournit lui-même le plan de la maison, et le constructeur se charge de l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air.

Avantages et inconvénients du CCMI

Le CCMI présente des avantages et des inconvénients pour le maître d’ouvrage. Parmi les avantages, on peut citer :

• la garantie de livraison à prix et délai convenus, qui assure au maître d’ouvrage que la maison sera livrée dans les conditions prévues au contrat, et que le prix ne pourra pas être augmenté sauf cas exceptionnels ;
• la garantie de remboursement, qui permet au maître d’ouvrage de récupérer les sommes versées au constructeur en cas de résolution du contrat ou de faillite du constructeur ;
• la garantie de parfait achèvement, qui oblige le constructeur à réparer les désordres signalés par le maître d’ouvrage dans l’année qui suit la réception des travaux ;
• la garantie décennale, qui oblige le constructeur à réparer les dommages compromettant la solidité de la maison ou la rendant impropre à sa destination pendant dix ans à compter de la réception des travaux ;
• la garantie de bon fonctionnement, qui oblige le constructeur à réparer les dysfonctionnements des éléments d’équipement dissociables de la maison pendant deux ans à compter de la réception des travaux ;
• l’assurance dommages-ouvrage, qui permet au maître d’ouvrage d’être indemnisé rapidement des dommages relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal se prononce sur les responsabilités.

Parmi les inconvénients, on peut citer :

• le manque de souplesse du contrat, qui limite les possibilités de modification du projet en cours de réalisation3 ;
• le risque de malfaçons ou de non-conformités, qui peut entraîner des litiges avec le constructeur ou des retards de livraison ;
• le coût élevé du contrat, qui peut être plus cher qu’un contrat d’entreprise ou de maîtrise d’œuvre, en raison des garanties et des assurances incluses.

Des exemples concrets de CCMI sont disponibles sur le site de l’Association pour l’information et la défense des consommateurs salariés (Indecosa-CGT), qui propose des modèles de CCMI avec ou sans fourniture de plan, ainsi que des conseils pour bien choisir son constructeur et éviter les pièges.

Le contrat d’entreprise

Le contrat d’entreprise est un contrat par lequel un entrepreneur s’engage à réaliser des travaux en contrepartie du paiement d’un prix par le maître de l’ouvrage1. Le contrat d’entreprise n’est pas spécifiquement réglementé, il est donc recommandé d’établir un contrat écrit qui précise les conditions convenues entre les parties, notamment l’étendue des travaux, les responsabilités, les coûts budgétaires, les risques liés à la construction et les modalités de paiement2.

Il existe deux types de contrat d’entreprise : le contrat d’entreprise avec un seul entrepreneur et le contrat d’entreprise avec plusieurs entrepreneurs. Dans le premier cas, le maître de l’ouvrage confie la réalisation de l’ensemble des travaux à un seul entrepreneur, qui peut sous-traiter une partie de sa mission à d’autres professionnels. Dans le second cas, le maître de l’ouvrage fait appel à plusieurs entrepreneurs pour réaliser les différents lots du projet (gros œuvre, second œuvre, finitions, etc.). Le maître de l’ouvrage peut alors assurer lui-même la coordination des travaux, ou confier cette tâche à un maître d’œuvre.

Le contrat d’entreprise présente des avantages et des inconvénients pour le maître de l’ouvrage. Parmi les avantages, on peut citer :

• la souplesse du contrat, qui permet au maître de l’ouvrage de choisir librement le plan de la maison, les matériaux, les équipements, les prestataires, etc. ;
• la possibilité de négocier le prix et les délais des travaux avec les entrepreneurs, en fonction du marché et de la concurrence ;
• la possibilité de modifier le projet en cours de réalisation, sous réserve de l’accord des entrepreneurs et du respect des règles d’urbanisme.

Parmi les inconvénients, on peut citer :

• le manque de sécurité juridique du contrat, qui expose le maître de l’ouvrage à des risques de litiges, de malfaçons, de retards, de surcoûts, etc. ;
• le risque de responsabilité du maître de l’ouvrage, qui doit assurer le respect des normes techniques, environnementales et de sécurité, ainsi que le paiement des entrepreneurs et des sous-traitants ;
• le coût élevé des assurances, qui sont obligatoires pour le maître de l’ouvrage (assurance dommages-ouvrage, assurance responsabilité civile) et pour les entrepreneurs (assurance décennale, assurance responsabilité civile professionnelle).

Des exemples concrets de contrat d’entreprise sont disponibles sur le site de la Fédération Française du Bâtiment, qui propose des modèles de contrat d’entreprise avec ou sans maître d’œuvre, ainsi que des conseils pour bien choisir son entrepreneur et éviter les pièges.

Le contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière est un contrat par lequel un maître d’ouvrage confie à un promoteur immobilier le soin de réaliser un programme de construction d’un ou plusieurs édifices, ainsi que les opérations juridiques, administratives et financières liées à ce projet. Le contrat de promotion immobilière est défini à l’article 1831-1 du Code civil, repris à l’article L221-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun, ce qui signifie que le promoteur immobilier agit pour le compte et dans l’intérêt du maître d’ouvrage, mais aussi dans son propre intérêt. Le promoteur immobilier est tenu à une obligation de résultat, qui lui impose de respecter les conditions de prix, de délai et de qualité prévues au contrat4.

Il existe deux types de contrat de promotion immobilière, selon que la construction est destinée à la vente ou non. Dans le premier cas, le contrat de promotion immobilière est associé à un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou à un contrat de vente à terme. Dans le second cas, le contrat de promotion immobilière est indépendant de tout contrat de vente.

Le contrat de promotion immobilière avec vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le promoteur immobilier s’engage à vendre au maître d’ouvrage un immeuble dont la construction n’est pas achevée, moyennant le paiement d’un prix échelonné en fonction de l’avancement des travaux5. Le contrat de VEFA est régi par les articles L261-1 à L261-21 du Code de la construction et de l’habitation6. Le contrat de VEFA présente l’avantage de permettre au maître d’ouvrage de devenir propriétaire du sol dès la signature du contrat, et de bénéficier de garanties financières et techniques en cas de défaillance du promoteur immobilier ou de malfaçons dans la construction. Le contrat de VEFA présente l’inconvénient de limiter les possibilités de personnalisation du logement par le maître d’ouvrage, et de l’exposer à des risques de retard de livraison ou de non-conformité du logement aux normes en vigueur.

Le contrat de promotion immobilière avec vente à terme est le contrat par lequel le promoteur immobilier s’engage à vendre au maître d’ouvrage un immeuble dont la construction est achevée, moyennant le paiement d’un prix différé dans le temps, selon un échéancier convenu entre les parties. Le contrat de vente à terme est régi par les articles L261-22 à L261-30 du Code de la construction et de l’habitation. Le contrat de vente à terme présente l’avantage de permettre au maître d’ouvrage de bénéficier d’un délai de paiement, et de ne devenir propriétaire du logement qu’à la date prévue au contrat, ce qui lui évite de supporter les charges et les impôts liés à la propriété avant d’occuper le logement. Le contrat de vente à terme présente l’inconvénient de ne pas garantir au maître d’ouvrage la qualité de la construction, et de l’exposer à des risques de résolution du contrat ou de perte du logement en cas de non-paiement des échéances.

Des exemples concrets de contrat de promotion immobilière sont disponibles sur le site de la [Fédération des promoteurs immobiliers], qui propose des modèles de contrat de promotion immobilière avec ou sans vente, ainsi que des conseils pour bien choisir son promoteur immobilier et éviter les pièges.