Louer un logement nu, c’est-à-dire non meublé, implique de respecter un certain nombre de règles qui régissent les rapports entre le bailleur et le locataire. Ces règles sont fixées par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui vise à protéger les droits des locataires et à garantir les intérêts des bailleurs. Le locataire dispose ainsi de droits qui lui assurent le maintien dans les lieux, le paiement d’un loyer raisonnable, la réalisation de travaux nécessaires et le respect de sa vie privée. Mais le locataire a également des obligations qui lui imposent de payer le loyer et les charges, de souscrire une assurance, d’entretenir le logement et de le restituer en bon état. En cas de manquement du bailleur ou du locataire à ses obligations, des recours sont possibles pour faire valoir ses droits ou obtenir réparation. Dans cet article, nous allons vous expliquer les droits (I) et les obligations (II) du locataire pour une location nue, ainsi que les recours (III) dont il dispose en cas de litige avec le bailleur.
Les droits du locataire
Le locataire d’un logement nu bénéficie de plusieurs droits qui lui sont reconnus par la loi et qui visent à assurer sa sécurité, son confort et sa tranquillité. Ces droits concernent le maintien dans les lieux, le loyer, les charges, le dépôt de garantie, la quittance, les travaux, les réparations et le confort du logement. Le locataire dispose également de droits en cas de congé, de préavis ou de litige avec le bailleur. Nous allons vous présenter ces différents droits du locataire dans cette partie.
Le droit au maintien dans les lieux
le locataire a le droit de rester dans le logement qu’il loue tant qu’il respecte ses obligations et qu’il ne reçoit pas de congé du bailleur. Le bailleur ne peut pas résilier le bail de manière anticipée, sauf en cas de faute grave du locataire, telle qu’un défaut de paiement du loyer, un trouble de voisinage, une sous-location illicite, etc. Le bailleur ne peut pas non plus expulser le locataire sans avoir obtenu une décision de justice et sans avoir respecté la trêve hivernale, qui interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions.
Les droits du locataire en matière de loyer, de charges, de dépôt de garantie et de quittance
le locataire a le droit de payer un loyer qui correspond à la valeur locative du logement, qui ne peut pas être augmenté de manière abusive ou arbitraire. Le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire lors de la conclusion du bail, mais il peut être révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Le loyer peut également être réévalué au moment du renouvellement du bail, sous certaines conditions et modalités. Le locataire a également le droit de payer des charges qui correspondent aux services rendus ou aux dépenses engagées par le bailleur pour le logement ou les parties communes. Les charges sont soit forfaitaires, soit réelles, et doivent être justifiées par le bailleur. Le locataire a aussi le droit de verser un dépôt de garantie qui ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges pour une location nue. Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou de deux mois si des dégradations sont constatées. Le locataire a enfin le droit de recevoir une quittance de loyer qui atteste du paiement du loyer et des charges. La quittance doit être délivrée gratuitement par le bailleur, sur demande du locataire.
Les droits du locataire en matière de travaux, de réparations et de confort
le locataire a le droit de bénéficier d’un logement décent, c’est-à-dire qui répond à des critères de surface, de sécurité, de salubrité et de performance énergétique. Le bailleur doit donc réaliser les travaux nécessaires pour assurer la conformité du logement aux normes de décence, ainsi que les grosses réparations qui relèvent de sa charge, telles que la toiture, la plomberie, le chauffage, etc. Le locataire doit être informé des travaux envisagés par le bailleur et doit les tolérer, sauf s’ils rendent le logement inhabitable ou s’ils portent atteinte à sa jouissance paisible. Le locataire peut également demander au bailleur l’autorisation de réaliser des travaux d’amélioration ou de personnalisation du logement, à ses frais, à condition qu’ils ne modifient pas la structure ou la destination du logement. Le locataire a aussi le droit de jouir du logement et de ses équipements dans des conditions de confort et de sécurité satisfaisantes. Le bailleur doit donc veiller à ce que le logement soit équipé d’une installation électrique, d’un système de chauffage, d’une ventilation, d’une alimentation en eau, d’un réseau d’assainissement, etc. Le bailleur doit également garantir au locataire le respect de sa vie privée et de son intimité, en s’abstenant de pénétrer dans le logement sans son accord ou de le surveiller de manière abusive.
Les droits du locataire en cas de congé, de préavis ou de litige avec le bailleur
le locataire a le droit de résilier le bail à tout moment, sans avoir à motiver sa décision, à condition de respecter le délai de préavis et de notifier son congé au bailleur. Le délai de préavis est de trois mois pour une location nue, sauf si le logement est situé en zone tendue, auquel cas il est réduit à un mois. Le délai de préavis peut également être réduit à un mois pour des motifs légitimes, tels qu’un changement de situation professionnelle, familiale ou médicale. Le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en mentionnant la date de départ du locataire. Le locataire a également le droit de contester le congé donné par le bailleur, s’il estime qu’il est irrégulier, abusif ou injustifié. Le locataire peut alors saisir la commission départementale de conciliation ou le juge judiciaire pour faire valoir ses droits. Le locataire peut aussi faire appel à un médiateur, à un conciliateur ou à une association de défense des locataires pour l’aider à résoudre un litige avec le bailleur.
Les obligations du locataire
Le locataire d’un logement nu doit respecter un certain nombre d’obligations qui lui sont imposées par la loi et qui visent à garantir les droits du bailleur et à préserver le logement. Ces obligations concernent le paiement du loyer et des charges, l’assurance, la sous-location, la cession du bail, l’usage, l’entretien et la jouissance du logement. Le locataire doit également respecter ses obligations en cas de départ, de restitution ou de dégradation du logement. Nous allons vous présenter ces différentes obligations du locataire dans cette partie.
Le paiement du loyer et des charges aux dates convenues
le locataire doit payer le loyer et les charges aux dates convenues avec le bailleur, généralement au début de chaque mois. Le loyer et les charges doivent être payés par le moyen convenu entre les parties, tel que le chèque, le virement, le prélèvement automatique, etc. Le locataire ne peut pas suspendre ou réduire le paiement du loyer et des charges, sauf en cas de manquement grave du bailleur à ses obligations, tel qu’un logement indécent, insalubre ou dangereux. Le locataire ne peut pas non plus compenser le paiement du loyer et des charges avec le dépôt de garantie ou avec des sommes dues par le bailleur, sauf accord écrit de celui-ci. Le locataire qui ne paie pas le loyer et les charges dans les délais et les modalités prévus s’expose à des sanctions, telles que des pénalités de retard, des intérêts moratoires, une résiliation du bail ou une expulsion du logement.
Les obligations du locataire en matière d’assurance, de sous-location et de cession du bail
le locataire doit souscrire une assurance qui couvre les risques locatifs, c’est-à-dire les dommages causés au logement ou aux parties communes par un incendie, une explosion, un dégât des eaux, etc. Le locataire doit remettre au bailleur une attestation d’assurance lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Le locataire qui ne s’assure pas s’expose à une résiliation du bail ou à une souscription d’une assurance pour son compte par le bailleur, à ses frais. Le locataire doit également respecter les règles relatives à la sous-location et à la cession du bail. La sous-location est le fait de louer tout ou partie du logement à une autre personne, avec ou sans bénéfice. La cession du bail est le fait de transférer le contrat de location à une autre personne, qui devient le nouveau locataire. La sous-location et la cession du bail sont interdites, sauf accord écrit du bailleur, qui doit fixer le montant du loyer et les conditions du contrat. Le locataire qui sous-loue ou cède son bail sans l’autorisation du bailleur s’expose à une résiliation du bail ou à une action en justice du bailleur.
Les obligations du locataire en matière d’usage, d’entretien et de jouissance du logement
le locataire doit utiliser le logement conformément à sa destination, c’est-à-dire comme résidence principale, sauf accord écrit du bailleur pour un usage différent, tel qu’un usage professionnel, commercial ou mixte. Le locataire doit également entretenir le logement et effectuer les réparations locatives qui relèvent de sa charge, telles que le remplacement des ampoules, des robinets, des serrures, etc. Le locataire doit aussi jouir paisiblement du logement et respecter le règlement de copropriété, s’il existe. Le locataire doit s’abstenir de causer des troubles de voisinage, tels que des nuisances sonores, olfactives ou visuelles. Le locataire doit également respecter le droit de visite du bailleur, qui peut accéder au logement pour vérifier son état, réaliser des travaux ou le faire visiter à des acquéreurs ou à des futurs locataires, à condition de respecter le délai de préavis et les heures légales.
Les obligations du locataire en cas de départ, de restitution ou de dégradation du logement
le locataire qui souhaite quitter le logement doit respecter le délai de préavis et notifier son congé au bailleur, comme nous l’avons vu précédemment. Le locataire doit également restituer le logement en bon état, c’est-à-dire dans le même état que lors de son entrée, sauf la vétusté normale due à l’usage. Le locataire doit faire un état des lieux de sortie avec le bailleur, qui permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Si des dégradations sont constatées, le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état du logement. Le bailleur peut également demander au locataire le paiement de dommages-intérêts ou de pénalités en cas de dégradation importante ou volontaire du logement.
Les recours du locataire
Le locataire qui est confronté à un manquement du bailleur à ses obligations peut agir pour faire valoir ses droits ou obtenir réparation. Le locataire peut également bénéficier de certaines aides ou de certains dispositifs qui visent à faciliter son accès ou son maintien dans le logement. Ces recours concernent la mise en demeure du bailleur, la saisine de la commission départementale de conciliation, la saisine du juge judiciaire, le fonds de solidarité pour le logement, l’allocation de logement sociale, l’aide personnalisée au logement, le dispositif Visale, la garantie des risques locatifs, le dispositif Solibail et le bail glissant. Nous allons vous présenter ces différents recours du locataire dans cette partie.
Les démarches du locataire en cas de manquement du bailleur à ses obligations
le locataire qui constate que le bailleur ne respecte pas ses obligations, telles que la délivrance d’un logement décent, la réalisation des grosses réparations, le respect de la vie privée du locataire, etc., peut agir pour le contraindre à les exécuter ou pour obtenir des dommages-intérêts. Le locataire dispose de trois moyens d’action : la mise en demeure du bailleur, la saisine de la commission départementale de conciliation et la saisine du juge judiciaire.
La mise en demeure du bailleur
il s’agit d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte d’huissier, par laquelle le locataire demande au bailleur de respecter ses obligations dans un délai raisonnable, sous peine de sanctions. La mise en demeure doit mentionner le motif de la demande, les éléments de preuve du manquement du bailleur et les conséquences du non-respect des obligations. La mise en demeure est une étape préalable obligatoire avant de saisir la commission départementale de conciliation ou le juge judiciaire.
La saisine de la commission départementale de conciliation
il s’agit d’une instance paritaire composée de représentants des bailleurs et des locataires, qui a pour mission de favoriser le règlement amiable des litiges entre les parties. La commission doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, dans laquelle le locataire expose les motifs de sa réclamation et les éléments de preuve qu’il détient. La commission dispose alors d’un délai de deux mois pour convoquer les parties et rendre un avis. L’avis de la commission n’est pas contraignant, mais il peut servir de base à une transaction entre les parties ou à une action en justice.
La saisine du juge judiciaire
il s’agit du recours ultime du locataire en cas d’échec de la mise en demeure ou de la conciliation. Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, par voie d’assignation ou de requête, en exposant les motifs de sa demande et en produisant les pièces justificatives. Le juge va alors apprécier le manquement du bailleur à ses obligations et prononcer les mesures appropriées, telles que l’injonction de faire ou de ne pas faire, la réduction du loyer, la résiliation du bail, l’octroi de dommages-intérêts, etc. La décision du juge est susceptible d’appel dans un délai d’un mois à compter de sa notification.
Les aides et les dispositifs dont peut bénéficier le locataire en difficulté
le locataire qui rencontre des difficultés pour accéder ou se maintenir dans le logement peut bénéficier de certaines aides ou de certains dispositifs qui visent à l’accompagner, à le soutenir ou à le protéger. Ces aides et dispositifs concernent le fonds de solidarité pour le logement, l’allocation de logement sociale, l’aide personnalisée au logement, le dispositif Visale, la garantie des risques locatifs, le dispositif Solibail et le bail glissant.
Le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
il s’agit d’une aide financière accordée par le département, qui peut prendre la forme d’une subvention ou d’un prêt, pour aider le locataire à accéder ou à se maintenir dans le logement. Le FSL peut notamment financer le dépôt de garantie, le premier loyer, les frais d’agence, les impayés de loyer, les charges, les travaux, etc. Le FSL est attribué sous conditions de ressources et selon la situation du locataire. Le locataire doit faire une demande de FSL auprès du service social de son département, qui instruit le dossier et décide de l’octroi de l’aide.
L’allocation de logement sociale (ALS) ou l’aide personnalisée au logement (APL)
il s’agit d’une aide financière versée par la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA), qui permet au locataire de réduire le montant de son loyer. L’ALS est attribuée aux locataires qui ne bénéficient pas de l’APL, qui est réservée aux locataires de logements conventionnés, c’est-à-dire qui respectent des normes de confort et de loyer. L’ALS et l’APL sont calculées en fonction des ressources, de la composition et de la situation du locataire, ainsi que du montant du loyer et de la zone du logement. Le locataire doit faire une demande d’ALS ou d’APL auprès de la CAF ou de la MSA, qui étudie le dossier et verse l’aide directement au bailleur ou au locataire.
Le dispositif Visale ou la garantie des risques locatifs (GRL)
il s’agit d’une garantie qui couvre le bailleur en cas d’impayés de loyer ou de charges du locataire. Le dispositif Visale est un service gratuit proposé par Action Logement, qui se porte caution pour le locataire auprès du bailleur. Le dispositif Visale prend en charge les impayés de loyer et de charges pendant une durée maximale de 36 mois, ainsi que les frais de contentieux et les dégradations éventuelles. Le dispositif Visale est accessible aux locataires de moins de 30 ans, aux salariés du secteur privé, aux chômeurs et aux bénéficiaires de minimas sociaux, sous certaines conditions. Le locataire doit faire une demande de Visale sur le site d’Action Logement, qui délivre un certificat de cautionnement au bailleur. La garantie des risques locatifs (GRL) est une assurance souscrite par le bailleur auprès d’un organisme agréé, qui couvre les impayés de loyer et de charges du locataire pendant une durée maximale de 24 mois, ainsi que les frais de contentieux et les dégradations éventuelles. La GRL est accessible aux locataires dont les ressources sont inférieures ou égales à deux fois le montant du loyer. Le bailleur doit faire une demande de GRL auprès d’un organisme agréé, qui établit un contrat de garantie avec le bailleur.
Le dispositif Solibail ou le bail glissant
il s’agit d’un dispositif qui permet au locataire de bénéficier d’un accompagnement social et d’une garantie de loyer. Le dispositif Solibail repose sur un partenariat entre le bailleur, le locataire et une association agréée, qui signent un contrat de location. Le bailleur loue son logement à l’association, qui le sous-loue au locataire. L’association assure le paiement du loyer au bailleur, accompagne le locataire dans son insertion sociale et professionnelle et prépare son accès à un logement autonome. Le bail glissant est une modalité du dispositif Solibail, qui consiste à transférer progressivement le contrat de location de l’association au locataire, qui devient le seul titulaire du bail. Le dispositif Solibail ou le bail glissant est accessible aux locataires qui rencontrent des difficultés sociales ou financières, sous certaines conditions. Le locataire doit faire une demande de Solibail ou de bail glissant auprès d’une association agréée, qui évalue le dossier et propose une solution adaptée.