La location meublée est un contrat de location d’un logement comportant le mobilier et les équipements nécessaires à la vie courante du locataire. Elle se distingue de la location vide, qui concerne les logements sans meuble ni équipement, par ses spécificités, notamment en matière de durée, de loyer, de dépôt de garantie, de résiliation, etc. La location meublée présente des avantages et des inconvénients tant pour le bailleur que pour le locataire. Pour le bailleur, elle offre une plus grande liberté de fixation du loyer, une durée minimale plus courte, et une possibilité de récupérer plus facilement le logement en cas de besoin. Pour le locataire, elle permet de bénéficier d’un logement prêt à vivre, d’un préavis réduit, et d’une fiscalité avantageuse. Toutefois, la location meublée implique aussi des obligations et des risques pour les deux parties, qui doivent respecter les règles générales du droit des obligations, mais aussi les dispositions spécifiques prévues par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Les obligations du locataire avant l’entrée dans le logement
Avant d’entrer dans le logement meublé qu’il a choisi, le locataire doit remplir certaines obligations, qui visent à formaliser le contrat de location, à garantir le paiement du loyer et des charges, et à protéger le logement contre les risques locatifs. Ces obligations sont les suivantes :
- A. La signature du contrat de location : le locataire doit prendre connaissance du contenu du bail, qui doit respecter le modèle type prévu par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 31 juillet 2015. Le bail doit notamment mentionner l’identité des parties, la désignation du logement, la durée du bail, le montant du loyer, les charges, les modalités de révision du loyer, le dépôt de garantie, le cautionnement, etc. Le locataire doit signer le contrat de location en deux exemplaires originaux, et en conserver un.
- B. Le versement du dépôt de garantie : le locataire doit verser au bailleur une somme d’argent limitée à deux mois de loyer hors charges, destinée à garantir l’exécution de ses obligations locatives, notamment le paiement du loyer et des charges, et la remise en état du logement. Le dépôt de garantie doit être versé au plus tard le jour de la signature du contrat de location, et il doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou de deux mois dans le cas contraire.
- C. La souscription d’une assurance : le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs, tels que l’incendie, le dégât des eaux, le vol, etc. L’assurance doit couvrir le logement et le mobilier mis à la disposition du locataire, et elle doit être adaptée à la durée du bail. Le locataire doit remettre au bailleur une attestation d’assurance lors de la signature du contrat de location, et chaque année à la demande du bailleur.
Les obligations du locataire pendant l’exécution du bail
Pendant la durée du bail meublé, le locataire doit remplir certaines obligations, qui visent à assurer le paiement du loyer et des charges, à respecter l’usage du logement, et à entretenir le logement et le mobilier. Ces obligations sont les suivantes :
- A. Le paiement du loyer et des charges : le locataire doit payer le loyer et les charges aux dates et aux modalités prévues par le contrat. Le loyer est librement fixé par le bailleur, mais il est soumis à un plafonnement en cas de renouvellement du bail dans les zones tendues. Le loyer peut être révisé une fois par an, selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Les charges sont les dépenses engagées par le bailleur pour les services rendus liés à l’usage du logement, tels que l’eau, le chauffage, l’électricité, etc. Les charges peuvent être forfaitaires ou réelles, et dans ce cas, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.
- B. Le respect de l’usage du logement : le locataire doit occuper le logement en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant les règles de prudence, de sécurité, et de salubrité. Le locataire doit également respecter le règlement de copropriété, s’il existe, qui fixe les droits et les obligations des copropriétaires et des occupants de l’immeuble. Le locataire ne doit pas troubler la tranquillité des voisins, par des bruits excessifs, des odeurs désagréables, des déchets, etc. Le locataire ne doit pas exercer d’activité professionnelle ou commerciale dans le logement, sauf accord du bailleur et du syndicat des copropriétaires, et sous certaines conditions.
- C. L’entretien du logement et du mobilier : le locataire doit prendre soin du logement et du mobilier mis à sa disposition par le bailleur, et les maintenir en bon état de fonctionnement et de propreté. Le locataire doit effectuer les réparations locatives, qui sont les petites réparations nécessaires au maintien en état du logement, telles que le remplacement des ampoules, des robinets, des serrures, etc. Le locataire doit signaler au bailleur les éventuelles dégradations ou dysfonctionnements qui affectent le logement ou le mobilier, et qui nécessitent l’intervention du bailleur.
Les obligations du locataire à la sortie du logement
À la fin du bail meublé, le locataire doit remplir certaines obligations, qui visent à mettre un terme au contrat de location, à restituer le logement et le mobilier dans un bon état, et à récupérer le dépôt de garantie. Ces obligations sont les suivantes :
La résiliation du bail
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, en respectant un préavis d’un mois, et en notifiant sa décision au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le préavis commence à courir à compter de la date de réception de la notification. Le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis, sauf si le bailleur reloue le logement avant cette date. Le locataire peut bénéficier d’un préavis réduit à quinze jours, s’il invoque un motif légitime et sérieux, tel qu’une perte d’emploi, une mutation, une obtention de logement social, un état de santé, etc.
La restitution du logement et du mobilier
Le locataire doit restituer le logement et le mobilier dans l’état où il les a reçus, à l’exception de la vétusté normale, et participer à l’établissement de l’état des lieux de sortie. L’état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement et de bonne foi par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux, et annexé au contrat de location. Il doit être conforme au modèle fixé par le décret du 30 mars 2016, et il doit mentionner la date, le nom des parties, l’adresse du logement, le relevé des compteurs, le nombre et la nature des clés, l’état des sols, des murs, des plafonds, des ouvertures, des sanitaires, des installations électriques, etc. Il doit également mentionner la date, le nom des parties, l’adresse du logement, le nombre et la nature des meubles, leur état de fonctionnement, leur état d’usure, leur valeur à neuf, etc. Le locataire doit remettre au bailleur les clés du logement, et lui fournir sa nouvelle adresse.
La récupération du dépôt de garantie
Le locataire doit récupérer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou de deux mois dans le cas contraire, sous réserve des éventuelles retenues justifiées par le bailleur. Le bailleur doit restituer au locataire le dépôt de garantie, déduction faite des sommes dues par le locataire au titre du loyer, des charges, des réparations, etc. Le bailleur doit fournir au locataire les justificatifs des retenues effectuées, tels que des factures, des devis, des photos, etc. Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, ou le juge des contentieux de la protection.