Dans cet article, nous allons vous expliquer tout ce que vous devez savoir sur les modalités de révision du loyer en cours de bail. Nous allons vous présenter les différents types de révision du loyer : la révision annuelle, qui intervient à la date convenue dans le bail ou à la date anniversaire du contrat, et la révision exceptionnelle, qui peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d’une clause d’échelle mobile. Nous allons également vous préciser les conditions, les limites et les conséquences de la révision du loyer, ainsi que les recours possibles en cas de contestation.
La révision annuelle du loyer en cours de bail
La révision annuelle du loyer est le mécanisme qui permet d’adapter le loyer à l’évolution du marché immobilier chaque année. Elle sert à maintenir l’équilibre entre les intérêts du propriétaire, qui souhaite percevoir un loyer conforme à la valeur de son logement, et ceux du locataire, qui souhaite bénéficier d’un loyer raisonnable et stable. La révision annuelle du loyer doit intervenir à la date convenue dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.
La révision annuelle du loyer est soumise à plusieurs conditions, qui doivent être respectées par le propriétaire et le locataire. Il faut notamment que :
- Le bail contienne une clause de révision, qui prévoit la possibilité de modifier le loyer chaque année en fonction d’un indice de référence. Si le bail ne contient pas de clause de révision, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du contrat.
- L’indice de référence soit l’indice de référence des loyers (IRL), qui est publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). L’IRL reflète l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Il faut utiliser l’IRL du trimestre correspondant à la date de signature du bail ou à la date de la dernière révision du loyer.
- La hausse du loyer soit plafonnée, c’est-à-dire qu’elle ne puisse pas dépasser la variation de l’IRL. Par exemple, si l’IRL a augmenté de 1,5 % entre la date de signature du bail et la date de révision du loyer, le loyer ne peut pas augmenter de plus de 1,5 %.
La révision annuelle du loyer est régie par plusieurs textes de loi, qui en fixent les modalités et les conséquences. Il s’agit principalement des articles 17 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret du 16 août 2022. Ces textes prévoient notamment que :
- La révision annuelle du loyer doit être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai d’un an à compter de la date prévue dans le bail ou de la date anniversaire du contrat. Si la demande est faite après ce délai, la révision du loyer ne peut avoir d’effet rétroactif, et ne s’applique qu’à compter du jour de la demande.
- La révision annuelle du loyer doit être notifiée par le propriétaire ou le locataire à l’autre partie, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. La notification doit indiquer le montant du loyer révisé, la date de révision, l’IRL utilisé et la formule de calcul.
- La révision annuelle du loyer entraîne la modification du bail, qui doit être actualisé avec le nouveau montant du loyer. Le bail modifié doit être signé par les parties ou leurs mandataires, et annexé au bail initial.
La révision exceptionnelle du loyer en cours de bail
La révision exceptionnelle du loyer est le mécanisme qui permet d’adapter le loyer à la situation particulière du logement ou du marché immobilier, indépendamment de la révision annuelle. Elle sert à rééquilibrer le rapport entre le loyer et la valeur du logement, en tenant compte des évolutions locales ou des travaux réalisés. La révision exceptionnelle du loyer peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire, ou automatiquement par le biais d’une clause d’échelle mobile.
La révision exceptionnelle du loyer est soumise à plusieurs conditions, qui doivent être respectées par le propriétaire et le locataire. Il faut notamment que :
- Le propriétaire justifie d’un écart significatif entre le loyer et les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Cet écart doit être au moins égal à 20 % du loyer. Le propriétaire doit fournir des références de loyers, issues de sources fiables et objectives, telles que les observatoires locaux des loyers ou les données des services fiscaux.
- Le propriétaire ait réalisé des travaux d’amélioration du logement, qui ont augmenté sa surface, son confort ou sa performance énergétique. Ces travaux doivent représenter au moins 10 % du loyer annuel. Le propriétaire doit fournir des factures ou des devis des travaux, ainsi que des attestations de conformité ou de performance.
- Le locataire soit informé de la demande de révision exceptionnelle du loyer par le propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. La demande doit indiquer le montant du loyer révisé, les motifs de la révision, les références de loyers ou les justificatifs des travaux.
La révision exceptionnelle du loyer est régie par plusieurs textes de loi, qui en fixent les modalités et les conséquences. Il s’agit principalement des articles 17-2 et 17-3 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret du 26 août 2020. Ces textes prévoient notamment que :
- La révision exceptionnelle du loyer ne peut pas avoir lieu pendant la première année du bail, ni pendant les 3 années qui suivent la dernière révision exceptionnelle du loyer.
- La révision exceptionnelle du loyer ne peut pas entraîner une augmentation du loyer supérieure à la moitié de la différence entre le loyer initial et le loyer de référence, ou à 15 % du coût des travaux.
- La révision exceptionnelle du loyer prend effet à la date de la demande du propriétaire, ou à la date de la réalisation des travaux si elle est postérieure.
- La révision exceptionnelle du loyer entraîne la modification du bail, qui doit être actualisé avec le nouveau montant du loyer. Le bail modifié doit être signé par les parties ou leurs mandataires, et annexé au bail initial.
La contestation de la révision du loyer en cours de bail
La contestation de la révision du loyer en cours de bail est le droit dont dispose le propriétaire ou le locataire pour s’opposer à la modification du loyer qui lui semble injustifiée ou abusive. Il existe plusieurs motifs de contestation de la révision du loyer, tels que :
- L’absence de clause de révision dans le bail, qui empêche le propriétaire de réviser le loyer annuellement ou exceptionnellement, sauf si le locataire donne son accord écrit.
- Le non-respect de l’indice de référence des loyers (IRL), qui oblige le propriétaire à utiliser l’IRL du trimestre correspondant à la date de signature du bail ou à la date de la dernière révision du loyer, et à ne pas augmenter le loyer au-delà de la variation de l’IRL.
- La prise en compte de la vétusté, qui interdit au propriétaire de répercuter sur le loyer les frais de réparation ou de remplacement des éléments du logement qui sont usés par le temps ou l’usage, sauf si le locataire en est responsable.
La contestation de la révision du loyer doit respecter certaines modalités, qui varient selon le type de révision et le délai de contestation. Il faut notamment que :
- Le propriétaire ou le locataire adresse une demande de rectification à l’autre partie, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, dans laquelle il expose les raisons de sa contestation et les éléments de preuve qu’il détient.
- Le propriétaire ou le locataire saisisse la commission départementale de conciliation, qui est une instance composée de représentants des propriétaires et des locataires, et qui a pour mission de proposer des solutions aux litiges relatifs aux baux d’habitation. La saisine de la commission doit intervenir dans un délai de 3 mois à compter de la notification de la révision du loyer ou de la demande de rectification.
- Le propriétaire ou le locataire recourt au juge, qui tranchera le litige en fonction des éléments fournis par les parties. Le recours au juge doit intervenir dans un délai de 3 ans à compter de la notification de la révision du loyer ou de la demande de rectification.
La contestation de la révision du loyer est régie par plusieurs textes de loi, qui en fixent les modalités et les conséquences. Il s’agit principalement des articles 17-4 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret du 29 décembre 2017. Ces textes prévoient notamment que :
- La contestation de la révision du loyer n’empêche pas le paiement du loyer, sauf si les parties conviennent d’un montant provisoire ou si le juge l’ordonne.
- La contestation de la révision du loyer peut entraîner un remboursement ou un complément de loyer, selon que le loyer révisé est inférieur ou supérieur au loyer contesté.
- La contestation de la révision du loyer peut donner lieu à des dommages-intérêts, si le propriétaire ou le locataire a agi de mauvaise foi ou avec légèreté.