L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt qui concerne les personnes possédant un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros. Il remplace depuis 2018 l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Comment fonctionne cet impôt ? Qui doit le payer ? Quels sont les biens imposables et les biens exonérés ? Comment le calculer et le déclarer ? Nous vous expliquons tout dans cet article.
Qui doit payer l’IFI ?
L’IFI s’applique aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France, qui détiennent directement ou indirectement, au 1er janvier de l’année d’imposition, un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros. Le seuil d’imposition est apprécié au niveau du foyer fiscal, c’est-à-dire en tenant compte du patrimoine du contribuable, de son conjoint ou partenaire de Pacs, de ses enfants mineurs, et de certaines personnes placées sous son autorité.
L’IFI s’applique également aux personnes physiques non domiciliées fiscalement en France, qui détiennent directement ou indirectement, au 1er janvier de l’année d’imposition, un patrimoine immobilier situé en France d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros. Le seuil d’imposition est apprécié au niveau individuel, c’est-à-dire en tenant compte uniquement du patrimoine du contribuable.
Comment calculer l’IFI ?
L’IFI est calculé en appliquant un barème progressif au patrimoine immobilier net du contribuable, c’est-à-dire après déduction des dettes déductibles. Le barème de l’IFI est le suivant :
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier | Taux applicable |
| Inférieure à 800 000 € | 0 % |
| Comprise entre 800 000 € et 1 300 000 € | 0,5 % |
| Comprise entre 1 300 000 € et 2 570 000 € | 0,7 % |
| Comprise entre 2 570 000 € et 5 000 000 € | 1 % |
| Comprise entre 5 000 000 € et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,5 % |
Le montant de l’IFI est plafonné à 75 % des revenus nets du contribuable, après déduction des impôts dus en France et à l’étranger. Si le plafonnement s’applique, le contribuable doit fournir une déclaration spécifique avec les éléments nécessaires au calcul du plafonnement.
Quels sont les biens imposables à l’IFI ?
Les biens imposables à l’IFI sont les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable, qu’ils soient de source française ou étrangère. Il s’agit notamment des biens suivants :
- Les immeubles bâtis ou non bâtis, qu’ils soient affectés à l’habitation, à l’activité professionnelle, à l’agriculture, au commerce, à l’industrie, etc.
- Les droits réels immobiliers, tels que l’usufruit, le droit d’usage, le droit d’habitation, le droit de superficie, l’emphytéose, etc.
- Les titres de sociétés, lorsque le contribuable détient directement ou indirectement plus de 10 % du capital ou des droits de vote, ou lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers détenus par la société représente plus de 50 % de la valeur de l’actif brut de la société. Il s’agit notamment des parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI), etc.
- Les contrats d’assurance-vie et de capitalisation en unités de compte, lorsque le contribuable détient des unités de compte représentatives de biens ou droits immobiliers, tels que des parts de SCPI, d’OPCI, etc.
- Les biens ou droits immobiliers détenus par l’intermédiaire d’une fiducie ou d’un trust, lorsque le contribuable est le constituant, le bénéficiaire ou le bénéficiaire potentiel de la fiducie ou du trust.
Quels sont les biens exonérés de l’IFI ?
Certains biens ou droits immobiliers sont totalement ou partiellement exonérés de l’IFI, en raison de leur nature ou de leur affectation. Il s’agit notamment des biens suivants :
- Les bois et forêts, les groupements forestiers, les groupements fonciers agricoles (GFA), les groupements agricoles fonciers (GAF), etc., qui bénéficient d’une exonération de 75 % de leur valeur, à condition de respecter certaines conditions de gestion, de conservation et de déclaration.
- Les biens professionnels, c’est-à-dire les biens ou droits immobiliers affectés à l’exercice de l’activité principale du contribuable, à condition que cette activité soit exercée à titre individuel ou dans le cadre d’une société dont le contribuable détient plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qu’il exerce effectivement des fonctions de direction. L’exonération s’applique également aux biens loués à une société dans laquelle le contribuable exerce son activité professionnelle, sous certaines conditions.
Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI ?
Les dettes déductibles de l’IFI sont les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, qui se rapportent à un bien ou droit immobilier imposable, et qui sont à la charge personnelle du contribuable. Il s’agit notamment des dettes suivantes :
- Les emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens ou droits immobiliers imposables.
- Les impôts dus en raison de la détention ou de la cession des biens ou droits immobiliers imposables, tels que la taxe foncière, la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, etc.
- Les charges de copropriété, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, les frais de dossier, les frais de garantie, etc. liés aux emprunts contractés pour les biens ou droits immobiliers imposables.
- Les pensions alimentaires versées en raison de l’obligation alimentaire entre ascendants et descendants, à condition qu’elles soient déductibles du revenu global du contribuable.
- Les rentes viagères versées en contrepartie de la cession ou de la transmission d’un bien ou droit immobilier imposable, à condition qu’elles soient déductibles du revenu global du contribuable.
Les dettes déductibles doivent être justifiées par le contribuable, qui doit fournir les documents attestant de leur existence, de leur montant, de leur date et de leur objet. Les dettes doivent être proportionnées à la valeur du patrimoine immobilier et à la situation financière du contribuable. L’administration fiscale peut refuser la déduction des dettes qui lui paraissent excessives ou artificielles.
Comment évaluer les biens pour l’IFI ?
L’évaluation des biens pour l’IFI doit se faire selon leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’agit du prix auquel ils auraient pu être normalement négociés s’ils avaient été vendus à cette date. Pour déterminer cette valeur, le contribuable peut se référer à des méthodes d’évaluation différentes selon la nature des biens.
Cas général
Pour les immeubles bâtis ou non bâtis, le contribuable peut utiliser le service en ligne Patrim, accessible dans son espace particulier sur le site impots.gouv.fr, qui permet de consulter les transactions immobilières comparables réalisées dans le secteur géographique du bien. Il peut aussi se faire aider d’un notaire ou d’un agent immobilier, ou se baser sur des annonces de vente ou de location.
Pour les droits réels immobiliers, le contribuable peut appliquer un barème fiscal qui détermine la valeur de l’usufruit, du droit d’usage ou du droit d’habitation en fonction de l’âge de l’usufruitier ou du bénéficiaire. Il peut aussi recourir à une évaluation économique qui tient compte du rendement du bien et du taux d’actualisation.
Pour les titres de sociétés, le contribuable doit calculer la fraction de la valeur des parts ou actions représentative des biens ou droits immobiliers détenus par la société. Pour cela, il doit appliquer à la valeur des parts ou actions un coefficient correspondant au rapport entre la valeur des biens ou droits immobiliers imposables et la valeur de l’ensemble des actifs de la société3.
Pour les contrats d’assurance-vie et de capitalisation en unités de compte, le contribuable doit déclarer la valeur de rachat des unités de compte représentatives de biens ou droits immobiliers, tels que des parts de SCPI ou d’OPCI, au 1er janvier de l’année d’imposition4.
Pour les biens ou droits immobiliers détenus par l’intermédiaire d’une fiducie ou d’un trust, le contribuable doit déclarer la valeur vénale des biens ou droits immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition, en tenant compte de la qualité de constituant, de bénéficiaire ou de bénéficiaire potentiel de la fiducie ou du trust.
Règles particulières
Certaines règles particulières d’évaluation s’appliquent à certains biens ou droits immobiliers, en raison de leur régime fiscal spécifique ou de leur situation particulière. Il s’agit notamment des cas suivants :
- La résidence principale du contribuable bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, à condition de ne pas être détenue par une société civile immobilière (SCI) de gestion.
- Les bois et forêts, les groupements forestiers, les groupements fonciers agricoles (GFA), les groupements agricoles fonciers (GAF), etc., bénéficient d’une exonération de 75 % de leur valeur, à condition de respecter certaines conditions de gestion, de conservation et de déclaration.
- Les biens professionnels, c’est-à-dire les biens ou droits immobiliers affectés à l’exercice de l’activité principale du contribuable, sont exonérés à condition que cette activité soit exercée à titre individuel ou dans le cadre d’une société dont le contribuable détient plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qu’il exerce effectivement des fonctions de direction.
- Les biens immobiliers situés dans les départements d’outre-mer (DOM) ou dans les collectivités d’outre-mer (COM) sont évalués selon des coefficients de pondération qui tiennent compte de l’écart de niveau de vie entre ces territoires et la métropole.
Quel est le plafonnement de l’IFI ?
Le plafonnement de l’IFI est un dispositif qui limite le montant global des impôts du contribuable à 75 % de ses revenus nets imposables. Il s’applique aux contribuables domiciliés fiscalement en France, qui détiennent un patrimoine immobilier taxable à l’IFI. Il permet de réduire le montant de l’IFI à payer si le total de l’IFI et des autres impôts dus en France et à l’étranger dépasse le seuil de 75 % des revenus.
Quels sont les revenus à prendre en compte pour le plafonnement ?
Les revenus à prendre en compte pour le plafonnement sont les revenus nets imposables du foyer fiscal du contribuable, au titre de l’année précédant celle de l’imposition à l’IFI. Il s’agit de l’ensemble des revenus français et étrangers, y compris ceux qui sont exonérés d’impôt ou soumis à un prélèvement libératoire, et avant imputation des déficits catégoriels non imputables sur le revenu global. Les revenus des contrats d’assurance-vie en euros ou des compartiments en euros des contrats d’assurance-vie ne sont pas pris en compte.
Quels sont les impôts à prendre en compte pour le plafonnement ?
Les impôts à prendre en compte pour le plafonnement sont les impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédant celle de l’imposition à l’IFI, ainsi que l’IFI lui-même. Il s’agit notamment de :
- L’impôt sur le revenu, y compris les contributions sociales (CSG, CRDS, etc.), les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et du capital, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, etc.
- Les prélèvements libératoires, tels que le prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur les revenus mobiliers, le prélèvement forfaitaire non libératoire sur les dividendes, le prélèvement forfaitaire sur les produits de placement à revenu fixe, etc.
- Les impôts étrangers équivalents à l’impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux, à condition qu’ils soient acquittés définitivement et qu’ils ne donnent pas lieu à un crédit d’impôt en France.
- L’IFI, calculé avant plafonnement et avant imputation des réductions d’impôt.
Quel est le mécanisme du plafonnement ?
Le mécanisme du plafonnement consiste à comparer le total des impôts à prendre en compte avec 75 % des revenus à prendre en compte. Si le total des impôts est supérieur à ce seuil, le contribuable bénéficie d’une réduction d’IFI égale à la différence entre les deux montants. Si le total des impôts est inférieur ou égal à ce seuil, le contribuable ne bénéficie pas du plafonnement et doit payer l’IFI calculé avant plafonnement et après imputation des réductions d’impôt.
Quel est le mécanisme anti-abus du plafonnement ?
Le mécanisme anti-abus du plafonnement est un dispositif qui vise à éviter que le contribuable ne réduise artificiellement ses revenus ou n’augmente artificiellement ses impôts pour bénéficier du plafonnement. Il s’applique dans les cas suivants :
- Si le contribuable a réalisé des opérations de démembrement de propriété, de donation temporaire d’usufruit, de cession à titre onéreux ou gratuit de la nue-propriété ou de l’usufruit de biens ou droits immobiliers, ou de constitution ou de renonciation à un droit d’usage ou d’habitation sur de tels biens, dans les six années précédant celle de l’imposition à l’IFI, il doit réintégrer dans ses revenus à prendre en compte les revenus correspondant aux droits dont il s’est dessaisi, à moins qu’il ne justifie que ces opérations ont été réalisées pour des motifs légitimes autres que fiscaux.
- Si le contribuable a souscrit des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation en unités de compte représentatives de biens ou droits immobiliers, il doit réintégrer dans ses revenus à prendre en compte les revenus correspondant aux unités de compte dont il s’est dessaisi, à moins qu’il ne justifie que ces opérations ont été réalisées pour des motifs légitimes autres que fiscaux.
- Si le contribuable a bénéficié d’une réduction d’IFI au titre des dons à certains organismes, il doit réintégrer dans ses revenus à prendre en compte le montant des dons effectués, à moins qu’il ne justifie que ces dons ont été réalisés pour des motifs légitimes autres que fiscaux.
Comment déclarer et payer l’IFI ?
La déclaration et le paiement de l’IFI se font en même temps que la déclaration et le paiement de l’impôt sur le revenu. Le contribuable doit remplir une déclaration spécifique n° 2042-IFI, qui reprend les éléments relatifs à son patrimoine immobilier, à ses dettes déductibles, à ses réductions d’impôt et à son plafonnement. Il doit également joindre les justificatifs nécessaires, tels que les actes de propriété, les contrats d’emprunt, les avis d’imposition, etc.
La déclaration et le paiement de l’IFI doivent être effectués en ligne sur le site impots.gouv.fr, dans les mêmes délais que la déclaration et le paiement de l’impôt sur le revenu. Le montant de l’IFI est prélevé automatiquement sur le compte bancaire du contribuable, en une seule fois ou en plusieurs fois selon le montant de l’impôt.
Le contribuable peut faire l’objet d’un contrôle fiscal de la part de l’administration, qui peut vérifier la valeur des biens déclarés, la déductibilité des dettes, l’application des exonérations, le calcul du plafonnement, etc. En cas d’erreur ou d’omission, le contribuable peut être soumis à un redressement fiscal, avec des pénalités et des intérêts de retard.