Location meublée : comment choisir entre le statut LMP et LMNP ?

Location meublée : comment choisir entre le statut LMP et LMNP ?

La location meublée est une forme de location immobilière qui consiste à mettre à disposition d’un locataire un logement équipé de tous les meubles nécessaires à la vie quotidienne. Elle présente de nombreux avantages par rapport à la location vide, tant pour le propriétaire que pour le locataire, mais elle implique aussi des obligations spécifiques, notamment sur le plan fiscal.

En effet, la location meublée n’est pas soumise au même régime fiscal que la location vide. Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Elle offre également la possibilité de choisir entre deux statuts distincts : le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ces deux statuts présentent des conditions d’accès, des modalités d’imposition et des avantages fiscaux différents. Il est donc important de bien les connaître et de les comparer avant de se lancer dans la location meublée.

Nous vous proposons de découvrir les caractéristiques, les avantages et les inconvénients de la location meublée, ainsi que les différences entre le statut LMP et le statut LMNP. Nous vous aiderons également à choisir le statut le plus adapté à votre situation et à optimiser la rentabilité et la fiscalité de votre activité de location meublée.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est un statut fiscal qui s’applique aux personnes qui tirent des revenus importants et réguliers de la location meublée, et qui en font leur activité principale. Il offre des avantages fiscaux significatifs, mais il implique aussi des obligations comptables, sociales et juridiques.

L’éligibilité au statut LMP

Pour être considéré comme LMP, il faut remplir les trois conditions suivantes :

  • Les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent être supérieures à 23 000 €. Ce seuil s’apprécie par foyer fiscal, et non par bien loué.
  • Les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Les revenus professionnels comprennent les traitements et salaires, les pensions, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les bénéfices non commerciaux (BNC), les bénéfices agricoles (BA) et les revenus des gérants et associés de certaines sociétés.
  • Le loueur en meublé doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel. Cette inscription doit être faite auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le lieu de situation du bien loué.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel (LMNP).

L’imposition des revenus LMP

Les revenus tirés de la location meublée professionnelle relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux.

 

Le loueur en meublé professionnel doit obligatoirement opter pour le régime réel d’imposition, qui lui permet de déduire de ses recettes l’ensemble des charges liées à son activité, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les impôts locaux, les charges de copropriété, les assurances, les travaux, etc.

Il peut également déduire la dépréciation du bien immobilier et du mobilier, grâce à l’amortissement comptable. L’amortissement consiste à répartir le coût d’acquisition du bien sur sa durée d’utilisation estimée, généralement de 20 à 40 ans pour le bien immobilier et de 5 à 10 ans pour le mobilier. L’amortissement vient diminuer le résultat imposable, et donc l’impôt à payer.

Le loueur en meublé professionnel doit tenir une comptabilité rigoureuse, et déclarer ses revenus sur le formulaire n° 2031 et ses annexes, à joindre à sa déclaration de revenus.

L’imputation du déficit sous LMP

L’un des principaux avantages du statut LMP est la possibilité d’imputer le déficit éventuel de son activité sur son revenu global, sans limitation de montant. Le revenu global correspond à la somme des revenus nets de chaque catégorie, après déduction des charges et des abattements.

L’imputation du déficit LMP sur le revenu global permet de réduire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Elle est toutefois soumise à deux conditions :

  • Le loueur en meublé professionnel doit être inscrit au RCS depuis au moins deux ans. Si l’inscription est plus récente, le déficit ne peut être imputé que sur les revenus de même nature, c’est-à-dire les BIC.
  • Le loueur en meublé professionnel doit être membre d’un centre de gestion agréé (CGA) ou d’une association agréée (AA). Si ce n’est pas le cas, le déficit ne peut être imputé que dans la limite de 10 700 € par an.

Si le déficit LMP est supérieur au revenu global, l’excédent peut être reporté sur les revenus des dix années suivantes, selon les mêmes modalités.

La TVA des loueurs sous LMP

Le loueur en meublé professionnel est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), au taux de 10 % ou de 20 % selon le type de location. Il doit donc facturer la TVA à ses locataires, et la reverser à l’administration fiscale.

Le taux de 10 % s’applique aux locations meublées classiques, qui ne comportent pas de services para-hôteliers. Les services para-hôteliers sont les services rendus en plus de la location, tels que le petit-déjeuner, le ménage, le changement du linge, etc. Le taux de 20 % s’applique aux locations meublées qui comportent au moins trois services para-hôteliers sur les quatre suivants : l’accueil, le nettoyage, le petit-déjeuner et le linge.

L’assujettissement à la TVA permet au loueur en meublé professionnel de récupérer la TVA qu’il a payée sur ses investissements et ses charges, en la déduisant de la TVA qu’il doit reverser. Il doit pour cela opter pour le régime réel de TVA, et remplir la déclaration n° 3310 CA3.

Les amortissements des loueurs sous LMP

Comme nous l’avons vu, le loueur en meublé professionnel peut déduire la dépréciation du bien immobilier et du mobilier, grâce à l’amortissement comptable. L’amortissement consiste à répartir le coût d’acquisition du bien sur sa durée d’utilisation estimée, généralement de 20 à 40 ans pour le bien immobilier et de 5 à 10 ans pour le mobilier. L’amortissement vient diminuer le résultat imposable, et donc l’impôt à payer.

L’amortissement comptable n’est pas limité par le montant des recettes, contrairement à l’amortissement fiscal. Il peut donc créer un déficit comptable, qui peut être imputé sur le revenu global, sous certaines conditions.

L’amortissement comptable a toutefois des conséquences fiscales, notamment en cas de cession du bien. En effet, l’amortissement comptable vient diminuer la valeur nette comptable du bien, qui sert de base au calcul de la plus-value. Plus l’amortissement est important, plus la plus-value est élevée, et plus l’impôt à payer est élevé.

L’IFI des loueurs sous LMP

Le loueur en meublé professionnel bénéficie d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous réserve que la location meublée constitue une activité professionnelle. L’IFI est un impôt annuel qui s’applique aux personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année.

Pour que la location meublée soit considérée comme une activité professionnelle, il faut que le loueur en meublé remplisse les mêmes conditions que pour le statut LMP, à savoir :

  • Les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent être supérieures à 23 000 €.
  • Les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
  • Le loueur en meublé doit être inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel.

Si ces conditions sont remplies, le loueur en meublé professionnel est exonéré d’IFI sur la valeur de ses biens immobiliers loués en meublé. Il doit toutefois déclarer ces biens dans sa déclaration d’IFI, en indiquant le code “BI” dans la colonne “Nature du bien”.

Les plus-values des loueurs sous LMP

Les plus-values réalisées par le loueur en meublé professionnel lors de la cession de ses biens immobiliers loués en meublé sont soumises à un régime d’imposition spécifique, qui dépend de la durée de détention du bien et du montant des recettes annuelles.

On distingue deux types de plus-values :

  • Les plus-values à court terme : ce sont les plus-values réalisées sur les biens détenus depuis moins de deux ans, ou sur la fraction du prix de cession correspondant au montant des amortissements pratiqués. Les plus-values à court terme sont imposées au barème progressif de l’IR, après déduction des éventuels déficits reportables. Elles sont également soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
  • Les plus-values à long terme : ce sont les plus-values réalisées sur les biens détenus depuis plus de deux ans, hors fraction amortie. Les plus-values à long terme sont imposées à un taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Elles peuvent bénéficier d’un abattement pour durée de détention, qui varie selon le montant des recettes annuelles :
  • Si les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 €, l’abattement est de 5 % par année de détention au-delà de la cinquième année, soit une exonération totale au bout de 22 ans.
  • Si les recettes annuelles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, l’abattement est de 4 % par année de détention au-delà de la cinquième année, soit une exonération totale au bout de 27 ans.
  • Si les recettes annuelles sont supérieures à 126 000 €, l’abattement est de 2 % par année de détention au-delà de la cinquième année, soit une exonération totale au bout de 32 ans.

Le loueur en meublé professionnel peut également bénéficier d’une exonération totale de plus-value, sous certaines conditions :

  • Si le bien cédé est sa résidence principale, ou s’il s’agit d’un logement affecté à la location meublée depuis au moins cinq ans et dont le prix de cession ne dépasse pas 90 000 €.
  • Si le loueur en meublé professionnel cesse son activité et qu’il remplit les conditions suivantes :
  • Il a exercé son activité pendant au moins cinq ans.
  • Il a réalisé un chiffre d’affaires annuel moyen inférieur à 250 000 € sur les deux années précédant la cessation.
  • Il n’a pas exercé d’autre activité professionnelle au cours des trois années précédant la cessation.
  • Il s’engage à ne pas exercer d’activité concurrente ou similaire pendant les trois années suivant la cessation.

La cessation d’activité sous LMP

La cessation d’activité de loueur en meublé professionnel entraîne des conséquences fiscales et sociales, qu’il faut anticiper et déclarer.

Sur le plan fiscal, la cessation d’activité LMP implique :

  • Le reversement de la TVA : le loueur en meublé professionnel doit reverser la TVA qu’il a récupérée sur ses investissements et ses charges, proportionnellement à la durée restant à courir jusqu’au terme normal de l’amortissement. Il peut toutefois être exonéré de ce reversement si la valeur des biens soumis à la TVA ne dépasse pas 15 000 €.
  • La sortie du régime micro-BIC : le loueur en meublé professionnel qui bénéficiait du régime micro-BIC pour ses autres locations meublées doit sortir de ce régime et opter pour le régime réel, dès l’année de la cessation d’activité LMP.
  • La perte du report déficitaire : le loueur en meublé professionnel qui avait reporté des déficits antérieurs sur son revenu global perd le bénéfice de ce report, sauf s’il reprend une activité LMP dans les trois ans suivant la cessation.
  • L’imposition des plus-values : le loueur en meublé professionnel qui cède ses biens immobiliers loués en meublé doit déclarer les plus-values réalisées, selon le régime décrit précédemment.

Sur le plan social, la cessation d’activité LMP implique :

  • Le paiement des cotisations sociales : le loueur en meublé professionnel doit payer les cotisations sociales dues au titre de l’année de la cessation, calculées sur la base de ses revenus de l’année précédente, ou sur la base d’une estimation si ses revenus ont baissé de plus de 30 %. Il doit également payer les cotisations provisionnelles de l’année suivante, sauf s’il demande à en être dispensé.
  • La radiation du RCS : le loueur en meublé professionnel doit demander sa radiation du registre du commerce et des sociétés (RCS) dans le mois qui suit la cessation d’activité, en remplissant le formulaire P4 CMB et en le déposant au greffe du tribunal de commerce.
  • La cessation des droits à la retraite : le loueur en meublé professionnel cesse de cotiser au régime social des indépendants (RSI) et de valider des trimestres de retraite, sauf s’il exerce une autre activité professionnelle relevant du même régime.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un statut fiscal qui s’applique aux personnes qui tirent des revenus modestes et occasionnels de la location meublée, et qui en font une activité secondaire. Il offre des avantages fiscaux moindres que le statut LMP, mais il est aussi plus souple et moins contraignant.

L’éligibilité au statut LMNP

Pour être considéré comme LMNP, il suffit de ne pas remplir les conditions du statut LMP, à savoir :

  • Les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent être inférieures à 23 000 €, ou représenter moins de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
  • Le loueur en meublé ne doit pas être inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel.

Si ces conditions ne sont pas remplies, le loueur en meublé est considéré comme professionnel (LMP).

L’imposition des revenus LMNP

Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux.

Le loueur en meublé non professionnel peut choisir entre deux régimes d’imposition :

  • Le régime micro-BIC : c’est le régime de droit commun, qui s’applique automatiquement si les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 €. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, représentatif des charges. Le résultat imposable est donc égal à 50 % des recettes. Ce régime est simple et avantageux si les charges sont faibles ou inexistantes.
  • Le régime réel : c’est le régime optionnel, qui s’applique si les recettes annuelles dépassent 70 000 €, ou si le loueur en meublé le choisit volontairement. Il permet de déduire de ses recettes l’ensemble des charges réelles liées à son activité, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les impôts locaux, les charges de copropriété, les assurances, les travaux, etc. Il permet également de déduire la dépréciation du bien immobilier et du mobilier, grâce à l’amortissement comptable. Le résultat imposable est donc égal à la différence entre les recettes et les charges. Ce régime est plus complexe mais plus intéressant si les charges sont importantes ou si le bien est amortissable.

Le loueur en meublé non professionnel doit tenir une comptabilité simplifiée, et déclarer ses revenus sur le formulaire n° 2042 C PRO, à joindre à sa déclaration de revenus.

La TVA sous le régime LMNP

Le loueur en meublé non professionnel est en principe exonéré de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sauf s’il exerce une activité para-hôtelière ou s’il opte pour le statut de loueur en meublé de tourisme.

L’activité para-hôtelière consiste à proposer, en plus de la location, au moins trois services para-hôteliers sur les quatre suivants : l’accueil, le nettoyage, le petit-déjeuner et le linge. Si le loueur en meublé exerce une activité para-hôtelière, il est assujetti à la TVA au taux de 20 %, et il doit facturer la TVA à ses locataires, et la reverser à l’administration fiscale. Il peut également récupérer la TVA qu’il a payée sur ses investissements et ses charges, en optant pour le régime réel de TVA, et en remplissant la déclaration n° 3310 CA3.

Le statut de loueur en meublé de tourisme est un statut optionnel, qui s’applique aux locations meublées situées dans des zones touristiques, et qui sont classées par arrêté préfectoral selon des critères de confort et de qualité. Si le loueur en meublé opte pour ce statut, il est assujetti à la TVA au taux de 10 %, et il doit facturer la TVA à ses locataires, et la reverser à l’administration fiscale. Il peut également récupérer la TVA qu’il a payée sur ses investissements et ses charges, en optant pour le régime réel de TVA, et en remplissant la déclaration n° 3310 CA3.

Les amortissements sous LMNP

Comme nous l’avons vu, le loueur en meublé non professionnel qui opte pour le régime réel d’imposition peut déduire la dépréciation du bien immobilier et du mobilier, grâce à l’amortissement comptable. L’amortissement consiste à répartir le coût d’acquisition du bien sur sa durée d’utilisation estimée, généralement de 20 à 40 ans pour le bien immobilier et de 5 à 10 ans pour le mobilier. L’amortissement vient diminuer le résultat imposable, et donc l’impôt à payer.

L’amortissement comptable est toutefois limité par le montant des recettes. Il ne peut pas créer un déficit comptable, mais seulement ramener le résultat à zéro. L’excédent d’amortissement peut être reporté sur les exercices suivants, tant que les recettes sont suffisantes.

L’amortissement comptable a également des conséquences fiscales, notamment en cas de cession du bien. En effet, l’amortissement comptable vient diminuer la valeur nette comptable du bien, qui sert de base au calcul de la plus-value. Plus l’amortissement est important, plus la plus-value est élevée, et plus l’impôt à payer est élevé.

L’IFI sous LMNP

Le loueur en meublé non professionnel est assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui s’applique aux personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année.

Le loueur en meublé non professionnel doit déclarer la valeur de ses biens immobiliers loués en meublé, en tenant compte des éventuels passifs liés à ces biens, tels que les emprunts, les travaux, etc. Il peut bénéficier d’un abattement de 30 % sur la valeur de sa résidence principale, s’il s’agit d’un bien loué en meublé.

Le loueur en meublé non professionnel peut également réduire son assiette taxable, en optant pour le démembrement de propriété. Il s’agit de séparer la nue-propriété de l’usufruit du bien, et de ne déclarer que la valeur de la nue-propriété. L’usufruit peut être cédé à un tiers, qui percevra les revenus de la location, ou conservé par le loueur en meublé, qui devra alors renoncer à la location.

Les plus-values sous statut LMNP

Les plus-values réalisées par le loueur en meublé non professionnel lors de la cession de ses biens immobiliers loués en meublé sont soumises au même régime d’imposition que les plus-values immobilières des particuliers, qui dépend de la durée de détention du bien.

On distingue deux types de plus-values :

  • Les plus-values à court terme : ce sont les plus-values réalisées sur les biens détenus depuis moins de 22 ans. Les plus-values à court terme sont imposées au barème progressif de l’IR, après déduction des éventuels déficits reportables. Elles sont également soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
  • Les plus-values à long terme : ce sont les plus-values réalisées sur les biens détenus depuis plus de 22 ans. Les plus-values à long terme sont exonérées d’IR, mais restent soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Elles bénéficient d’un abattement pour durée de détention, qui est de :
    • 6 % par année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième année, soit une exonération totale d’IR au bout de 22 ans.
    • 1,65 % par année de détention au-delà de la vingt-deuxième année et jusqu’à la trentième année, soit une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Le loueur en meublé non professionnel peut également bénéficier d’une exonération totale de plus-value, sous certaines conditions :

  • Si le bien cédé est sa résidence principale, ou s’il s’agit d’un logement affecté à la location meublée depuis au moins cinq ans et dont le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €.
  • Si le loueur en meublé non professionnel réinvestit le produit de la cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement neuf destiné à la location meublée, dans un délai de 24 mois à compter de la cession.

La cessation d’activité sous le régime LMNP

La cessation d’activité de loueur en meublé non professionnel entraîne des conséquences fiscales et sociales, qu’il faut anticiper et déclarer.

Sur le plan fiscal, la cessation d’activité LMNP implique :

  • La sortie du régime micro-BIC : le loueur en meublé non professionnel qui bénéficiait du régime micro-BIC pour ses autres locations meublées doit sortir de ce régime et opter pour le régime réel, dès l’année de la cessation d’activité LMNP.
  • La perte du report déficitaire : le loueur en meublé non professionnel qui avait reporté des déficits antérieurs sur ses revenus BIC perd le bénéfice de ce report, sauf s’il reprend une activité LMNP dans les trois ans suivant la cessation.
  • L’imposition des plus-values : le loueur en meublé non professionnel qui cède ses biens immobiliers loués en meublé doit déclarer les plus-values réalisées, selon le régime décrit précédemment.

Sur le plan social, la cessation d’activité LMNP implique :

  • Le paiement des cotisations sociales : le loueur en meublé non professionnel doit payer les cotisations sociales dues au titre de l’année de la cessation, calculées sur la base de ses revenus de l’année précédente, ou sur la base d’une estimation si ses revenus ont baissé de plus de 30 %. Il doit également payer les cotisations provisionnelles de l’année suivante, sauf s’il demande à en être dispensé.
  • La radiation du régime social des indépendants (RSI) : le loueur en meublé non professionnel doit demander sa radiation du RSI dans le mois qui suit la cessation d’activité, en remplissant le formulaire P4 PL et en le déposant à l’URSSAF dont il dépend.

La cessation des droits à la retraite : le loueur en meublé non professionnel cesse de cotiser au RSI et de valider des trimestres de retraite, sauf s’il exerce une autre activité professionnelle relevant du même régime.